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investir dans une residence etudiante

1 Reco 25/04/2009 à 17:43 par RICHCO

Bonjour,

investissement locatif avec nouveaustatut LMNP amendement Censi Bouvard vous parait il censé dans ma situation :
impot sur le revenu : 5000€ age: 50
achat immo studio residence etudiantre à Quincy Senart (91) pour 107 000 € avec pret de 80000 sur 20a
Je n'ai jamais fait d'investissement locatif dans le neuf jusqu'a present et comme beaucoup de monde j'ai une certaine mefiance vis à vis des discours de promoteurs (annonçant 5 à 6% de rendement par ex que l'appart soit loué ou non ):p


4 Reco 25/04/2009 à 18:35 par pongolo

- qu'il soit loué ou non n'est pas la meme chose, c'est meme le point crucial. N'ecoutez pas le discours des promoteurs

- 5-6% (sans vacance de loyer) ca veut dire 2-3% quand vous aurez paye les impors locaux, les charges et divers frais de reparation.

- les etudiants ca abime plus et plus vite un appart que d'autres personnes ...

conclusion : ca vaut pas le coup, vous aurez la meme rentabilite et les soucis en moins avec des AV ou des comptes a terme.

bonne chance

2 Reco 25/04/2009 à 19:51 par marc19

Je vous confirme l'avis de Pongolo, vous avez eu raison de ne pas toucher au neuf, c'est trop cher pour louer, les rentas sont quasi nulles........ et pire si vous ne trouvez pas de locataire
Pour les étudiants, faut aimer subir des rotations fréquentes avec tout ce qui va avec en termes de dégradations , un point positif, dans 9 cas sur 10, ce sont les parents qui payent le loyer donc une certaine garantie .

2 Reco 25/04/2009 à 20:36 par pongolo

ah bon ? quand j'étais étudiant, si j'avais pas payé le loyer , mes parents (faute de moyens) n'auraient pas payé à ma place. Cas marginal ??

1 Reco 26/04/2009 à 08:23 par marc19

certes, ton cas n'est pas unique et c'est tout en ton honneur d'avoir assumer mais les baux sont trés trés souvent directement au nom des parents pour une sécurité maximale, principe de précaution .

0 Reco 26/04/2009 à 10:45 par pongolo

bin oui les temps ont changé : avant c'étaient les enfants qui nourrissaient les parents, maintenant c'est le contraire ...

4 Reco 03/06/2010 à 14:33 par Rescape

Juste une petite note rapide pour attirer votre attention sur un point :

Si vous investissez dans une résidence étudiante aujourd'hui, le prix que vous aurez à payer pour ce studio sera fonction de l'inflation actuelle.

Pour calculer le rendement la formule est en effet :
rendement = Loyers nets annuels / Prix d'achat total du studio

Si l'inflation augmente fortement, et qu'on veuille ensuite revendre le studio, l'investisseur acheteur va vouloir un rendement au moins égal à l'inflation (sinon autant placer son argent dans un compte à vue rémunéré, et en plus il restera disponible).

Prix d'achat total du studio = Loyers annuels nets / Rendement
Si loyers nets annuel = 3500 euros et rendement 4.5% alors :
Prix d'achat total du studio = 3500 / 0.045 = 77.700 euros environ

Que se passe-t-il si l'inflation passe à 10% par exemple ?

Pour une inflation de 1.5% les rendements offerts sont d'environ 4.5 %
Pour une inflation de 10% quel rendement exigerait l'acheteur ? Allez, disons 13%
Prix d'achat total du studio = (3500 + 350) / 0.13 = 29.600 euros environ

Les éventuels avantages fiscaux ne compensent pas la perte de valeur. S'il n'y a pas d'avantages fiscaux (achat studio ancien, au taux actuel d'inflation) c'est pire.

