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Investissement Locatif - Immeuble

0 Reco 07/11/2018 à 12:52 par Yahouf

Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un immeuble comprenant plusieurs appartements.

Ce bien générerait 54 500 euros de Loyers CC par an (49 000 sans charges) et coute 730 000 euros frais de notaire inclus.

Je calcule une rentabilité brute donc à 7,47% (en prenant mes loyers CC). C'est dans une ville dynamique sur lesquels les prix des logements /prix au m2 est en croissance (légère) continuelle.

Je vois très souvent des gens sur ce forum ou sur d'autres sites dirent qu'en dessous de 8% de rentabilité brute il ne faut pas envisager d'investir...

Je dois avouer que j'ai beau chercher je ne trouve pas d'argument à ça ? Je me suis donc décidé à écrire ici pour partager/demander deux choses :

- Pourquoi ces 8% bruts? Une légende urbaine ou c'est basé sur des faits/calculs ?

- Comment augmenter la rentabilité de ce bien en défiscalisant ? Sachant que ces appartements sont non meublés, l'immeuble a été récemment rénové et n'est pas classé. Je vois mal comment faire du déficit foncier ou profiter d'une lois actuelle ?

Si vous savez m'éclairer / partager votre ressenti n'hésitez surtout pas :)

Bonne journée

Ian


0 Reco 07/11/2018 à 13:10 par MisterHadley

Perso, je passe mon tour, puisque pour te répondre, ça équivaudrait à te faire limite un vrai cours d'immobilier...

Dis-toi juste que pour l'instant, ton histoire peut être sérieusement améliorée malgré ce que tu crois, et que visiblement, il semblerait que tu n'ais pas véritablement appréhendé toutes les responsabilités qui vont te tomber dessus directement en tant que propriétaire d'un immeuble entier...

Si je dis ça, c'est parce que si c'était le cas, tu n'aurais donc déjà pas posé la question sur "comment améliorer les choses en défiscalisant", par exemple...

Le coté "rénové récemment" t'induit en erreur, et il vaudrait mieux que tu ais financièrement les reins solides, tout ça ne s'improvise pas...

Bon courage, en tout cas.

0 Reco 07/11/2018 à 13:13 par MisterHadley

J'ai oublié de te demander : tu comptes en faire quoi, au juste..?

Le garder en locatif indéfiniment, ou juste le temps de revendre ensuite à la découpe..?

Question subsidiaire : l'objectif de cet investissement pour toi, c'est quoi..?

Message edité 07/11/2018 à 13:14
0 Reco 07/11/2018 à 13:37 par Yahouf

Je vais passer sur le niveau de sécheresse de votre réponse, je n’en demandais pas tant en venant candidement sur ce forum ! Merci quand même de votre temps.
Je comptais le garder pour constituer un capital puis à terme le découper en plusieurs lots en effet.
Pourquoi il m’induit en erreur ? Ce n’est pas les quelques rénovations annuelles qui vont defiscalider les loyers meme en provisionnant 15 000 de réparations annuelles ? Quand je dis immeuble vous vous imaginez un immeuble parisien vétuste des années 1820 peut être, je parle plutôt d’une grande bâtisse divisé en 8 lots qui date de 20 ans.

0 Reco 07/11/2018 à 14:06 par MisterHadley

Donc, ce n'est pas vraiment un immeuble...

Quand je lis immeuble, j'imagine un immeuble, pas une grande bâtisse de huit lots potentiels, c'est sur...

Pour faire court, d'autres t'expliqueront mieux que moi ce que tu veux savoir :

Ce n'est pas la rentabilité brute qu'il faut prendre en compte, mais nette...

L'histoire des 8% que tu dis lire partout, doit simplement venir d'un basique, qui consiste à diviser par 3 la rentabilité brute pour obtenir immédiatement une idée de la rentabilité nette...

Ce qui donnerait donc 2.67%

Après, chacun y verra midi à sa porte sur l'intérêt à porter à ces 2.67%

Un autre basique précise ceci : multiplier par 10 le revenu locatif d'un immeuble pour en définir sa valeur...

Avec une "grande bâtisse", ça restreint les possibilités par rapport à un véritable immeuble, mais tu peux malgré tout améliorer les choses...

