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investir dans immeubles/appartements

0 Reco 04/01/2008 à 14:01 par co2co

Bonjour

Je suis actuellement proprietaire d'une maison que je rembourse et souhaite me constituer un patrimoine immobilier avec pour objectif final à moyen terme d'avoir des revenus complémentaires.

J'habite près de rouen, ville dynamique, étudiante et au développement economique supérieure à la moyenne nationale.

J'ai la possibilité de pouvoir apporter en fonds propres une somme +/- 70000 euros.

selon vous, vaut-il mieux :
acheter au comptant un studio ou f1 sans emprunt et utiliser par la suite, le loyer perçu pour investir à crédit dans d'autres appartements?

acheter en faisant appel aux banques plusieurs petits appartements?

acheter directement 1 immeuble mélangeant petites surfaces et appartements plus importants?

cordialement

B.A


0 Reco 04/01/2008 à 14:36 par econo

tu as d'autre possibilités pour investir:

étant donné que tu possede un apport il est tout a fais possible pour toi de le faire en in finé et te servir de cet apport ou bien investir en pret je te deconseille l'achat comptant puisque avec un prt tu as la possibilité de déduire tes intérets d'emprunt et donc de ne pas payé trop d'impots sur tes futur loyers percus....

ou tu peux aussi investir en LMNP ( loueur meublé non professionnel

UN EFFET DE LEVIER FISCAL PUISSANT A LONG TERME !

Se constituer un patrimoine à moindre coût et l'occuper à titre personnel pendant
quelques semaines :

Objectifs patrimoniaux

* Réduire ses impôts sur le revenu

* Complément de revenus nets d'impôts.

* Se constituer un revenu de retraite complémentaire.

* Protéger sa famille en cas de décès.

* Transmettre un patrimoine.

Avantages fiscaux

* Amortissement du bien immobilier soit environ 4% par
an et 10 à 20% par an pour le mobilier.

* Récupération de la TVA.

* Revenus nets d'impôts.

Particularités fiscales

* Imposition des résultats au BIC à l’impôt sur le revenu.

* Les déficits constatés sont reportables pendant 5 ans sur les revenus de » même nature.

Dépenses déductibles fiscalement

* Frais d'acquisition (dont honoraires, frais de montage, droit d'enregistrement, commissions).

* Intérêts d'emprunt.

* Amortissement du bien.

* Charges de gestion.

* Taxe foncière.

Conditions à respecter

* Engagement de location non meublée.

* Louer le logement pendant au moins 11 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

avec la récupération de la TVA : possibilité de le faire placer au profit de l'achat du biens donc encore un apport....

cordialement

0 Reco 04/01/2008 à 17:12 par gustavemar

a écrit : ...UN EFFET DE LEVIER FISCAL PUISSANT A LONG TERME !
Se constituer un patrimoine à moindre coût et l'occuper à titre personnel pendant
quelques semaines :
Objectifs patrimoniaux
* Réduire ses impôts sur le revenu
* Complément de revenus nets d'impôts.
* Se constituer un revenu de retraite complémentaire.
* Protéger sa famille en cas de décès.
* Transmettre un patrimoine.
Avantages fiscaux
* Amortissement du bien immobilier soit environ 4% par
an et 10 à 20% par an pour le mobilier.
* Récupération de la TVA.
* Revenus nets d'impôts.
Particularités fiscales
* Imposition des résultats au BIC à l’impôt sur le revenu.
* Les déficits constatés sont reportables pendant 5 ans sur les revenus de » même nature.
Dépenses déductibles fiscalement
* Frais d'acquisition (dont honoraires, frais de montage, droit d'enregistrement, commissions).
* Intérêts d'emprunt.
* Amortissement du bien.
* Charges de gestion.
* Taxe foncière.
Conditions à respecter
* Engagement de location non meublée.
* Louer le logement pendant au moins 11 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
avec la récupération de la TVA : possibilité de le faire placer au profit de l'achat du biens donc encore un apport....
Je suis mort de rire ! Tout ce baratin pour dire que la résidence de tourisme c'est le nirvana alors que c'est un attrape-couillon
Le conseil que je pourrais te donner est le suivant :
- soit tu achète un bien avec une rentabilité brute de 8 à 9 % mini (loyers annuels/somme investie) ou soit tu laisses ton argent à 4,5% en banque.
Les avantages (éventuels) fiscaux ne sont que la cerise sur le gâteau et non pas sa finalité sinon tu vas au-devant de fortes désillusions (voir les problèmes Robien). Ce qui est valable pour un patrimoine de 2 millions d'€ n'a aucun rapport avec un investissement de 200 K€, tout ce qui brille n'est pas d'or :[

