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Rachat crédit - Défiscalisation Dispositif DUFLOT

0 Reco 05/08/2019 à 10:38 par julyp

Bonjour,

Je souhaite regrouper 2 crédits immobiliers en 1. Un des deux crédits permet de financer un appartement acheté dans le cadre du dispositif DUFLOT.
Le courtier m’affirme que je pourrai :
• soit conserver les anciens tableau d’amortissement avec l’ancien taux et la durée de déduction des intérêts,
• Soit utiliser le nouveau tableau d’amortissement dans la limite des intérêts déductibles précédents

Qu’il y aurait eu des jurisprudences à ce sujet. Je n’ai pas trouvé LA jurisprudence qui me concerne…J’ai retrouvé ce texte qui confirme mes doutes… Extrait du journal officiel : (17.12.2003 - 08:00)


Déduction des intérêts des emprunts substitutifs des crédits immobiliers
Les emprunts substitutifs sont juridiquement des prêts à la consommation et n'ouvrent donc pas droit, en principe, à déduction. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il a été admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié lorsque le nouvel emprunt contracté pour se substituer à l'emprunt initial le mentionne expressément et que le capital souscrit dans le nouveau contrat n'est pas supérieur au capital restant à rembourser. Les intérêts admis en déduction ne peuvent excéder ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.
qu’en pensez vous ?

Merci pour vos retours


0 Reco 07/08/2019 à 13:57 par astride

Bonjour, je suis egalement interressé par ce dispositif,, mais est-ce que ça vaut vraiment le coup ? Est-ce que certain d'entre-vous ont déjà investi ? Comment ça se passe ?Des retours svp

Merci

0 Reco 08/08/2019 à 11:24 par soleinne

je ne connais pas de jurisprudence à ce sujet mais à ce que je sache la déduction d’intérêts d’emprunt est éligible dans la limite du montant indiqué dans le crédit initial. Donc, si tu souhaites étaler ton prêt dans la durée, en profitant du taux d’intérêt intéressant, tu risques de perdre cet avantage. Les frais de prises de garanties, et les nouveaux frais de dossiers ne seront pas alors déductibles.

0 Reco 12/08/2019 à 16:18 par lael

Alors déjà, cela concerne les biens détenus au régime foncier.
Ce n'est donc pas propre à du Pinel/Duflot ou autres et ça ne s'applique pas à d'autres régimes (LMNP entre autres)

Egalement, il faut tenir compte du point suivant pour le caractère déductible :
"Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328)."

Ce qu'il faut en retenir en cas de rachat de crédit pour conserver la déductibilité des frais bancaires (dont intérêt d'emprunt):
1) Le montant du nouveau crédit doit être égal ou inférieur au capital restant dû du précédent crédit.

2) Le coût total du nouvel emprunt : dont frais de dossier, caution, intérêts sur la durée, etc... ne peuvent pas dépasser le coût restant de l'actuel emprunt.
Mais à priori je dirais que rien n'empêche de prendre un nouvel emprunt avec un coût plus élevé, c'est typiquement le cas si l'emprunt est pris sur une durée plus longue.
Par contre, le coût excédentaire ne sera pas déductible.
Ce n'est pas dit explicitement, mais je doute très fortement qu'un coût supérieur fasse perdre la déductibilité de l'intégralité des charges de l'emprunt, ça ne tiendrait pas en justice.

3) La comparaison du coût s'apprécie sur la durée totale de l'emprunt et pas mensuellement ou par an.
Donc à priori rien n'empêche d'avoir plus d'intérêts à rembourser par mois (taux plus élevé) qu'avec le précédent prêt.
Ça peut arriver si on augmente la durée de l'emprunt ce qui conduit souvent à augmenter son taux.

Du coup, de la manière dont je l'interprète, même si le coût total sur la durée augmente par rapport à l'emprunt initial car vous augmentez la durée de remboursement de l'emprunt, tant que vous remboursez l'emprunt avant l'échéance ou cessez de déduire les intérêts une fois dépasser ce seuil de déductibilité, à priori pas de soucis.

Message edité 12/08/2019 à 16:22