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Invest. locatif conseil pour un débutant

0 Reco 16/05/2008 à 11:29 par ezco

Bonjour a tous,

Que l'immo monte ou baisse, ce qui est à peu prêt certain c'est qu'un jour ou l'autre j'investirais à mon tour.

Voici un cas pratique, je ne dit pas que cela est interessant en terme de placement, mais ce cas me permettra d'enter dans la jungle immobilière.

J'ai relevé un T2(T1bis) de 33 m2 + balcon 6 m2 (donnant sur le parking) avec la config suivante:
Copropriété géré par agence
résidence "à taille humaine" c'est à dire 2 étage année 99. Toulouse proche centre ville métro etc.

Etat de l'appart: pas de surprise résidence pas ancienne donc bon état, générale, appart bien foutu, bien pour un jeune couple, 400€ loyé.

Appart déjà loué et donc proposé par l'AI en dessous du prix du marché : 87K€ pour invest Immo.
RQ: d'après l'AI, valeur du bien en ce moment si vide = 95K€.
A priori pas dérangeant pour un invest locatif.

Avec simulation via anil .org j'obtient:

tx rendement brut : 5.5
tx rendement net avant impôt : 4

Dans les paramètres de la simu, j'ai indiqué une revente à 15 ans 90 K€ (pas trop risqué qd même)

Questions:

L'idée même d'un invest locatif en étant non proprio est-elle à proscrire, existe-til des cas ou cela peut être avantageux?
Suite à cette première question vous me conseilleré d'entrer en négo.: l'argument du locataire présent, la situation des proprio est pas "brillante" tout cà ...

Le simulateur m'indique un régime fiscale de robien recentré, quelle différence avec de robien "standard" ?


0 Reco 16/05/2008 à 18:42 par Bernie

Tous calculs savants mis à part. Une petite surface (33m²) entraîne souvent un turn-over de locataires. Surtout un jeune couple qui songe à fonder un famille.

Attention donc aux frais que tu devras supporter sur ton budget perso en cas de logement vacant en attendant un nouveau locataire.

Frais de recherche, petites annonces ou gestionnaire professionnel, impôts fonciers, charges mensuelles, abonnement EDF, Eau etc.

Quitte à chercher à investir, tente une surface un peu plus grande afin de "fidéliser" les locataires.

0 Reco 16/05/2008 à 22:33 par xavier00734


Bonsoir,

je me permet d'intervenir suite au message posté par Ezco.

Il est très intéressant, lorsqu'on souhaite effectuer un investissement locatif s'informer sur les mensualités que l'on va avoir suite au prêt éffectué.

Je suis donc passé par meilleurtaux.com afin d'éffectuer une simulation: Dans le cas où vous emprunteriez 87000 Eu sur 25 ans, votre mensualté serait de 525 Eu. Soit 125 Eu de votre poche.... dans le meilleur des cas... car s'il y a une crise dans l'immobilier... votre loyer peut passer de 400 à 350 Eu par exemple, soit 175 Eu de votre poche... sans compter sur les impôts que vos payerez en plus. Et oui ! vous percevez des revenus locatif ? donc l'état se sert sur votre compte... en FRANCE c'est comme ça !

Sans compter non plus que, si vous revendez votre logement dans 15 ans, il y aura certainement eu un petit ravalement de façade sur votre immeuble. Vous savez combien ça coûte un ravalement de façade?

Mon calcul concernant un emprunt de 87000 Eu supposerait bien entendu que vous financiez les frais notariés, sinon il faut les rajouter au montant du prêt effectué...

Enfin je conclurai nuençant ls conseils de BERNIE.

1/ Une petite surface veut dire plus de Turn over... c'est vrai... et alors? ça veut dire qu'on peut modifier le montant de son loyer à chaque renouvellement de loyer, petite surface = petit loyer = plus de personnes ayant les moyens de se payer le loyer.

2/ Vous vendrez votre appartement à quel moment? Au plus haut du marché ! Petite surface = moins cher qu'une grande surface = accessible à plus de personnes...

