Bonjour, je veux investir en Pinel dans un appartement près d'une gare RER de la région Parisienne.
A votre avis, faut-il mieux intégrer le parking dans le bail et ainsi avoir la réduction d'impot calculer sur le global (A+B; A= prix appartement, B=prix parking) ou faire 2 baux séparés (seul A sera prix en compte pour Pinel, mais je peux louer le parking séparément du logement ce qui peut etre intéressant a coté d'une gare RER)?
Merci d'abance pour votre aide

Ce type de montage est hasardeux, et il n'y a pas mieux pour avoir un contrôle sur le Pinel.

Merci, je suis novice et je ne comprends pas votre reponse. Le Pinel ne couvre que l'achat de l'appartement n'est ce pas donc faut il mieux faire un ou 2 bails?
Dans un cas comme dans l'autre, la remise fiscale ne couvre pas le parking. Donc qu'est ce qui est hasardeux?

si vous voulez que le prix du garage entre en compte dans le calcul de la réduction d'impôts Pinel,le garage doit faire l'objet d'un bail séparé

lastellaa écrit : si vous voulez que le prix du garage entre en compte dans le calcul de la réduction d'impôts Pinel,le garage doit faire l'objet d'un bail séparéJe n'y comprends plus rien. Si'il y a un bail pr le logement et un pour le parking, le parking ne devrait pas pouvoir entrer dans le calcul ???

Pour pouvoir faire un bail pour le parking et un bail pour le logement, il vous faut un titre de propriété pour le parking et un titre de propriété pour l'appartement.

Il va donc falloir que le promoteur accepte de faire deux contrats, sachant que normalement l'achat d'un appartement entraine l'achat de 1 ou 2 parkings.

Si vous avez un titre "appartement+parking" pour un prix de x euros, vous ne pourrez pas sortir le parking du pinel, cal l'amortissement se fera sur l'ensemble du prix.

Merci c'est très clair. Je souhaite faire un investissement Pinel 210KE (202+8KE pour le parking). Pensez vous qu'il vaut miex faire un seul bial ou 2 pour pouvoir eventuellement louer le parking séparément (le logement est près d'une gare en region parisienne)?
Merci d'avance

Comme préciser par DanielImmo il vaut mieux prévoir la séparation en amont avec le promoteur avant le passage devant le notaire pour que le parking soit pris séparement de l'appartement pinel.
Il faut que son prix soit clairement précisé.
Le montant du parking ne sera cependant plus prix en compte dans la réduction d'impôts pinel.

Il peut du coup être intéressant de négocier une baisse du prix du parking et compenser par une hausse du prix de l'appartement (dans la limite du raisonnable).
Ça ne changera rien pour le promoteur car le montant total restera le même.
Il n'y a pas lieu de vous inquiéter pour la plus-value lors de la revente du parking ensuite car il y a exonération si revente inférieure à 15.000€.

Ensuite il faut impérativement louer l'appartement et le parking dans deux baux distincts.
Ainsi l'appartement sera soumis au plafonnement de loyer pinel et le parking sera déplafonné.

Merci car c'est tres clair aussi. J'ai donc tout intéeret a faire 2 baux même si la reduction Pinel sera un peu plus faible.

Quelques chiffres pour donner une idée :

*Parking dans lot pinel :
Montant d'achat pinel : 210.000€
Crédit d'impôt (sur 9ans) : 37800€ soit 4200€/an
Loyer complémentaire parking : 0€
nb: Le parking n'augmente pas la "surface pinel" sur laquelle le loyer est indexé.
Également, dans la mesure où le parking fait partie du lot pinel vous n'avez pas le droit de le louer séparément ni d'appliquer un loyer complémentaire dessus.

*Parking hors lot pinel :
Montant d'achat pinel : 202.000€
Montant d'achat parking : 8.000€
Crédit d'impôt (sur 9ans) : 36.360€ soit 4040€/an
Loyer complémentaire parking : 80€/mois soit 960€/an et 672€/an après impôts (tranche à 30%)
nb: Le parking étant séparé il peut être loué séparément (bail séparé) au même locataire ou à un locataire séparé.

Résultats :
*Parking dans lot pinel : 37800€ sur 9ans et 4200€/an
*Parking hors lot pinel : 42408€ sur 9ans et 4712€/an

C'est donc plutôt intéressant de sortir le parking du lot pinel malgré les impôts qu'il faudra payer sur ce complément de loyer.
La différence est quand même qu'un peu plus de 500€ par an.

Message edité 17/10/2018 à 11:18

Merci+++

Bonjour,

Si l’on souhaite louer le garage séparément avec un bail différent de celui de l’appartement, peut on le louer au locataire du dit appartement ou doit on le louer à une autre personne?

Merci

Les 2 st possible. Voir la réponse de lael

Il faut par contre impérativement que le parking soit loué dans un bail séparé du bail pinel s'il est loué au même locataire.

Et le bail pinel n'a pas le droit d'être conditionné à la signature et/ou au maintient du bail du parking.
L'inverse est apparemment possible mais on est en zone grise.

En gros il semble que ce soit possible de "gonfler" un peu le prix du parking, faire signer les deux baux et conditionner la résiliation du bail du parking à la résiliation du bail pinel au préalable mais, à nouveau, on est en zone grise.
Et, à titre de rappel, le bail pinel ne doit faire mention à aucun moment du parking ou du bail du parking.

Message edité 08/01/2019 à 15:02

Merci pour les réponses données ici, la clé c'est d'obtenir deux actes différents pour l'appartement et le parking, ça va d'autant plus s'imposer si on va dépasser le plafond de 10000€ des niches fiscales (cas de deux achats Pinel de 300k€ en deux ans par exemple).

Au préalable il faut que le promoteur ait mis une valeur, dans les Pinel que je regarde le parking est "offert" ce qui complique les choses. Est-ce le notaire qui peut déterminer une valeur en fonction des prix du marché ?

Message edité 05/02/2019 à 12:34

C'est au promoteur de fixer un prix pour le parking dans l'enveloppe d'achat globale, même s'il est "offert".

Ça ne leur coûte rien, ça n'augmente pas non plus les frais de notaire.
Mais il faut le prévoir avant le passage devant le notaire car dans l'acte il faudra préciser le prix par lot en plus du prix global.

C'est peut-être possible de faire autrement et de faire estimer à posteriori mais ça sera peut-être plus compliqué à justifier.

Message edité 05/02/2019 à 13:58

Oui c'est sans doute le plus simple. Après ils font peut-être ça pour limiter les actes et donc les frais mais ils doivent bien connaître cette "subtilité" pour la location...quoique pour les biens sous le plafond des 300000 ça permet de maximiser la réduction d'impôt ;-)

Bonjour,

Je suis exactement dans cette situation,un acte de vente avec prix du parking bien séparé et 2 baux distincts pour l'appartement et un autre pour le parking.
Je ne tiens compte que du prix de l'appartement pour le calcul de la réduction d'impot.

Au niveau de la déclaration des revenus fonciers, la place de parking étant considérée "détachée" de l'appartement dois-je la déclarer comme "immeuble 2"?

L'adresse sera la même que l'immeuble 1 (appartement+cave) mais je pourrais avoir un locataire différent (aujourd'hui c'est le même).