Message modéré 13/03/2014 à 13:06
1 Reco 04/01/2008 à 17:46 par doctor

Parfaitement d'accord avec Gustavmar,

Les investisseurs ont bien souvent les yeux rivés sur l'aspect fiscal du projet mais c'est un leurre. Ce qui importe c'est la rentabilité brute. Tout ces programmes défiscalisants sont le plus souvent surpayés sachant que la demande va augmenter du fait de l'attrait fiscal. J'en parle en connaissance de cause car je compte parmi mes clients des promoteurs qui pratiquent ce type "marketing fiscal".
Oubliez donc les packages apparamment bien ficelés par les professionnels pour vous recentrer sur des biens sis dans des zones proches de chez vous et dont vous maîtrisez correctement l'évaluation?
Après, il est toujours possible d'adopter des montages fiscaux intéressant mais ce n'est qu'un bonus.

Bien à vous.

0 Reco 04/01/2008 à 18:19 par co2co


mERCI POUR VOS REPONSES

Si je résume, il vaut mieux démarcher soi-même les notaires, les agences immos et les annonces de particuliers pour ces recherches plutot que les programmes d'investissement dans du neuf proposés par les banques.

Toutefois, pour commencer me conseiller vous de commencer progressivement par un ou deux appartements facilement louables (studio ou f1), ou bien carrément se lancer dans l'achat d'un petit immeuble regroupant environ 5 appartements (du studio au f2). Peut-être est-il opportun de se faire aider par un fiscaliste?

Les avantages fiscaux pour l'achat d'un immeuble sont-ils identiques que pour l'achat d'un appartement et quels sont pour vous les points négatifs d'un tel achat en dehors de l'investissment plus important?

cordialement

B.A

0 Reco 04/01/2008 à 18:36 par gustavemar

a écrit : ...Toutefois, pour commencer me conseiller vous de commencer progressivement par un ou deux appartements facilement louables (studio ou f1), ou bien carrément se lancer dans l'achat d'un petit immeuble regroupant environ 5 appartements (du studio au f2). Peut-être est-il opportun de se faire aider par un fiscaliste?....Pour être franc avec toi ce qui me sidère c’est ton ingénuité !

Si tu penses que quelqu’un va te t’indiquer exactement ce que tu dois faire pout t’enrichir c’est que tu es bon à plumer !

Quand quelqu’un te propose une bonne affaire, réfléchis toujours pourquoi il ne l’a pas faite lui cette bonne affaire.

Bref plutôt que te lancer comme « promoteur immobilier », investis humblement dans un T2 près de chez toi et apprend le métier. Après tu pourras voir plus grand. L’expérience s’acquiert tout seul, ce qui n’empêche pas de s’informer le plus possible.

Perso j’ai commencé (dès que j’eu fini de payer ma maison ce qui est pour moi la base minimale avant de se lancer dans une aventure immobilière) il y a 9 ans avec l’achat d’un T2 et aujourd’hui je gère 6 appartements mais j’ai toujours évité l’achat facile et moutonnier.

0 Reco 04/01/2008 à 19:02 par co2co

Il est intéressant d'avoir des interlocuteurs directs et francs et ça change des échanges polissés. C'est effectivement parce que je souhaite me lancer "humblement" dans l'immobilier que je parcours ce forum et que j'ai déposé un post ; pour prendre la teùmpérature.