3/ Vous achetez un 70 M2 par exemple au lieu du 33 M2. Une famille s'installe : Papa (qui travaille); Maman (qui reste au foyer) et les deux enfants. Papa est licencié et ne paye plus le loyer... vous faites quoi ?? Et bien vous pleurez... parce qu'une famille entière, on la fout pas dehors, et oui c'est aussi ça la FRANCE.

Petite ou grande surface, attendre ou investir de suite... a vous de voir, en espérant que mon intervention ait pu vous aider un peu.

Xavier

0 Reco 16/05/2008 à 23:17 par Bernie

J'avais écrit : tenter une surface un peu plus grande. Passer carrément à 70m² suivant ton exemple ......il y a une marge, me semble-t-il.

Pourquoi Papa travaille et Maman reste au foyer? A l'heure actuelle si l'on veut louer 70m² dans une ville moyenne, si Maman ne travaille pas, le propriétaire ne loue pas!

Tu peux citer des exemples à la pelle, tu ne t'imagines pas les cas de figure pouvant se présenter.

Xavier, si l'on suit ton analyse, qui déprécie ce qui ce passe en France, on ne fera plus jamais rien.

Il y a encore des opportunités à faire. Il n' y a pas que des démunis en France. Restons un peu optimiste tout de même.

0 Reco 16/05/2008 à 23:21 par Bernie


Il est très intéressant, lorsqu'on souhaite effectuer un investissement locatif s'informer sur les mensualités que l'on va avoir suite au prêt éffectué.

Je dirais même mieux, on demande d'abord la mensualité à payer pour un montant de X € et si c'est financièrement possible on effectue le prêt!

0 Reco 16/05/2008 à 23:26 par tjr+haut

ton investissement est trés mauvais un investissement interressant commence a partir de 8% de rapport locaa écrit : Bonjour a tous,

Que l'immo monte ou baisse, ce qui est à peu prêt certain c'est qu'un jour ou l'autre j'investirais à mon tour.

Voici un cas pratique, je ne dit pas que cela est interessant en terme de placement, mais ce cas me permettra d'enter dans la jungle immobilière.

J'ai relevé un T2(T1bis) de 33 m2 + balcon 6 m2 (donnant sur le parking) avec la config suivante:
Copropriété géré par agence
résidence "à taille humaine" c'est à dire 2 étage année 99. Toulouse proche centre ville métro etc.

Etat de l'appart: pas de surprise résidence pas ancienne donc bon état, générale, appart bien foutu, bien pour un jeune couple, 400€ loyé.

Appart déjà loué et donc proposé par l'AI en dessous du prix du marché : 87K€ pour invest Immo.
RQ: d'après l'AI, valeur du bien en ce moment si vide = 95K€.
A priori pas dérangeant pour un invest locatif.

Avec simulation via anil .org j'obtient:

tx rendement brut : 5.5
tx rendement net avant impôt : 4

Dans les paramètres de la simu, j'ai indiqué une revente à 15 ans 90 K€ (pas trop risqué qd même)

Questions:

L'idée même d'un invest locatif en étant non proprio est-elle à proscrire, existe-til des cas ou cela peut être avantageux?
Suite à cette première question vous me conseilleré d'entrer en négo.: l'argument du locataire présent, la situation des proprio est pas "brillante" tout cà ...

Le simulateur m'indique un régime fiscale de robien recentré, quelle différence avec de robien "standard" ?

0 Reco 16/05/2008 à 23:36 par Bernie

Si l'on considère son calcul de taux rendement net 4% avant impôt, c'est sur qu'il ferait mieux de placer son argent sur un livret A à 3.75 % net. Il aura beaucoup moins d'emm.....

0 Reco 17/05/2008 à 21:07 par OSCARITO

C'est clair c'est beaucoup trop cher,l'agent qui veut te refiler ce truc,se fout de ta G......!
A 400 E de loyer,je fais une proposition à 60000 E,pas plus!
a bon entendeur...

