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Plus value ou pas ?

1 Reco 25/02/2011 à 11:42 par pims

Bonjour,
Je vais acheter un petit immeuble avec 3 biens dedans, 2 biens commerciaux et un T2. Je vais rénover le T2, et je souhaite le remettre à la vente dans environ 1 an.
J'ai acheté l'immeuble 127000 euros et je ne garde que les 2 biens commerciaux qui rapportent plus. Je revendrais alors le T2 environ 95000 euros soit presque la valeur initiale ! Est ce que je peux être considéré comme un marchand de biens, ou avoir une plue value? J'ai déja une résidence principale, cela ne serait pas ma résidence principale, le T2 serait tout ce temps sans résident.
Merci pour votre aide précieuse !!!!


2 Reco 25/02/2011 à 11:48 par b2iret8te

Il y a un problème de temps des verbes dans votre message. Avez-vous acheter ou allez-vous acheter?

1 Reco 25/02/2011 à 12:02 par marc19

pimsa écrit : Bonjour,
Je vais acheter un petit immeuble avec 3 biens dedans, 2 biens commerciaux et un T2. Je vais rénover le T2, et je souhaite le remettre à la vente dans environ 1 an.
J'ai acheté l'immeuble 127000 euros et je ne garde que les 2 biens commerciaux qui rapportent plus. Je revendrais alors le T2 environ 95000 euros soit presque la valeur initiale ! Est ce que je peux être considéré comme un marchand de biens, ou avoir une plue value? J'ai déja une résidence principale, cela ne serait pas ma résidence principale, le T2 serait tout ce temps sans résident.
Merci pour votre aide précieuse !!!!
Si vous revendez ce T2 presque sa valeur initiale , il n'y a pas de plus value, donc , ou trés peu , votre question est bizarre .
Pour que les impots vous considèrent comme marchand de biens "manu militari", il faudrait que vous ayez fait plusieurs ( 4 ou 5) transactions dans l'année ........
ce qui sous entendrait que vous en faites un métier .......................

2 Reco 25/02/2011 à 12:47 par b2iret8te

Oh que si, il y a plus value car notre ami ne revend que le F2 et conserve les deux locaux commerciaux. Alors à moins que ces locaux qui, d'après lui rapportent davantage, soient estimés seulement 32 000 euros , il y aura forcément plus value.
A moins d'être marchand de biens, la plus value sera imposable.

0 Reco 25/02/2011 à 13:24 par MisterHadley

Tu seras bien sur imposé sur la très grosse plus value que tu penses faire...

L'opération étant effectivement celle que pourrait faire un marchand de biens, tu seras un contribuable auquel une attention particulière sera allouée... ;)

Mais si tu n'as fait aucune autre transaction avant, et ne pense pas en faire après, tu ne devrais pas être requalifié par le Fisc de marchand de biens de fait, vu que ce n'est pas l'opération qui compte pour cela, ni le nombre effectué, mais la régularité des opérations effectuées sur une période donnée...

Ex : une tous les ans...

La régularité prime sur le nombre, en fait...

Par contre, vu ce que tu penses faire, tu seras "zieuté" d'près, c'est évident, histoire de voir ce que tu aurais pu faire avant, et que tu pourrais faire après... ;)

Et vu la lourdeur de l'opération envisagée, tu comprendras assez vite les limites qu'un statut de "particulier" t'imposera pour la mener à son terme...

Travaux, mise en copropriété, paperasses juridiques et fiscales diverses et variées, urbanisme, etc... etc...

J'espère pour toi que tu ne pensais pas faire tout ça en plus de ton job, pendant les week-end, quoi... ;)

Message edité 25/02/2011 à 13:25
0 Reco 25/02/2011 à 13:32 par marc19

b2iret8tea écrit : Oh que si, il y a plus value car notre ami ne revend que le F2 et conserve les deux locaux commerciaux. Alors à moins que ces locaux qui, d'après lui rapportent davantage, soient estimés seulement 32 000 euros , il y aura forcément plus value.
A moins d'être marchand de biens, la plus value sera imposable.
Sans doute pas bien lu l'énoncé du problème , mais effectivement, vous avez raison .

1 Reco 25/02/2011 à 14:03 par tomitoma

Il convient aussi de preciser à ce monsieur que les travaux qu'il effectuera lui même ne seront pas deductible de la plus value, même pas les materiaux, rien du tout, comme s'il n'avait rien fait...

0 Reco 25/02/2011 à 14:07 par Bernie

Puis j'ajoute mon grain de sel....

