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Location meublée : déclaration régime réel

0 Reco 29/04/2019 à 14:27 par vscheideck

Bonjour,

Merci pour votre forum. C'est génial de pouvoir avoir de l'aide.

Voici ma question.

J'ai 2 appartements que je loue en meublé :

1. un studio : début de location meublée : le 01/04/2013
2. un studio : début de location le 20/02/2019

Jusqu'à présent j'ai toujours déclaré sur ma feuille d'impôts le studio numéro 1, en location meublée non professionnelle, au régime MICRO BIC (case 5ND).

Le 12 février 2019, j'ai fait la déclaration de début d'activité pour les 2 studios en cochant la case BIC / Réel simplifié, car au lieu du régime MICRO BIC, je souhaite désormais opter pour le régime Réel simplifié.

J'ai appris récemment que j'aurais du faire une déclaration de début d'activité (formulaire P0i) pour le studio numéro 1 en 2013, mais je ne l'ai pas fait à l'époque.

Je ne savais pas qu'il était nécessaire de faire une déclaration de début d'activité pour la location meublée.

Mes questions sont les suivantes :

1 - le fait que n'ai pas fait ma déclaration de début d'activité en 2013 mais que je ne la fait qu'en 2019 pose t il un problème ?
2 - en mai 2019, je vais devoir faire ma déclaration. Pourrais-je déclarer le studio numéro 1 au régime réel ?

3 - en mai 2020 :
- Pourrai je déclarer sous le régime Réel simplifié les deux appartements ?
- ou alors devrais-je déclarer le studio numéro 1 au régime Micro BIC et le studio numéro 2 au régime Réel ?
- ou alors devrais-je déclarer les 2 studios au régime Micro BIC ?

Merci pour votre aide.

Cordialement,

Vincent

Message edité 29/04/2019 à 14:29

0 Reco 29/04/2019 à 15:11 par lael

Bonjour,

Plusieurs choses :
A) Vous êtes censé effectuer votre déclaration de début d'activité dans les 2 semaines de l'acquisition du bien ou de la date de première mise en location.
En pratique il y a une tolérance qui peut aller à plusieurs semaines/mois, mais il ne faut pas non plus abuser.

B) Pour bénéficier des déductions des frais d'acquisition : frais de notaire, frais d'agence, frais d'emprunt, etc... il faut que la date de début d'activité précède ou coïncide avec la date d'acquisition.

C) L'option d'exercer votre activité LMNP au BIC réel est une option globale.
Si vous en faites l'option, cela s'applique à tous les biens en votre possession et loués en meublé.
Cela inclut donc l'appartement n°1 en plus de l'appartement n°2

Sinon pour répondre aux questions :
1) Cela va effectivement poser problème mais je ne saurais pas vraiment vous dire dans quelle mesure.
Dans la mesure où vous étiez en micro-BIC, que vous déclariez correctement sur votre déclaration de revenus et que ça n'a eu aucun impact sur les impôts versés, je ne pense pas que les impôts iront vous embêter plus que ça.
Mais pensez bien à les contacter pour leur demander comment régulariser votre situation. Contactez le SIE dont dépend votre société pour savoir comment procéder.

2) Ce que vous déclarez en mai 2019, ce sont vos revenus d'activité au BIC réel de 2018.
Or vous n'étiez pas au réel en 2018 et vous n'aviez pas non plus créé votre activité en 2018.
Vous n'avez donc rien à déclarer.

3) Les deux appartements seront nécessairement au même régime : BIC réel ou micro-BIC.Le choix s'applique globalement.
A vous ne faire vos calculs pour savoir ce qui est le plus intéressant entre les deux.
Mais avec des frais de notaire, des travaux, des frais d'emprunt, il y a de très fortes chances que faire l'option du BIC réel soit plus avantageux fiscalement parlant. A ce compte-là rapprochez-vous d'un expert comptable. Le premier rendez-vous, avant la signature d'un acte de mission, est en général gratuit et sans engagement.