Tout doit être envisagé avant d'acheter...

Suivant ce que tu veux faire, tu le feras en nom propre ou par l'intermédiaire d'une SCI, par exemple, etc, etc...

Tout doit être prévu d'avance, et surtout pas improvisé au doigt mouillé au fur et à mesure.

Si l'on prend ensuite ton ambition d'en découper 8 lots, là aussi, y a moyen de moyenner pour optimiser la chose, afin de faire que tes revenus ne s'arrêtent pas ensuite une fois la découpe effectuée, par exemple, même si sur une grande bâtisse, c'est moins évident, ça peut être envisageable malgré tout...

Autre exemple, une mise en copropriété va te couter la peau des fesses, non seulement en paperasses, notaire, et autres, mais déjà en travaux, pour chacun des lots que tu voudras ensuite vendre, mais également pour "l'immeuble" lui-même...

Et pour une "grande bâtisse" de 8 lots, avant de te demander comment tu peux "défiscaliser", demandes-toi déjà si l'opération pourra financièrement être menée, parce que c'est le genre de truc qui pourrait te lessiver complètement, impliquant que "défiscaliser" serait alors le dernier de tes soucis à ce moment-là, si tu devais te retrouver financièrement dans le rouge total...

Etc, etc, etc...

Tu devrais donc prendre le temps de la réflexion, avant de te lancer ainsi.

Message edité 07/11/2018 à 14:15
0 Reco 07/11/2018 à 14:41 par Yahouf

Absolument le mot immeuble est peut être trompeur en effet.

En fait je suis assez au courant de tout ça, tout a été calculé et la règle de diviser par 3 est assez aléatoire car j’arrive à une rentabilité nette de 4,94% (impôts fonciers est assez bas, et la déduction des intérêts du prêt me ferait rester dans ma tranche d’imposition et pas sauter à la supérieure entre autre, ainsi que le prêt qui est très intéressant en lui même et qui abaisse mes mensualités).

Ma question initiale qui est comment defiscalider le maximum afin d’augmenter la rentabilité nette (5,04%) reste toujours là et j’avoue que je ne trouve rien sur ça.
Tant que je n’aurai pas trouvé un moyen pour passer une rentabilité nette à au moins 6% je ne signerai pas.

Une des seule solutions que j’ai trouvé serait de renégocier le prix d’achat...

0 Reco 07/11/2018 à 15:15 par MisterHadley

Et c'est normal que tu ne trouves rien nul part, puisque ce que tu veux est une étude personnelle de ton cas personnel, et en plus, à l'œil...

=)

0 Reco 07/11/2018 à 17:38 par lael

Pour moi la règle des 8% ou peu importe la valeur qu'on se fixe, c'est plus une valeur qu'on se donne pour faire un premier élagage dans sa recherche d'investissement purement locatif et non pas d'investissement immobilier de manière plus générale.
La différence est importante car pour un investissement immobilier on prendrait également en compte la plus-value de revente en particulier si on vise une revente à la découpe.
Donc cette méthode n'est pas forcément adaptée selon ses objectifs d'investissement.

A partir de là il faut effectivement faire des calculs plus poussés.
C'est mieux de calculer les rendements à partir du coût total de l'opération : Prix d'achat, frais de notaire, frais bancaires et travaux - et non pas sur le prix d'achat uniquement.

Il y a ensuite plusieurs méthodes de calculs de rendement plus ou moins adaptées selon la finalité de l'opération, de la fiscalité choisie et du degré de précision et de fiabilité souhaité.

- Rendement net : loyer moins charges locatives
C'est le rendement basique à calculer pour se faire une idée sur la rentabilité réelle avant impôts et s'il n'y a pas de charges importantes qui vont venir plomber le rendement.

- Le cashflow : loyer moins charges moins mensualités d'emprunt
Pour se faire une idée de si l'opération te dégagera du cashflow mensuel ou si au contraire tu devras injecter de l'argent dans l'opération (effort d'épargne).
Personnellement ma stratégie d'investissement fait que je n'y vais que si le cashflow est positif car je vise un retour sur investissement immédiat plutôt qu'une grosse plus-value après X années.
Ce n'est pas forcément la stratégie adaptée pour tout le monde ni même la meilleure stratégie mais dans mon cas elle convient à mes objectifs.