T2 au dessus des locaux commerciaux. Vente moins si aisée si ces locaux sont bruyants.....

Puisque le môssieu possède déjà une résidence principale, il ferait peut-être bien, dans un premier temps, de tenter une location pour le T2, même si c'est moins rentable. L'histoire de voir l'interaction T2/commerces.

0 Reco 25/02/2011 à 14:46 par pims

Bonjour,

Merci pour vos conseils. Ce que j'en retiens est qu'il y aurait plue value, et donc je vais réfléchir. Le local dessous est un bail professionel pour une profession libérale, sans vraiment de bruit. Coté paperasses, je ne suis peut être pas bien renseigné sur un éventuel régime de copropriété mais ça ne me parait pas vraiment lourd ... les 2 bails professionnels restant sur des périodes longues (bails 3-6-9) où il suffit simplement de bien définir les choses au départ. Je pars sur une relation de confiance et un règlement simple.
Bon week end !

1 Reco 25/02/2011 à 15:42 par MisterHadley

Ce n'est pas tant la paperasserie à faire, encore que, mais la thune que ça va te couter avant même d'espérer vendre ensuite quoi que ce soit...

Ton estimé notaire va biensur se sucrer au passage, bah tiens... ;)

Tu vas devoir scinder l'immeuble en plusieurs lots distincts, donc, création de "nouvelles" propriétés...

Donc, frais à prévoir...

Ensuite, vente d'un des lots (l'appartement) nouvellement créé juridiquement...

Rebelote pour les frais...

Donc, c'est un cout non négligeable à prévoir bien avant d'envisager quoi que ce soit, surtout un éventuel et jusqu'ici théorique jackpot...

Payes toi une consultation spécialisée chez un excellent notaire avant d'aller plus loin...

Quand je dis excellent, c'est parce que tous ne sont pas aussi pointus les uns que les autres sur les mêmes domaines...

Trouves en un qui soit très au fait de tout ce qui touche à l'immobilier, quoi...

0 Reco 25/02/2011 à 16:45 par speedleo

bonjour pims,

lors de la vente de ton t2 tu devras mettre l'immeuble en copro. De ce fait tes lots auront leurs milliemes.

Imaginons que ton T2 represente 120:1000 de ta future copro, pour le calcul de la plus value on va partir d'un prix d'achat pour ce lot de (127000+les frais) * 120/1000 pour un prix de vente de 95000.

c'est sur il y aura une plus value immo


0 Reco 25/02/2011 à 17:16 par pims

Merci speedleo pour cette réponse ! Que de réactivité sur ce site ... c'est super !
Après réflexion, je vais essayer l'option de me mettre en résidence principale dans le T2 car je veux à tout prix éviter la plue value si je le revend.
Les milliemes sont ils en fonction de la superficie? Dans ce cas, le T2 fait 500:1000 (la moitié à peu près) mais si c'est par rapport aux prix estimé du locatif c'est plutot 350/1000.
La revente du T2 serait elle compliqué au niveau de la division des lots?
La copropriété est elle autre chose qu'un accord écrit à signer, type charte, entre tous les copropriétaires? (c'est à dire moi et le futur proprio du T2!)
Merci encore pour cette aide précieuse ! J'avance !!
Pims

0 Reco 25/02/2011 à 17:27 par Bernie

J'ai plutôt l'impression que tu t'embourbes.....

Relis bien le message de MisterHadley. Il sait de quoi il parle.....

Tu vas devoir payer beaucoup pour mettre tes lots en règle.

Quant à faire de ton T2 ta RP pour pouvoir le revendre, je ne suis pas certaine que cela soit la solution la plus économique.....

0 Reco 25/02/2011 à 17:46 par b2iret8te

D'autant que le fisc veille sur des coups de cet ordre. Attention à ne pas te faire prendre. Moi, en tout cas, je ne m'y risquerais pas avant au moins trois ans pour revendre en ayant gardé précieusement tous les justificatifs pour prouver que là était bien ma résidence principale.
Et puis, est-ce vraiment la solution.Calcule combien de loyer tu perds en ne louant pas ton T2 tout mignon, tout bien refait pendant trois ans (car c'était aussi une option qu'on t'avait conseillé) et calcule à nouveau ta plus-value. Est-ce que l'un dans l'autre, cela ne revient pas à peu près pareil?
Admettons que tu trouves que les deux opérations s'équivalent, ne penses-tu pas que c'est prendre des risques avec le fisc pour rien en risquant le redressement qui te fera perdre le gain de ton opération.
Je sais, ce n'est pas très agréable de faire un chèque au impôts. Mais l'argent qui rentre dans ses caisses (à part, bien sûr si c'est pour que Sarko ait des robinets en or dans son avion) est utile pour la recherche, la police, l'éducation, la justice...
Et puis, tu gardes tout de même les deux tiers de ta plus-value.