Si tu l'as remarqué, de nombreuses personnes notamment sur ce forum se prétendent expérimentées mais tiennent des discours ahurissants en te vendant leur investissement comme ideal. Il est donc bon d'avoir des sons de cloches différents même si pour cela il faut être un peu naïf dans ses questions.

Pour m

0 Reco 04/01/2008 à 19:11 par co2co

SUITE DU MESSAGE

Pour ma part, je te rejoins gustavemar sur l'idée d'investir proche de chez soi pour une bonne connaissance du marche locatif. Toutefois, de là à trouver des biens dont la rentabilité brute dépasse les 8%, cela me semble excessif. Au mieux il me semble pouvoir trouver un appartement dont la rentabilité n'excède pas les 6.5/7%.

Cordizlement
BA

0 Reco 04/01/2008 à 19:16 par co2co

Effectivement jeanmarcou, le mieux est très certainement de laisser fructifier son argent son un cel à 2% et de tout remettre à plus tard.

a+ ba

0 Reco 04/01/2008 à 19:59 par gustavemar

a écrit : Pour ma part, je te rejoins gustavemar sur l'idée d'investir proche de chez soi pour une bonne connaissance du marche locatif. Toutefois, de là à trouver des biens dont la rentabilité brute dépasse les 8%, cela me semble excessif. Au mieux il me semble pouvoir trouver un appartement dont la rentabilité n'excède pas les 6.5/7%.On arrive encore à faire des investissements intéressants, il suffit de chercher et de créer son propre savoir faire car il y autant de cas particuliers que d’investisseurs !

Bref mes 3 premiers investissement ont été « classiques », T2 (ce qui est d’après moi le plus rentable économiquement avec le moins de gestion possible, je laisse les étudiants pour les bonnes œuvres du CROUS) et à Tournefeuille (très bonne situation et très bonne clientèle) mais ces derniers temps devant les prix « insensés » de l’immobilier j’ai fait des recherches, des analyses et je suis parti dans le LMNP avec 3 T1 et des rendements brut de l’ordre de 11 à 13 % (je ne les ai pas acheté au même prix). Et j’espère conclure à terme mon projet de construire une maison dédié dès le départ à la location (avec 4 T2) mais il faut attendre que j’aie un peu « digéré » mes investissements récents.

0 Reco 04/01/2008 à 20:18 par econo

Je suis mort de rire ! Tout ce baratin pour dire que la résidence de tourisme c'est le nirvana alors que c'est un attrape-couillon (

très intéressant toi comportement ....Gustave

Je tiens aussi donner mon avis sur internet Bien évidemment tout le monde dans sa vie a acheté une cafetière et peut etre que dans le lot il y en avais 500 qui étaient défectueuse malheureusement je tombe dessus....
alors je fais une lettre de réclamation pour faire connaitre mon enervement face à la situation et fais marcher mon bouche à oreille pour que les gens n'achète pas ces cafetière !!!

pourtant les autres marchent.....alors moi ca me fais rire de voir que vous etes toujours en train de regarder le pire de toute situation : les gens de leur courage ne font que de se plaindre ca marche pas , c'est nul .... etc j'en passe et des mailleures!!!

il faut savoir que l'etre humain, fait 99 ùde bauvaisee pub quand quelque chose ne va pas par contre 10 pourcent en font quant ca va bien....,, comment ca se fais???
et bien , il est bcp plus facile de dévoiler ces déboires que d'annoncer son patrimoine.......!

de plus la mauvaise pub c'est gratuit et tout le monde le sait: la pub qui dit que du bien c'est payant!!!!!

