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info sur lmp svp !??

0 Reco 13/06/2009 à 13:18 par goldenboy1

bonjour
je suis sur le point d'acheté un immeuble avec 11 apparts dont 8 meublés et je voulais savoir point de vue défiscalisation ce qui était le plus avantageux pour moi.

prix d'achat: 140000
frais de notaire 9700
banque 1120€ /mois

revenu foncier 2800€ que de revenu en location meublé

je voudrais avoir des conseils et que peut on deduire.


0 Reco 13/06/2009 à 14:01 par Bernie

Avez-vous tapé "lmp" dans la rubrique "Rechercher dans le site" juste au dessus?

Vous trouverez tous les sujets lmp traîtés.

Bonne lecture.

Message edité 13/06/2009 à 14:02
0 Reco 13/06/2009 à 16:04 par goldenboy1

je n'ai pas trouver d'explication précise

0 Reco 13/06/2009 à 16:07 par Bernie

Le prix du batiment est-il en rapport avec 11 appartements?

Ce qui compte avant tout: l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement...... Ensuite l'état du batiment, travaux à prévoir, votre âge, la pertinence du choix de l'investissement etc.

0 Reco 13/06/2009 à 16:19 par goldenboy1

je voudrais le loué en lmp et oui le batiment est en rapport a vec les 11 appart
et il y a des travaux a pévoir,et les meublés sont tous loués.

0 Reco 13/06/2009 à 16:32 par Bernie

Comment envisager les travaux compatibles avec la présence des locataires?

Très récemment je suis moi-même passée par la. J'ai maudit le proprio.....

0 Reco 13/06/2009 à 16:49 par goldenboy1

les travaux seront effectués lors des départ des locataires

0 Reco 13/06/2009 à 17:00 par MisterHadley

Tu dois t'attendre à ce que dès que tu en seras propriétaire, tu sois dans l'obligation de faire les travaux si n'importe lequel de tes locataires déside d'entamer un recours pour que son logement soit décent...

Et si cela devait arriver, les frais de relogement, dans leur intégralité, durant les travaux pour tes locataires sont à ta charge exclusive, plus les travaux, plus l'emprunt pour l'acquisition...

Espérons que tu ais les reims solides...

0 Reco 13/06/2009 à 17:05 par Bernie

Pas vraiment moyen de faire autrement en effet. L'histoire du serpent qui se mord la queue. Pas de locataire, pas de sous pour les travaux.

Sachez cependant que si l'immeuble est ancien (au prix de vente il l'est sûrement) il y aura des travaux en discontinu. Ce qui ne favorise pas la fidélisation de la clientèle.

Il faut aussi tenir compte des désagréments causés aux locataires et les défalqués sur les loyers afin de rester crédible. Moins de loyers = moins de moyens. Pas facile tout ça.....

0 Reco 13/06/2009 à 17:11 par goldenboy1

quand je dis travaux c'est remettre au gout du jour peinture propre (car c'est de la vieille tapisserie) un nouveau revetement au sol voila c'est tout

0 Reco 13/06/2009 à 17:12 par Bernie

a écrit : Tu dois t'attendre à ce que dès que tu en seras propriétaire, tu sois dans l'obligation de faire les travaux si n'importe lequel de tes locataires déside d'entamer un recours pour que son logement soit décent...

Et si cela devait arriver, les frais de relogement, dans leur intégralité, durant les travaux pour tes locataires sont à ta charge exclusive, plus les travaux, plus l'emprunt pour l'acquisition...

Espérons que tu ais les reims solides...
Pas forcément MH, je pense, car dans les locations meublées il y a un turn-over allant d'un mois à 6 mois et plus. Le locataire subit donc les travaux de rénovation dans l'appart d'à coté celui qu'il a loué. Celui-ci retapé en surface, le proprio attaque l'appartement libéré par un autre locataire qui vient de quitter les lieux.

C'est ainsi que je suis restée dans un meublé en début d'année. Il y avait 10 appart. Loués à durée variable et inférieure à la mienne. Pendant 3 mois, j'ai subit en discontinu, la scie, les odeurs de peinture, les coups de marteau et j'en passe...... y compris le samedi et dimanche matin car le proprio le faisait lui-même.
Je me suis jurée de ne plus y remettre les pieds.


