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LMNP comptabilisation travaux votés en AG de la copropriété

0 Reco 13/05/2019 à 18:14 par ipso33

Bonjour à tous,

Désolé par avance pour la longueur du message, mais plus je donne de détails et plus j'ai de chance que l'on me réponde précisément ;-)

Je m'apprête à finaliser ma déclaration fiscale pour un appartement acheté et loué en 2018 sous le statut LMNP au régime réel. Et je bloque sur un point :

Mon appartement fait partie d’une résidence dont la copropriété a voté en Assemblée Générale du 19/10/2018 les travaux de rénovation énergétique pour
un montant total de 572 917€.

En novembre 2018, j’ai reçu du syndic l’appel de fonds concernant ma quote-part pour un montant de 29 056€ exigible à la date du 01/12/2018.

Par contre, les travaux ne démarreront réellement qu’en septembre 2019 et la majorité des copropriétaires (dont moi-même) vont financer ces travaux via l’adhésion à un emprunt collectif (éco-prêt à taux zéro en copropriété sur
une durée de 10 ans).

J’ai donc plusieurs interrogations par rapport à la comptabilisation de ces futurs travaux :
1. L’appel de fonds des travaux est exigible au 01/12/2018, néanmoins les travaux ainsi que les premières mensualités de remboursement de l’emprunt collectif ne débuteront qu’en 2019.
Les travaux sont-ils déductibles au titre de l’année 2018 ou 2019 ? Quelle
date de début d’amortissement faut-il indiquer : 01/12/2018 ? date du début
remboursement de l’emprunt ? date de début des travaux ?

2. Sachant que cette dépense amortissable est ventilée par composantes selon la nature des travaux (cf détail du devis en PJ Forum LaVieImmo.com, quelle méthode d’amortissement faut-il retenir ?
- Amortir la totalité des travaux sur une même durée ? si oui, quelle durée : 10 ? 15 ? 20 ans ?
- Amortir par composante avec des durées différentes en fonction de la nature des travaux ? si oui, quelle durée faut-il appliquer à chaque ligne du devis ?

3. Le montant de 29 056€ appelé par le syndic ne sera pas le montant qui restera réellement à ma charge car une partie sera financée par une subvention de l’ANAH (environ 5 000€ mais le montant exact n’est pas encore connu aujourd’hui).
- Auquel cas, comment s’effectue la régularisation comptable si j’inscris une dépense amortissable de 29 056€ alors qu’au final, le montant réel à ma charge sera moindre (environ 24 000€) ?

J'ai posé la question au site jedeclaremonmeublé.com et voici la réponse de "l'expert" que je vous laisse apprécier : "un appel pour faire face à des travaux votés en assemblée = déductible en charges de copropriété"

Je vous laisse apprécier la qualité de cet expert qui me conseille de passer 29k€ de travaux de rénovation énergétique en charges l'année N alors qu'en comptabilité, cela constitue une nouvelle immobilisation qu'il conviendra d'amortir sur X années !

Un grand merci d'avance aux forumeurs du site qui pourront me venir en aide ;)


0 Reco 13/05/2019 à 19:36 par lael

Pour être sûr, quand vous parlez d'"emprunt collectif" c'est bien un emprunt à votre nom que vous remboursez directement à l'organisme de crédit ?

1)Dans ce cas, si le montant est exigible sur décembre 2018, ça me paraît également normal de comptabiliser ce montant en le répartissant entre les immobilisations (part travaux) et les charges (part service et entretien du devis)

2) Pour la durée d'amortissement je sais pas trop.
J'en ai vu considérer certains types de ravalement comme une "charge" car ça peut être assimilé à de l'entretien / nettoyage et non pas à des travaux.
Mais dans votre cas, si c'est pour de l'amélioration thermique ce n'est clairement pas de l'entretien ou du moins pas que.
Peut-être vous sentirez-vous inspiré de lire le bofip sur les amortissements dont les exemples en bas de page : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html
Toute la partie isolation est peut-être assimilable à de l'étanchéité donc 15ans ?

Bon courage

0 Reco 14/05/2019 à 18:06 par ipso33

Merci lael d'avoir pris le temps de me répondre, c'est appréciable.

Pour l'emprunt, c'est bien moi qui devrai rembourser directement à l'organisme de crédit.

En effet, vos commentaires vont dans le sens de ma pensée.

La première difficulté pour moi est de pouvoir appliquer une durée d'amortissement à chaque nature des travaux (sur le net, pour la même nature, on trouve des durées très différentes d'un site à l'autre !)

Mais comme vous dites, je serai également bien partisan de partir sur 15 ans pour la partie isolation.

La seconde difficulté est de savoir comment je vais devoir comptabiliser cette subvention de l'ANAH l'année prochaine car mon reste à payer définitif sera inférieur de près de 5000€ au montant exigible appelé par le syndic de copro que je vais déclarer cette année

Merci encore pour votre aide.

Cordialement

0 Reco 14/05/2019 à 18:59 par lael

Pour la subvention, c'est une bonne question.

De ce que j'ai compris, mais à faire confirmer par un professionnel, la subvention est directement liée à l'amortissement correspondant et s'impute de manière fractionnée sur la même durée que cet amortissement.

Et pour la prendre en compte il faut donc la réintégrer dans les produits d'exploitation en "Subventions d'exploitation reçues" en l’étalant sur la durée de l'amortissement.
Cette réintégration viendrait ainsi contrebalancer l'excédent d'amortissement.

Encore une fois, à faire confirmer par un professionnel, je suis pas trop sûr de moi sur ce coup.