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Montage financier adapté ? impots CSG énormes..

0 Reco 24/08/2018 à 15:51 par lerouxjul

Bonjour à tous,

J'espère que vous pourrez m'aider car je souhaiterai un avis extérieur a celui des professionnels qui m'entourent.

Je possède une petite entreprise individuelle et ma femme est conjoint collaborateur.
Nous avons deux salariés.
En 2012, nous avons acheté un terrain et nous avons fait construire dessus un grand bâtiment divisé en deux : une partie pour notre habitation perso et le reste (environs 75 %) pour la partie pro.
Le tout est financé par un prêt bancaire.
C'est une SCI imposée a l'IR détenue par ma femme et moi même qui possède le tout et qui paye le prêt tous les mois.
La SCI a financé nombre de travaux ponctuels. Mais elle doit rentrer de l'argent pour cela. Outre les apports ponctuels que nous faisons pour financer de petits travaux, la SCI facture des loyers (au couple pour la partie habitation perso mais aussi a l'entreprise). Elle rentre donc sur l'année grâce à cela 9500€ de revenus fonciers nets qui servent a payer le prêt bancaire.
L'entreprise individuelle que nous tenons ma femme et moi ne dégage que peu de bénéfices une fois les charges et salaires des employés déduits : environs 3000€ cette année et cela n'a pas trop changé depuis des années.
Ce qui a par contre changé cette année ce sont les impôts (CSG principalement) que nous devons payer. Environs 1500eur car cette année nous n'avons pas fait de travaux qui viennent en déduction sur la SCI. Mais il y a également le fait que la SCI ne peut déduire que les intérêts du prêt et non pas la totalité de ce que nous coute le prêt (bien que ce soit une charge, je ne comprend d'ailleurs pas pourquoi...).
Comme ces intérêts décroissent avec les années nous arrivons aujourd’hui a un point qui fait que nous devons payer 1500eur de CSG alors que les autre années, l'état nous donnait de l'argent vu que nous ne gagnons réellement que 3000€ sur l'année.
Ce n'est pas le fait que je ne veuille pas payer d’impôts, je suis content de participer et même d'en payer, mais quand on gagne 3000eur par an pour faire vivre une famille de 4, il me parait excessif de devoir contribuer a hauteur de 1500eur. Je pense donc que l'on s est loupé quelque part et que j ai peut être été mal conseillé...

Qu en pensez vous ?
N'hésitez pas si vous avez des questions, j'ai surement oublié de décrire certains éléments car c'est pas simple de tout synthétiser en quelques mots...

merci par avance.


0 Reco 06/09/2018 à 15:07 par lael

Il y a une raison particulière à avoir fait le choix de ne pas détenir votre maison en nom propre ?
A savoir séparer en deux lots : détention en nom propre de votre habitation et détention de la partie pro par la SCI à l'IR.

Car le fait de verser un loyer à votre SCI cela revient à vous verser de l'argent à vous même tout en payant des impôts et des charges sociales dessus.
Je n'en vois effectivement pas l'intérêt.

Sinon un remboursement de prêt n'est pas une charge pour la SCI.
Seuls les intérêts et assurance en constituent une.
C'est donc normal que seuls les intérêts/assurances soient déductibles car seules les charges sont déductibles des revenus de la SCI.

Message edité 06/09/2018 à 15:09
0 Reco 06/09/2018 à 15:38 par lerouxjul

Bonjour,

Merci pour votre réponse,

N'est il pas possible que la SCI me loge à titre gratuit ce qui m'éviterai d'être imposé sur la partie perso (cette imposition n'a en effet pas de sens) sur des loyers que je paie moi même.

Je devrai alors combler le manque d'argent de la SCI pour payer le prêt avec des apports en compte courant.

C'est juste une idée mais j'aimerai votre avis,

Cordialement

0 Reco 06/09/2018 à 16:59 par lael

A priori pour une SCI à l'IR c'est possible de mettre le bien à disposition à titre gratuit mais plus aucune charge liée au bien ne pourra être déduite des revenus globaux de la SCI.
Ce qui reviendra au même que si vous le déteniez en nom propre.

L'apport en compte courant d'associé est possible pour compenser les mensualités du prêt.

Bien entendu, à faire confirmer par un spécialiste.

Message edité 06/09/2018 à 17:04
0 Reco 07/09/2018 à 19:11 par recouvrementfacile

Bonjour,

Pourquoi ne pas vous renseigner auprès d'un expert comptable spécialisé en immobilier ? Je pense que ça vaut le coup de payer une "consultation" vu votre question.