0 Reco 13/06/2009 à 17:16 par MisterHadley

Tu devrais envisager dès le départ de faire à l'acquisition les travaux nécessaire...

Tu aurais bien plus de facilité pour te financer et éviter de rejoindre la horde de marchands de sommeil, aussi louables puissent être tes intentions dans cette acquisition...

Si tu l'envisages dès le départ, tu as la possibilité de négocier avec tes locataires une indemnité d'éviction pour ceux qui accepteraient de quitter définitivement leur logement, ou de prendre en charge dès le départ de l'acquisition leur relogement...

En terme de travaux, tu seras aussi bien plus efficace et performant sur le résultat final, tu gagneras du temps pour les réaliser en réhabilitant en une seule opération la totalité de l'immeuble, et les travaux te reviendront peut-être même bien moins chères ainsi...

Pour les financements, tu aurais aussi la possibilité de tout inclure en un seul et unique emprunt si tu sais être convaincant, et un seul emprunt, un seul taux, une seule durée, le tout pour une seule opération...

En résumé, tu t'engages dans un truc compliqué qu'il ne faut pas prendre à la légère.

0 Reco 13/06/2009 à 17:20 par MisterHadley

a écrit : quand je dis travaux c'est remettre au gout du jour peinture propre (car c'est de la vieille tapisserie) un nouveau revetement au sol voila c'est toutC'est tout..!?

140000€ pour 11 appartements et c'est tout..?

Dans ce cas, tu devrais très sérieusement réfléchir avant de signer quoi que ce soit, là.

0 Reco 13/06/2009 à 17:22 par Bernie

Et voilà, succint, circonscrit, pertinent et........ nécessitant un gros paquet de thunes au départ pour faire face à l'inoccupation de l'immeuble pendant les travaux.
Faire appel d'offre par voie de presse à un entrepreneur tous corps de batiment, rapide et le moins cher possible.... Ouf, bon courage!

0 Reco 13/06/2009 à 17:25 par Bernie

a écrit : quand je dis travaux c'est remettre au gout du jour peinture propre (car c'est de la vieille tapisserie) un nouveau revetement au sol voila c'est toutUn revêtement peut cacher beaucoup d'autres "petits trucs" à faire, allant d'un trou à boucher jusqu'à la plomberie complète.

Faites faire d'abord une expertise du batiment, si je peux me permettre.

0 Reco 13/06/2009 à 17:36 par MisterHadley

Electricité aux normes NFC 15-100, NFC 14-100 avant les compteurs individuels...
Plomberies complètes, évacuations des eaux...

Etanchéité et éventuellement réfection de la charpente et de la toiture...
Si il y a une ou des cheminée, bah faut les revoir aussi...

Isolation complète des parois vitrées, des murs donnant sur l'extérieur, du toit, du sous-sol...

Ne pas oublier de régler les soucis d'infiltrations au sous-sol, justement, ou au niveau des fondations, et réétanchéifier tout ça si nécessaire...

Réseaux de communications...

Aux normes, cela va de soit...

Chauffage... Ventilations, VMC double-flux ou simple, mais ventilations malgré tout, et aux normes...

Le tout en RT2005 minimum, avant que ce ne soit la RT2010 qui prenne la relève...

La totalité des diagnostiques étant bien évidemment favorables, cela va s'en dire...

Donc, la décoration... est-ce vraiment la seule chose à envisager, finalement..?

0 Reco 13/06/2009 à 17:41 par Bernie

Propos très approfondis par Môsieur MH = expertise du batiment avant de signer quoique ce soit! Cela peut éviter de gros soucis aussi bien pour goldenboy qu'aux locataires.

Message edité 13/06/2009 à 17:43
0 Reco 13/06/2009 à 17:54 par MisterHadley

Le blème, c'est que si les locataires tentent ensuite de faire exécuter les travaux au propriétaire que deviendrait goldenboy, ils l'obtiendraient sans problème...

Et d'un coup pour tout le monde.

Donc, si rien n'est prévu dès le départ, hormis de temps à autres un nouveau parquet et un peu de toile de verre, on va directe dans l'mur sur un coup comme celui-ci...