Conclusion : vous placez votre argent dans une résidence d'étudiants, et la seule façon de revendre votre bien plus cher que ce que vous avez acheté c'est que l'inflation baisse par rapport à l'actuelle, qui est d'environ 1.5%. Peut probable.
Si vous ne revendez pas, votre placement rapportera toujours des loyers comme aujourd'hui (ils seront augmentés comme l'inflation, il faut l'espérer) mais vous ne pourrez pas récupérer votre investissement sans une grosse décote. Ce serait pas dramatique si on avait la certitude de toucher ces loyers ad-vitam eternam. Le bail de 9 ans sera peut-être renouvelé une fois, deux fois, mais après ? Ces constructions ont-elles été conçues pour résister à l'épreuve du temps, ou construites au moins cher ? Etant donné que les premiers acheteurs (en neuf) ont été de simples particuliers obnubilés par les avantages fiscaux, je pencherais plutôt vers des matériaux bon marché.

Donc je résume en un seul mot : méfiance. Réfléchissez bien avant de placer votre argent dans ce genre d'affaire.

2 Reco 25/08/2011 à 10:22 par Chasseurimmo

RICHCOa écrit : Bonjour,

investissement locatif avec nouveaustatut LMNP amendement Censi Bouvard vous parait il censé dans ma situation :
impot sur le revenu : 5000€ age: 50
achat immo studio residence etudiantre à Quincy Senart (91) pour 107 000 € avec pret de 80000 sur 20a
Je n'ai jamais fait d'investissement locatif dans le neuf jusqu'a present et comme beaucoup de monde j'ai une certaine mefiance vis à vis des discours de promoteurs (annonçant 5 à 6% de rendement par ex que l'appart soit loué ou non ):p
Je pense que l'investissement locatif dans une résidence étudiante n'est pas la solution la plus rentable. Si vous aviez un enfant qui faisait ces études sur 3/5, dans ce cas là en effet, il serait nettement plus intéressant d'investir que de louer un appartement pendant x années et perdre ces revenus potentiels...
C Eci étant je connais quelques personnes qui sont rentiers en ayant investi uniquement dans du logement étudiant qui se loue souvent très cher !
Mais comme il a été dit ici, il faut tout de même prendre garde aux discours des promoteurs...

Message modéré 25/08/2011 à 11:14
0 Reco 26/11/2015 à 15:05 par JAMJ

Bonjour à tous,

Je suis déjà propriétaire de ma résidence principale pour laquelle mon crédit immobilier se terminera très bientôt.

Je souhaite continuer d'investir dans l'immobilier et je réfléchis grandement à investir dans une résidence étudiante. (1 ou 2 chambres c'est à voir) Je ne souhaite pas acquérir et m'occuper des locataires d'où mon orientation vers ce type produit.

Je souhaiterais avoir des retours d’expérience de la part d'investisseurs en résidence étudiante.

Combien en avez vous acheté ?
Quelles sont les villes à conseiller ?

En vous remerciant d'avance pour vos témoignages.

PS : Je ne souhaite pas acheter dans l'ancien et je ne veux pas m'occuper de la gestion locative donc merci à vous de répondre dans le sens de ma question.

Message edité 27/11/2015 à 09:55
1 Reco 27/11/2015 à 11:13 par MarcusT

@JAMJ

Voici un petit retour de ma propre expérience étant moi-même propriétaire de plusieurs studios en résidence étudiante avec bail commercial.

Concernant les résidence étudiantes, je m’étais énormément renseigné à l’époque et ça reste pour moi la formule la plus sécurisée et la plus "abordable" en terme de montant d’investissement.

Mon critère n°1 était de pouvoir me créer des revenus complémentaires (pas forcément de réduire mes impôts) et de ne pas avoir à gérer les biens moi-même. Petit bonus, j’ai opté pour les amortissements comptables et les loyers que je touche ne sont pas imposables durant un certain nombre d’années (jusqu’en 2032 je crois).

Concernant le nombre de lots, cela va dépendre de vos besoins en revenus complémentaires mais surtout de votre capacité d’emprunt…Vous pouvez commencer par un studio et aviser pour un second en fonction de l'expérience.