Réfléchissez à ceci:

vous ètes une société de n'importe quoi, un journaliste va vous proposer un service payant pour faire reconnaitre votre professionnalisme ,vous refusez et bien ce même journaliste fera un autre papier avec un de vos concurent qui vas vous faire de la mauvaise pub !!!

pour dire du bien il, faut payer mon cher voila pourquoi on trouve toujours de mauvaise chose pour tout....

deuxièmement pourquoi l'etre humain en general fais toujours n,e recherche sur un exemple qui se passe mal plutot qu'un exemple qui se passe bien??sachant que dans n'importe quel domaine il y aura toujours un malheureux a qui se sera ma passé!!!

je suis morte de rire sur l'ignorance de certaine personne qui croit toujours tout savoir !

cordialement

(si tu connais tout ceci peut etre pourrais tu en dire plus sur le LMNP et la différence avec le LMP et puis la GIRARDIN et tout le reste

Message modéré 13/03/2014 à 13:07

0 Reco 04/01/2008 à 20:23 par econo

a écrit : Je suis mort de rire ! Tout ce baratin pour dire que la résidence de tourisme c'est le nirvana alors que c'est un attrape-couillon (voir ce lien par exemple http://www.orange.fr/bin/frame.cgi?u=http%3A//finances.orange.fr/Argent-au-quotidien/Immobilier/Articles/des-residences-de-tourisme-en-difficulte.html%3Faction%3Dtoutvoir%263 ).
Le conseil que je pourrais te donner est le suivant :
- soit tu achète un bien avec une rentabilité brute de 8 à 9 % mini (loyers annuels/somme investie) ou soit tu laisses ton argent à 4,5% en banque.
Les avantages (éventuels) fiscaux ne sont que la cerise sur le gâteau et non pas sa finalité sinon tu vas au-devant de fortes désillusions (voir les problèmes Robien). Ce qui est valable pour un patrimoine de 2 millions d'€ n'a aucun rapport avec un investissement de 200 K€, tout ce qui brille n'est pas d'or :[
encore plus morte de rire quand tu dis que c'est du baratin et qu'en plus plus loin tu dis aussi que tu as fais un LMNP trop drole t'as une double personnalité????

0 Reco 04/01/2008 à 20:37 par gustavemar

a écrit : ...Je tiens aussi donner mon avis sur internet Bien évidemment tout le monde dans sa vie a acheté une cafetière et peut etre que dans le lot il y en avais 500 qui étaient défectueuse malheureusement je tombe dessus....
alors je fais une lettre de réclamation pour faire connaitre mon enervement face à la situation et fais marcher mon bouche à oreille pour que les gens n'achète pas ces cafetière !!!
pourtant les autres marchent.....alors moi ca me fais rire de voir que vous etes toujours en train de regarder le pire de toute situation : les gens de leur courage ne font que de se plaindre ca marche pas , c'est nul .... etc j'en passe et des mailleures!!!....
Je suis désolé mais je ne comprends ou tu veux en venir ! En tant que commercial je peux te dire que le « Win to win » qui est très à la mode actuellement c’est du pipeau, pour faire une bonne affaire il faut que quelqu’un d’autre en fasse une mauvaise…..et je ne te parle pas des intermédiaires genre vautour la main sur le cœur.

Donc dans les affaires on investi que dans ce qu’on connait et qu’on maitrise, naturellement il y a des investisseurs qui ont pris des risques et qui sont très satisfaits de leur investissement mais en ce qui me concerne je ne suis pas joueur, je veux bien éventuellement jouer avec l’argent des autres (le gouvernement le fait très bien) mais pas avec le mien !

0 Reco 04/01/2008 à 20:44 par econo

a écrit : Je suis désolé mais je ne comprends ou tu veux en venir ! En tant que commercial je peux te dire que le « Win to win » qui est très à la mode actuellement c’est du pipeau, pour faire une bonne affaire il faut que quelqu’un d’autre en fasse une mauvaise…..et je ne te parle pas des intermédiaires genre vautour la main sur le cœur.

