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Pinel: parking dans le bail ou séparé?

0 Reco 12/10/2018 à 14:12 par Echo

Bonjour, je veux investir en Pinel dans un appartement près d'une gare RER de la région Parisienne.
A votre avis, faut-il mieux intégrer le parking dans le bail et ainsi avoir la réduction d'impot calculer sur le global (A+B; A= prix appartement, B=prix parking) ou faire 2 baux séparés (seul A sera prix en compte pour Pinel, mais je peux louer le parking séparément du logement ce qui peut etre intéressant a coté d'une gare RER)?
Merci d'abance pour votre aide


0 Reco 12/10/2018 à 16:19 par Danielmmo

Ce type de montage est hasardeux, et il n'y a pas mieux pour avoir un contrôle sur le Pinel.

0 Reco 12/10/2018 à 18:15 par Echo

Merci, je suis novice et je ne comprends pas votre reponse. Le Pinel ne couvre que l'achat de l'appartement n'est ce pas donc faut il mieux faire un ou 2 bails?
Dans un cas comme dans l'autre, la remise fiscale ne couvre pas le parking. Donc qu'est ce qui est hasardeux?
^^

0 Reco 15/10/2018 à 13:42 par lastella

si vous voulez que le prix du garage entre en compte dans le calcul de la réduction d'impôts Pinel,le garage doit faire l'objet d'un bail séparé

0 Reco 15/10/2018 à 21:29 par Echo

lastellaa écrit : si vous voulez que le prix du garage entre en compte dans le calcul de la réduction d'impôts Pinel,le garage doit faire l'objet d'un bail séparéJe n'y comprends plus rien. Si'il y a un bail pr le logement et un pour le parking, le parking ne devrait pas pouvoir entrer dans le calcul ???

1 Reco 16/10/2018 à 11:35 par Danielmmo

Pour pouvoir faire un bail pour le parking et un bail pour le logement, il vous faut un titre de propriété pour le parking et un titre de propriété pour l'appartement.

Il va donc falloir que le promoteur accepte de faire deux contrats, sachant que normalement l'achat d'un appartement entraine l'achat de 1 ou 2 parkings.

Si vous avez un titre "appartement+parking" pour un prix de x euros, vous ne pourrez pas sortir le parking du pinel, cal l'amortissement se fera sur l'ensemble du prix.

0 Reco 16/10/2018 à 15:17 par Echo

Merci c'est très clair. Je souhaite faire un investissement Pinel 210KE (202+8KE pour le parking). Pensez vous qu'il vaut miex faire un seul bial ou 2 pour pouvoir eventuellement louer le parking séparément (le logement est près d'une gare en region parisienne)?
Merci d'avance

1 Reco 16/10/2018 à 18:00 par lael

Comme préciser par DanielImmo il vaut mieux prévoir la séparation en amont avec le promoteur avant le passage devant le notaire pour que le parking soit pris séparement de l'appartement pinel.
Il faut que son prix soit clairement précisé.
Le montant du parking ne sera cependant plus prix en compte dans la réduction d'impôts pinel.

Il peut du coup être intéressant de négocier une baisse du prix du parking et compenser par une hausse du prix de l'appartement (dans la limite du raisonnable).
Ça ne changera rien pour le promoteur car le montant total restera le même.
Il n'y a pas lieu de vous inquiéter pour la plus-value lors de la revente du parking ensuite car il y a exonération si revente inférieure à 15.000€.

Ensuite il faut impérativement louer l'appartement et le parking dans deux baux distincts.
Ainsi l'appartement sera soumis au plafonnement de loyer pinel et le parking sera déplafonné.

0 Reco 16/10/2018 à 20:17 par Echo

Merci car c'est tres clair aussi. J'ai donc tout intéeret a faire 2 baux même si la reduction Pinel sera un peu plus faible.

1 Reco 17/10/2018 à 11:01 par lael

Quelques chiffres pour donner une idée :

*Parking dans lot pinel :
Montant d'achat pinel : 210.000€
Crédit d'impôt (sur 9ans) : 37800€ soit 4200€/an
Loyer complémentaire parking : 0€
nb: Le parking n'augmente pas la "surface pinel" sur laquelle le loyer est indexé.
Également, dans la mesure où le parking fait partie du lot pinel vous n'avez pas le droit de le louer séparément ni d'appliquer un loyer complémentaire dessus.

*Parking hors lot pinel :
Montant d'achat pinel : 202.000€
Montant d'achat parking : 8.000€
Crédit d'impôt (sur 9ans) : 36.360€ soit 4040€/an
Loyer complémentaire parking : 80€/mois soit 960€/an et 672€/an après impôts (tranche à 30%)
nb: Le parking étant séparé il peut être loué séparément (bail séparé) au même locataire ou à un locataire séparé.

Résultats :
*Parking dans lot pinel : 37800€ sur 9ans et 4200€/an
*Parking hors lot pinel : 42408€ sur 9ans et 4712€/an

C'est donc plutôt intéressant de sortir le parking du lot pinel malgré les impôts qu'il faudra payer sur ce complément de loyer.
La différence est quand même qu'un peu plus de 500€ par an.

Message edité 17/10/2018 à 11:18
0 Reco 17/10/2018 à 11:11 par Echo

Merci+++