Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Fiscalité

Nouveau sujet

investir immobillier

0 Reco 22/01/2013 à 10:40 par meisbrm

Bonjour,

Je voudrais acheter un appartement à Paris pour investir .

J'ai de la liquidité à ma banque sous forme : livrets , assurance vie ....

Je pourrais donc acheter sans crédit le bien.

J'ai parlé de mon projet à ma banque . Mon conseiller m'a conseillé d'emprunter pour acheter vu le taux d'emprunt est très bas .

Qu'en pensez vous?

Merci d'avance


0 Reco 22/01/2013 à 10:58 par marc19

Livret A 1.75 % net . Livret bancaire adossé à un compte de 1 à 1.50 % brut.
Assurance vie en euros 3 à 3.50 % . Compte à terme 1.50 à 2.00 % brut .
Avec de telles rentabilités , vous pouvez utilser une partie de votre épargne liquide et conserver le livret A disponible .
Sauf à détenir des produits miracles mais risqués , c'est un choix car la banque va vous prêter autour de 3. 50 % , je suppose , guère moins , en fonction de la durée .
Qu'en dites vous ?

1 Reco 22/01/2013 à 13:22 par JOE_L_IMMO

Bonjour Meisbrm,

Une fois n'est pas coutume, mais pour le coup votre banquier vous a bien conseillé.
Si vous désirez investir en locatif à Paris, il est effectivement judicieux de ne pas toucher à votre épargne et d'utiliser à la fois l'argent de la banque et celui de votre futur locataire.
Cela dit il y quelques conditions pour que la transaction soit intéressante pour vous.
D'abord il faut trouver un bien qui s'autofinancera: autrement dit un bien dont les mensualités seront INTÉGRALEMENT couvertes par les loyers.
Pour ce faire, il ne faut pas hésiter à maximiser la durée du crédit et opter pour un taux fixe.
Les taux sont effectivement au plus bas, du coup votre crédit vous reviendra moins cher, et vos mensualités seront relativement faibles.
L'idée étant que, de toute façon, ce n'est pas vous qui assumez ces remboursements mais bien votre locataire.
Ainsi, si vous misez sur le bon bien (neuf ou ancien) vous pourrez réaliser une plus-value mensuelle, qui non seulement n’entamera votre épargne actuel, mais vous permettra, si vous le souhaitez, de réaliser un autre investissement.

PS: Ceci étant dit, je ne suis pas certain que Paris soit le meilleur endroit pour un investissement immobilier ces temps-ci, mais ça c'est à vous de voir.

0 Reco 22/01/2013 à 13:53 par Bernie

Bonjour Joe l'immo,

En cas de défaillance financière du locataire, qui assumera les remboursements durant cette période qui durera, au bas mot 18 mois, s'il faut venir à le faire expulser?

0 Reco 22/01/2013 à 14:01 par marc19

C'est le crédo du banquier , on connaît la musique.................
Gardez votre épargne chez moi , bien au chaud, et par dessus le marché , je vous colle un crédit sur 15 , 20, 30 ans .

0 Reco 22/01/2013 à 14:04 par Bernie

marc19a écrit : C'est le crédo du banquier , on connaît la musique.................
Gardez votre épargne chez moi , bien au chaud, et par dessus le marché , je vous colle un crédit sur 15 , 20, 30 ans .
Pourquoi ne pas le garder chez toi ou chez moi marc, après tout..... =)

Message edité 22/01/2013 à 14:04
0 Reco 22/01/2013 à 20:43 par cledesol

Bonsoir Meisbrm,

J'avais exactement le même projet que vous, avec un achat immobilier en payant comptant.
Mon banquier a organisé un RDV avec un gestionniaire de patrimoine, afin de me prouver que je devais obsolument souscrire un crédit, pour bénéficier des avantages fiscaux.
Donc jusqu'à là, nous avons le même parcours.
Après, il faut savoir si c'est pour un investissement ou bien améliorer vos revenus mensuels?
Car si vous optez pour un pret, certes c'est le locataire qui va remvbourser les échéances, à condition de louer le bien! Mais cela ne changera pas votre quotidien.
Pour ma part, je voulais augmenter mes revenus, alors j'ai opter pour un achat comptant, pour le mettre en location meublé.
J'attends de voir si j'ai choisi la meilleure des solutions, car je viens tout juste de signer la promesse de vente.
Voilà, bonne reflexion!!!

1 Reco 23/01/2013 à 17:03 par JOE_L_IMMO

Berniea écrit : Bonjour Joe l'immo,

En cas de défaillance financière du locataire, qui assumera les remboursements durant cette période qui durera, au bas mot 18 mois, s'il faut venir à le faire expulser?
Bonjour Bernie,

D'abord je commencerai par vous répondre qu'à part quelques livret A, LDD, PEL et autres épargnes rémunérées de ce type il n'existe pas de risque zéro dans un investissement immobilier.
Le but est donc de minimiser ces risques pour éviter ce dont vous faîtes allusion à savoir: impayés ou dégradations du bien.
Dans un premier temps il y a une sélection à l'entrée qui si elle est bien réalisée peut éviter bien des désagréments.
Ensuite il y a des assurances loyers impayés qui pour environ 3% du montant des loyers annuels : vous protégeront contre le défaut de paiement (jusqu'à 24 mois d'impayés), vous fourniront une assistance juridique si besoin et vous dédommageront jusqu'à 7000 euros (voir plus dans certaines compagnies) en cas de dégradation du bien.
Vous pouvez également opter pour la gestion de votre bien par une agence et intégrer à votre contrat de gestion une garantie impayée.
Enfin, sans trop rentrer dans les détails, Il y a également d'autres solutions s'offre vous comme par exemple: opter pour de la location meublée courte durée ou de la colocation pour pouvoir tirer une meilleure rentabilité du bien et raccourcir les durées des baux locatifs.
En espérant avoir répondu à votre question Bernie et vous avoir renseigné Meisbrm.... Cordialement.

1 Reco 23/01/2013 à 18:38 par marc19

Il est fort dommage que meisbrm ne donne pas son sentiment car je pourrais lui dire qu'investir à Paris va lui générer un rentabilité de 3 à 4 % BRUT donc trés médiocre .
Lorsqu'il aura calculé toutes ses charges non récupérables , ses impôts directs et indirects, les assurances pour impayés 3 % , la gestion entre 7 et 10 % des loyers perçus, le remboursement de son crédit ................
Il faudra qu'il y mette de sa poche d'autant Bercy nous prépare la suppression de quelque avantage qui viendra encore gréver le résultat , notamment sur les meublés .
Mais sans nul doute que DUFLOT va en planter plus d'un ......................

0 Reco 23/01/2013 à 19:08 par cledesol

Bonjour
C'est pas une bonne nouvelle si Bercy touche aux avantages des meublés!
Comment fait on pour calculer la rentabilité de son bien?

0 Reco 24/01/2013 à 01:51 par meisbrm

Bonsoir,

Merci pour vos conseils

Je pense opter la solution de clelesol .

Comme ,j'ai 58 ans , l'assurance pour le prêt est assez important.

Je choisis Paris par la proximité car j'habite à Paris..

Oui Comment fait on pour calculer la rentabilité de son bien?

J'ai eu un rendement négatif sur mon assurance vie