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Ou investir pour du locatif?

0 Reco 07/08/2009 à 02:23 par nadia231080

Bonjour a vous qui saurez me repondre...

Mon mari et moi meme souhaiterions investir dans l immobilier prochainement afin de louer notre bien et profiter ainsi de la crise et de la baisse des prix.

Nous sommes deja proprietaire d un appartement et nous avons 30 ans.

Nous envisageons d acheter un studio ou un T1 (entre 25 et 35 m2) soit sur Paris soit dans le 92. Mais je voudrais savoir ce que vous jugez etre le plus judicieux compte tenu de la tendance actuelle: acheter a Paris ou dans le 92 en sachant que je peux acheter un appart dans le 92 de 35 m2 au prix d un appart a Paris de 25 m2 voire moins...Quel achat s averera le plus rentable?

Je n ai pas encore commence de reelles recherches de biens je n ai donc qu une vague idee des prix (pap, se loger.com)...

En ce qui concerne notre apport, nous pouvons mettre entre 20 000 et 30 000 euros en tout frais de notaire compris et nous pouvons rembourser environ 200/300 euros par mois maximum pour la partie non couverte par le locataire.

Tous vos conseils seront les bienvenus car nous ne sommes qu au tout debut de notre projet et nous ne savons pas trop par ou commencer ni meme s il est interessant d investir tout de suite, d attendre encore...

Je vous remercie par avance.

Nadia


0 Reco 07/08/2009 à 09:41 par marc19

Vous voulez profiter de la crise!!!! en faisant de l'immo locatif !!!! surtout si votre futur locataire se retrouve au chômage et squatte votre appart en vous le restituant aprés 18 ou 24 mois de procédure à l'état de ruines .
C'est ce qui guette tout bailleur en ce moment, alors, c'est ça que vous voulez ..............................

0 Reco 07/08/2009 à 16:51 par pongolo

bin koi Marco, pkoi tu te mets en colère comme ça. Les vacances dans les Landes t'ont pas réussi camarade ...

0 Reco 07/08/2009 à 17:44 par marc19

Tu as raison, camarade, mon post est agressif et j'espère que notre candidat investisseur me pardonnera.
Sans doute, un de mes locataire qui me prend pour un philanthrope ( impayé depuis avril) est responsable de mon humeur.
Comme quoi tout n'est pas rose .
Ben, les Landes, super, 6 heures par jour sur le bateau à traquer le sandre. J'y repars début septembre.

0 Reco 07/08/2009 à 17:47 par pongolo

tu lui coupes l'eau et quand les chiottes pueront trop ils partiront.

0 Reco 07/08/2009 à 19:16 par brestois29

a écrit : ni meme s il est interessant d investir tout de suite, d attendre encore...Forum LaVieImmo.com

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

1 Reco 07/08/2009 à 19:42 par JohannaEidler

Je suis loin d'être une experte dans ce domaine (je laisse cela à mon ami agent immobilier honnête, si, si, cela existe), mais au vu de votre post, je vais tenter de vous donner quelques pistes de réponses.

Personnellement, j'aurais tendance à dire qu'une seule règle prévaut dans l'immobilier, à savoir: L'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement. Je ne vais pas me lancer dans une longue tirade, d'autres le feront mieux que moi que ce soit bénévolement ou professionnellement (agents immobiliers), mais il reste clair qu'un bien à proximité des transports, calme, avec des commerces en nombres demeure toujours un plus que si vous avez à marcher 30 minutes pour atteindre la première bouche de métro ou de RER.

Concernant votre choix de Paris intra muros ou du 92, je devrais dire, ce qui vous plaît! En fait chaque emplacement a ses avantages et ses inconvénients. Paris plus petit, avec des rotations plus rapides ou banlieue plus grand et un locataire qui statistiquement reste plus longtemps... Sachez que l'on compte sur une vacance d'environ 1 mois par an pour les studios et tous les 2 ou 3 ans pour un T2. Ceci n'est qu'une moyenne, et si vous investissez dans un T1 près d'une université, il y aura de fortes chances pour que le studio ne soit pas occupé les 12 mois de l'année et ce, en toute légalité!

Vous ne précisez pas (ou j'ai mal lu) pour combien de temps vous aller vous endetter. Vos revenus cumulés sont aussi importants à connaître, de même que votre situation familiale. Sans enfants, ce n'est pas la même chose que si vous en avez deux. Et l'âge des enfants a également son importance, car en général à 3 ans ils vous coûtent moins cher qu'à 15. Votre type de travail (en CDI, fontionnaire, etc...) rentre également en compte. Pourquoi? Il vous faut d'abord vous poser toutes ses questions à vous-même pour savoir dans quoi vous voulez vous lancer, ce que vous projetez de faire au cours des 5 ou 10 prochaines années, si vous souhaitez fonder une famille, etc. Une fois ces réponses trouvées, vous pourrez envisager sereinement de rechercher un bien. Je vais caricaturer, mais on ne se lance pas dans l'immobilier locatif sur un coup de tête pendant qu'on est en train de divorcer de son conjoint, tout en se disputant la garde des bébés...

A propos du montant des loyers, vous parlez de mettre de votre poche, chaque mois 200 à 300 euros maximum. Tenez compte des frais inhérents au propriétaire (taxe foncière...) qui viendront minorer le loyer perçu, ainsi que de diverses charges régulières (ravalement...) qui font financièrement mal quand la facture attérit dans votre boîte aux lettres. Sachez également tenir compte de la vacance de votre bien entre 2 occupants. Votre apport est faible, car pour un bien de 150 000 euros, les frais de notaire sont de 10 658 euros (calcul PAP). Or les banques sont devenus plus exigeantes depuis la crise pour les investisseurs comme vous. Elle exigent en général un minimum de 10%

Enfin, tenez compte si vous désirez vous occuper vous-même de la gestion de votre bien ou le donner en gérance moyennent 8 à 10% Le choix d'un locataire ne se fait pas au pifomètre, même si cela peut marcher, et en tout cas nécessite d'y porter la plus grande attention. Toujours l'angoisse du mauvais payeur.

La crise est passée par là, des opportunités peuvent se présenter, après, faut-il se lancer ou non, encore une fois, ceci est à examiner au cas par cas: Prix du bien après négociations? Rajouter les frais de notaire. Emplacement? Loyer estimé? Y a t-il déjà un locataire en place? Si oui, depuis combien de temps? Etc.

