Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Fiscalité

Nouveau sujet

investir dans un studio

1 Reco 25/02/2008 à 23:15 par booba70

Bonjour . J'ai 21 ans , je reste en franche comté . Je suis debutant dans ce domaine (l'immobilier) , J'aurai voulu avoir plein de conseil . Je veux acheter un studio pour le louer . Est-ce vraiment rentable ? Comment choisir un bon studio ? N'hesiter pas a me donner des conseil car je n'y connais vraiment rien , mais j'aimerai bien me lancer le plus tot possible .=)


1 Reco 26/02/2008 à 21:56 par The_Craft

Bonsoir,

Je travaille plutot dans les transactions mais ayant deja vendu des biens, notamment des appartements pour des investisseurs novices, je peux te donner quelques conseils (après si tu as d'autres questions).

1 - Il faut d'abord te renseigner dans ta région des lieux et biens qui se louent le mieux. Je m'explique : moi par exemple, je suis de Dinan (Bretagne) et je sais que les appartements en centre ville se louent très bien. Pour être dans le métier, je sais que certains agents immobiliers sont prêts à raconter des bobards au niveau de la location, pourvu qu'ils vendent, vu que les acquéreurs se font rares en ce moment...

2 - Lorsque l'agent immobilier te proposera différents appartements, demande les loyers de ceux-ci. L'agent immobilier compétent doit être également capable de te faire une simulation concernant la rentabilité (ce calcul prend en compte le loyer et le prix de l'acquisition). Tu peux également pour être sur de la véracité des propos de l'agent immobilier, regarder les sites des agences du coin qui proposent à la location des biens semblables au tien pour te faire une idée. Au pire, tu peux demander l'évaluation d'une autre agence concernant le loyer, qui sera surement ravie de t'aider, avec l'espoir de recupérer ton bien en location.

3 - Il faut savoir aussi que tu as 2 choix une fois l'achat fait : la location par toi meme ou l'aide d'une agence. Là, encore ( et selon les possibilités de l'agence) tu peux demander à l'agence de simplement te chercher un locataire et gérer la gestion seul ensuite, ou bien demander à l'agence de louer ET gérer la location (concernant les petits tracas que peut avoir ton locataire). La gestion locative par une agence a un cout par contre : lorsqu'elle perçoit le loyer du locataire, elle ote en général les frais de gestion avant de te renvoyer ta "rente".

4 - Encore un petit conseil : dans le cas ou tu passes par une agence pour louer, tu peux émettre quelques conditions notamment au niveau de la sélection des candidats à la location : je ne parle pas de choix de sexe, d'age ou autres, ceci serait de la discrimination mais de la sureté financière du candidat. En effet, certaines agences ne vérifient pas la caution (s'il est différent du locataire) et la véracité des données concernant le candidat. Et il n'est pas rare de voir des candidats mentir concernant notamment leurs revenus pour être sur d'avoir un logement. Et après cela peut devenir un problème en cas de non paiement. Si ton bien est en gestion en agence, en cas de non paiement, c'est l'agence qui trinque d'abord car c'est elle qui a selectionné le candidat. Mais si tu gère seul, il est préférable de souscrire à une assurance.

Voila j'espère avoir été claire et consise et avoir répondu à tes questions. Mais si tu en as d'autres, n'hésite pas :)

0 Reco 26/02/2008 à 23:35 par booba70

Merci de m'avoir repondu et pour tes conseils . Bon si j'ai bien compri , il faut que je fasse le tour de plusieur agence pour comparer les different prix ,etc ... Mais tu me dis que je peux passer par une agence pour gérer l'appartement . Il prennent combien sur le loyer (un peu prés) ? Et si je passe pas par une agence , il y a quoi a gérer exactement ? C'est du boulot ?

0 Reco 27/02/2008 à 14:40 par OSCARITO

booba70,ta naiveté m'inquiète...est tu sur de vouloir investir dans l'immobilier?
Méfiance c'est un monde truffé de requins et tu semble un peu frais vu tes questions...

0 Reco 27/02/2008 à 21:45 par The_Craft

C'est vrai que 21 ans c'est jeune pour investir... moi je suis devenue propriétaire à 23 ans et je suis deja en train de faire ma 2e acquisition. Mais etant agent immobilier je connais les lois et le marché donc il est vrai que c'est plus simple pour moi.