Claire

Message modéré 10/09/2018 à 13:59
0 Reco 08/09/2018 à 10:18 par lerouxjul

Bonjour à tous,

Si je n'ai pas de réponse sur le net, c'est en effet ce que je ferai mais je fais souvent autant confiance si ce n'est plus ades personnes passionnées par un sujet et qui le connaissent bien plutôt qu'a des gens qui en font un business mais s'il ne faut pas généraliser.

D’après ce que je lis dans les dernières réponses, pour une SCI à l'IR ce serait possible de mettre l'appartement privé à disposition à titre gratuit en supprimant le loyer privé mais du coup on ne pourra plus déduire de charges (Electricité, Assurance, travaux etc..) aux revenus globaux de la SCI, même pour la partie Pro qui payera toujours un loyer ?

Cordialement

Message edité 08/09/2018 à 10:18
0 Reco 10/09/2018 à 11:13 par lael

Juste la partie habitation.

Mais encore une fois, à faire confirmer par un spécialiste.

Message edité 10/09/2018 à 11:13
0 Reco 06/11/2018 à 21:32 par lerouxjul

Bonjour à tous,
J'espère que vous allez bien depuis le temps.

Cela fait des mois que l'on travaille la question et j'ai pu en parler à l'avocat familial qui m'a donné son point de vue, qui est assez proche du votre. Voici ce qu'il en ressort :

Voici donc ce qu'il me dit que l'on peut faire sans risque (selon lui) :

- La SCI cède la partie habitable de l'habitation à titre gratuit (plus de loyer perso) et conserve le loyer pro.
- Elle va avoir un manque à gagner au niveau des recettes des loyers pour payer son prêt. Il faudra faire de l'apport en compte courant d'associé avec de l'argent perso, apport qui d'après ce que j'ai compris n'est pas imposable comme recette pour la SCI.
- Les charges imputables à la SCI (travaux, eau, électricité, assurances etc) devront venir en déduction au prorata de la surface du local professionnel utilisé par l'entreprise.
Le prorata restant à payer sur les charges de la SCI correspondant à la partie privative (travaux, eau, électricité, assurances etc) devra également être payé grace à l'apport en compte courant d'associé.

J'aurai une remarque sur laquelle j'ai un doute :
Nous avons fait construire et c'est cette SCI (à l'IR avec récup de TVA) qui a payé les travaux de construction du bâti à la fois de la partie Pro (bien que certains travaux d'aménagement spécifiques qui concernaient l'activité pro ont été directement payés par l'entreprise) mais à la fois aussi de la partie perso, avec notement en plus des travaux comme par exemple des travaux de réalisation d'une terrasse en bois qui ne concernent que la partie perso et sur lequel nous avons récupéré la TVA via la SCI. Bien que l'avocat familial me dit que ça ne pose pas de problème, j'ai un doute sur le fait que si on supprime le loyer perso aujourdh'ui sachant que par le passé nous avons récupéré de la TVA sur des travaux concernant la partie perso, le fisc voit cela d'un mauvais œil.
Qu'en pensez vous ?

0 Reco 07/11/2018 à 00:17 par Danielmmo

Qui peut vivre avec 3000 euros/an à 4?

Vous avez fait ce type de montage de SCI avec votre société, pour vivre au dépend de votre société afin de ne pas payer d'impôt et probablement avoir des aides.

Bien entendu que votre montage est uniquement dans ce but de l'impôt.

Le fisc ne sont pas des truffes, ne vous étonnez pas d'avoir un de ces matins un contrôle fiscal.

0 Reco 07/11/2018 à 11:29 par lael

lerouxjula écrit : [...] j'ai un doute sur le fait que si on supprime le loyer perso aujourdh'ui sachant que par le passé nous avons récupéré de la TVA sur des travaux concernant la partie perso, le fisc voit cela d'un mauvais œil.Dans la mesure où vous avez fait l'option de l’assujettissement à la TVA pour la SCI, je suppose que vous vous versiez un loyer pro et perso avec la TVA également ?

Pour le loyer de votre entreprise c'est effectivement intéressant car au final vous pouvez annuler cette TVA et cela vous a en plus permis de la récupérer sur le prix des travaux.
Mais qu'en était-il du loyer de la partie perso ?
Vous vous étiez payé un loyer majoré de 20% ?

Sinon pour votre question concernant les travaux de la partie perso, ça pourrait effectivement être considéré comme un abus de bien car ça reste une notion assez subjective sujette à interprétation.
Mais le risque me parait malgré tout assez faible.

Message edité 07/11/2018 à 11:38
0 Reco 09/11/2018 à 00:05 par lerouxjul

Il me semble bien que dans les loyers Pro et Perso il y a de la TVA.

Cela parait logique que l'on ne puisse pas recuperrer de la TVA sur les travaux et ensuite louer a titre gratuit.