0 Reco 19/05/2008 à 10:57 par ezco

Bonjour et merci à tous vous pour vos réponses,

Concernant la surface, il est clair que 33 m2 impose un certains "profil de locataire" avec turnover, donc jeune couple (c'est d'ailleurs le cas pour les personnes habitant en ce moment l'appart) ou étudiant (avec APL, 400 euros ça passe pour un étudiant).

Pour les frais liés à la co-propriété (ici 28 appart) je pense qu'à moins d'investir dans du neuf, le ravalement de façade arrive un jour ou l'autre.
En suivant ce raisonnement je crains de ne jamais rien acheter en coproprio.

Je retiens de vos commentaires que la rentabilité de ce type d'acquisition est trop faible.
Le loyer est calculé sur l'indice officiel, c'est donc le prix d'achat qui est à négocier.

D'après OSCARITO à 60K€ cela deviendrait interessant.
En argument de la négociation :

locatair déjà présent (appart non vide)
Invest locatif non rentable à ce prix

J'ai remarqué églament que la résidence se situe dans une zone déclarée comme innondable et possibilité de délacement de terrain (sur une colline).

Merci d'apporter votre experience à un bleu de l'immobilier comme moi. Je visite depuis quelques jours ce forum et j'en apprend à chaque fois.

Si vous connaissez des petits trucs pour la négo...

Merci!!

0 Reco 19/05/2008 à 23:12 par Craon

a écrit : Si l'on considère son calcul de taux rendement net 4% avant impôt, c'est sur qu'il ferait mieux de placer son argent sur un livret A à 3.75 % net. Il aura beaucoup moins d'emm.....C'est aller un peu vite en besogne !

L'immobilier, s'il est fiscalisé, permet aussi de défiscaliser en vertu du même principe.
A condition d'avoir le profil, c'est à dire de payer des impôts et de ne pas rechercher des revenus complémentaires, mais vouloir placer une partie de son salaire en épargne.
Dans ce cas on emprunte tout ou partie du coût, voire on achète avec travaux (déconseillé aux débutants quand même).

Evidemment à Toulouse qui n'est pas une ville de "pierre", comme St-Malo par exemple, il faut savoir que ponctuellement, il y aura un ravalement à envisager. Mais Toulouse est une grande ville, qui plus est dynamique et qui gagne des habitants. Elle garde des avantages et notamment celui d'une possible plus-value à la revente, ce qui sera bien plus aléatoire à Rodez, Albi ou Pamiers, même si les prix y sont bien moindres.
La plus-value, ce n'est pas négligeable, ça permet éventuellement de doubler son gain au terme. Donc, le rendement locatif ne définit que partiellement l'intérêt d'une affaire.

Evidemment 4 %, ce n'est pas énorme en performance faciale, mais il faut voir que le bien est géré. Il n'y a pas à s'en occuper, ce qui est un confort quand on est salarié et pas du métier. A priori, il n'y a pas non plus de dépense importante ou récurrente avant un certain temps. C'est à considérer.
Le prix et la ville trient aussi les locataires: à priori, cette location ne s'adressera pas à des allocataires inactifs avec derrière eux des cohortes d'associations de défense diverses...

Evidemment le prix peut se négocier, mais pas dans les proportions que d'aucuns souhaiteraient (ceci dit, ça dépend du vendeur).
Si c'est votre première acquisition, visez une affaire saine et "sans prise de tête", plutôt que la "bonne affaire" (qui est d'ailleurs plus un point de vue qu'une réalité), sinon vous risquez de payer assez cher pour prendre de l'expérience.
Reservez ce cas de figure pour une autre fois, quand vous aurez plus de consistance en termes de patrimoine et d'expérience.

Cordialement.

0 Reco 20/05/2008 à 09:41 par ezco

Bonjour,

Merci Craon pour ta réponse.
Dernière chose : dans quel cas de défiscaliser avec ce type de bien hors frais de travaux ? je fais perso partie de ces" jeunes actifs" célibataires payant pas mal d'impôts...

Je suis d'accord sur le potentiel de revente : même si l'immobilier stagne ou commence à fléchire je pense que la situation géographique de ce type de bien apporte une relative sécurité: 10 min métro, 10 min gare sncf, 10 min médiathèque.