Message edité 29/04/2019 à 15:17
0 Reco 29/04/2019 à 15:31 par vscheideck

Merci pour la réponse très rapide et très complète ! =)

1 - En mai 2019 donc pour le studio numéro 1, je suis obligé de continuer à déclarer au MICRO BIC, c'est ça ?
2 - en mai 2020, je serai obligé de déclarer les 2 appartement au régime réel (vu que j'ai coché réel sur le formulaire P0i), ou puis je encore changer d'avis et déclarer les 2 appartements au MICRO BIC ? (si jamais je m'aperçois après entretien avec l'expert comptable que le régime réel est moins intéressant)
pour les 2 appartements il n'y a ni emprunt, ni frais de notaires, ni (encore) de travaux...

bien à vous,

Vincent

Message edité 29/04/2019 à 15:43
0 Reco 29/04/2019 à 16:17 par lael

1) Non justement.
Soit les 2 appartements sont au micro-BIC, soit ils sont au BIC réel.
Le choix du régime se fait au niveau de l'activité exercée (LMNP) et non pas par appartement.
2) L'option est normalement irrévocable pendant 2ans.

Mais du coup pourquoi avoir fait l'option du BIC réel si vous saviez que vous n'alliez avoir presque aucune charge ?

Message edité 29/04/2019 à 16:18
0 Reco 29/04/2019 à 16:36 par vscheideck

Pour l'appat 2 qui est en règle, c'est bon c'est clair

ci dessous je ne parle que de l'appart 1, c'est lui qui me pose problème

depuis 2013 je déclare micro bic
le 12 février 2019 j'envoi le P0i avec l'option "au réel" (alors que j'aurais déjà du l'envoyer depuis belle lurette), et j'ai bien reçu mon numéro SIRET
mais est ce que le fait d'envoyer le P0i avec la case "au réel" va faire que j'ai le droit de déclarer au réel dès 2019 ? je ne pense pas ...

j'ai vu que si j'avais voulu changer d'option j'aurais du le faire avant février 2019,

donc pour moi, vu que je n'ai pas levé l'option avant février 2019, je dois encore déclarer au micro bic l'appart 1 cette année

et ce n'est que l'année prochaine ou je pourrai déclarer au réel
--

J'ai opté pour le réel car, il y aura peut etre des travaux, mais je crois que j'ai fait une erreur en choisissant l'option réel dans le P0i :-(

0 Reco 30/04/2019 à 10:08 par lael

Je pense que vous avez fait une seconde erreur.

Le P0i c'est pour déclarer votre activité LMNP, il ne faut l'envoyer qu'une fois.
Ensuite pour les futurs biens il faut faire une déclaration d'établissement secondaire : formulaire P2-P4i.

Et du coup je le redis, vous avez une seule activité (LMNP) soit BIC réel soit micro-BIC et tous vos appartements loués en LMNP sont nécessairement dans cette activité et donc au même régime.

Message edité 30/04/2019 à 10:12
0 Reco 30/04/2019 à 10:23 par vscheideck

Merci beaucoup pour votre réponse.
J'ai finalement réussi à avoir une réponse des impots via le numéro 08 09 401 401
l'astuce c'était de contacter un conseiller mais en disant que je souhaitais avoir une réponse sur le prélèvement à la source car ce service est plus disponible.

J'ai eu toutes mes réponses sur mon cas particulier :

Pour le premier studio, cette année, je dois continuer à déclarer au MICROBIC

L'année prochaine, je pourrai déclarer les 2 studio au réel OU les 2 studio au MICRO BIC mais à conditions d'envoyer une demande de changement de régime via mon espace pro (un mail suffit)
normalement c'est à faire avant le 31 janvier 2019 pour une prise en compte dans la déclaration 2020

donc conclusion, dans mon cas, je souhaite etre au MICRO BIC, donc j'ai juste à envoyer un mail pour dire que je veux rester au micro bic, vu que comme j'ai pas beaucoup de charges, ça restera plus intéressant

Par contre, pour le fait que je n'ai pas fait ma déclaration de début d'activité (formulaire P0 et non P0i car maintenant c'est le Greffe qui s'en occupe), éventuellement j'aurai à payer le CFE sur les deux année précédente, comme rattrapage mais pas au delà)

ouf !! c'était dur mais j'ai eu l'info.

si mon expérience peut aider d'autres du forum, tant mieux

a++

0 Reco 30/04/2019 à 11:57 par lael

Ah oui effectivement j'avais oublié la CFE pour les années passées.

Message edité 30/04/2019 à 11:58