- Rendement net net : intégrer la fiscalité (impôts) en plus des loyers et charges locatives
Pour s'assurer que la fiscalité choisie est adaptée (BIC réel, foncier réel, SCI IR, SCI IS, etc...)

- Rendement interne : tenir compte de la plus-value de revente en plus du reste
Le calcul du rendement interne de l'opération peut être intéressant si vous effectuez des travaux très importants ou si vous envisagez une revente à la découpe car cela impliquera une importante plus-value qui viendra booster la rentabilité globale de l'opération.

Dans l'idéal c'est également mieux d'annualiser la rentabilité (peu importe la ou les méthodes retenues) et de prendre une moyenne sur la durée d'investissement souhaitée.

Mais ça demandera plusieurs heures de calcul ou un bon simulateur.

Ou il y a la méthode au doigt mouillé dite "pifométrique" qui consiste à se baser sur des indicateurs faciles à calculer : rendement brut et net, une bonne connaissance de la fiscalité en immobilier et l'expérience.
Et c'est en général ça qui est conseillé pour ceux qui se lancent car en visant un seuil de rendement brut/net suffisament élevé les risques de faire une mauvaise affaire diminuent d'autant.

Message edité 07/11/2018 à 17:52
0 Reco 07/11/2018 à 17:41 par Danielmmo

Comment voulez répondre à une question aussi vague?
Il y a plein de façon de monter un projet.

Pour résumer vous demandez un conseil sur un investissement à 730 k€ (+58 k€ de frais de mutation).

Donnez les à MisterHadley il sera quoi en faire ;-)

0 Reco 07/11/2018 à 18:06 par marc19

Yahoufa écrit : Absolument le mot immeuble est peut être trompeur en effet.

En fait je suis assez au courant de tout ça, tout a été calculé et la règle de diviser par 3 est assez aléatoire car j’arrive à une rentabilité nette de 4,94% (impôts fonciers est assez bas, et la déduction des intérêts du prêt me ferait rester dans ma tranche d’imposition et pas sauter à la supérieure entre autre, ainsi que le prêt qui est très intéressant en lui même et qui abaisse mes mensualités).

Ma question initiale qui est comment defiscalider le maximum afin d’augmenter la rentabilité nette (5,04%) reste toujours là et j’avoue que je ne trouve rien sur ça.
Tant que je n’aurai pas trouvé un moyen pour passer une rentabilité nette à au moins 6% je ne signerai pas.

Une des seule solutions que j’ai trouvé serait de renégocier le prix d’achat...
C'est la première des choses à faire , évaluer et négocier un prix d'achat qui te permet d'augmenter ta renta, le premier bénéfice se. fait à l'achat .
6 , c'est pas mal de nos jours, la gourmandise est un vilain défaut ...

0 Reco 07/11/2018 à 18:19 par Yahouf

Je remercie ceux qui contribue mais j’ai du mal m’exprimer, en fait j’ai deux questions, une de bas étages sur les 8% qu’on voit partout la seconde (celle qui m’interesse Vraiment in fine) et la raison pour laquelle ce sujet est dans l’onglet « fiscalité » :

Comment arriver à defiscaliser sur un projet de ce type ? Sachant que je m’y connais un peu en défiscalisation et je n’arrive pas à trouver la bonne méthode efficace de défiscalisation.

Tous les rendements ont été calculés, sous plusieurs scénarios (découpe des lots, location long terme, ...)

Ma seule et unique question reste sur l’aspect défiscalisation

Merci beaucoup à tous si vous avez des idées sur ça de contribuer


0 Reco 07/11/2018 à 19:35 par MisterHadley

Danielmmoa écrit : Comment voulez répondre à une question aussi vague?
Il y a plein de façon de monter un projet.

Pour résumer vous demandez un conseil sur un investissement à 730 k€ (+58 k€ de frais de mutation).

Donnez les à MisterHadley il sera quoi en faire ;-)
C'est 730000 euros, frais de notaire inclus...

