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Location meublée saisonnière d'un bien propriété d'une sci

0 Reco 20/02/2020 à 16:41 par becanaro

Bonjour,

un associé détenteur de l'integralité de l'usufruit peut-il louer en meublé saisonnier à son propre compte un bien propriété de la sci?

Le bailleur serait bien l'associé usufruitier et non la SCI.

Ou bien, vaut-il mieux que l'associé en question prenne une inscription d'autoentrepreneur, et loue le bien en vide à la SCI, avec faculté de sous-location en meublé saisonnier après changement de destination (bien actuellement bureau)?

Merci de vos réponses éclairées.


0 Reco 21/02/2020 à 09:37 par hertz

généralement l'usufruitier a la jouissance du bien, il peut l'habiter ou le louer. S'il le loue, il en tire des revenus

0 Reco 21/02/2020 à 10:36 par lael

C'est celui qui détient l'usufruit qui est libre de mettre en location ou non le bien.

S'il veut louer en meublé il a tout intérêt à le faire en activité LMNP.

Je suppose que dans votre montage la SCI est à l'IR.
Dans ce cas elle ne peut de toutes façons pas faire de location meublé.

1 Reco 21/02/2020 à 11:27 par becanaro

Bonjour et merci de votre réponse.

Effectivement, une SCI à l'IR ne peut pas faire de location meublée sans prendre le risque de passer immédiatement à l'IS.

Mais dans mon idée, ce n'est pas la SCI qui loue, mais bien une personne physique (associé usufruitier propriétaire des meubles) .

Ma question est de savoir si cet associé doit se constituer autoentrepreneur et louer le local (actuellement bureau) en vide, avec faculté de sous-location. La SCI procédera ensuite à un changement de destination.

ou si en sa qualité d'usufruitier, il peut le faire en direct, sans bail.

Je pense que la premiere solution, bien que plus couteuse (loyers+tva, cotisations sociales..) est plus rigoureuse ( lors de la construction du batiment à usage de bureau, la SCI a opté pour le regime de la tva)

Qu'en pensez-vous ?

Cordialement,

0 Reco 21/02/2020 à 14:50 par lael

becanaroa écrit : Ma question est de savoir si cet associé doit se constituer autoentrepreneur et louer le local (actuellement bureau) en vide, avec faculté de sous-location. La SCI procédera ensuite à un changement de destination.

ou si en sa qualité d'usufruitier, il peut le faire en direct, sans bail.
Je ne comprends pas trop ce que vous souhaitez faire.

Seul l’usufruitier peut louer le local.
S'il le loue en nu, il doit déclarer les revenus en "foncier" et n'a pas à se déclarer en auto-entrepreneur.
S'il loue en meublé, il doit déclarer les revenus en BIC et exercer en LMNP ce qui revient à se déclarer en Entreprise Individuelle (EI) et à avoir un numéro de SIRET.
On ne peut exercer qu'une seule activité en EI donc s'il a déjà une autre activité en EI (micro-entreprise par exemple), c'est incompatible.

L'usufruitier peut louer le bien à une personne physique qui pourra sous-louer le bien mais cette personne n'a légalement pas le droit de sous-louer plus cher qu'elle loue.
L'usufruitier peut également louer à une personne morale par le biais d'un bail commercial en respectant un certain formalisme et celle-ci pourra sous-louer sans limitation.becanaroa écrit : Je pense que la premiere solution, bien que plus couteuse (loyers+tva, cotisations sociales..) est plus rigoureuse ( lors de la construction du batiment à usage de bureau, la SCI a opté pour le regime de la tva)Pareil, je ne comprends pas trop ce que vous souhaitez faire.
Sauf rares cas (résidence de services ou baux commerciaux) il n'y a aucun intérêt à demander à être assujetti à la TVA.
Pareil, il n'y a pas de cotisations sociales (hors CSG) tant que cela reste une activité "non professionnelle". Par définition une location en nu ne sera jamais professionnelle et une location en meublé sera considérée professionnelle qu'au-delà d'un certain seuil (passage de LMNP à LMP).

Message edité 22/02/2020 à 22:19
0 Reco 21/02/2020 à 18:34 par becanaro

Je vais donc essayer d'etre plus clair, quitte à etre un peu long.

Il y a 1 an et demi, nous avons constitué une SCI familiale, ou mes enfants sont nu-propriétaires et mon épouse et moi usufruitiers.

cette SCI a acheté une maison que nous occupons en résidence principale. Puis elle a fait construire un batiment annexe à usage de bureau, qui est actuellement loué à mon entreprise individuelle.

La SCI a opté pour la tva, afin de récupérer ladite tva sur les travaux de construction. Jusque là, rien que de très classique.

