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Investissement locatif Duflo /Pinel

3 Reco 28/09/2014 à 09:12 par taatoutiki

Bonjour,
J'aimerais avoir votre avis sur ce projet. Je souhaite acheter en VEFA un appartement dans le cadre de la défiscalisation Duflot / Pinel. Mon but est de le louer durant 6 ans, puis de le revendre au bout de cette durée. Je finance le bien avec un prêt sur 20 ans. Pourquoi cette durée ? Tout simplement pour bénéficier d'échéances d'un montant correcte, et d'intérêts élevés car ces derniers sont déductibles des revenus fonciers. Cela me fera baisser les contributions sociales (15.5% du revenu foncier).
Je pense obtenir une plus value, car l'achat sera financé par le locataire (loyer), l'Etat (réduction de l'IR, déduction des intérêts). Si mes calculs sont justes, cette méthode me permet de ne payer que 86 % du financement. Soit une plus value de 14 %.
Qu'en pensez-vous ?


1 Reco 28/09/2014 à 13:47 par Plessix

Bonjour

Qq. Lignes rapidement qui je l'espère vous aideront.
Si vous le souhaiterez je développerais plus tard.
Plus la durée du financement est importante, plus l'échéance du prêt est proche du loyer.
Cependant, plus elle est courte plus d'intérêts vous avez à déduire.
Par expérience avec un financement sur 20 ans , vous serez dans 24 a 36 mois en bénéfice foncier, et donc serez assujetti aux prélèvements sociaux.
Revente à 6 ans ou qlq soit le délai, l'administration fiscale exige l'enregistrement de 3 années de bénéfice foncier, faute de quoi elle revient sur les déficits fonciers imputés sur vos revenus professionnels, jusqu'a au moins 3 années.

enfin , j'attire votre attention quant au dispositif Pinel, qui n'est aujourd'hui qu'un projet dont les modalités n'ont pas été clairement définies.

enfin ce n'est pas le quasi auto financement qui génère une potentielle plus value. Mais le delta entre le prix de revente et le prix d'acquisition. Ne surpayez pas le bien sous prétexte d'une réduction d'impôt.

Je vous félicite de votre initiative et de votre volonté d'investir.

Je vous souhaite un bon weekend end.

Vincent Plessix

0 Reco 28/09/2014 à 15:54 par taatoutiki

Merci pour votre réponse. J'ai fait une simulation de prêt sur 15 ans et sur 20 ans. C'est sur la deuxième durée qu'il y a le plus d'intérêts à payer au début. Mon but est de revendre à la fin de l'avantage fiscal, soit 6 ou 9 ans. Donc, plus j'ai d'intérêts à payer, moins je serai assujetti aux prélèvements sociaux. Concernant le bénéfice foncier, je n'étais pas au courant de votre remarque. Je pense qu'il devrait-être légèrement positif.
Pour calculer ma plus-value, je tiens compte du prix d'achat moins les sommes que j'ai réellement payées moins le solde du prêt.
Pour week-end à vous aussi, je retour au soleil, il faut en profiter avant l'hiver.

2 Reco 30/09/2015 à 12:04 par AS31

Bonjour,

Je vais jouer les rabats-joie mais pour moi ce message émane soit d'une personne voulant promouvoir la loi Pinel car elle en vend, soit de quelqu'un de très naïf.

La loi PInel n'est pas rentable(sauf si on se la fait soi-même) et je ne veux pas en vendre à mes clients.

Cordialement.
Patrick LEGOFF

Message modéré 29/07/2016 à 16:24
1 Reco 30/06/2016 à 17:50 par DamienPillou

Bonjour je suis actuellement à la recherche d'un projet d'investissement locatif et je m’intéresse aux résidences seniors j'ai cru comprendre qu'il fallait bien vérifier les répartition des charges en exploitant et propriétaire et évaluer l’attractivité du produit. Je ne m'attend pas à un taux de rentabilité au dessus de 5% avez vous des conseille? merci d'avance

0 Reco 30/06/2016 à 18:36 par AS31

DamienPilloua écrit : Bonjour je suis actuellement à la recherche d'un projet d'investissement locatif et je m’intéresse aux résidences seniors j'ai cru comprendre qu'il fallait bien vérifier les répartition des charges en exploitant et propriétaire et évaluer l’attractivité du produit. Je ne m'attend pas à un taux de rentabilité au dessus de 5% avez vous des conseille? merci d'avancePersonnellement, après avoir étudié le schéma économique des résidences seniors, j'ai refusé d'en vendre à mes clients.

En effet, la rentabilité de l'exploitant étant liée principalement à la facturation des services (donc hors loyer, dont l'essentiel est reversé à l'investisseur), j'ai un doute sur la rentabilité à long terme de ce type d'exploitation.

C'est un avis, mais je pense qu'il y a mieux à faire.

Cordialement.

Patrick LEGOFF