L'immobilier effectivement tout comme un autre métier n'a pas que des bons éléments... ce sont les malhonnetes et les incompétents qui font que notre métier est si mal apprécié... et c'est bien dommage...

Pour répondre à tes questions booba, les agences ont obligation d'afficher leurs tarifs dans leur vitrine et dans leur agence les tarifs qu'ils pratiquent. Donc je ne peux pas te dire précisément combien prennent les agences pour la gestion locative mais il faut compter approximativement 6 à 8 % du loyer encaissé hors TVA.

La gestion locative consiste pour l'agence à :
- faire les visites, etablir les baux d'entrées et de sorties des locataires, verifier la solvabilité de ces derniers et bien sur la publicité pour louer le bien est à la charge de l'agence. Elle se rembourse avec les honoraires d'agence que paye le futur locataire.
- gérer le locataire : demander chaque année ses papiers d'assurance (très important!!!), à se déplacer lorsque le locataire à un quelconque problème, à établir des devis chiffrés en cas de dégâts dans le bien loué et à te les envoyer pour acceptation, à gérer la paiement des loyers.

Il faut savoir quand même que la location-gérance est plus qu'une simple rente, elle demande beaucoup de temps pour le propriétaire qui souhaite la faire seul. Je te conseille de lire l'article suivant http://www.habiter-demain.com/SavoirPlus_GestionLocative/default.asp?ID=47

Enfin, pour ton info, les banques sont souvent plus réticentes à prêter de l'argent pour des investissements que pour une habitation. Elles demandent des garanties de rentabilité, des devis de travaux s'il y en a à faire et beaucoup d'autres choses, pour s'assurer que c'est valable de te suivre...

Message edité 27/02/2008 à 21:46
0 Reco 28/02/2008 à 12:55 par booba70

merci bien pour les reponses ... Non je ne suis pas "naive" , je me renseigne . Certe comme vous dite c'est jeune pour investir , je ne pense pas me lancer tout de suite , mais ca me donne un peu de temp pour m'informer , réfléchir a ce sujet .

0 Reco 28/02/2008 à 13:03 par booba70

Merci pour le lien en faite , tout est bien detaillé ... Ca ma permi de me rendre compte que c'est pas si simple que ça .

0 Reco 28/02/2008 à 19:26 par The_Craft

De rien c'est un plaisir d'aider :) c'est pour ça que je suis venue m'inscrire ici

0 Reco 29/02/2008 à 10:23 par lapierreinvest

Ma chère Booba !

Un conseil, tu me diras, un de plus ! Pour commencer, je suis un vieux briscard de l'immobilier, cela fait plus de 30 ans maintenant ! Je suis un particulier et j'ai commencé comme toi dans les années 70 à Paris. Les années passent, les gouvernements ainsi que les lois changent ! En ce moment l'avantage est plutôt du coté des locataires. Il faut être prudent, car aujourd'hui être un propriétaire bailleur est assimilé à une certaine richesse ! Même si tu as emprunté la totalité ! Donc si cela se passe mal avec ton futur locataire, il aura toutes les chances de son coté. Pour ma part, aujourd'hui je m'oriente vers des studios en résidences services d'affaires d'occasions. Le loyer est garanti par un bail commercial de 9 ans minimum et indexé sur l'indice d'INSEE, pas de souci de locataire, pas de gestion, pas ou peu de charges, pas de vacance locative, juste la taxe foncière ! Et la rentbilité est tout aussi bonne, elle tourne autour de 5 à 6% nette!! Cerise sur le gateau, vous pouvez amortir entre 4 et 5% de la valeur de votre achat immobilier pendant 20 à 25 ans.
A bientôt.

0 Reco 29/02/2008 à 17:59 par OSCARITO

c'est repartit pour la pub!
tu n'as pas preciser ce qui se passait si le gestionnaire dépose le bilan?:)

0 Reco 29/02/2008 à 22:39 par lapierreinvest

Mon cher petit oscar !
Si le gestionnaire dépose le bilan !!
Si comme tout bon investisseur que tu es, tu as privilégié l'emplacement en centre ville, alors c'est bingo !
Tous les gestionnaires ne sont pas mégalos! (Guinot)
Si l'emplacement est bon, si la fréquentation est bonne avec un loyer correct, il y a toujours preneur.


0 Reco 29/02/2008 à 23:58 par OSCARITO

ok mais cela me fait peur de confier mes biens à des gestionnaires souvent mégalos!
je préfère gérer moi meme "en bon père de famille"