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Plus value sur immeuble acheté 15000€ et divisé en 4 apparts

0 Reco 30/04/2019 à 13:13 par Damsou55

Bonjour à tous,

J'ai acheté un immeuble au prix de 15 000€, dans lequel je l'ai divisé en 4 logements.

Aujourd’hui, 2 appartements sur 4 sont terminés et tournent en saisonnier (sur Booking et Airbnb)

Je souhaiterais vendre un appartement (ou deux) au prix de 25 000€.

Le souci, c'est que si on prend la valeur d'acquisition d'une part de l'immeuble : 15000/4 = 3750€
Et la valeur d'achat : 25 000€
Et bien la plus-value serait de : 8000€

N'y aurait-il pas une solution pour éviter cette grosse part de plus-value ?
Car j'ai investi de l'argent pour refaire les 2 appartements, mais comme c'est moi-même qui ai fait les travaux et qu'il n'ya pas de prêt immo, cela ne sera pas comptabilisé...

Je pense que, comme montage financier, j'aurais certainement pu faire mieux...

Ne serait-il pas mieux de créer une SCI et de transférer l'immeuble, ou bien 1 appartement en service, ou même 1 appartement non terminé, pour éviter ce problème ?

Si vous avez des conseils, je suis preneur :)

Merci et très bonne journée

Damien


0 Reco 30/04/2019 à 14:41 par lael

Le problème c'est qu'en apportant l'immeuble à la SCI, il faudra payer 5% de frais sur la valeur réajustée de l'immeuble.
Et non pas sur la valeur d'acquisition.

Egalement en SCI à l'IR vous ne pouvez pas faire de location saisonnière.

Il faudrait également faire appel à un géomètre pour diviser l'immeuble par lot pour pouvoir vendre un des appartements.

Si vous vendez un des appartements, il faut aussi obligatoirement créer un syndicat de copropriété.

Bref beaucoup de paperasse et de frais.

Il faut aussi voir comment vous exploitez actuellement l'immeuble.
Si vous n'avez pas fait de division, alors l'intégralité fait partie de votre activité LMNP.

D'ailleurs, en LMNP, vous pouvez déduire les outils et le matériel utilisés pour le bricolage de vos revenus locatifs, même si vous avez effectué les travaux vous même.

Message edité 30/04/2019 à 15:41
0 Reco 30/04/2019 à 14:49 par Damsou55

Merci de votre retour Lael,
L'immeuble est déjà divisé en 4 lots.

En faite l'idée, serais par exemple d'apporter un appartement qui n'est pas fait, dans la SCI (à l'IS) pour le prix de 15 000€ + 10 000€ de travaux, financé par un prêt immobilier...

Je ne sais pas, si cela est faisable, et si c'est une bonne idée...

0 Reco 30/04/2019 à 15:44 par lael

C'est possible de faire un apport à titre onéreux à une SCI.

La SCI peut contracter un prêt pour acheter le bien et faire les travaux.

Par contre vous serez imposé sur la plus-value de cet apport.
Et il y a également des frais liés à cet apport et à la création de la SCI.

Etant donné les faibles montants, le montage via une SCI vous coûtera inutilement cher à mon avis.

Message edité 30/04/2019 à 15:46
0 Reco 30/04/2019 à 15:49 par Damsou55

Je pense à vendre un lot 15 000€ pour ne pas être imposable par la plus value.

Combien coûterais les frais de la SCI approximativement ?

1 Reco 02/05/2019 à 07:42 par marc19

Damsou55a écrit : Bonjour à tous,

J'ai acheté un immeuble au prix de 15 000€, dans lequel je l'ai divisé en 4 logements.

Aujourd’hui, 2 appartements sur 4 sont terminés et tournent en saisonnier (sur Booking et Airbnb)

Je souhaiterais vendre un appartement (ou deux) au prix de 25 000€.

Le souci, c'est que si on prend la valeur d'acquisition d'une part de l'immeuble : 15000/4 = 3750€
Et la valeur d'achat : 25 000€
Et bien la plus-value serait de : 8000€

N'y aurait-il pas une solution pour éviter cette grosse part de plus-value ?
Car j'ai investi de l'argent pour refaire les 2 appartements, mais comme c'est moi-même qui ai fait les travaux et qu'il n'ya pas de prêt immo, cela ne sera pas comptabilisé...

Je pense que, comme montage financier, j'aurais certainement pu faire mieux...

Ne serait-il pas mieux de créer une SCI et de transférer l'immeuble, ou bien 1 appartement en service, ou même 1 appartement non terminé, pour éviter ce problème ?

Si vous avez des conseils, je suis preneur :)

Merci et très bonne journée

Damien
Vendez tout ou gardez tout, vos" problèmes de plus value sont très secondaires comparés à ce qui vous attend dans une copropriété.
Et , entre nous, il est où cet immeuble acheté à 15000, au burkina ? =)

0 Reco 02/05/2019 à 08:46 par Damsou55

marc19a écrit : Vendez tout ou gardez tout, vos" problèmes de plus value sont très secondaires comparés à ce qui vous attend dans une copropriété.
Et , entre nous, il est où cet immeuble acheté à 15000, au burkina ? =)
Bonjour Marc, et merci de votre retour.
Oui ce serait une solution aussi de tout vendre et de racheter avec une meilleure optimisation de la fiscalité.

L'immeuble est en France. Nous avons la chance d’être dans un pays ou il y'a d’énormes possibilités d'investissement. Nul besoin de s'expatrier :)

Aujourd'hui en Net, il me rapporte + de 20%, ce qui est, un très bon rendement.
Le mieux que j'ai pu faire dans la région parisienne est un rendement de 12%.
Et en province, notamment sur les immeubles, le rapport est bien meilleur.

Concernant la copropriété, j'en gérait une, il y'a quelques années, et cela ne me prenait pas du tout sur mon temps. Il n'y a pratiquement rien à faire.

0 Reco 02/05/2019 à 09:19 par MisterHadley

=)

0 Reco 02/05/2019 à 12:52 par marc19

=)

0 Reco 02/05/2019 à 14:51 par lael

Damsou55a écrit : Concernant la copropriété, j'en gérait une, il y'a quelques années, et cela ne me prenait pas du tout sur mon temps. Il n'y a pratiquement rien à faire.Ça dépend ce que vous voulez dire par "gérer".

Si vous gérez ça en syndic bénévole, il faut faire une déclaration de création, faire la comptabilité, les appels de fonds, les AG, le suivi des travaux et entretien, définir et gérer le RC, etc...
Ça se compte en centaines d'heures de plus en gestion par an pour simplement avoir vendu un "lot"
Sinon il faut passer par un syndic pro et il faudra payer assez cher, car une copropriété de 4 lots ça ne les intéresse pas vraiment donc ils cherchent pas à être compétitifs.

Et la moindre action vous oblige à passer par une AG ou AGE, ce qui vous fait perdre du temps.
Et vous ne pouvez pas détenir plus de 50% des droits de vote.
Donc vous n'aurez jamais la majorité si l'autre propriétaire vote contre et il peut ainsi bloquer toutes les décisions.

Message edité 02/05/2019 à 14:59
0 Reco 05/05/2019 à 08:48 par Damsou55

Bonjour,
Et merci à tous pour vos retours.

Il est vrai que malgré tout, la copropriété avec des propriétaires différents, n'est pas dans une optique d'automatisation et de gagner du temps...

J'abandonne l'idée de la SCI, car dans tous les cas, ce sera vu comme un apport en nature, et sera imposable par la plus-value.

Très bon dimanche à tous.

Damien