En espérant, par ce court message avoir effleuré le sujet pour vous permettre de mieux réfléchir et prospecter...

Bon courage.

Johanna Eidler

0 Reco 07/08/2009 à 20:56 par marc19

Tout ce que vous dites est important mais vous n'abordez pas l'essentiel, l' estimation de la rentabilité brute . En dessous de quel poucentage, l'opération devient totalement ininteressante.

0 Reco 07/08/2009 à 22:04 par JohannaEidler

Vous avez raison Marc 19 =)
Mais cela me semblait tellement évident, que j'ai oublié de le marquer. Votre rectification est tout à fait justifiée. :)

johanna Eidler

0 Reco 10/08/2009 à 17:19 par nadia231080

Bonjour,

Je vous remercie pour ces réponses (qui ne conernent pas toutes directement ma question mais néanmoins diverstissantes..).

Justement en ce qui concerne la rentabilité brute...De quoi s'agit-il exactement? Et comment la calculer?

Moi je pensais de la façon suivante mais peut-être que cela est erroné (excusez mon innoncence et mon inexpérience dans ce domaine...):

J'achète un bien dans un quartier assez réputé en pensant justement à la revente (bien placé, proche commerces etc...), le locataire rembourse une bonne partie du crédit et je mets le complément chaque mois (mais c'est un peu comme si je placais cet argent sur un compte épargne à la limite...) sauf que là il est bloqué... Au bout de 15 ans (apparemment c'est le maximum pour contracter un crédit d'après ma banquiaire lorsqu'il s'agit d'un crédit pour du locatif), je le revends. Quannd bien même je ne fais pas une super plus-value (admettons je l'ai acheté 120 000 et il est vendu 150 000), j'ai quand même au bout de 15 ans 150 000 euros qui me tombent du ciel alors que je n'aurai investi finalement que les impôts fonciers, les travaux et les frais de notaires.

Dans ce cas, et encore une fois excusez mon ignorance car pour certains d'entre vous ce raisonnement va sembler grossier, comment pourrais-je faire une opération à perte?? Il m'aurait fallu toute une vie pour économiser une telle somme et là c'est un peu comme un cadeau qui tombe du ciel.

Ma question est donc la suivante: dans quels cas une opération peut-elle s'avérer être un fiasco?

Pour répondre aux questions de Johanna:

Alors je suis fonctionnaire (instit), je gagne 1725 € par mois, mon conjoint bosse dans l'informatique et gagne 2500 € par mois + prime de fin d'année de 3 000 € + 13ème mois.
Nous économisons en moyenne 800 € par mois à nous deux.
Nous envisageons de mettre notre bien en gérance donc il faut rajouter 10%.
Et nous envisageons aussi d'avoir un bébé dans un an mais je voulais justement faire cette acquisition avant la naissance car après je pense que nous serons plus frileux et qu'au final on ne sautera jamais le cap.
Tu penses que c'est risqué?

Merci pour vos réponses

Nadia

0 Reco 10/08/2009 à 18:20 par brestois29

a écrit : le locataire rembourse une bonne partie du créditReste plus qu'à trouver le bien qui vous permettra de le faire...

Sinon, dans votre plan de finacement, il faut ajouter :
- la taxe foncière
-L'imposition des revenus locatifs: 12.1% CSGRDS + 5.5%, 14%, 30% etc selon votre tranche d'imposition. Dans votre cas, 14%...
- Charges de copro éventuelles
- travaux éventuels, sur 15 ans ils sont inévitables....
- Carenre locative, assurance loyers impayés éventuellement
- frais de gestion d l'agence immo

Vous pourrez réaliser certaines déductions qui vous feront payer moins d'impôts mais ne croyez pas qu'il n'y a que le crédit à rembourser. Un investissement immo entraîne bien d'autres charges...

Autre chose, l'immo a flambé comme jamais pendant 10 ans , on est sur l'autre pente du tobogan qui risque de durée des années....
Pas forcément le meilleur moment d'investir, à moins de très bien connaître le marché et de savoir faire des affaires.

Message edité 10/08/2009 à 18:26

0 Reco 10/08/2009 à 18:29 par brestois29

a écrit : tu lui coupes l'eau et quand les chiottes pueront trop ils partiront.=)

Enorme!

0 Reco 10/08/2009 à 19:22 par pongolo

bin koi c'est du vécu. ma moman faisait comme ca quand son locataire (pas mechant mais un peu reveur)ne payait pas.

LE CHEQUE contre LA CHASSE QUI MARCHE

et ca marchait ....

0 Reco 10/08/2009 à 20:37 par marc19

Je ne tiens pas à me mettre dans le caca ( bof, elle est moyenne) en faisant dans l'illégalité flagrante d'autant que le compteur général est dans les parties communes et couperait l'eau de l'mmeuble entier, le compteur divisuionaire est privatif, donc inaccessible .
Et quand se serait possible, on peut tomber sur un pervers qui remplit au fur et à mesure, les toilettes, le lavabo , la douche, l'évier avant de s'en aller, tu viendras faire le ménage, camarade .

0 Reco 10/08/2009 à 21:18 par marc19

Nadia,

Pour ma part, une rentabilité brute se calcule en fonction de 2 critères principaux mais pas uniques .
Votre investissement global, prix d'achat (je ne compte pas les frais de muatation que l'on ne paye qu'une fois) + éventuellement montant des travaux de réfection, remise aux normes etc... ( que vous pourrez déduire de vos revenus imposables, avec factures évidemment), vous arrivez à un total , exemple bidon 150000 euros.
Reste à déterminer le loyer escompté en fonction des prestations offertes, de l'emplacement, de l'étage, de l'orientation,et bien sûr, la surface .Pour cela, un professionnel de l'immo aura vite fait de vous donner une fourchette de prix, vous pourrez aussi faire une petite enquête de quartier, il suffit d'être méthodique et observateur . Idem, exemple bidon, loyer annuel estimé 9000 euros hors charges. Vous devez encore déduire de ces 9000, la taxe foncière, disons 600 euros, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, disons 450 euros, les éventuels frais de gestion (mais dédictibles de vos revenus), on arrive à 7950 euros.
Il ne vous reste plus qu'à diviser 7950 par 150000, soit 5.30 % .
A partir de là, vous êtes à même de juger si votre invest peut s'avérer rentable. Je n'aborderais pas tous les aléas qui peuvent survenir aprés et fausser la donne, vacances fréquentes, impayés etc........... mais, cela reste une minorité malgré tout et il y a des moyens pour limiter la casse.
salut.