Donc dans les affaires on investi que dans ce qu’on connait et qu’on maitrise, naturellement il y a des investisseurs qui ont pris des risques et qui sont très satisfaits de leur investissement mais en ce qui me concerne je ne suis pas joueur, je veux bien éventuellement jouer avec l’argent des autres (le gouvernement le fait très bien) mais pas avec le mien !
Justement en tant que commercial tu devrais savoir que dionner son avis ,se n'est pas détruire des chose qui sont réellemnet bien pour certaine personne et quand on veut vraiment aider on ne dit pas que c'est du baratin ou un attrape couillon....

les opinions seulement basé sur des témoignages n'est pas un avis personnel tu viens de dire plus haut que tu as fais un LMNP pourrais tu donner ton témoignage réel sans retourner ta chemise....

0 Reco 04/01/2008 à 20:45 par gustavemar

a écrit : ...encore plus morte de rire quand tu dis que c'est du baratin et qu'en plus plus loin tu dis aussi que tu as fais un LMNP trop drole t'as une double personnalité????Il faut que tu apprennes à lire les post entièrement, j’ai écris que les résidences de tourisme c’est des attrape-nigauds ….et je persiste ! Mais le LMNP c’est très bien du moment qu’on évite les intermédiaires (j’espère que tu te sens visé =) ) et qu’on ne signe pas un contrat de gestion avec tout pouvoir.

0 Reco 04/01/2008 à 20:49 par econo

si tu as pas compris je te le refais version courte: dans tout domaine le système n'est pas parfait ,il y aura toujours de mauvaise expérience et que tu dise qu tu investis seulemnt dans les chose que tu connais comment cele se fait til que tu puisse dire quele LMNP est un attrape couillon et plus loin que tu annonces que a un moment donné tu as investi dedans

tu tées fais attrape-couillonné?

0 Reco 04/01/2008 à 20:50 par econo

tout a fais réson mais dans mon témoignage je n'ais pas parlé que du tourisme mais du LMNP en général alors c'est pas moi qui lis mal

0 Reco 04/01/2008 à 20:54 par gustavemar

a écrit : ...Justement en tant que commercial tu devrais savoir que dionner son avis ,se n'est pas détruire des chose qui sont réellemnet bien pour certaine personne et quand on veut vraiment aider on ne dit pas que c'est du baratin ou un attrape couillon....
les opinions seulement basé sur des témoignages n'est pas un avis personnel tu viens de dire plus haut que tu as fais un LMNP pourrais tu donner ton témoignage réel sans retourner ta chemise....
Un fois de plus j’ai du mal à te suivre, si tu es commercial dans un programme de résidence de tourisme c’est tout à fait louable, à toi d’argumenter et de donner des cas concrets. Mais avec tes raisonnements vaseux tu n’as aucune chance d’être embauché(e) dans ma société =)

0 Reco 04/01/2008 à 20:58 par econo

a écrit : Un fois de plus j’ai du mal à te suivre, si tu es commercial dans un programme de résidence de tourisme c’est tout à fait louable, à toi d’argumenter et de donner des cas concrets. Mais avec tes raisonnements vaseux tu n’as aucune chance d’être embauché(e) dans ma société =)de un je n'ais pas besoin de ta sociétè pour bosser..et en,core moi de toi.... et deuxièmement je suis a mon compte donc je ne me sens aucunement visée concernant l'intermédiaire....

de plus un bon commerciale sait faire la différence entre un avis personnelle sans y mettre un jugement...!!!

0 Reco 04/01/2008 à 21:06 par gustavemar

a écrit : ....de un je n'ais pas besoin de ta sociétè pour bosser..et en,core moi de toi.... et deuxièmement je suis a mon compte donc je ne me sens aucunement visée concernant l'intermédiaire....
de plus un bon commerciale sait faire la différence entre un avis personnelle sans y mettre un jugement...!!!
Apparemment tu es imperméable à l’humour, je pourrais continuer à foison ces « brillants » échanges mais j’ai peur de lasser les membres de ce forum, il faudrait donc se recentrer plutôt sur l’immobilier que de pérorer inutilement.