Nous souhaitons trouver la meilleure solution pour limiter cette CSG car il est normal de payer des impots mais les montants demandés au regard des sommes gagnées nous paraissent disproportionnés.

Dissoudre la SCI pour redevenir propriétaire en nom propre est aussi 'interdit' ?

Faire entrer nos enfants mineurs dans les parts de la SCI ne changerai rien non plus?


0 Reco 09/11/2018 à 09:12 par Danielmmo

On ne peut pas vivre avec 3000 euros/an avec 2 enfants, sauf si vous achetez tout par l'intermédiaire de votre entreprise. Cela s'appelle un abus de bien social.

0 Reco 09/11/2018 à 09:46 par lerouxjul

Bien que savoir si on peut vivre avec 3000€/an avec 2 ans ne soit pas le sujet, je vais vous répondre : Bien entendu que l'entreprise n'achète que des produits à des fournisseurs qui concernent l'entreprise et qui sont des produits qui sont re-facturés à des clients. Si, l'entreprise ne dégage que 3000€/an c'est que l'on pratique des tarifs très bas et beaucoup d'auto financement en re-investissant l'argent gagné. Nous utilisons notre argent placé dans lequel nous piochons depuis des années pour acheter de quoi vivre décemment car en effet, il serait compliqué de ne vivre qu'avec 3000€/an.
et c'est bien la le problème, quand on fait vivre l'économie avec des salariés, une entreprise qui tourne, dans lequel on re-investit, quand on pioche dans nos économie non seulement pour faire de l'investissement mais aussi tout simplement pour vivre, je trouve un peu abérant de se prendre autant de CSG dans la figure en remerciement.
Donc, comme j'ai encore confiance en ce pays, je pense que j'ai juste été mal conseillé et cherche une solution pour payer un impôt "juste".

0 Reco 09/11/2018 à 10:34 par lael

lerouxjula écrit : Nous souhaitons trouver la meilleure solution pour limiter cette CSG car il est normal de payer des impots mais les montants demandés au regard des sommes gagnées nous paraissent disproportionnés.La TVA que vous avez payé sur votre loyer personnel vous aura probablement fait perdre à peu prêt autant que ce que vous payez de CSG pour l'ensemble.

Donc ne plus verser de loyer à titre personnel ça devrait déjà vous faire économiser pas mal en TVA et CSG.

Message edité 09/11/2018 à 10:41
0 Reco 09/11/2018 à 11:04 par lerouxjul

Je suis d'accord avec vous, sauf que cela n'est visiblement pas légal et pour cause, si on supprime le loyer perso aujourdh'ui sachant que par le passé nous avons récupéré de la TVA sur des travaux concernant la partie perso, le fisc verra cela d'un mauvais œil.
Qu'en pensez vous ?

0 Reco 18/11/2018 à 21:46 par lerouxjul

Bonjour,
Nous nous sommes plongés dans la compta de notre SCI ce WE, et en fait nous n'avons jamais récupéré le moindre centime de TVA sur des travaux concernant la partie perso. Quand des travaux concernant l'ensemble du bâtiment étaient réalisés, la TVA était récuperée uniquement sur la partie pro, au prorata des surfaces.
Par ailleurs, le loyer de la partie Pro contient de la TVA alors que le loyer de la partie privée n'en contient pas.

Il est peut etre du coup possible de supprimer le loyer perso, non?

0 Reco 04/12/2018 à 20:22 par lerouxjul

up !

D’après les dernières infos apportées, est ce que selon vous il est possible que :

- La SCI loue la partie habitable de l'habitation à titre gratuit (plus de loyer perso) et conserve le loyer pro.

- Nous ferons de l'apport en compte courant d'associé avec de l'argent perso, apport qui d'après ce que j'ai compris n'est pas imposable comme recette pour la SCI?

- Qu'en est il des charges de fonctionnement (eau, électricité, assurances, entretien..etc), qui doit les payer ?

0 Reco 06/12/2018 à 11:49 par lael

1) Oui avec les réserves déjà évoquées quant aux charges sur la partie perso

2) C'est le principe. Les apports à la SCI sont considérés comme une avance de trésorerie, vous pouvez en déposer ou en retirer à tout moment sans frais.
Vous pouvez du coup avancé pendant toute la durée du prêt (15ans par exemple) puis retirer ce que vous avez avancé petit à petit à partir de ces 15ans quand la trésorerie de la SCI le permettra.
Il y aura aucune charge ni aucun impôt dessus.

3) Ce sont déjà des frais à la charge du locataire que celui-ci paie un loyer ou non.

Message edité 06/12/2018 à 11:53