0 Reco 10/08/2009 à 22:17 par pongolo

Moralité, au prix de l'immo actuel et sauf cas particulier et bonne occase (heritage, encheres, divorce, ...) l'imo locatif n'est pas interessant actuellement et mieux vaut avoir une assurance vie ou une obligation d'entreprise à 4-5% sans s'embeter a trouver un locataire qui paye bien, qui salit pas, qui casse pas, etc ...

0 Reco 11/08/2009 à 09:01 par marc19

a écrit : Moralité, au prix de l'immo actuel et sauf cas particulier et bonne occase (heritage, encheres, divorce, ...) l'imo locatif n'est pas interessant actuellement et mieux vaut avoir une assurance vie ou une obligation d'entreprise à 4-5% sans s'embeter a trouver un locataire qui paye bien, qui salit pas, qui casse pas, etc ...Et bien sûr, camarade, c'est encore mieux si on a les deux, hein, coquinou !..

0 Reco 12/08/2009 à 12:39 par nadia231080

Bonjour,

Donc si je comprends bien il ne faut pas investir ces 5 prochaines années...

Le souci c'est que je ne connais pas d'autres placements intéressants car au taux où est rémunéré actuelement le LIVRET A et le LDD je ne vois pas comment un investissement immo peut être moins intéressant encore...

Dernière question: où choisir dinvestir entre une ville où le prix au m2 est de 4 000 € et dans laquelle les loyers ne dépassent pas 500 € et une autre où le prix au m2 est de 4 700 € mais où les loyers peuvent atteindre jusqu'à 700 €? Je me dis que dans la 1ère je suis plus à même de trouver un bien moins cher et certainement que du même coup le rapport locatif sera meilleur. Mon raisonnement est-il correct ou non?

Cas concrêt : j'ai flashé sur un appart refait à neuf à Suresnes vendu 105 000 € pour 23 m2. C'est un studio près des quais de Seine et limite Saint Cloud, super fonctionnel et trop mimi.
Il est vendu loué 541 € charges comprises mais il est sous loué et pourrait selon l'agence être loué 100 € de plus facile...La locataire a son bail qui prend fin en octobre 2010 mais envisage de partir dans 2/3 mois car il devient trop petit pour elle. Pourrais-je alors augmenter le loyer de 100 €?? Je ne pense pas.
Pensez-vous que la rentabilité peut être bonne? FONCIA m'a parlé de 5.3% de rentabilité, est-ce possible?
Je le visite ce soir juste par curiosité il est trop beau !

Merci

0 Reco 12/08/2009 à 13:07 par brestois29

a écrit : Bonjour,

Donc si je comprends bien il ne faut pas investir ces 5 prochaines années...

Le souci c'est que je ne connais pas d'autres placements intéressants car au taux où est rémunéré actuelement le LIVRET A et le LDD je ne vois pas comment un investissement immo peut être moins intéressant encore...

Dernière question: où choisir dinvestir entre une ville où le prix au m2 est de 4 000 € et dans laquelle les loyers ne dépassent pas 500 € et une autre où le prix au m2 est de 4 700 € mais où les loyers peuvent atteindre jusqu'à 700 €? Je me dis que dans la 1ère je suis plus à même de trouver un bien moins cher et certainement que du même coup le rapport locatif sera meilleur. Mon raisonnement est-il correct ou non?

Cas concrêt : j'ai flashé sur un appart refait à neuf à Suresnes vendu 105 000 € pour 23 m2. C'est un studio près des quais de Seine et limite Saint Cloud, super fonctionnel et trop mimi.

Merci
Vous faîtes du locatif, qu'il soit beau c'est vraiment pas le critère important

Regardez la rentabilté brute, enlevez toutes les charges inhérentes à l'investissement locatif et regardez ce qu'il vous reste
Prenez en compte les risques liés à cet investissement et ils sont grands, si vous pensez que ça vaut le coup de prendre ces risques alors que le marché commence à baisser (loyers compris), allez-y...

Un investissement immo peut vous faire perdre de l'argent, sachez-le. Ce n'est pas, je joue je gagne, vous pouvez vous retrouver avec un boulet.

Quoiqu'il arrive, prenez le temps de ben comprendre ce que vous faîtes avant d'acheter

Le "j'ai flashé" pour de l'investissement locatif est à proscrire! Mon dieu !

0 Reco 12/08/2009 à 13:23 par brestois29

a écrit : Bonjour,

Donc si je comprends bien il ne faut pas investir ces 5 prochaines années...

Le souci c'est que je ne connais pas d'autres placements intéressants car au taux où est rémunéré actuelement le LIVRET A et le LDD je ne vois pas comment un investissement immo peut être moins intéressant encore...

Dernière question: où choisir dinvestir entre une ville où le prix au m2 est de 4 000 € et dans laquelle les loyers ne dépassent pas 500 € et une autre où le prix au m2 est de 4 700 € mais où les loyers peuvent atteindre jusqu'à 700 €? Je me dis que dans la 1ère je suis plus à même de trouver un bien moins cher et certainement que du même coup le rapport locatif sera meilleur. Mon raisonnement est-il correct ou non?
Vous pensez que les taux vont rester bas pendant 15 ans? Si l'économie repart et que les matières 1ère reflambent on peut se retrouver avec un livret A à 5 % dans 2 ans. Là, hausse des taux d'emprunt et dernière clou dans le cerceuil de la demande immobilière et des prix...

Sinon, pour info, des placement à 4% , il y en a plein : assurance-vie par exemple

Le temps où tout le monde jouait et gagnait en immobilier est terminé. Aujourd'hui, pour investir, il faut s'y connaître vraiment sous peine de grosses désillusions. Et ne faîtes pas confiance au professionnel de l'immo, ce sont des commerciaux ils sont là pour vendre, rien à voir avec du conseil...

Message edité 12/08/2009 à 13:25
0 Reco 12/08/2009 à 13:29 par nadia231080

Merci beaucoup pour vos réponses, elles me seront utiles pour prendre ma décision.

Nadia


0 Reco 12/08/2009 à 16:11 par MisterHadley

a écrit : Bonjour,

Donc si je comprends bien il ne faut pas investir ces 5 prochaines années...