Ceci dit, oui, si on me les donne, je saurai quoi en faire, c'est sur...

Plein d'idées pour ça,même :

Une de mes jeunes voisines va bientôt fêter son anniv, ça tomberait très bien, par exemple...

On pourrait faire en sorte qu'elle ait son avenir d'assurer financièrement en investissant judicieusement ce pognon, pour qu'à ses 18 printemps, elle puisse se la raconter grave de chez grave, et surtout, être libre de faire ce qu'elle voudra de sa vie...

Ou alors, option bis, faire plein d'heureux avec cette thune...

Le choix est vaste...

1 Reco 07/11/2018 à 19:48 par MisterHadley

Yahoufa écrit : Je remercie ceux qui contribue mais j’ai du mal m’exprimer, en fait j’ai deux questions, une de bas étages sur les 8% qu’on voit partout la seconde (celle qui m’interesse Vraiment in fine) et la raison pour laquelle ce sujet est dans l’onglet « fiscalité » :

Comment arriver à defiscaliser sur un projet de ce type ? Sachant que je m’y connais un peu en défiscalisation et je n’arrive pas à trouver la bonne méthode efficace de défiscalisation.

Tous les rendements ont été calculés, sous plusieurs scénarios (découpe des lots, location long terme, ...)

Ma seule et unique question reste sur l’aspect défiscalisation

Merci beaucoup à tous si vous avez des idées sur ça de contribuer
"défiscaliser" quoi, exactement..?

Tes revenus locatifs, ou la revente à la découpe..?

En plus, là dessus, faut pas te faire d'illusion : pour une grosse baraque avec 8 lots potentiels, tu ne feras pas de miracle...

Je n'ai toujours pas vraiment perçu la finalité de ton histoire, en fait... la location étant une activité civile, la vente à la découpe une activité commerciale...

Si tu veux "défiscaliser" à la découpe, il te faudra faire une opération de marchand de biens immobiliers, et pour "défiscaliser" - terme qui ne veut rien dire - tu devras finaliser tout ça et avoir terminé au plus tard dans les cinq ans qui suivent l'acquisition...

Ce qui est incompatible avec ton optique de location à long terme...

Location pour laquelle, la seule façon de "défiscaliser" est de créer du déficit foncier, notamment par les travaux que tu feras...

Mais sur une grosse baraque de 8 lots potentiels, tu ne feras donc pas de miracle, encore une fois, d'où la distinction que je fais avec celle-ci et un véritable "immeuble", où là, tu peux te lâcher beaucoup plus, vu que tout coute un bras...

Et d'une façon générale, il y a pléthore de façon de faire, mais ça doit se personnaliser sur ton projet spécifiquement il n'y a pas de solution magique applicable à coup sûr sur tout et n'importe quoi...

Donc, il n'est pas possible de te répondre sur un forum, ça nécessite une étude spécifique de ton cas de figure...

Sinon, demande à mon bon Marcuccio, puisqu'il est là, c'est un vieux d'la vieille qui connait toutes les combines du métier de bailleur...

Déjà, quand il te dit de négocier le prix d'achat, il a raison, parce que si tu retiens la règle des dix ans de loyers pour valoriser ton "immeuble" de rapport, ça nous le met à 490000 euros, déjà...

Il te faut miser également sur des surfaces moyennes, et sur de la location nue.

Et justement ne pas succomber aux sirènes alléchantes de la "défiscalisation", mais au contraire rester sur une fiscalité de droit commun, seule gage de stabilité sur le long terme.

De toute façon, des impôts, tu en paieras... mais si tu encaisses énormément de thunes en face, tu te taperas bien d'augmenter de tranche d'imposition.

Ne pas oublier non plus l'IFI

Message edité 07/11/2018 à 20:04
0 Reco 08/11/2018 à 06:20 par marc19

L'obsession de la défiscalisation, maladie propagée à grand renfort de pub par les DUFLOT et PINEL récemment

Cette maladie qui touche l'avant bras avec , pour conséquence , l'impossibilité de mettre la main sur son portefeuille .............
Cette maladie sournoise qui vous conforte dans l(idée que vous avez enfin trouvé le moyen de prendre plus sans rien donner ...........que vous êtes plus malin que les autres, ceux qui payent sans broncher .