Habitant moi même à 200m de l'appart en question je connais le quartier.

En résumant ce type de bien avec peu d'ancienneté (ce qui est le cas là) peut-être un investissement correcte en prenant en compte le potentiel de revente.
Le rendement semble tout de même un peu faible.

Les avis divergent mais:

N'ayant pas eu de coup de coeur pour l'appart: même si je ne suis pas amené à vivre dedans cela fait partie des arguments pour moi.
Evolution du marché immo. incertains...

La balance penche plutôt du coté moins.

Je vais continuer à en parler autour de moi. J'ai prévenu l'AI qu'il fallait qu'il soit patient... il commençait à me gonfler en tentant de savoir combien je souhaitais mettre via des questions détournées...

Merci de faire partager vos experiences dans ce domaine complexe!


0 Reco 20/05/2008 à 18:30 par Craon

Bonjour Ezco,

Si vous achetez avec travaux (ou simplement avec fournitures, si vous faites vous-même les travaux), la valeur de ces travaux, se déduit des loyers nets dans votre déclaration de revenus fonciers, et si la valeur des travaux excèdent ce chiffre (par ex: 5000€ de revenus fonciers nets et 15000€ de travaux) sur les revenus globaux, jusqu'à concurrence d'un plafond de report.
Donc, plus votre taux marginal d'imposition est élevé (si vous gagnez correctement votre vie et/ou êtes célibataire, par exemple), plus le système vous avantage.

Ceci dit, votre objectif ne doit pas être d'acheter à vil prix un bien en vous concentrant sur la valeur des travaux, si vous n'en avez pas la maîtrise. Car vous risqueriez d'acheter un bien avec un risque que vous évaluerez mal, ou dont vous évaluerez mal le coût de la remise aux normes ou la qualité des travaux qui y seront faits.

La multiplication des diagnostics, si elle permet de vous renseigner à l'achat, peut aussi vous pénaliser dès lors que vous devenez propriétaire (en vue de vente ou de location). Les bons plans d'hier sont aujourd'hui révolus, mais on n'est pas garantis non plus que les préconisations actuelles seront encore les bonnes idées de demain. Par exemple, vu l'augmentation du prix du gaz depuis 1 an et demi (du fioul aussi), et celle qu'on peut attendre à l'avenir, il n'est bien possible que le chauffage électrique retrouvera de l'intérêt à l'avenir, alors même qu'il est actuellement très pénalisé dans le "Diagnostic de Performance Energétique".

Donc soyez assez circonspect sur les biens avec travaux, car l'horizon n'est pas clair, actuellement (surtout si on vous annonce uneperspective de rendement de 8 à 10 %) !

Ce que je peux dire c'est que le bien que vous avez en vue ne me parait pas excessivement cher, par rapport à ma ville qui est pourtant plus petite, et surtout que le loyer reste très abordable (ici c'est le prix d'un studio ou d'un T1). Maintenant si vous, vous n'aimeriez pas y vivre, alors là, c'est une objection assez importante. J'ai connu ce cas et j'ai vendu (après 10 ans de location quand même!).

Cordialement.

0 Reco 20/05/2008 à 18:54 par Bernie

Merci Craon pour vos interventions de qualité.

Si je lis bien entre les lignes, vous semblez avancer qu'il faut agir avec prudence. L'époque "vas-y fonce, c'est une bonne affaire" est bien révolue, même si c'est encore possible au prix d'un gros effort personnel.

J'entends par la qu'un jeune célibataire ayant un revenu correcte, ne va pas forcément se lancer dans un achat avec travaux interminables pendant ses heures de loisir. Je pense qu'il a mieux à faire.

Le fait qu'il se pose lucidement la question: est-ce que j'aimerais y vivre et la réponse est non, il faudrait mieux passer son chemin.

0 Reco 12/01/2017 à 11:46 par johanne-leroy.fr

Bonjour, je suis désolé de te contredire mais il y a longtemps que le livret A n'est plus à 3,75% net !!!

Bon investissement à tous

Message modéré 12/01/2017 à 12:34