Pour les villes où il faut investir, vous avez raison de poser la question car toutes ne se valent pas. La logique veut qu’il faut investir dans les villes étudiantes les plus demandées en terme de logements étudiants (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Strasbourg, Nice, Lille, Rennes, Toulouse, Nantes, Rouen, Clermont-Ferrand). Pour ma part j’ai investi sur Paris, Lyon et Nantes.

Je pense qu’il faut bien étudier votre projet en amont et bien définir vos objectifs. De mon côté je ne regrette absolument pas d’avoir investi en résidence étudiante car tout est conforme à mes attentes.

En espérant vous avoir un peu aidé dans votre réflexion…

Message edité 27/11/2015 à 14:02
0 Reco 03/12/2015 à 09:41 par bardock

@JAMJ
Pour en revenir à l'emplacement, c'est vrai qu'il est important de passer un peu de temps sur le choix de la ville. On a la chance d'être dans un pays où les études supérieures sont encouragées et où les besoin en logements étudiants sont importants. Les grandes métropoles étudiantes sont très bien pour un investissement mais des villes considérées comme moins importantes peuvent aussi être de bonnes alternatives (Rennes, Rouen, Clermont-Ferrand ou encore Nancy).
L'avantage d'investir dans de grandes métropoles étudiantes (le montant d'investissement est un peu plus élevé), c'est que la revente peut être facilitée le moment venu.
Je suis proprio de 6 logements étudiants (dont 3 en région parisienne) et je n'ai pas à m'en plaindre loin de là puisque je ne m'occupe de rien. Et croyez-moi qu'après avoir eu à gérer moi-même de l'immobilier "classique" cela change la vie !
Pour les loyers non imposés, je confirme les propos de MarcusT et c'est selon moi l'atout n°1 de le formule (il est intéressant d'ailleurs d'emprunter le maximum pour que les effets de la non imposition soient optimisés).


1 Reco 04/12/2015 à 11:45 par JAMJ

@Bardock et @marcusT

Bonjour messieurs,

Je pense que je vais commencer par l'achat d'une première chambre avant .

Pour la localisation j'hésite encore entre la région parisienne Nanterre voir Paris, je vais voir les offres sur le marché.

Merci,

2 Reco 07/12/2015 à 10:14 par JimmyKimmel

Après pas mal de recherches de mon côté également, j’ai trouvé sur le lien investir en résidence étudiante des informations assez intéressantes.

Il y a pas mal de contenu accessible et d’articles détaillés qui répondent à des questions posées ici comme le choix de la ville étudiante par exemple ou des explications sur pourquoi les loyers ne sont pas imposés etc…

@JAMJ

J'ai vu que sur ce site il y avait justement pas mal d'offres sur la région parisienne et de manière générale sur les grandes villes étudiantes. Ça peut donc t'intéresser !

1 Reco 27/04/2016 à 11:08 par robin55

Bonjour,

selon vous, est il plus intéressant d'investir en résidence senior ou en résidence étudiante ?

Merci a vous

Message modéré 27/04/2016 à 12:20
0 Reco 09/10/2017 à 18:03 par drma

@MarcusT @Bardock

Bonjour, je suis en contact avec un gestionnaire de patrimoine qui veut m'orienter vers de l'achat de logement de service type étudiant, appartement de retraité ou logement d'affaire, avec comme vous une solution d'amortissement sur 30 ans environ.
Je vois que sur le papier je pourrai gagner 30 000€ à la revente et sinon toucher des loyers qui vont augmenter pendant les 20 ans pour arriver à 550€ par mois.

Seulement ça à l'air tellement beau que je me demande si c'est vrai ... Surtout sur des questions types, est ce que les loyers seront toujours payés (même s'ils n'augmentent pas et qu'ils sont garantis selon mon conseiller) ? Y a t'il un moment où je devrais repayer des meubles au bout de 10 ans par exemple (ce qui peut faire de belle factures ) ? A la revente, y aura t'il vraiment des gens pour acheter mon logement ? en effet, moi je l'achete car je vais avoir un avantage sur l'amortissement mais mon prochain ne l'aura pas, quel intérêt aura t'il à vouloir l'acheter ?

