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impots

0 Reco 04/07/2010 à 10:41 par muse47

Je compte investir dans un immeuble locatif ancien , et voudrais prevoir ma part d'impots.Comment la calculer?
Prix immeuble151400€total avec frais notaire +caution.
LOYERS mensuels actuels 1210€.
FONCIERS 1580€
ASSURANCE HABITATION PREVUE 230 € ENV
TRAVAUX COURANTS PREVUS 300€

REND BRUT CALCULE 10.26%
REND NET8.20%
Je vais financer mon projet sans donner d'apport
étude prevue à4.10%TEG
que me restera til à payer? impots revenus et csg? A combien evaluer approximativement ? existe til un tableau? Je compte calculer au réel, pour deduire interets d'emprunts etc.
merci de me répondre et de me dire si c'est un bon produit.


0 Reco 04/07/2010 à 16:29 par Bernie

Investir sans peu de connaissances en la matière?

Mon conseil : investissez d'abord dans la documentation, ensuite dans l'expertise de l'immeuble avant tout achat........

Si l'on a déjà de solides connaissances, d'une part ce forum vous serait devenu inutile, d'autre part votre banquier serait encore plus rassuré......

0 Reco 04/07/2010 à 16:32 par Bernie

Vous ou votre fils? Pour l'investissement.

0 Reco 06/07/2010 à 10:25 par muse47

Non, mon mari et moi.

0 Reco 06/07/2010 à 20:11 par marc19

muse47a écrit : Je compte investir dans un immeuble locatif ancien , et voudrais prevoir ma part d'impots.Comment la calculer?
Prix immeuble151400€total avec frais notaire +caution.
LOYERS mensuels actuels 1210€.
FONCIERS 1580€
ASSURANCE HABITATION PREVUE 230 € ENV
TRAVAUX COURANTS PREVUS 300€

REND BRUT CALCULE 10.26%
REND NET8.20%
Je vais financer mon projet sans donner d'apport
étude prevue à4.10%TEG
que me restera til à payer? impots revenus et csg? A combien evaluer approximativement ? existe til un tableau? Je compte calculer au réel, pour deduire interets d'emprunts etc.
merci de me répondre et de me dire si c'est un bon produit.
Déjà, qu'appelez vous un rendement brut et net car votre calcul est , à prioiri faux, si vos rentrées de loyers sont grosso modo de 13000 annuel foncier déduit, on est à 8. 50 % brut avant impots ce qui est déjà bien .
Avez vous pris en compte les éventuels travaux immédiats ou à venir ?
Avez vous étudié le "pédigree" des locataires histoire de ne pas se coller une brebis galeuse ?
Avez vous pris en compte le fait que vous puissiez ne pas avoir de locataires sur une plus ou moins longue période ? dans ce cas, ne seriez vous en péril financier ?
Avez vous pris en compte qu'il vous faut trouver un bon gestionnaire car vous ne semblez pas maitriser le sujet , tout cela a un cout ?
Le problème des impots est trés secondaire, vos revenus locatifs viendront grossir vos salaires, point et forcément vous serez imposé à hauteur .
On peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre .

0 Reco 06/07/2010 à 22:10 par muse47

bonsoir,
je me suis renseignée qd meme, le nul de l'immobilier est bien conçu pour cela. j'ai débuté par l"achat d'un seul appartement l'an dernier.
L e rendement brut se calcule ainsi
loyers annuels/ prix d'achat (hors frais) soit 10.37%
frais d'achat inclus (notaire+caution) soit loyers annuels/ prix total10.26%
le rendement net comprends assurance, entretien courant estimés à 300€,+taxe fonciere
donc on prend le loyer annuel net de charges
8.20%
quant aux locataires, ils ont l'air sains..maintenant, on n'est jamais à l'abri d'un vers.
Je peux aussi assumer 3 mois ou plus de loyers vacants sans etre à la rue.
Quant à l'immeuble, il est vieux, mais pour l'instant, ne nécessite pas de travaux .il est correct..un appartement necessitera rafraichissement ulterieurement quand le locataire partira. Ce sont de grands appartements, donc le locataire reste plus longtemps.Un T3.UN T4.un T2; et un local commercial loué une broutille.(possibilté de revoir le loyer)
IL y aura la couverture plus tard à refaire, et la façade à rafraichir..mais rien d'obligataire;
Je pense que leproduit est correct. A ce prix , on ne peut prétendre à du neuf.

0 Reco 07/07/2010 à 01:27 par anaw

Bonsoir,

pour calculer au réel, il faut avoir réellement tous les chiffres et revenus...Vos revenus fonciers vont-ils se rajouter à un revenu imposable? combien de parts?, le revenu foncier doit être calculé à la fin d'un exercice: il est impossible sur un immeuble (vieux, c'est encore pire!) de savoir si des charges exceptionnelles ne vont pas être necessaires en cas d'urgence...une toiture va vous coûter plus de 3 mois de loyers...et si vos locataires du dernier étage prennent l'eau...si la façade vieillissante n'est plus bien étanche...il y a un tas d'exemples comme ceci et n'étant pas en copropriété, je vous souhaite d'avoir "les reins solides"..mais si vous les avez et payez déjà pas mal d'impôts, cela peut être interessant en créant un déficit...c'est un peu simpliste de demander un chiffre...