Le souci c'est que je ne connais pas d'autres placements intéressants car au taux où est rémunéré actuelement le LIVRET A et le LDD je ne vois pas comment un investissement immo peut être moins intéressant encore...

Dernière question: où choisir dinvestir entre une ville où le prix au m2 est de 4 000 € et dans laquelle les loyers ne dépassent pas 500 € et une autre où le prix au m2 est de 4 700 € mais où les loyers peuvent atteindre jusqu'à 700 €? Je me dis que dans la 1ère je suis plus à même de trouver un bien moins cher et certainement que du même coup le rapport locatif sera meilleur. Mon raisonnement est-il correct ou non?

Cas concrêt : j'ai flashé sur un appart refait à neuf à Suresnes vendu 105 000 € pour 23 m2. C'est un studio près des quais de Seine et limite Saint Cloud, super fonctionnel et trop mimi.
Il est vendu loué 541 € charges comprises mais il est sous loué et pourrait selon l'agence être loué 100 € de plus facile...La locataire a son bail qui prend fin en octobre 2010 mais envisage de partir dans 2/3 mois car il devient trop petit pour elle. Pourrais-je alors augmenter le loyer de 100 €?? Je ne pense pas.
Pensez-vous que la rentabilité peut être bonne? FONCIA m'a parlé de 5.3% de rentabilité, est-ce possible?
Je le visite ce soir juste par curiosité il est trop beau !

Merci
La rentabilité de 5.3% annoncée par Foncia est une rentabilité brute...

En gros, pour obtenir le rendement réel net de tout, tu la divises grossièrement par 3, ce qui te donne 1.77%... ce qui est trop faible tel quel pour le loyer actuel de 541€/mois CC...

L'avantage de Suresne c'est que ce n'est pas une ville champignon, ni extensible...

Question a se poser, l'immeuble est-il ancien, style haussmanien ou un truc récent et moderne en pur béton urbain...

Si c'est un "vieil" immeuble, c'est un bon point, si c'est "moderne", un mauvais point pour ce coin-là...

Si ton loyer disposait (à vérifier sérieusement) d'un réel retard quand à son évaluation, ce serait un bon point également...

Vérifier soit-même la surface Carrez, y a t-il réellement bien 23m² habitable, et donc louable...

Ne pas non plus s'imaginer que l'on peut mettre n'importe quel prix comme loyer... parce qu'il y a les charges qui vont ensuite s'y ajouter...

Hypothèse vite faite à l'arrache : loyer de 23€ le m² hors charge par 23m² = un loyer hors charge de 529€ par mois...

Si tu mets le prix de "l'appartement" à 99000€, soit 4304.35€ le m², et avec un loyer HC de 529€ par mois, la rentabilité brute passe à 6.41%, soit divisée grossièrement par 3, une rentabilité nette de 2.14%...

Et tu peux trouver mieux, alors... trouves mieux. ;)

0 Reco 12/08/2009 à 17:30 par MisterHadley

1600€ x 12 mois = 19200€ de loyer annuel, supposé HC

19200€ / 260000€ x 100 = 7.38% de rentabilité brute

7.38% de rentabilité brute grossièrement divisée par 3 nous donne une rentabilité nette de 2.46%

Pas top, surtout que ça ne correspond en rien à ce que cherche à faire la ptite dame, le coté "à 30 minutes de Bordeaux" laissant déjà craindre le pire, c'est en tout cas pas vraiment dans le coin où elle réside actuellement...

0 Reco 12/08/2009 à 17:37 par MisterHadley

Apparemment, 38.7kms de Bordeaux, 40 minutes...

Plutôt bien ce Bing Maps, finalement...

;)

0 Reco 12/08/2009 à 18:21 par MisterHadley

Les coins paumés comme celui-ci, c'est surement sympa pour une éventuelle résidence secondaire, mais pour du locatif, pas bon du tout, là...

Il n'y a que des départementales à proximité...

Que des petits patelins...

L'hiver, ça doit pas être si top non plus, en tout cas, pour du locatif...

0 Reco 12/08/2009 à 18:34 par MisterHadley

Option "plus court" pour Bordeaux, ça donne 35kms, mais 44 minutes...

0 Reco 12/08/2009 à 18:39 par MisterHadley

Cinq agences immobilières à Branne...

Bah dis donc, hein... ;)

0 Reco 12/08/2009 à 18:42 par marc19

Une rentabilité ne se calcule jamais aprés impôts car trop variable selon les tranches , il devrait le savoir notre marchand de rien .

0 Reco 12/08/2009 à 18:46 par MisterHadley

Je ne calcule rien net d'impôt, bailleur aux corneilles... hé hé hé hé hé...

0 Reco 12/08/2009 à 18:49 par MisterHadley

Quant à calculer une vraie rentabilité nette d'impôts, évidemment que tu peux le faire, et avec justement toutes les tranches d'impositions...

On appelle ça bien faire son travail, justement...

Alors, pour un bailleur aux corneilles... hé hé hé hé hé...

:))))

0 Reco 12/08/2009 à 18:50 par MisterHadley

a écrit : Et oui ..comme quoi c pas tout ce que tu dis.Et les affaires marchent, avec cinq agences locales pour un si petit village..?


0 Reco 12/08/2009 à 18:56 par marc19

a écrit : Je ne calcule rien net d'impôt, bailleur aux corneilles... hé hé hé hé hé...Alors ce n'est pas du net de tout, toi qui aime la précision, précises................

0 Reco 12/08/2009 à 19:07 par Bernie

a écrit : Et les affaires marchent, avec cinq agences locales pour un si petit village..?Surtout que le coin de Bordeaux est déjà pas mal contaminé par la grippe G (de robien).

0 Reco 12/08/2009 à 19:08 par MisterHadley

a écrit : La rentabilité de 5.3% annoncée par Foncia est une rentabilité brute...

En gros, pour obtenir le rendement réel net de tout, tu la divises grossièrement par 3, ce qui te donne 1.77%... ce qui est trop faible tel quel pour le loyer actuel de 541€/mois CC...

L'avantage de Suresne c'est que ce n'est pas une ville champignon, ni extensible...

Question a se poser, l'immeuble est-il ancien, style haussmanien ou un truc récent et moderne en pur béton urbain...

Si c'est un "vieil" immeuble, c'est un bon point, si c'est "moderne", un mauvais point pour ce coin-là...

Si ton loyer disposait (à vérifier sérieusement) d'un réel retard quand à son évaluation, ce serait un bon point également...

