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LMNP régime micro BIC + régime réel pour même personne?

0 Reco 14/10/2014 à 11:51 par emmanuelb

Bonjour,

Je suis actuellement LMNP au régime micro BIC (avec la particularité d'abattement de 71% au lieu de 50% car le logement est labellisé meublé de tourisme).

Je suis sur le point de faire l'acquisition d'un nouveau studio dans la même ville que le premier. Cependant, le régime réel serait beaucoup plus intéressant pour moi sur ce logement étant donné qu'il y autant de travaux que le prix d'achat du bien.

Après une recherche infructueuse sur le net, j'ai téléphoné à mon SIE qui m'a indiqué qu'il n'était pas possible pour une même personne d'avoir un bien sous le régime Micro BIC et un autre au réel. Ce qui remet en cause tous mes calculs et rentabilité du nouvel achat. L'inspecteur que j'ai eu en ligne m'a indiqué qu'à la date d'acquisition de mon nouveau bien, j'aurai soit la possibilité de le mettre en micro BIC, sans apporter aucune modification à mon statut, soit de passer au réel, ce qui m'obligera donc à passer également au régime réel pour mon premier bien (ce qui ne m'arrange pas, l'abattement de 71% est bien plus intéressant pour cet appartement pour lequel je n'ai aucun travaux de planifié et qui me rapporte beaucoup plus qu'il ne me coûte...).

Est ce qu'une alternative s'offrirait à moi?

Merci par avance pour toute information que vous pourriez m'apporter.


2 Reco 16/10/2014 à 19:32 par Plessix

bonsoir,

Je n'ai pas une expertise absolue, cependant je confirme l'idée qu il me semble impossible de cumuler Réel et Micro BIC.
La problèmatique est la meme que lors de location Nue.

Une Piste peut etre la SARL de Famille, quant bien meme je pense que la problematique sera identique.

Enfin, interroges toi sur les notions d'amortissement pour ton nouveau projet si ton lmnp est adossé a des services. Tu pourras également, dans ce dernier cas faire des simulations en Censi Bouvard.

Vincent

0 Reco 29/10/2014 à 08:43 par emmanuelb

Bonjour Plessix,

Merci pour ta réponse et désolé pour le retard de la mienne!

Je vais finalement passer le nouvel appartement en régime réel et mon premier appartement suivera. J'ai fait des simulations et au final je suis gagnant. En regardant attentivement la liste des choses qui peuvent être passées en charge ou amortissement et en refaisant mes calculs, je me suis même rendu compte que j'aurais dû opter au régime réel avec mon premier appartement depuis le début! Ce qui est fait est fait et il semblerait que ma seule solution soit aujourd'hui de faire une demande de régime (micro BIC à réel), avant février 2015, afin que je puisse bénéficier du réel pour l'année civile 2015.

Je me pose du coup une autre question:
En ce qui concerne les frais de notaire et frais de dossier de pret bancaire, qui peuvent soit être comptabilisés en charge la première année ou amortis sur 10 ans, est-il trop tard pour moi pour faire passer en charges (les frais de mon premier appartement) à partir de 2015 alors que j'ai signé l'acte en décembre 2013? Si non, pas de problème pour prendre les amortissements de ces deux dépenses (+ amortissement de l'achat) à compter de 2015 alors que j'étais en micro BIC en 2014?

Merci par avance!