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LMNP : déductions sans revenus = déficit ?

0 Reco 21/03/2019 à 15:01 par Veirok

Bonjour à tous,
Tous ce que je lis va à l'encontre de ce que me dit mon comptable !
Vos avis d'experts, s'il vous plait ?

J'ai signé l'acte d'achat d'un premier bien locatif en septembre dernier et ai fait ma déclaration d'activité immédiatement.
Le temps de faire les travaux et de l'aménager, mon 1er loyer perçu est au 1er février 2019.
Le comptable me dit que n'ayant pas eu de revenus en 2018, la plupart de mes charges sont perdues et que je ne peux créer du déficit à reporter sur cette année et les suivantes. Je peux juste faire considérer le point de départ de mon amortissement sur certaines charges.
Ce qui est beaucoup moins intéressant pour moi qui n'ai pas forcément l'intention de conserver ce bien pendant 20 ans.

Merci par avance de vos commentaires !


0 Reco 21/03/2019 à 16:23 par lael

Alors deux choses en meublé :
- les déficits sont uniquement reportables sur les revenus de même nature (BIC)
- sans revenus de même nature (BIC) les déficits sont reportables d'une année sur l'autre

Il faut donc comprendre que vous ne pouvez pas imputer les déficits de votre activité meublé sur vos revenus salariés ou fonciers.
Il faut également comprendre qu'à défaut de revenus locatifs en BIC (meublé), vous pouvez reporter ce déficit sur les années suivantes.

Cela marche pour les charges comme pour les amortissements.

Il y a par contre une subtilité.
Vous ne pouvez pas prendre en compte les charges et amortissements précédent votre date de début d'activité LMNP.
Si vous avez acheté en 2018, mais déclaré votre activité en février 2019, vous perdez donc la possibilité de reporter vos charges 2018 : frais de notaires, bancaires, etc...

Edit: J'avais mal lu, si vous avez déclaré votre activité à la date d'acquisition, en septembre 2018, alors votre déficit 2018 est bien reportable sur 2019.
Mais il faut faire votre déclaration 2018 au réel et non pas au micro-BIC.

Message edité 21/03/2019 à 16:30
0 Reco 21/03/2019 à 16:43 par Veirok

Merci Lael pour votre réponse qui confirme tout ce que j'ai lu par ailleurs.
Il va donc falloir que j'explique à l'expert comptable qu'il se trompe vu que j'ai toujours prévu de faire ma déclaration en BIC au réel.... Pas facile :)

0 Reco 07/01/2020 à 13:33 par Sandra05120

bonjour,
je me permets de m'immiscé dans la conversation.
j'ai une LMNP depuis le 19 janvier 2019, malheureusement je n'ai fais que des travaux dans ce logement pendant l'année 2019 et ceux ci seront terminés que vers juin 2020.

Je dois faire mon 1er bilan
j'ai donc ma valeur d'achat 75 000 € (appartement 65 000 + terrain 10 000, héritage, valeur donné par le notaire)
frais de notaire (provision de 4 200 €, car je n'ai pas encore la facture finale)
frais d'emprunt immobilier + emprunt à la consommation 70 000 €
divers frais de rénovation (pour le moment environ 60 000 € qui seront amortis selon les postes)
frais divers (assurance, copropriété, impôt...)
et donc aucun bénéfice

comment puis je faire ma déclaration en sachant que l'on m'a bien précisé que je ne pouvais pas déclaré d'amortissement si aucun bénéfice, c'est bien cela.

En espérant que que mes explications sont assez claires.

merci d'avance de votre aide.