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Investissement/ impayés et questions

0 Reco 25/03/2019 à 16:27 par Liiisa_57

Bonjour,
Mon compagnon et moi même (24 et 27 ans) souhaitons emprunter pour faire de l'investissement locatif à destination d'étudiants, donc T1/T2, secteur Nancy centre.
Il est en cdd, perçoit 1650€ nets d'impôts, et moi en CDD, 3400€ nets d'impôts sur 13 mois.
Nous devons voir avec un courtier mais apparemment un emprunt pourrait être faisable malgré mon CDD et le fait que mon compagnon (non pacsé) soit déjà endetté pr notre résidence principale.
Je prends déjà des informations, essaye de me renseigner au maximum, et là qqch m'interpelle. Nous souhaitons investir en LMNP, donc si j'ai bien compris nous devrons créer une sci. Notre grande crainte serait d'avoir un mauvais payeur.
J'ai alors pensé qu'en cas de problème de paiement, au terme du bail de 9 mois de l'étudiant, il serait possible de résilier son bail...
J'ai pensé alors qu'il serait possible de dire que c'est pr le louer à de la famille (ce qui serait possible) ou même pour vivre dedans. Sauf que je lis qu'il n'est pas possible de le récupérer pour vivre dedans, puisqu'on est une micro entreprise... Mais il me semble aussi que en cas d'impayés, le locataire peut refuser de partir a la fin du bail (même si on lui a notifié dans les délais), et là il "paye" une indemnité d'occupation... Et il faut donc voir avec le juge, et on connaît les délais.
Donc ma question, quelle autre solution dans ce genre de cas ?
Bon a priori on choisirait un étudiant bénéficiant des apl et prendrions un parent qui se porte caution donc c'est cense minimiser le risque.. Mais j'aimerais quand même plus d'infos :-)
Désolée pour la longueur du message, et merci de m'avoir lue!
Lisa


0 Reco 25/03/2019 à 16:52 par lael

Liiisa_57a écrit : Nous souhaitons investir en LMNP, donc si j'ai bien compris nous devrons créer une sciPour tirer pleinement partie de l'avantage fiscal du LMNP, amortissements et plus-value entre autres, cela se fait en nom propre et non pas en SCI.
Sauf que n'étant pas pacsé, ça serait du coup en indivision et c'est plus compliqué.Liiisa_57a écrit : J'ai alors pensé qu'en cas de problème de paiement, au terme du bail de 9 mois de l'étudiant, il serait possible de résilier son bail...Ce n'est pas si simple.
Ce n'est pas parce que vous résiliez un bail car vous avez un problème avec un locataire que les problèmes vont se résoudre et que le locataire va partir.
Egalement, les baux étudiants et mobilité, ne se renouvellent pas automatiquement.Liiisa_57a écrit : Bon a priori on choisirait un étudiant bénéficiant des apl et prendrions un parent qui se porte caution donc c'est cense minimiser le risque..C'est la seule façon de limiter le risque.
Demander un garant et s'assurer de la solidité financière de celui-ci.
Et bien entendu faire signer un acte de cautionnement.

Vous pouvez aussi "transférer" partiellement ce risque en souscrivant à une assurance GLI qui vous versera les loyers en cas d'impayés.

Message edité 25/03/2019 à 16:54
0 Reco 26/03/2019 à 12:51 par champagne

conseil: avant de décider quoi que ce soit ,en premier lieu assurer auprès de la banque et/ou de votre courtier que votre dossier passe car à priori votre cas est complexe

0 Reco 26/03/2019 à 16:03 par lael

Avec son dossier, probablement 9 banques sur 10 refuseront de suivre.
Mais il en suffit d'une qui accepte.

Après il faut mâcher un peu le travail aux banquiers et insister un peu pour qu'ils prennent en compte la moyenne des revenus sur les 3 dernières années si vous êtes en CDD, PL ou autres activités précaires et/ou non salariés.

Car effectivement un conseiller qui n'a pas envie de s'emmerder dira qu'il refuse de prendre en compte les revenus hors CDI et du coup le dossier sera systématiquement refusé.
Alors qu'en pratique si vous avez des revenus stables sur plusieurs années, ça peut passer.
Mais il faudra viser dans l'idéal un investissement qui s'auto-finance pour mettre en avant le fait que "ça ne vous coûte rien et s'auto-finance" ou même mieux vous rapporte de l'argent.

Et la clause suspensive d'obtention de prêt est aussi là pour ça.
Pouvoir se rétracter au cas où l'emprunt ne serait pas obtenu.

Message edité 26/03/2019 à 16:24
0 Reco 26/03/2019 à 16:37 par Liiisa_57

Merci à tous pour vos réponses.
Effectivement rien n'est sûr, mais je me renseigne car même en cas de refus des banques, nous finirons quand même par réaliser notre projet a un moment donné (j'aurais bien un CDI un jour ou l'autre...!)
On a vu mon conseiller bancaire, qui nous a dit que ça sera surement compliqué pour lui (même s'il connait notre situation financière et que si ça ne tenait qu'à lui, le prêt serait accordé). Par contre, il nous a dit avec certitude qu'un courtier nous trouvera un prêt.
J'ai donc contacté un conseiller qui connait déjà le dossier et m'a dit qu'à priori ça irait, mais depuis une semaine il doit me rappeler et je trépigne d'impatience... :-)