Dernière question et j'arrête, avez vous rencontré de mauvaises surprises avec vos achats ? en êtes vous toujours content ?

merci !

Message edité 09/10/2017 à 18:04
0 Reco 11/10/2017 à 10:14 par stumpy

Bonjour,
Vous vous posez des questions de bon sens, et vous faites bien.
Effectivement il faut prendre en compte les risques de:
- "loyer garanti": le loyer n'est pas garanti si l'exploitant rencontre des difficultés économiques. Il y a pléthore de renégociations de loyers en cours de bail, ou, dans le pire des cas, pas de renouvellement à l'arrivée du terme. Ce qui implique de trouver un nouveau gestionnaire, qui demandera baisse de loyer et travaux. Si tout se passe bien, et que le bail est respecté jusqu'à son terme par l'exploitant, il peut toutefois vous demander lors du renouvellement une baisse de loyer ou un retour au loyer d'origine. C'est un cas fréquent, l'indexation des loyers à la hausse, même modérée, ne se pratique plus sans limite dans le temps.
- le mobilier est à remplacer régulièrement, ce qui est toutefois logique puisque le mobilier appartient au propriétaire du logement, qui l'amortit. Ce n'est pas à mon sens un point d'inquiétude particulier, les montants sont généralement faibles, sauf en ce qui concerne les EHPAD (mais d'une manière générale c'est un placement que je déconseille, pour d'autres raisons)
- la plus-value à la revente: il y a très peu de chances d'en faire une si vous revendez avant une dizaine d'années. L'acheteur d'un lot en revente recherche de la rentabilité (comme vous le soulignez, il n'a pas d'avantage de défiscalisation, uniquement une fiscalité 0 de ses loyers sur la durée de son amortissement, ce qui en fait un excellent complément de revenus). Et les frais de notaire sont nettement plus élevés (environ 3,5% sur le neuf contre 8,6% environ sur l'ancien).
- n'oubliez pas de demander une étude de la pertinence de l'emplacement de la résidence à votre conseiller. Evitez un produit sans corrélation avec la demande locative réelle (ex: une résidence étudiante trop excentrée, une résidence affaires mal connectée aux transports et axes routiers, etc).

Vous pouvez réaliser un très bon placement en LMNP dans le neuf si les paramètres de prix et rentabilité sont sensés, que vous ne privilégiez pas l'avantage fiscal uniquement mais tenez compte de la réalité "immobilière" de votre achat, et que vous pouvez vous impliquer un peu dans le suivi: lisez les ordres du jour des AG de copro, appelez de temps en temps le gestionnaire pour savoir quel est le taux d'occupation de la résidence, etc.

Cordialement.

0 Reco 11/10/2017 à 17:32 par drma

Salut stumpy!

merci pour ton retour ! je ne note les points de conseils.

Message edité 11/10/2017 à 17:33
0 Reco 11/10/2017 à 17:47 par MisterHadley

C'est en Catalogne, qu'il faut investir..!

;)

0 Reco 11/10/2017 à 18:40 par bernard.robin

comptes-tu faire un prêt à ta banque ?

0 Reco 11/10/2017 à 21:42 par drma

Oui, un prêt immo sur 15 ou 20 ans à voir en fonction du bien et des taux...

Si jamais des personnes ont d'autres retours d'expériences sur la LMNP classique, je suis preneur ;)

Merci !

0 Reco 09/11/2017 à 12:05 par chouchou03

http://tme-1.com/clc/p_xNTwR_cq8H_zwVYmNO1Q


0 Reco 09/11/2017 à 17:44 par investisseurserein

C'est vrai que c'est hyper intéressant d'investir dans un logement étudiant : 11 % de réduction d'impôt plus la rente des loyers qui peut permettre de rembourser le prêt de la banque. En plus il n'y a pas de plafond de loyers. Mais faut faire hyper attention à l'emplacement de la résidence étudiante, la société de gestion etc.....
C'est des points importants qui peuvent poser pb si vous faites pas attention.

Un article simple qui explique clairement les choses.



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