Perso, j'ai été vacciné aux premières heures de cette folie fiscale, en même temps , je gardais ma liberté d'investir sans contrainte et comme disait ma défunte mère, l'important ce n'est pas ce que tu payes mais ce qui reste.............

Et si tu gères bien tes affaires, toi même et personne d'autres par le biais d'intermédiaires, il va t'en rester suffisamment., alors , quoi demander de plus , amasser ne rend pas plus heureux .

L'impôt,tu en payeras , quoique tu fasses, cela prouvera que tu as réussi ................

0 Reco 08/11/2018 à 06:25 par MisterHadley

Ah, mais quel coquin, ce Marcuccio, alors..!

=)

0 Reco 08/11/2018 à 06:29 par MisterHadley

L'important est effectivement d'avoir le niveau de revenus nets que l'on souhaite obtenir...

Le "travail" - c'est à dire l'activité salariale classique - étant en perdition, il ne faut pas attendre et se constituer, non pas sa retraite, mais son revenu "d'actif" dès maintenant...

Ne jamais oublier "la cigale et la fourmi" de J. de la Fontaine

0 Reco 08/11/2018 à 06:55 par MisterHadley

Ceci dit, mon bon Marcuccio, tu soulèves un truc vachement intéressant dans ta conclusion...

Avec lequel je ne suis pas forcément d'accord, puisque, justement, le niveau d'imposition n'est en rien un indicateur fiable de la réalité des revenus d'un contribuable...

Ne lisons-nous pas régulièrement ça et là que les politiques font mine de s'offusquer que les "riches" n'en payent pas ou quasiment pas..?

Tout comme pas mal de grosses entreprises qui, elles, font de l'optimisation fiscale à outrance..?

Ne nous faisons-nous pas bourrer l'mou avec ces discours de faux-culs à propos des "paradis fiscaux" qui seraient un véritable scandale, alors que les Etats eux-mêmes les utilisent depuis toujours pour "optimiser" leur propres budgets ou ceux des groupes dont ils sont actionnaires majoritaires..?

Ca fait bien longtemps que le revenu d'imposition est un leurre absolu qui ne devrait plus avoir l'importance qu'il a pourtant toujours au jour d'aujourd'hui, parce qu'il est vecteur d'inefficacité des politiques publiques, par exemple...

Vaste sujet que tu soulèves donc, mon bon Marcuccio et qui aura visiblement toujours de beaux jours devant lui, d'après la doléance de l'auteur de ce présent sujet, cherchant, lui, à "défiscaliser"...

Ce cafouillage dans l'esprit des gens est propice à l'échec et au grand n'importe quoi, dont certains feront usage pour mieux continuer à entuber le bon peuple, y compris fiscalement...

Ce n'est pas ainsi que la Nation se redressera, ni encore moins nos prochains, malheureusement...

0 Reco 08/11/2018 à 07:25 par MisterHadley

Voici d'ailleurs la démonstration parfaite du gaspillage phénoménal qui est fait avec l'argent public, et donc, des impôts que les contribuables payent de plus en plus durement : la raison, très simple, est la méconnaissance des dossiers que l'on prétend "aider", et la délégation locale de compétences qui, à ce niveau-là, ne devraient être que régalienne et traitées comme telles directement par un ministère... avec un véritable suivi de fond par des spécialistes compétents qui, eux, ne joueraient pas aux chaises musicales à chaque remaniement ministériel, ce qui éviterait, dans le cas présent, de financer pour la troisième fois des travaux "urgent" qui l'ont déjà été deux fois précédemment, et - plus grave - jamais effectué alors que le pognon, lui, sera pourtant déjà tombé deux fois également pour les réaliser...

Un excellent article de fond d'il y a seulement deux jours

800 millions d'euros, sans compter l'argent privé des victimes de ce système définitivement inefficace, pour ne pas dire autre chose, soit au final plus d'un milliard d'euros parti, non pas en fumée, mais... on ne sait pas où, puisque rien, ou presque, n'aura jamais été fait en contre partie...