0 Reco 04/01/2008 à 21:08 par econo

pour une fois je suis d'accord avec toi
par contre vraiment, j'aimerais connaitre ton avis sur ton investissement en LMNP quel type de service? et si tu en es ravis?


0 Reco 04/01/2008 à 21:23 par gustavemar

a écrit : pour une fois je suis d'accord avec toi
par contre vraiment, j'aimerais connaitre ton avis sur ton investissement en LMNP quel type de service? et si tu en es ravis?
En ce qui me concerne, je suis très satisfait de mes LMNP, le rendement est très bon. Je pense qu’il y a 2 types de LMNP : le locatif résidentiel (étudiants ou cadres de passage) et le locatif touristique, j’ai opté pour ce dernier. Le piège c’est d’avoir un mono-tourisme qui fait qu’on a du mal à rentabiliser son investissement, je couvre 3 types d’évènements (ski + randonnée/sport + cure) ce qui me permet d’avoir entre 7 à 9 mois de location couverte. Naturellement j’ai mis tout les éléments dans ma besace (agrément clévacances) avec une gestion par l’office de tourisme local (j’y laisse 12 %) ou en direct par l’intermédiaire d’un site internet (je ne perds plus les 12 % !).

0 Reco 04/01/2008 à 21:40 par econo

excellent, tu as fais tes investissements par toi même je suppose comment t'y es tu pris?

0 Reco 04/01/2008 à 21:50 par gustavemar

a écrit : excellent, tu as fais tes investissements par toi même je suppose comment t'y es tu pris?En furetant, en discutant avec les locataires, les AI, etc… Quand j’ai acheté le 1er T1 j’ai décidé de massifier dans la même résidence (près du centre, petite résidence avec 30 apts, ascenseur, place de parking, casier à ski) donc je me suis mis en relation avec le syndic, les proprios et les AI pour être au courant dès qu’un appartement se libèrerait. Je me suis imposé un prix planché donc je fais systématiquement une contre-offre et jusqu’à présent cela s’est bien passé.
Je préfère louper une bonne affaire que de faire une mauvaise affaire !

0 Reco 21/01/2008 à 17:40 par jcg38

Bonjour, j'ai 7 immeubles, alors je te conseillerais d'acheter un petit immeuble car le rapport est plus intéressant, si cela t'intéresse j'en vends un qui peut s'auto-financer avec un crédit à 100 % donc si tu a de l'apport, il peut même te laisser de l'argent tout les mois, n'hésite pas à me contacter...

0 Reco 21/01/2008 à 17:49 par jcg38

j'ai oublié, 8.57% de rentabilité, à bientôt...

Cordialement,

JCG

0 Reco 22/01/2008 à 16:15 par econo

a écrit : j'ai oublié, 8.57% de rentabilité, à bientôt...

Cordialement,

JCG
interessant !!!!!

pour quelle raison vends tu??
Bien sur si ce n'est pas indiscret...

cordialement

0 Reco 22/01/2008 à 22:11 par jcg38

Bonjour,

c'est trés simple je le vends uniquement pour avoir moins de crédit pour acheter une maison, car je suis trop endetté pour passer en banque.

Crdt,

0 Reco 22/01/2008 à 22:13 par jcg38

je le vends 280 000 €, pour 2052 € de loyer par mois, toiture + façade 6 ans, instalation gaz 2 ans, aucun frais à prévoir tout est loué.

0 Reco 23/01/2008 à 06:16 par econo

a écrit : Bonjour,

c'est trés simple je le vends uniquement pour avoir moins de crédit pour acheter une maison, car je suis trop endetté pour passer en banque.

Crdt,
il y a une autre solution...
pourquoi ne regonecie tu pas ton endettement?

cordialement

0 Reco 13/03/2014 à 12:17 par NadiaJ

Bonjour,

Pour constituer un patrimoine immobilier, je pense que le mieux est d’acheter un bien comptant et d’investir dans d’autres logements en contractant un crédit.