Bonjour,
Voilà ma situation. Nous avons acheté un appartement avec mon frère au mois de mai 2019, et nous souhaiterions le louer nu au début, le temps de faire des travaux à l’intérieur (la locataire sera en place pendant la durée des travaux, c’est un arrangement que nous avons avec elle).

En 2020 nous voudrions louer l’appartement en meublé, sous le régime LMNP en réel. Le problème c’est que j’ai pu lire que pour passer de la location nu à la location meublé, il ne faut pas avoir imputé un déficit foncier lié au bien vide au cours des 3 dernières années. Or comme en 2019 nous louerons que les 6 derniers mois de l’année et qu’en plus on pourra déduire les frais bancaires et de notaire liés à l’achat de l’appartement, nous serons en déficit.

Ma question est donc de savoir : pourra-t-on quand même passer de la location nu à la location meublé ? Autre question. Pour le changement de statut, de la location nu à la location meublée, est-il préférable de faire le changement au 1ier janvier 2020, afin de ne pas avoir à faire de double déclaration par la suite ? Enfin, le fait que le bien soit en indivision change-t-il quoi que ce soit ?

laurentmaurel06@gmail.coma écrit : Or comme en 2019 nous louerons que les 6 derniers mois de l’année et qu’en plus on pourra déduire les frais bancaires et de notaire liés à l’achat de l’appartement, nous serons en déficit.Les frais de notaires ne peuvent pas être pris en compte en location nu (foncier), leur déductibilité est donc perdue.
Ils ne sont considérés comme une charge qu'en LMNP.laurentmaurel06@gmail.coma écrit : Ma question est donc de savoir : pourra-t-on quand même passer de la location nu à la location meublé ?A la base ce n'était pas possible, si vous changiez de statut avant 3 ans en plus de revoir rembourser l'avantage fiscal (déficit foncier) vous perdiez totalement la possibilité de déduire ces charges..
Mais j'ai lu qu'une jurisprudence avait été rendue permettant de ne plus perdre la déductibilité de ces charges.
En gros, vous remboursez le bénéfice du déficit foncier perçu pour les années passées mais pouvez ensuite imputer ces charges sur votre nouvelle activité LMNP sur les années à venir..
A voir dans le détail, je me souviens plus des modalités exactes.laurentmaurel06@gmail.coma écrit : Autre question. Pour le changement de statut, de la location nu à la location meublée, est-il préférable de faire le changement au 1ier janvier 2020, afin de ne pas avoir à faire de double déclaration par la suite ? Enfin, le fait que le bien soit en indivision change-t-il quoi que ce soit ?Ça après c'est vous qui voyez.
Attention cependant, c'est vu d'un mauvais oeil par l'administration fiscale de changer de statut : foncier vers LMNP en conservant le même locataire et faisant évoluer le bail.

Mais je ne comprends pas l'intérêt que vous auriez de louer en nu puis convertir ensuite en LMNP.
Vous perdez la déductibilité des frais de notaire ainsi que la possibilité de déduire différents autres frais (Indemnités kilométriques et autres frais de déplacements entre autres).
Et le déficit foncier c'est une fausse bonne idée car ça bénéficie plus à l'état qu'à vous.
En partant du principe que vous êtes à un TMI de 30%.
Un déficit foncier imputé sur vos revenus globaux vous ferait économiser 10000 * 30% = 3000€ d'impôts.
Alors que ces mêmes 10000€ imputés sur vos revenus LMNP (au réel) des 10 prochaines années vous feraient économiser : 10000 * 30% (IR) + 10000 * 17.2% (CSG) = 4720€.
Vous faites donc un cadeau de 1720€ à l'état.
Sans compter ce que vous perdez de la non déductibilité des frais de notaires et des autres frais.

Message edité 10/05/2019 à 11:02

Merci beaucoup pour vos réponses détaillés.
Pour vous expliquer pourquoi je fais ce choix, c'est parce que j'ai acheté le bien 80 000€ hors frais de notaire, nous allons faire 20 000 à 30 000 euros de travaux maximum à l'interieur, et après les travaux le bien devrait valoir aux alentours de 160 000 euros (estimation basse). Du coup j'ai plus d'intérêt à faire amortir mon bien en prenant en compte la valeur vénale après travaux, plutôt que de passer de suite en LMNP et faire amortir les frais de notaire + les travaux.

De plus compte tenu de nos situations particulières, mon frère et moi-même nous ne sommes pas imposables, (mon revenu fiscal pour l'année 2018 est de 11 900 euros, et celui de mon frère aux alentours de 15 000 euros).

Sinon concernant le locataire, est-il possible de faire en sorte de rompre le bail en décembre 2018, et de resigner un nouveau bail en meublé cette fois-ci, en février ou mars 2019 pour ne pas être embêté par l'administration fiscale ? Cela permettrait en plus de faire économiser une taxe d'habitation