Vérifier soit-même la surface Carrez, y a t-il réellement bien 23m² habitable, et donc louable...

Ne pas non plus s'imaginer que l'on peut mettre n'importe quel prix comme loyer... parce qu'il y a les charges qui vont ensuite s'y ajouter...

Hypothèse vite faite à l'arrache : loyer de 23€ le m² hors charge par 23m² = un loyer hors charge de 529€ par mois...

Si tu mets le prix de "l'appartement" à 99000€, soit 4304.35€ le m², et avec un loyer HC de 529€ par mois, la rentabilité brute passe à 6.41%, soit divisée grossièrement par 3, une rentabilité nette de 2.14%...

Et tu peux trouver mieux, alors... trouves mieux. ;)
Bah c'est à dire que c'est justement précisé, marc le bailleur aux corneilles...

"EN GROS, pour obtenir le rendement réel NET DE TOUT, tu la divises GROSSIEREMENT PAR 3, ce qui te donne 1.77%... ce qui est trop faible tel quel pour le loyer actuel de 541€/mois CC..."

C'est plus claire pour toi, là..? Hum..?

Mauvais joueur... et mauvais perdant, en plus... :p

0 Reco 12/08/2009 à 19:11 par MisterHadley

a écrit : Surtout que le coin de Bordeaux est déjà pas mal contaminé par la grippe G (de robien).Sur seloger.com, il y a un tas de vieilles baraques à rénover, genre 2 à 300m² habitable et avec de grands terrains, pour pas chère du tout, finalement...

Pour une résidence de vacances d'été, c'est surement pas si mal, surtout pour les zamoureux d'la vinasse, vu les noms prestigieux qu'il y a dans le coin...

Mais pour du locatif, il y a comme un très gros doute, là...

Sur PAP, il n'y a d'ailleurs rien à louer actuellement...

0 Reco 12/08/2009 à 19:15 par Bernie

En fait, le môssieur a posté sa pub gratuitement, quoi. Et bien, c'est râté. Son immeuble de rapport a été dynamité en un temps record.

0 Reco 12/08/2009 à 19:25 par MisterHadley

Sur seloger.com, 3 annonces à la location dont deux maisons...

http://www.seloger.com/recherche.htm?av=0&cp=branne&euro=1&idpays=250&idtt=1&idtypebien=1,11,2&mktalisource=A&mm=on&rechercher=Lancer+la+recherche+%bb&si_realtime=1&&ci=330071&cp=

0 Reco 12/08/2009 à 19:29 par MisterHadley

Conclusion, il est surement plus rentable d'acheter directement plutôt que de louer dans ce coin-là pour se loger...

Donc, investissement "locatif" très aléatoire, surtout si l'on se base exclusivement sur les loyers pour payer l'emprunt de la baraque, les charges, et les impôts dans la foulée comme annoncé.

0 Reco 12/08/2009 à 20:05 par MisterHadley

Finalement, même pour une résidence secondaire, c'est quand même assez chaud comme coin, hein...

En novembre 1982, arrêté de catastrophe naturelle pour une tempête...

En janvier 1983, arrêté de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue un mois plus tôt en décembre 82...

En juillet 1992, arrêté de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue ayant eu lieu presque un an auparavant en 1991...

En octobre 1993, arrêté de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue en juin de la même année...

En mai 1995, arrêté de catastrophe naturelle pour glissement de terrain ayant eu lieu du 1er décembre 1993 jusqu'au 31 janvier 1994, soit pendant deux mois...

En décembre 1999, arrêté de catastrophe naturelle pour inondation, coulée de boue, glissements et chocs mécaniques liés à l'action des vagues en décembre 1999...

En janvier de cette année, soit 2009 il y a quelques mois seulement, arreté de catastrophe naturelle pour inondations et chocs mécaniques liés à l'action des vagues ayant eu lieu du 24 au 27 janvier 2009...

Bon bah... ;)

0 Reco 12/08/2009 à 20:23 par marc19

En fait d'intérêt, tu as surtout celui du verbiage et une capacité à noyer le poisson, à décortiquer tout ce qui peut l'être. On voit que tu as été à l'école comme on disait avant, sens de la tounure avec toujours le souci de rester à son avantage, le style imbu de sa personne , quoi, au top, le meilleur .
Mais, j'aimerais quand même savoir quels sont tes calculs savants pour diviser une marge brute par 3 si tu ne tiens pas compte des impôts dans ta soi-disant marge nette .
Tiens plus simple; donnes nous les composants d'une marge brute et ceux d'une marge nette.

0 Reco 12/08/2009 à 20:44 par MisterHadley

a écrit : En fait d'intérêt, tu as surtout celui du verbiage et une capacité à noyer le poisson, à décortiquer tout ce qui peut l'être. On voit que tu as été à l'école comme on disait avant, sens de la tounure avec toujours le souci de rester à son avantage, le style imbu de sa personne , quoi, au top, le meilleur .
Mais, j'aimerais quand même savoir quels sont tes calculs savants pour diviser une marge brute par 3 si tu ne tiens pas compte des impôts dans ta soi-disant marge nette .
Tiens plus simple; donnes nous les composants d'une marge brute et ceux d'une marge nette.
Marc, si tu veux te faire passer pour un vrai bailleur, commences donc par savoir que c'est une méthode extrêmement simple pour justement éviter aux professionnels de la locations d'avoir à se taper le calcul exhaustif, on divise grossièrement par trois la marge brute pour obtenir ce que sera grossièrement la marge nette.

Fais toi donc une raison.

Si tu ne connais pas ce truc vieux comme le monde, que veux-tu que je te dise, sinon que tu n'es franchement pas très au fait de ta qualité de "bailleur".

T'es quand même au courant qu'il n'est pas rare du tout que des pros, des vrais, de la location se tapent des dizaines de "produits" par jour, n'est ce pas..?

D'où cette façon d'opérer en divisant par trois.

Maintenant, si tu veux que je te démontre comment on fait un calcul exhautif net d'impôts, relis donc les anciennes discussions de ce forum, je l'ai déjà fait intégralement.

Et n'insistes pas, je ne serai pas ton AA, marc... :))))

Message edité 12/08/2009 à 20:46

0 Reco 13/08/2009 à 00:32 par nadia231080

Bonsoir,

Alors j'ai bien pris note de tous vos conseils et franchement MERCI à tous ceux qui ont bien voulu me répondre! J'ai compris énormément de choses simples cncernant l'immo en une semaine grâce à la seule lecture de vos réponses. J'étais effectivement très très loin de me douter qu'un investissement immo pouvait comporter autant de frais et dans ma petite tête je ne voyais que les bénéfices...