0 Reco 25/02/2011 à 18:03 par oscar33

Je vais avoir un avis assez différent sur tout ça.
Faire une copro pour 3 lots c'est assez simple et finalement peu couteux par rapport à l'éventuel plus value que notre ami annonce.

-passage d'un géomètre pour définir les fameux millièmes
-y a t'il des compteurs séparés edf et eaux car la ça peu chiffrer !
-rédaction du règlement de copro par un homme de l'art

J'ai fait une opération de ce genre il y a quelque temps, cout total: 1400 Euros (les compteurs étaient déjà individuels).

Quant au fisc, quasiment aucun risque pour une seule opération à partir du moment ou tu paye ta plus value (environ 31%)

Par contre, moi je vendrai aussi les locaux commerciaux car après tu va te retrouver dans une copro et toute sa lourdeur administrative.

1 Reco 25/02/2011 à 18:09 par Bernie

Acheter un immeuble, rénover un appart, établir une copropriété etc pour revendre le tout 1 an plus tard.

Y a-t-il un sens dans tout ça?

0 Reco 25/02/2011 à 18:27 par Bernie

Tout cela afin d'éviter d'avoir à payer une hypothétique plus-value.......

Message edité 25/02/2011 à 18:28
0 Reco 25/02/2011 à 18:39 par MisterHadley

Y a plein d'options différentes, sur ce type d'achat de grosses baraques, en fait...

Mais sur trois lots, autant ne pas créer de copropriété et louer l'ensemble sans rien revendre...

Et dans ce cas là, on peut aussi relouer l'ensemble après l'avoir mis totalement en logements...

0 Reco 25/02/2011 à 19:09 par pims

'soir ! que de discussions sur ce thème ! Bien sur qu'il y a un sens à tout ça .... :))
Mon père était comptable et j'ai hérité de ses facilités, faites moi confiance.
Les compteurs d'eau ne sont pas séparés, ce sont des différentiels. Le propriétaire (moi) paie, relève les compteurs chaque 6 mois et demande le règlement par rapport à la consommation (j'habite à 10 minutes). Y a t'il une obligation à tout ça, c'est à dire avoir vraiment des compteurs séparés entre proprios différents? J'aime bien les arrangements personnellement.
Les compteurs EDF sont bien séparés, il y en a 3.
Si je revend le T2 (qui par rapport à l'ensemble a une très faible rentabilité) et que j'établis un millième avec un géomètre, un règlement de copro avec le propriétaire du T2, vous voyez ça très lourd vraiment? Peut être avec 5 ou 6 personnes c'est l'enfer, mais entre 2 proprios? Surtout que je vais le choisir par rapport à la clarté que je sens avec lui en affaires. 1400 euros pour régler tout ça dans un an, je ne vois pas ça très cher. Avoir par contre 90000 euros à réinvestir, ça, ça a du sens.
Voila pour les explications, si vous détectez des dangers merci de me le dire.
Je ne vois pas pourquoi, si j'habite 1 an dans le T2, je devrai le revendre en payant une plue value (j'aurai donc 1 taxe d'habitation à mon nom).
Et vous? Et bon week end en passant, et re-merci ! :)

0 Reco 25/02/2011 à 19:41 par b2iret8te

Il y a danger et danger. Avec le fisc, c'est un gros danger. A moins que vous ne soyez pas propriétaire du lieu que vous habitez à dix minutes du dit T2. Dans ce cas oui, donnez votre congé à votre propriétaire ( à moins que vous habitiez toujours chez vos parents à 36 ans) et vivez vraiment dans votre T2. Là, au bout d'un an, vous aurez peut-être une chance de passer à travers les gouttes du fisc.Ils vont tout de même se douter qu'il y a anguille sous roche car vous conservez les deux autres lots.
Mais attention à ne pas jouer trop les petits malins.
Pour ma part, j'ai toujours pris des risques mais je ne joue jamais avec les impôts.