Édifiant, et moi, qui connait parfaitement ce "dossier" là, je peux t'assurer que ce brillant article est encore très loin de la réalité...

Donc, quant tu vois ça, tu te dis : peut-on objectivement en vouloir aux gens, comme l'auteur de ce présent sujet, de vouloir "défiscaliser"...

Quand on voit ça, alors que les forces de l'ordre viennent de se voir "exceptionnellement" augmenter leurs budget 2019 de seulement 300 et quelques millions d'euros, par exemple...

... ou que l'on baisse de 5 euros les APL des plus modestes pour gagner des cacahuètes en contrepartie...

La liste est longue...

On peut donc comprendre la motivation des gens qui cherchent à "défiscaliser"...

Message edité 08/11/2018 à 07:28
0 Reco 08/11/2018 à 10:17 par Yahouf

Bonjour,
Enfin ça devient intéressant... déjà je suis absolument d’accord avec le fait d’investir en France qui est très compliqué du fait du changement continuel et très fréquent des règles du « jeu » : autrement dit changement constant des lois.

Vous êtes en train d’essayer de me faire croire que ma question n’est pas légitime ... or c’est un peu de la mauvaise foi à mon sens car pour augmenter une rentabilité (qui ne veut pas le faire quand on parle de son argent propre ???) il n’y a pas une infinité de leviers , les principaux sont :

- négociation du prix d’achat à la baisse
- négociation des taux bancaires / intérêts
- réduction d’impots
- défiscalisation
- augmentation des loyers (qui est risque et deontologisuement pauvre)

Or la fiscalisation en France est volontairement très neguleuse et changeante. Je pense donc que ma question de savoir si vous connaissez des méthodes pour defiscaliser (ou au pire faire des réductions d’impots même si sur ce segment je pense avoir déjà tout séché dans mon étude) est légitime.

Après libre à vous d’aimer donner votre argent durement acquis au gouvernement. Une partie c’est tout à fait normal mais presque 50%... Mais ne soyez pas si dur, je pense que la plupart des pauvres gens lambdas comme moi ce sont posés cette questions un jour, alors si c’est tabou de la poser sur ce forum soit, mais pas besoin d’etre si vindicatif.

0 Reco 08/11/2018 à 10:45 par MisterHadley

Tu te montes surtout le bourrichon tout seul, là, non..?

- il t'a déjà été répondu, et par deux fois, qu'il n'est justement pas possible de te répondre...

- Il t'a également déjà été demandé de savoir ce que tu voulais "défiscaliser", et tu n'y réponds pas...

Après, encore une fois, il y a ce que toi, tu connais, et il y a ce qu'il est possible de faire dans son ensemble, et que tu ne connais pas forcément...

Et c'est en ça qu'il n'est donc pas possible de te répondre, puisque nous ne connaissons pas les détails de ton projet...

Je reviens également sur la petite liste de trucs que tu viens de mettre... et que je reprends donc juste après intégralement :

"- négociation du prix d’achat à la baisse
- négociation des taux bancaires / intérêts
- réduction d’impots
- défiscalisation
- augmentation des loyers (qui est risque et deontologisuement pauvre) "

Le premier, tu es évidemment bien au delà des dix années de loyers pour un "immeuble" de rapport...

Le second, tout le monde n'emprunte pas non plus, donc...

Le troisième s'assimile aux avantages qu'il y a à acheter dans le neuf, et c'est déjà pas la bonne voie, puisque bien plus cher que l'ancien, moins bien placé, etc, etc...

La quatrième est à proscrire

La cinquième est inévitable

Je dirai enfin qu'il n'y a pas que l'encaissement de loyers comme revenus dans l'immobilier, ni la vente "à la découpe" ou non...

Et c'est donc dommage de se priver de ces autres sources de revenus si l'on peut les capter en plus des autres...

C'est en ça aussi qu'un projet d'investissement se réfléchit longuement...

Je rajoute également, même si c'est rare et très spécialisé, qu'il est également possible d'acquérir un bien immobilier, sans verser la moindre thune, par exemple...

Que donnerait donc ta "rentabilité" si dans ton projet, tu pouvais devenir propriétaire de ta grosse baraque de 8 lots potentiels, mais sans avoir à emprunter, ni même à payer le moindre kopeck pour ça...