Je me suis ainsi rendue compte que ce n'est pas vraiment le moment opportun pour investir et je patienterai encore quelques années. Nul ne peut prévoir comment le marché va évoluer mais en cas de doute il est plus sage de s'abstenir...

Il y a encore 4 questions qui me trotent dans la tête :

1 - Une personne du forum m'a listé dans un post précédent toutes les charges que je devrai supporter en cas d'investissement et elle a mentionné les impôts sur les revenus locatifs. Elle m'a même précisé que dans mon cas étant donné nos salaires je serai imposée à 14%. Quelqu'un pourrait-il m'expliquer à quel montant j'applique ce taux. Il me parait ENORME.

2 - J'entends souvent parler mes amis qui souhaitent investir dans l'immobilier de SCI. Quels sont les avantages à contracter une SCI en vue d'investir? Est-ce si intéressant que cela?

3 - (Juste par curiosité) J'ai aussi entendu dire récemment que dans le cas d'un investissement pour du locatif c'était une erreur d'acheter le bien sans crédit (en cas d'héritage par ex et d'apport important). Je voudrais savoir si cela est exact et si oui pourquoi?

4 - Dernière question : étant donné que la plupart des personnes sur ce forum m'ont déconseillé (et je suis persuadée à juste titre) d'investir pour le moment dans l'immo , cela veut-il dire que toutes celles qui ont acheté un appart récemment (les 2/3 dernières années) alors que les prix de l'immo étaient au plus haut ont commis une bêtise? Cet investissement ne sera pas rentable pour eux? Car je connais 2 personnes qui l'ont fait et elles ne se sont pas posées toutes les questions que je me pose. Ma meilleure amie a acheté un appart de 42 m2 qu'elle loue dans les 600 ou 700 E par mois je crois l'ayant acheté dans les 150 000 je crois et son locataire lui rembourse le montant de son crédit par mois. Dans ce cas est-ce intéressant?

Merci d'avance.

0 Reco 13/08/2009 à 10:25 par brestois29

a écrit : 1 - Une personne du forum m'a listé dans un post précédent toutes les charges que je devrai supporter en cas d'investissement et elle a mentionné les impôts sur les revenus locatifs. Elle m'a même précisé que dans mon cas étant donné nos salaires je serai imposée à 14%. Quelqu'un pourrait-il m'expliquer à quel montant j'applique ce taux. Il me parait ENORME.

4 - Dernière question : étant donné que la plupart des personnes sur ce forum m'ont déconseillé (et je suis persuadée à juste titre) d'investir pour le moment dans l'immo , cela veut-il dire que toutes celles qui ont acheté un appart récemment (les 2/3 dernières années) alors que les prix de l'immo étaient au plus haut ont commis une bêtise? Cet investissement ne sera pas rentable pour eux? Car je connais 2 personnes qui l'ont fait et elles ne se sont pas posées toutes les questions que je me pose. Ma meilleure amie a acheté un appart de 42 m2 qu'elle loue dans les 600 ou 700 E par mois je crois l'ayant acheté dans les 150 000 je crois et son locataire lui rembourse le montant de son crédit par mois. Dans ce cas est-ce intéressant?
1- Ce sont vos revenus fonciers qui sont imposés à 14% (dans votre cas) Vous y ajoutez également 12.1% de CGS/CRDS.

Revenus fonciers = loyers - charges déductibles pour simplifier

Içi, vous trouverez le détail:
http://www.lesechos.fr/patrimoine/guide/FIS17.html

Pouvez également choisir le régime du micro-foncier...

Dans tous les cas l'impostions ne sera pas néligeable, au même titre que vos revenus salariaux...

4- Pour votre ami, en prenant 700€ de loyers, cela donne 5.6% de rentabilité brute. En net, cela donne un peu moins de 2% si l'on suit les préceptes de MrHadley. Pas de quoi sauter au plafond, c'est le moins qu'on puisse dire. Jugez par vous même si cela vaut le coup car cela peut également être sources d'emmerdes

Vos amis ont certainement pris un emprunt sur 30 ans ou mis un gros apports à la base pour que les loyers couvrent le mensualités du crédit. Et puis, rembourser le crédit est une chose mais derrière,il y a plein de choses à payer comme vous le voyez...
Si la rentabilité n'y est pas, cela ne vaut pas le coup, tout simplement!

Mon avis sur ceux qui ont fait du locatif ces 2 ou 3 dernières années est qu'ils on fait une mauvais affaire pour l'énorme majorité d'entre eux: rentabilité minable et potentielle de plus-value complètement épuisé.
Après, il restera toujours des gens avisés pour savoir faire des affaires et trouver des bons plans. En général, ils en font leur métier et gardent les bons plans pour eux...

Message edité 13/08/2009 à 10:33
0 Reco 13/08/2009 à 10:46 par MisterHadley

En attendant, voici une excellente nouvelle pour les Parisiens...

http://immobilier.nouvelobs.com/actualites/france/20090812.CHA6244/la_ville_de_paris_va_doubler_le_montant_de_ses_prets_aides.html

Apparemment, la Ville de Paris encourage celles et ceux qui ont décidé de s'occuper de leur avenir afin d'avoir de biens meilleures chances en doublant ses prêts à taux zéro de septembre 2009 jusqu'à décembre 2010...

Très encourageant, comme initiative...

;)

0 Reco 13/08/2009 à 11:52 par brestois29

[citer]

Apparemment, la Ville de Paris encourage celles et ceux qui ont décidé de s'occuper de leur avenir afin d'avoir de biens meilleures chances en doublant ses prêts à taux zéro de septembre 2009 jusqu'à décembre 2010...
/citer]

De biens meilleures chances :)))

D'autres choisissent de ne peut pas se préoccuper de ces mesurettes parce qu'ils se souviennent de ça et savent bien que l'histoire est un éternel recommencement

Forum LaVieImmo.com

0 Reco 13/08/2009 à 14:26 par chris_max

a écrit : Bonjour,

Donc si je comprends bien il ne faut pas investir ces 5 prochaines années...