Autre point important, si la résidence principale n'est pas touchée par la plus-value, regardez les textes, c'est pour faciliter la mobilité géographique ou l'accroissement de la famille ( l'Etat ne donne jamais rien sans rien, il lui faut de moins mauvais chiffres pour le chômage et l'accroissement de la démographie). Donc normalement tout logement vendu en résidence principal doit être réinvesti dans une autre résidence principale. Et si vous ne le faites pas, attention au contrôle fiscal. Donc il vous faudra à nouveau acheter un bien que vous mettrez en résidence principale. Je vous souhaite donc de bons et nombreux déménagements et emménagements pour fuir le redressement fiscal. Il est vrai pourquoi se simplifier la vie quand on peut se la compliquer.

1 Reco 25/02/2011 à 20:28 par pims

TRES intéressant, cela me laisse sceptique en effet .....
Je suis hébergé à titre gratuit, je ne suis donc pas propriétaire, je peux changer de résidence principale. Je dois expliquer que j'ai aussi un autre bien que je loue (grande maison) suite à une séparation.
D'après vous, revendre une partie de l'immeuble peut être assimilé à un calcul autre que revendre sa résidence principale innocemment .... surtout que j'ai bien l'intention de réinvestir cet argent dans un meilleur placement (le T2 rapporte à peine 3%, les 2 autres biens 12%), et là votre second paragraphe me fait douter encore plus ! voire flipper !

Mon but est d'aller après cette revente, en résidence principale dans cette grande maison que je loue actuellement. Et de la garder en résidence principale sans autre but que d'y vivre.

Votre message est apparemment fondé sur vos expériences, j'aimerais bien d'autres sons de cloche aussi, non que je mette en doute vos dires, mais cela mérite d'être confirmé par d'autres vu son importance ! Qu'en pensez vous??
Le revenu de la vente de la résidence principale, non réinvesti dans une autre résidence principale mais dans un bien d'investissement, peut signifier danger niveau fisc???


0 Reco 25/02/2011 à 21:27 par ludomaya

Hei, hei,

Je lis :pimsa écrit : (le T2 rapporte à peine 3%, les 2 autres biens 12%)

0 Reco 25/02/2011 à 21:28 par ludomaya

Je lis également :pimsa écrit : Les milliemes sont ils en fonction de la superficie? Dans ce cas, le T2 fait 500:1000 (la moitié à peu près) mais si c'est par rapport aux prix estimé du locatif c'est plutot 350/1000.:p

1 Reco 25/02/2011 à 21:32 par ludomaya

Je dois être fatigué (non, ça, c'est sûr), mais j'ai du mal à comprendre...

0 Reco 25/02/2011 à 21:49 par b2iret8te

Oui, à mon avis, il y a danger surtout si après une an "d'occupation" vous réintégrez votre ancienne adresse. Le fisc n'est pas stupide. Souvenez-vous de la plaisanterie: même si le soir du 31 décembre, vous vous pensez totalement seul, ne soyez pas désespéré, quelqu'un au moins pense à vous.Qui? Le fisc naturellement!
Donc ils ne sont pas idiots. Et quand ils le veulent, ils sont surtout très bien renseignés par des programmes informatiques hyper sophistiqués. Oui, BIG BROTHER a un nom!!
Vous allez me trouver un brin parano et vous aurez peut-être raison. Mais contrairement à la police qui doit avoir un mandat de perquisition délivré par un juge, le fisc peut à tout moment rentrer chez vous s'il vous suspecte de quelque chose. Ils ont aussi le droit de regarder dans tous vos comptes et cela sans vous en demander l'autorisation. Je sais, je l'ai vécu. Je n'étais même pas en cause, c'était mon ex-mari qui avait un contrôle fiscal.
Donc attention!!!
Meiux vaut payer la plus-valu. L'affaire sera certainement moins "juteuse" mais vous laissera un bénéfice.
D'autre part, mieux vaut faire ce qu'on vous a conseillé, un partage de millième (sur ce point, je n'y connais rien) afin de tenter de déterminer de combien de millième vous allez vous délester en vendant cette partie du lot. Cela vous permettre de chiffrer la part de l'achat du F2 dans votre prix d'achat global. de soustraire sur ce pourcentage les frais de notaires qui sont déductibles(encore heureux) soustrayez le prix des travaux de la rénovation de l'appartement (gardez bien les factures) et si vous les faîtes vous-même, soustrayez 15% (à vérifier si c'est pour revente immédiate). Vous aurez alors la somme que vous pourrez ôter du prix de vente de votre T2. La plus value à payer fera un peu moins du tiers de la différence.

Mais vous avez raison, attendez le commentaire des autres membres du forum.