Prenant ma retraite prochainement, j'ai conçu cette annexe pour etre très aisément transformable en habitation, destinée à etre louée en meublé de tourisme, dans le seul but de couvrir les remboursements du pret et quelques charges de la propriété.
Une SCI ne pouvant exercer une activité dite "commerciale" (loueur en meublé saisonnier) sans etre imposée à l'IS (ce que je ne veux absolument pas), j'ai donc imaginé le montage suivant:

-mon épouse s'inscrit en autoentrepreneur et loue le local professionnel (bail professionnel ou bail commercial) en vide à la SCI (loyer + tva)
-La SCI procède à un changement de destination (bureau à habitation)
-L'autoentrepreneur inscrit au RCS équipe le logement à ses frais exclusifs et le loue en saisonnier.("activité commerciale y compris hébergement" abattement 71%)
De cette façon, la SCI n'est pas inquiétée, puisqu'elle loue un local vide en tva (engagement de 20 ans).

Qu'en pensez-vous?
Avez-vous une meilleure solution?

1 Reco 22/02/2020 à 02:35 par lael

OK c'est plus clair.

1) Le local doit rester à usage "commercial" et non pas à usage d'"habitation" qui peut être incompatible avec la location touristique à l'année.
Donc il faut faire un changement de destination de bureau à "commerce" qui est compatible avec l'hébergement hôtelier et touristique contrairement à "habitation" qui n'est techniquement valable que pour de la location de résidences principales.
Pour rappel, depuis la loi ELAN, faire de la location courte durée de manière répétée dans un local à usage d'habitation est passible de 50.000€ d'amende.

2) La SCI doit faire un bail commercial avec votre femme en autorisant explicitement la sous-location.
La SCI doit demander un loyer avec TVA dans la mesure où vous y avez fait option pour une durée de 10ans minimum.
Dans l'idéal il faut annuler cette option au plus tôt.
Par contre il ne faut surtout pas faire un bail d'habitation, ce serait illégal car interdiction de sous-louer plus cher que le loyer facturé par la SCI.

3) Votre femme créée une activité LMNP (formulaire P0i) au régime micro-BIC pour bénéficier de l'abattement forfaitaire de 71% (une fois classé meublé de tourisme)
Il vaut mieux qu'elle ne fasse pas l'option de la TVA.
Sauf que l'abattement se fait sur le CA total sans tenir compte du loyer facturé par la SCI.
Il faut exercer au réel pour que le loyer payé soit considéré comme une charge et soit déductible du revenu imposable.
Pareil si vous souhaitez déléguer la gestion, ce sera impossible de passer ça en charge.
Idem pour le mobilier.
Et vous n'avez pas non plus le droit de pratiquer un loyer trop inférieur aux prix du marché sinon les impôts vont imposer la SCI sur la différence en cas de contrôle.

Même en dehors du point au-dessus, le montage n'est pas idéal, car vous n'avez pas droit aux amortissements qui auraient pu vous permettre de payer très peu d'impôts.
Mais c'est trop tard pour corriger.

Message edité 22/02/2020 à 02:49
0 Reco 22/02/2020 à 15:23 par becanaro

Merci pour votre réponse claire et détaillée, qui confirme la, faisabilité du montage envisagé.
Vous m'avez évité l'erreur du changement de destination en habitation.

Au plan des détails, je pense que le formulaire PO CM (microentrepreneur) est plus adapté à la situation future de mon épouse que le POi qui, à priori, ne concerne pas les activités commerciales telles que l'hébergement touristique.

Dans ce cadre de microentreprise, les cotisations sociales( et le prélèvement forfaitaire d'impots ) sont-elles bien calculées sur le CA après abattement de 71% ?

S'agissant de votre conclusion sur l'absence d'amortissement de l'immeuble au plan fiscal, ceci est sans grande incidence compte-tenu de la faiblesse des revenus de la SCI (valeur locative très faible en "commercial" car le local est petit sans vitrine, et situé à l'intérieur de la propriété sans accès direct sur rue, et n'intéresserait donc aucun commerçant)

Cordialement,

0 Reco 22/02/2020 à 22:58 par lael

Il n'y a pas l'abattement de 71% en micro-entreprise.

Les charges sociales et impôts sont en pourcentage du CA sans abattement.
Mais il y a des pourcentages réduits spécifiques aux meublés touristiques.
- 6% cotisations sociales
- 1% prélèvement fiscal
Il y a bien entendu des plafonds mais s'il y a qu'un seul bien vous êtes largement dedans.

Mais à confirmer, je ne connaissais pas avant de regarder.
Je suis plus habitué aux meublés classiques ou aux cas où le propriétaire est celui qui loue.

Message edité 24/02/2020 à 08:06
0 Reco 23/02/2020 à 17:20 par becanaro

Bonjour

Après recherche il semble que :

- détenir un numéro Siret suffit pour conclure un bail commercial
- En matière d'hébergement touristique il n'y a pas de cotisations sociales en- dessous de 23000 € de recettes .

Dans ces conditions il suffit en effet que mon épouse déclare son activité (POi) sans inscription en microentreprise .

Merci encore de votre aide
Cordialement

0 Reco 24/02/2020 à 08:05 par lael

Attention, il n'y a effectivement pas de cotisations sociales mais il y a des charges sociales.
17,2% CSG après abattement de 71%
Soit environ 5% de votre CA.

Et ces charges sociales ne sont pas productives de droits sociaux

Message edité 24/02/2020 à 08:07