Ta vie en serait déjà complètement différente, et tu envisagerais tout un tas de choses alors que tu n'y penses même pas aujourd'hui...

L'immobilier est un domaine particulièrement vaste, et qui va bien au delà de palper des loyers, et d'essayer de "défiscaliser"...

Message edité 08/11/2018 à 10:54
0 Reco 08/11/2018 à 11:11 par MisterHadley

Voici donc déjà le BA-BA que tu aurais du faire :

Tu nous dit que ta grosse baraque est à 730000 euros, frais de notaire inclus...

Nous n'avons pas la ventilation, mais on s'en tape...

Tu nous dis que tu palperais 54500 euros de loyers charges comprises/ an, soit 49000 euros par an hors charge...

Déjà, il y à une très grosse marge à dégager, là, non..?

Dix ans de loyers - hors charges - te donne donc une valorisation de ta baraque à 490000 euros...

Tu te passes ensuite de notaire, pour la transaction, et privilégie de passer par un avocat spécialisé : 3000 euros d'honoraires en lieu et place des émoluments proportionnels du notaire ce qui te dégage, là aussi, une marge supplémentaire, qui améliorera ta "rentabilité"...

Si l'on compte (à la louche) 5% pour le fisc, ça nous donne (à la louche) 24500 euros de droits à lui payer...

Donc, 490000 euros pour ta baraque + 24500 euros de droits fiscaux +3000 euros pour le baveux = 517500 euros tout compris (à la louche)

Mettons 520000 euros pour arrondir la chose...

54500 euros de loyers CC par an / 520000 euros de baraque x 100 = 10.48% de rentabilité brute...

Donc, au lieu de payer 730000 euros, tu payes 520000 euros, soit 210000 euros d'économie au départ...

Au lieu d'une "rentabilité" brute de 7.47%, elle passe donc à 10.48%...

Et puisque tu te finances par emprunt, ton emprunt s'allège drastiquement, puisque tu as 210000 euros de moins à financer...

Alors, elle est pas belle, la vie, hum..?


0 Reco 08/11/2018 à 11:28 par Yahouf

Vu comme ça, elle est belle... après réduire de presque 20% le prix d’achat, ça me parait trop gros pour être vrai. Si je reviens vers le vendeur immobilier en lui demandant -20% même si les arguments sont bétons... je suis sur qu’il préférait aller pigeonner d’autres personnes que de proposer mon offre au propriétaire. Mais ça se tente je vais y réfléchir

Par contre l’idee de passer par un avocat spécialisé, c’est pas en commun accord avec le vendeur ? Ou c’est le seul choix de l’acquéreur ?

Mon souhait serait de defiscaliser (ou réduire les impôts) sur les revenus liés aux loyers, car dans Mes calculs mon cash flow est négatif de 450 euros par mois. En provisionnant 8000 de charge non prévu par an.

Je cherche pas un bénéfice chaque mois mais m’approcher au moins du 0 pour éviter de trop avoir à financer le projet sachant qu’il y aura certainement des moments de sorties de trésorerie si impair sur le bâtiment. Je cherche donc à sécuriser l’învestissement en minimisant ce que je dois sortir chaque mois de ma poche.

Il y a au total 2 T4, 3 T3, 3 T2 avec une surface totale de 520m2

0 Reco 08/11/2018 à 11:29 par MisterHadley

Mais ne nous arrêtons pas en si bon chemin, et revenons à la question qui t'aura été posée - sans réponse de ta part - afin d'optimiser encore un chouia la chose :

Tu nous dis vouloir revendre ensuite à la découpe, ce qui est donc une opération de marchand de biens immobiliers...

Pour se faire, tu dois donc obligatoirement finaliser tout ça au plus tard dans les cinq ans de l'acquisition...

Opération commerciale par excellence, tu bénéficies donc des avantages lié à la profession, à savoir, entre autres, une exonération des droits de mutation...

Nous reprenons donc l'exemple précédent, à savoir ta baraque valorisée à dix ans de loyers hors charges, c'est à dire 490000 euros...