Le souci c'est que je ne connais pas d'autres placements intéressants car au taux où est rémunéré actuelement le LIVRET A et le LDD je ne vois pas comment un investissement immo peut être moins intéressant encore...

Dernière question: où choisir dinvestir entre une ville où le prix au m2 est de 4 000 € et dans laquelle les loyers ne dépassent pas 500 € et une autre où le prix au m2 est de 4 700 € mais où les loyers peuvent atteindre jusqu'à 700 €? Je me dis que dans la 1ère je suis plus à même de trouver un bien moins cher et certainement que du même coup le rapport locatif sera meilleur. Mon raisonnement est-il correct ou non?

Cas concrêt : j'ai flashé sur un appart refait à neuf à Suresnes vendu 105 000 € pour 23 m2. C'est un studio près des quais de Seine et limite Saint Cloud, super fonctionnel et trop mimi.
Il est vendu loué 541 € charges comprises mais il est sous loué et pourrait selon l'agence être loué 100 € de plus facile...La locataire a son bail qui prend fin en octobre 2010 mais envisage de partir dans 2/3 mois car il devient trop petit pour elle. Pourrais-je alors augmenter le loyer de 100 €?? Je ne pense pas.
Pensez-vous que la rentabilité peut être bonne? FONCIA m'a parlé de 5.3% de rentabilité, est-ce possible?
Je le visite ce soir juste par curiosité il est trop beau !
Il est évident qu'il est difficle de comprendre votre objectif : si vous devez ajouter 300 euros par mois en moyenne pour payer les taxes foncières, les appels de charges, payer les mois ou il y aura un changement de locataire, tout repeindre tous les 7 ans.

Il vaut mieux placer 300 euros par mois sur un livret et dans 20 ans vous aurez obtenu le même capital de 100.000 euros sans vous embêter.

Les "bonnes" rentabilités commencent à 8% et vont à 12 % (attention c'est du brut), mais pour cela il faut acheter un petit ensemble de 2 -3 studios /2 pièces avec une boutique (ou restaurant) en RDC et il faut donc aller en province.
Ca peut bien sûr monter plus en brut (14, 16) mais c'est quand il y a des travaux à prévoir donc il faut savoir évaluer ces coûts sans se tromper)
Ou encore plus si vous achetez un terrain...

A vous de choisir votre objectif. Un vrai conseil : plus la renta est haute, plus cela demande de la présence et du travail, ce qui est somme toute normal.

Pour ce qui est de votre bien, attention car il n'est pas du tout évident que le bien se loue à 100 euros de plus dans cette commune : cela dépend de l'offre qui existe déjà regarder sur seloger le nombre de locations de studios dispos sur la commune, s'il y en a trop ça tire les prix à la baissse.

0 Reco 13/08/2009 à 14:48 par chris_max

[citer
"EN GROS, pour obtenir le rendement réel NET DE TOUT, tu la divises GROSSIEREMENT PAR 3, ce qui te donne 1.77%... ce qui est trop faible tel quel pour le loyer actuel de 541€/mois CC..."

[/citer]

Et encore.

après avoir visité et flashé sur l'appart il faudra remplir la liste des dépenses suivantes :

- les frais de notaire (7 à 8000 euros) les 105000 euros comptant déjà probablement les 5000 euros de la commission de l'agence.

- quel est le montant des charges à la charge du propriétaire : compter 25 % des charges globales

- faites ce calcul : quel est le coût total du crédit : par exemple sur 20 ans environ dans les 200.000 euros : le locataire va en payer environ 72000 euros (500/mois), certes, mais au final vous devrez sortir 130.000 euros

- la taxe foncière : environ un mois de loyer

- allez-vous louer directement, passer les annonces dans pap, prendre des journées pour faire visiter, sélectionner les dossiers ou faire appel à une agence (encore - 6 % des loyers hc)

- avez vous la capacité de passer 12 mois sans rentrée de loyer ou ferez vous appel à une assurance loyer impayé (2,2 % à ajouter aux 6 % si vous passez par une agence)

- s'agissant d'un studio, avez-vous prévu que les locataires vont changer et qu'il est possible que vous ayez des trous de location (environ 1 mois tous les 2 ans ça fait encore -4%)

- êtes vous d'un naturel cool et saurez vous relancer le locataire tous les mois pour qu'il vous paye,

- quel est votre taux d'imposition sur le revenu : vous allez devoir ajouter une part des loyers encaissés sur votre prochaine déclaration d'impôt) et au final vous payerez un peu plus d'impôt sur le revenu.

j'irai donc bien plus loin en disant que la rentabilité sur le capital investi (105.000 euros) n'y est jamais, s'il vous reste 1 % cela servira au grand ravalement (attention dans Paris cela peut être plus fréquent)

le seul avantage est l'effet de levier, c'est que le locataire paye une partie et que finalement vous n'aurez investi que votre apport : quand on fait le calcul de la rentabilité sur l'apport et votre effort d'épargne, là oui la rentabilité est remultipliée par 3.

en gros si vous ne misez que 20.000 euros et qu'à la fin vous avez un capital de 100.000 le calcul de rentabilité est différent...

en immobilier il ne faut pas trop parler de rentabilité mais plutôt de constitution de patrimoine, c'est plus sage.

En fonction des choix de chaque bailleur la rentabilité est différente, certains prennent une agence et une assurance, d'autres font tout eux-mêmes.

0 Reco 13/08/2009 à 14:49 par MisterHadley

L'objectif des parisiens étant de se loger...

Imagines donc ce que tu qualifies de "mesurettes" si elles avaient eu lieu entre 1995 et 1998, puisque tu restes bloqués volontairement sur une situation qui ne s'est pas reproduite, justement...

Bah ça n'aurait eu comme conséquence que d'être encore bien plus intéressant pour celles et ceux qui cherchaient à se loger en pensant à leur avenir à cette époque, et qui maintenant, se marrent très grassement en lisant les diseurs de mauvaises aventures... ;)

Quand tu dis "D'autres choisissent de ne peut pas se préoccuper de ces mesurettes
parce qu'ils se souviennent de ça et savent bien que l'histoire est
un éternel recommencement", lis donc les chiffres actuels, les vrais, tout le monde a déjà bien compris que si l'Histoire est un éternel recommencement, la situation de l'immobilier entre 1991 et 1998 n'est déja plus possible depuis des mois, brestois...