Si le propriétaire n'exécute pas les travaux ensuite, les locataires seront en droit de ne pas lui verser ses loyers, et de les consigner en attendant... donc, comment payer quoi que ce soit ensuite, sans les loyers..?

Bon courage.

Message edité 13/06/2009 à 17:55
0 Reco 13/06/2009 à 17:56 par goldenboy1

pour l'instant ce que je veux savoir si le lmp est si avantageux pour moi que peut on deduire les avantages fiscal

0 Reco 13/06/2009 à 17:57 par Bernie

Pourvu que le mur soit solide à 140000€ pour 11 apparts.......

0 Reco 13/06/2009 à 18:01 par Bernie

a écrit : pour l'instant ce que je veux savoir si le lmp est si avantageux pour moi que peut on deduire les avantages fiscalBien compte tenu de ce que l'on vient de vous répondre depuis le départ.......

Ne focalisez pas sur la défisc, c'est un très mauvais point de départ d'un projet.
Cela peut être un moteur si l'on a trop de sous. Mais si l'on en a pas et je crains que ce ne soit le cas vu le prix de l'immeuble, réanalysez vos motivations.


0 Reco 13/06/2009 à 18:08 par goldenboy1

juste pour ne pas payer trop d'impot
merci je demande juste un conseil

1 Reco 13/06/2009 à 18:15 par Bernie

a écrit : juste pour ne pas payer trop d'impot
merci je demande juste un conseil
Votre réponse est subjective car où se situe le seuil de tolérance de chacun pour son montant d'impôts?

Est-ce que votre % d'imposition est réellement en rapport avec un projet d'investissement? C'est une démarche à faire auprès d'un fiscaliste. Ca peut coûter un peu d'argent mais éviterait peut-être un gros échec financier. Surtout ne pas écouter le chant des sirène des CGP!!

0 Reco 13/06/2009 à 18:27 par goldenboy1

pour avoir un complement de revenu

0 Reco 13/06/2009 à 18:28 par MisterHadley

a écrit : juste pour ne pas payer trop d'impot
merci je demande juste un conseil
http://www.pap.fr/patrimoine/location-immobiliere/fiscalite-immobiliere.php

0 Reco 13/06/2009 à 18:36 par Bernie

a écrit : pour avoir un complement de revenuEst-ce quelqu'un peut m'indiquer si "un complément de revenu" est compatible avec le LMP = Loueur de Meublé Professionnel. N'est-ce pas plutôt LMNP = Loueur de Meublé Non Professionnel?

0 Reco 13/06/2009 à 19:03 par MisterHadley

c'est indiqué dans la page du lien, déjà...

Professionnel, non, va falloir oublier, là...

0 Reco 14/06/2009 à 10:45 par goldenboy1

par rapport au revenu locatif je ne peut pas etre en lmnp

0 Reco 14/06/2009 à 12:36 par lirbua16

bonjour à tous,

quelques réflexions,
140 000 € pour 11 logements 2800 € de loyer, 250 € de loyer par logement, ce doit être des studios de 25 m² ,
vous achetez un immeuble avec environ 275 m² habitables soit 500 euros le m²;
que dit la loi carrez, le dpe, répondez - vous au décret du logement décent...?
quelles sont les charges, co- propriété, chauffage, nettoyage, eau chaude froide , électricité parties communes , taxe foncière etc...
cet immeuble est - il en vente depuis longtemps...,
140 000 euros c' est pas cher, vous demandez du conseil, cherchez à comprendre ce bas prix,
avec 2800 € de loyer mensuels cet immeuble peut être valorisé 650 000 € , ce qui veut dire qu' il y a 500 000 € de travaux pour le remettre en état et éligible à la location dans le respect de la loi .
missionnez une expertise, celà vous coûtera mais pourra vous évitez une erreur d' investissement sauf si vous êtes ébloui par la seule économie d' impôt qui est plafonnée.
analysez bien les chiffres.

bon courage

0 Reco 14/06/2009 à 13:32 par Bernie

http://www.cbanque.com/immobilier/loueur-meuble-LMP-LMNP.php

A retenir: dernier paragraphe: l'application des dispositifs amène rapidement à faire disparaître le statut de LMP