Message edité 07/07/2010 à 01:30
0 Reco 07/07/2010 à 07:31 par marc19

muse47a écrit : bonsoir,
je me suis renseignée qd meme, le nul de l'immobilier est bien conçu pour cela. j'ai débuté par l"achat d'un seul appartement l'an dernier.
L e rendement brut se calcule ainsi
loyers annuels/ prix d'achat (hors frais) soit 10.37%
frais d'achat inclus (notaire+caution) soit loyers annuels/ prix total10.26%
le rendement net comprends assurance, entretien courant estimés à 300€,+taxe fonciere
donc on prend le loyer annuel net de charges
8.20%
quant aux locataires, ils ont l'air sains..maintenant, on n'est jamais à l'abri d'un vers.
Je peux aussi assumer 3 mois ou plus de loyers vacants sans etre à la rue.
Quant à l'immeuble, il est vieux, mais pour l'instant, ne nécessite pas de travaux .il est correct..un appartement necessitera rafraichissement ulterieurement quand le locataire partira. Ce sont de grands appartements, donc le locataire reste plus longtemps.Un T3.UN T4.un T2; et un local commercial loué une broutille.(possibilté de revoir le loyer)
Je ne discute pas le prix, pour cela , il faut voir l'immeuble et connaître son emplacement mais oui, à priori, la renta semble bonne.
Je n'ai pas la même notion du brut et net que vous , mais peu importe, ce qui me pose problème, c'est que l'on puisse encore espérer faire payer son crédit par les locatires, cela paraît financièrement fabuleux sur l'instant mais peu rapidement devenir cauchemardesque notamment avec les nouvelles normes à venir, idem pour impayés, idem pour vacance, idem pour gros travaux imprévisibles, idem pour nouvel impot (vous possédez donc vous êtes riche) pour réduire le déficit etc .......
Si vous n'avez pas "la poire pour la soif", cela reste dangeureux à terme ..........
3 mois de loyers d'avance, ce n'est rien .
IL y aura la couverture plus tard à refaire, et la façade à rafraichir..mais rien d'obligataire;
Je pense que leproduit est correct. A ce prix , on ne peut prétendre à du neuf.

Message modéré 07/07/2010 à 11:26
0 Reco 07/07/2010 à 10:29 par muse47

bonjour,
c'est quand meme sympa de me répondre
Je suis allée aux impots bien sur faire une simulation. Mes fonciers vont bien sur se rajouter à mes impots; Je compte défiscaliser en faisant des travaux..Les murs de l'immeuble sont pas jolis mais solides et pas d'infiltration.La charpente est solide , seules les tuiles sont vieilles. Je suis inscrite à l'unpi pour le 1er appartement et auraiS de bon conseils de leurs parts. Maintenant, on ne peut savoir les travaux qu'il y aura dans l'avenir. Le risque zero n'existe pas.
merci de vos conseils avisés.

0 Reco 07/07/2010 à 10:32 par muse47

a OUI, à propos, je ne suis pas riche..seulement, mon mari et moi, bossons , et on est ce que l'on appelle, une classe moyenne..sourire;

0 Reco 07/07/2010 à 13:49 par marc19

Le but n'est pas de vous dissuader mais de vous éveiller aux aléas d'investir en locatif sans apporter le premier euro .
Vous bossez, oui, bon ,et alors, c'est pas une maladie .......


0 Reco 07/07/2010 à 14:05 par cocoyalex

marc19a écrit : Le but n'est pas de vous dissuader mais de vous éveiller aux aléas d'investir en locatif sans apporter le premier euro .
Vous bossez, oui, bon ,et alors, c'est pas une maladie .......
=)
Non, mais ça fait des IR...et proportionnellement les classes moyennes sont les plus imposées.... -_-

0 Reco 07/07/2010 à 18:32 par marc19

Oui, suis bien placé pour le savoir, l'essentiel est qu'il en reste .......

0 Reco 08/07/2010 à 09:21 par muse47

je me sens frileuse, vous m'avez vraiment refroidie dans nos projets..!

0 Reco 08/07/2010 à 09:38 par muse47

que pensez v ous des prets capés revisables ..merci

0 Reco 08/07/2010 à 20:19 par Bernie

muse47a écrit : je me sens frileuse, vous m'avez vraiment refroidie dans nos projets..!C'est en maîtrisant un sujet de A jusqu'à Z que la frilosité disparaît.

Donc avant de poser des questions ici, appropriez-vous les connaissances.
Apparemment votre fils a investi dans un immeuble. Ne pourrait-il pas vous conseiller?

0 Reco 09/07/2010 à 05:58 par pongolo

muse47a écrit : que pensez v ous des prets capés revisables ..merciJe vous recommande fortement de ne pas souscrire à ces prêts à taux variables alors que dans les annees à venir, une forte augmentation des taux est à craindre (ils ne peuvnt que monter puisqu'on est deja au plus bas ...). Plus d'un y ont laissé des plumes avec des produits comme ca. J'ai des amis qui dans les années 1970-1980 ont été obligés de vendre leur baraque car il n'arrivait plus à payer les mensualités (les taux atteignaient alors des sommets de l'ordre de 15-16% si je me souviens bien).
le fait qu'il soit capé est une protection ?? Peut etre mais alors lisez chaque mot de votre contrat attentivement y compris les virgules ...

de toute facon ces produits à taux variables sont des attrape-nigauds que le banquier voudra vous refourguer, à bon entendeur ...