Tu te passes donc toujours de notaire, en privilégiant un avocat spécialisé : 3000 euros d'honoraires, au lieu des émoluments proportionnels habituels...

Et donc, pas de droits à payer au fisc, puisque tu prends l'engagement de revendre dans les cinq ans, en tant que marchand de biens immobiliers...

Ce qui nous donne alors 54500 euros de loyers CC par an / 493000 euros de baraque honoraires d'avocat inclus x 100 = 11.05% de rentabilité brute...

Soit au lieu de 730000 euros frais de notaire inclus, un cout d'acquisition de 493000 euros, avocat inclus, et ainsi, une économie de 237000 euros à la clé...

Ce qui nous donne, 11.05% de rentabilité brute, au lieu de tes 7.47%...

Et toujours, un gain substantiel également sur l'emprunt, puisque tu devras financer beaucoup moins que prévu...

Par contre, financer une acquisition revente ne se fait pas de la même façon que lorsque l'on emprunte pour du locatif...

D'où l'importance des questions qui t'auront été posées dès le départ, afin de savoir ce qui était le véritable but de l'opération, parce que suivant celui-ci, ça ne donnera pas du tout la même chose, pour les bénéfices que tu en tirerais, mais aussi pour l'investissement lui-même.

Message edité 08/11/2018 à 12:01
0 Reco 08/11/2018 à 11:38 par MisterHadley

A ta place, j'oublierai la revente à la découpe que tu envisageais dans un second temps, pour ne garder que l'aspect locatif, en location nue, sur régime fiscal de droit commun, et sur le long terme...

Refais donc tes calculs, avec l'exemple indiqué plus haut, à savoir une rentabilité brute de 10.48% et un cout d'acquisition de 520000 euros...

Avec réajustement de ton emprunt, etc, etc... et tu nous donnes ensuite le résultat, si pour toi, déjà, ça sent la victoire...

0 Reco 08/11/2018 à 11:46 par lael

Yahoufa écrit : Vu comme ça, elle est belle... après réduire de presque 20% le prix d’achat, ça me parait trop gros pour être vrai. Si je reviens vers le vendeur immobilier en lui demandant -20% même si les arguments sont bétons... je suis sur qu’il préférait aller pigeonner d’autres personnes que de proposer mon offre au propriétaire. Mais ça se tente je vais y réfléchirDétrompez-vous.
Un agent immobilier cherche juste à vendre.
Il n'est pas du côté de l'acheteur ni de celui du vendeur.
Il cherche juste à ce que la vente se fasse rapidement pour empocher sa commission et passer à une autre.

Ensuite c'est une négociation, vous pouvez très bien faire plusieurs offres dont des offres très basses pour tâter le terrain et voir les concessions que le vendeur est prêt à faire : s'il accepte, fait une contre-offre ou s'il refuse catégoriquement.

Une négociation se passe toujours mieux si vous avez des arguments pour justifier du montant de vos offres mais ce n'est pas non plus nécessaire.
Vous pouvez très bien rester évasif en disant simplement que vous avez un budget limité.

Message edité 08/11/2018 à 11:47
0 Reco 08/11/2018 à 12:32 par Danielmmo

Je réponds simplement sur :

-Négociation du taux du prêt

Cela ne sert pas à grand chose de perdre du temps sur ce point car vous déduisez des rentes les intérêts et assurances.

Une des solutions, c'est de faire un montage in fine, cela vous permet de déduire plus d'intérêts, par contre il faudra prendre une assurance vie et bloquer dessus un capital que vous complèterez par les revenus des loyers.

Le taux in fine est toujours plus important que le taux des prêts amortissables.
Par exemple sur un taux de 2% en infine vous pouvez déduire 14600 d'intérêts par an. Cela vous diminue d'autant l’assiette de la CSG, et de l'impôt.

En parallèle vous avez l'assurance vie qui capitalise, avec un taux qui est plus haut que celui du prêt. Maintenant pour ce montage il faut nécessaire un capital de départ et prévoir sur combien d'année vous vous engagez.

0 Reco 08/11/2018 à 12:44 par MisterHadley

Ah, mais quel coquin, ce Danielimmo, alors..!

=)