PS : je m'en veux un peu de vous avoir fait "flipper" mais mais mieux vaut, losqu'on est à la limite de la légalité savoir les risques que l'on prend. Au moins, les prend-on en connaissance de cause.

1 Reco 26/02/2011 à 00:53 par pims

Bonsoir,
merci encore, non ne vous en faites pas, plutôt "merci" de m'avoir pointé ça du doigt !

0 Reco 26/02/2011 à 00:54 par pims

Par contre je ne sais pas si quelqu'un peut me dire pour mes millièmes, est ce en fonction du prix ou des superficies???

0 Reco 26/02/2011 à 07:48 par speedleo

salut pims ,

pour les milliemes en general on utilise les coef suivants :

appart :1.02
bureaux : 1.5
commerce : 3

Si on prend dans ta copro un T2 (moitie de la surface), un bureaux (prf liberale) et 1 commerce on tombe sur 310/1000 pour le T2

donc si le prix d'acaht est 127000 et le prix de vente du t2 95000 tu payeras 15962 de + value.

Pour la mise en copro (vu que tu as les 3 compteurs élec) tu vas avoir 2000 e max d'expertises et de calculs réalisés par un cabinet d'expert immo et 1000 e max de rédaction reglement de copro.

a suivre

pour l'histoire de la rp je ne le tenterai pas , demande plutot 10000 e au black (aie ca va gueuler sur le forum)....

0 Reco 26/02/2011 à 08:37 par marc19

Non, cà va pas gueuler mais le problème du black , c'est de "sécurisé" l'opération .
Il fut un temps où les notaires ne culpabilisaient pas d'être complice de la magouille
par un terme "hors la vue du notaire", c'est à dire , je le sais mais je l'ai pas vu .
Et pas vu pas pris .
Le notaire , juste avant la signature finale de l'acte authentique , sortait de son bueau, en laissant seuls acheteur et vendeur ainsi se faisait l'échange furtif de liquidités .

0 Reco 26/02/2011 à 10:58 par pims

Merci bien pour vos réponses. Le bénévolat marche à fond sur ce forum et ça fait plaisir à vivre pour quelqu'un de novice comme moi...
Bien compris pour la résidence principale. Si je vend, ben je paierai la plue value ça me semble assez incontournable !
Tout est clair pour moi maintenant. bon week end !
..

0 Reco 26/02/2011 à 11:06 par Bernie

Méfiance tout de même pims. Tu achètes, tu vends, tu loues, tu réinvestiras sans doute le produit de la revente du T2 dont tu auras payé une plus-value. Tout en ayant investi dans ce T2 pour le revendre au prix fort.

Après tous ces manipulations immobilières, tu seras déjà dans l'oeil du fisc......

Ne t'improvise pas marchand de bien à tes heures perdues. D'autres s'y sont cassés les dents.......


0 Reco 26/02/2011 à 11:36 par b2iret8te

Nous sommes tous dans l'oeil du fic. Mais acheter, revendre: investir en un mot, c'est la meilleure façon de se faire faire un petit pécule lors de sa retraite. Pim's a raison. d'autant que s'il le fait dans les règles de l'art ( c'est-à-dire an ménageant le fisc) il a plus à gagner qu'en en mettant ses économies dans un livret A.
Bravo donc pour son esprit d'entreprise.

1 Reco 26/02/2011 à 11:39 par Bernie

A chacun son opinion.

Cependant, il y a une marge entre le particulier et le statut de marchand de bien....

1 Reco 26/02/2011 à 12:01 par b2iret8te

Berniea écrit : A chacun son opinion.

Cependant, il y a une marge entre le particulier et le statut de marchand de bien....
Tout à fait car c'est un vrai métier et qui comporte des risques non-négligeables, surtout en période de baisse et le marché de l'immobilier est cyclique. Cependant on peut tout de même d'une façon privée, se constituer une petite activité immobilière pour mettre un peu de "beurre dans ses épinard". Du beurre normand bien évidemment!

0 Reco 28/02/2011 à 22:34 par oscar33

Ce que veut faire notre ami reste une petite opération au yeux du fisc...le risque est vraiment faible mais il serai bien de rester au moins 2 ans dans ce T2, histoire de ne pas trop éveiller les soupçons !
Pour le black, je connais quelqu'un qui s'est fais pigeonner pour un vendeur qui après avoir reçu 15 000 euros en espèce à refuser d'aller chez le notaire et s'est tiré avec le pognon ! Va expliquer à la police que tu as voulu gruger le fisc avec cette enveloppe !!!
=/