Et que la Ville de Paris prennent cette initiative est en plus une excellente chose pour celles et ceux qui se soucis, non pas de "défiscaliser", ou de gagner hypothétiquement trois sous de plus sur un éventuel "investissement locatif", mais pense à leur vieux jours de plus en plus compromis sur le long terme...

Et ça répond aussi à une demande soutenu par les parisiens, la cible susceptible d'y être sensible est justement les catégories socio-professionnelles parisiennes, donc, une excellente chose pour eux...

A l'heure actuelle, il ne faut plus se faire d'illusions...

Il est impératif de ne pas arriver aux vieux jours en étant locataire.

Une très bonne initiative, tout ça...

Tu devrais être content, non..? ;)

0 Reco 13/08/2009 à 15:06 par MisterHadley

Les "frais de notaires" s'incluent directement, au même titre que tous les frais d'acquisitions, dans le prix de départ, mais les frais d'agences, non... ils sont pour le vendeur, généralement, pas pour l'acquéreur, ils ne doivent y être inclus, surtout qu'il est possible d'acheter en direct propriétaire, donc...

Pour la location, si l'on confie la gestion locative à une agence ensuite, on ne repaye pas une seconde assurance impayés, c'est déjà inclus dans le pourcentage de l'agence qui s'en occupe, justement...

Si l'appartement est acquis par emprunt, les intérêts se déduisent, donc viennent amoindrir fiscalement l'augmentation liés au "surplus de revenus" locatifs...

Les charges, en tout cas certaines, sont également déductibles, et sans aller dans ces histoires de "défisc", puisque ce sont des mesures de droit commun qui n'ont rien d'exceptionnelles...

N'oublions pas les emprunt "in fine", spécial investisseurs locatifs, également...

Etc, etc, etc...

Se constituer un park locatif est effectivement un vrai travail, et à plein temps...

Ca ne s'improvise donc pas à la légère, c'est sur...

D'où effectivement la nécessité absolue de bien et longuement réfléchir aux objectifs que l'on souhaite atteindre, mais il n'y a rien de compliquer ni d'insurmontable...

A chacun de savoir ce qu'il ou elle veut, et de l'appliquer ensuite.

Message edité 13/08/2009 à 15:08
0 Reco 13/08/2009 à 15:13 par chris_max

a écrit : Bonjour,

Je vous remercie pour ces réponses (qui ne conernent pas toutes directement ma question mais néanmoins diverstissantes..).

Justement en ce qui concerne la rentabilité brute...De quoi s'agit-il exactement? Et comment la calculer?

Moi je pensais de la façon suivante mais peut-être que cela est erroné (excusez mon innoncence et mon inexpérience dans ce domaine...):

J'achète un bien dans un quartier assez réputé en pensant justement à la revente (bien placé, proche commerces etc...), le locataire rembourse une bonne partie du crédit et je mets le complément chaque mois (mais c'est un peu comme si je placais cet argent sur un compte épargne à la limite...) sauf que là il est bloqué... Au bout de 15 ans (apparemment c'est le maximum pour contracter un crédit d'après ma banquiaire lorsqu'il s'agit d'un crédit pour du locatif), je le revends. Quannd bien même je ne fais pas une super plus-value (admettons je l'ai acheté 120 000 et il est vendu 150 000), j'ai quand même au bout de 15 ans 150 000 euros qui me tombent du ciel alors que je n'aurai investi finalement que les impôts fonciers, les travaux et les frais de notaires.

Dans ce cas, et encore une fois excusez mon ignorance car pour certains d'entre vous ce raisonnement va sembler grossier, comment pourrais-je faire une opération à perte?? Il m'aurait fallu toute une vie pour économiser une telle somme et là c'est un peu comme un cadeau qui tombe du ciel.

Ma question est donc la suivante: dans quels cas une opération peut-elle s'avérer être un fiasco?

Pour répondre aux questions de Johanna:

Alors je suis fonctionnaire (instit), je gagne 1725 € par mois, mon conjoint bosse dans l'informatique et gagne 2500 € par mois + prime de fin d'année de 3 000 € + 13ème mois.
Nous économisons en moyenne 800 € par mois à nous deux.
Nous envisageons de mettre notre bien en gérance donc il faut rajouter 10%.
Et nous envisageons aussi d'avoir un bébé dans un an mais je voulais justement faire cette acquisition avant la naissance car après je pense que nous serons plus frileux et qu'au final on ne sautera jamais le cap.
Tu penses que c'est risqué?

Merci pour vos réponses

Nadia
Votre naïveté est quand même assez effarante quand vous parlez d'argent tombé du ciel : emprunter 120.000 euros sur 15 ans, cela revient à un prélèvement de 920 euros par mois de votre banque, que vous ayez un locataire ou pas.

si le locataire vous donne sur 530 euros 30 euros pour les charges et que vous devez en ajouter 20, vous êtes à 940 euros par mois. Taxe foncière : grosse approximation à 500 euros/an soit 40 euros de plus par mois. Une assurance propriétaire non occupant : +6 euros par mois.

Repeindre, faire venir un électricien, un plombier de temps en temps,bref assurer l'entretien de votre studio : allez, disons 500 euros par an soit 40 euros par mois sur la durée

Vous êtes à 1050 euros par mois. et je n'ai pas compté l'impôt sur le revenu supplémentaire ni les prélèvements obligatoires, environ 30 % (si vous êtes dans la tranche à 14 %) prélevé sur les loyers après avoir déduit les intérêts d'emprunt et d'autres charges telles que taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc...) on va dire grossièrement 300 à 400 euros / an, soit encore 30 euros par mois.

donc si vous encaissez 500 euros sur 11 mois (un studio ou vous l'a expliqué a ce taux de rotation) sur 20 ans vous allez encaisser 460 euros sur 20 ans(on évite la hausse des loyers, c'est une approximation)

Avec les frais de gestion (8 %) on enlève encore 40 euros par mois, vous êtes à 430 d'entrée d'argent pour 1080 de sortie.

Si vos rentrées d'argent se montent à 430 sur 20 ans vous aurez encaissé 103.000, déboursé 156.000 + 8000 de frais de notaires, soit 164.000 !

donc débourser 164.000 pour revendre un bien 150.000 je ne vois pas trop où il y a de l'argent tombé du ciel.

si vous mettez tous les mois 1080-430 = 650 sur un livret, au moins vous aurez des intérêts et vous obtiendrez TOUJOURS plus que 156.000 euros.

Message edité 13/08/2009 à 15:27