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Risque de retard de livarison pour investissement Pinel

0 Reco 08/07/2019 à 17:08 par Echo

Bonjour, Je souhaite acheter un appartement en investissement Pinel. A la réservation, le logement devait etre livré à +20mois par rapport à la signature prévue chez le notaire. Dans les prochains jours je dois signer chez le notaire mais il doit etre livré à 29mois (T4 2021 plus précisément). Or le Pinel n'est possible que si la livraison se fait dans les 30mois qui suivent la signature. Que faire? Peut on demander au promoteur de décaler la signature chez le notaire de 3 mois (octobre) ou d'inclure une indemnisation en cas de retard à la hauteur de la deficalisation Pinel? Je suis un peut dans la m... car je suis pret a tout annuler mais je risque de perdre le cout de la réservaton...
Merci d'avance pour vos conseils


0 Reco 08/07/2019 à 17:15 par Danielmmo

Effectivement cela risque d'être problématique.

Avez vous contrôler si la zone où est l'appartement sera toujours éligible au Pinel.

Même si les promoteurs n'aiment pas qu'on inscrive ce type de clause, il faut qu'il soit clairement mis dans votre acte que c'est un achat fait dans le cadre Pinel et que tout élément qui conduirait à votre impossibilité de faire du Pinel devra être compensé par le promoteur.

Cela sera surement refusé, mais surtout faite tout par mail, histoire de vous ménager la preuve en cas de problème.

0 Reco 10/07/2019 à 07:18 par Echo

Bonjour, oui la zone est éligible. Le constructeur refuse d'inclure une clause de compensation a hauteur de l'avantage fiscale ((>40 KE ) en cas de retard supérieur à 30 mois, condition indispensable pour etre eligible au Pinel. Une solution qui me reste est de retarder au maximum la signature chez le notaire afin de 'grapiller un mois ou 2 ou plus si je peux. Mais dans la lettre du notaire il est écrit que le projet doit etre signé dans le mois qui suit la reception du projet par courrier recommandé. Du coup je ne sais pas trop quel marche de manoeuvre j'ai...

0 Reco 10/07/2019 à 10:39 par Danielmmo

Tu fais un mail (doublé d'un LRAR si nécessaire) au notaire en demandant que cette clause soit inscrite, car le promoteur vend cet appartement dans le cadre d'un PInel.

Tu peux également envoyer un LRAR au promoteur. C'est à lui de t'apporter des solutions. Si il ne veut pas que cela soit inscrit dans ce cas vous convenez de reporter la date 6 mois avant la livraison.

Il faut que tu ais une garantie du promoteur.

0 Reco 11/07/2019 à 07:39 par Echo

Merci je vais suivre votre conseil. dans un 1er temps un mail puis la LRAR. Je vais y inclure une demande de compensation a hauteur de l'avantage fiscale + cout et frais du pret + indemnisation pour préjudice moral de 5% du montant du bien (~10KE). Qu'en pensez vous?

0 Reco 11/07/2019 à 15:10 par Danielmmo

J'en pense qu'il ne faut pas mélanger l'avantage fiscal que vous pourriez perdre et qui correspond au maximum à 21% (12 ans) de la valeur de l'investissement et les histoires de prêt et un préjudice moral qui n'existe pas.

Si la livraison de l'appartement est hors du cadre du Pinel, effectivement vous aurez un préjudice qui se limite au crédit d'impôt du Pinel, par contre allez chercher le promoteur sur le crédit et des DI c'est un bon moyen pour lui de noyer le dossier, et de considérer que vous ne voulez pas signer la vente.

0 Reco 15/07/2019 à 13:19 par Echo

Merci. J ai donc fait la proposition au promoteur d'ajouter cette clause de compensation dans l'acte notarié. Mais il préfère me décaler la date de signature chez le notaire de 5 mois (au mois de décembre). Le programme devant être livré fin 2021 soit 24 mois après signature ça laisserai 6 mois de marge en cas de retard pour rester éligible au Pinel. Pensez nous que c est acceptable? Pour moi cette solution est moi bonne que l ajout d une clause de compensation dans l acte... qu en pensez vous?

0 Reco 15/07/2019 à 17:54 par Danielmmo

Ce n'est pas gênant de signer plus tard.

Par contre il faut faire attention à la validité de votre offre de prêt (voir avec votre banque),
se poser la question également la question d'un refus de signer de vote part si le Pinel n'est plus possible.

De toute façon officiellement le promoteur est informé que cet achat est dans le cadre d'un Pinel, et la perte du Pinel (sans indemnisation) est une modification substantielle de votre contrat.

Attention à bien suivre votre dossier et les textes qui peuvent sortir sur le Pinel.

0 Reco 15/07/2019 à 19:18 par Echo

Effectivement je vais vérifier avec ma banque que je peux décaler.
Ca ne me gene pas de décaler la signature mais si le retard dépasse les 6 mois et que je n'arrive pas inclure la clause de compensation dans l'acte, je perdrait l'éligibilité au Pinel sans recours aupres du promoteur et du fisc. :(
Que voulez vous dire par "la perte du Pinel (sans indemnisation) est une modification substantielle de votre contrat."? Voulez vous dire que j'ai peu de chance que le promoteyur accepte de le mettre dans l'acte?

0 Reco 16/07/2019 à 11:08 par Danielmmo

Les retards sont généralement sur le gros œuvre lorsque vous êtes au stade hors d'eau il ne devrait plus y avoir de retard non prévisible.

A la limite au lieu de négocier sur une date de report que vous pourrez toujours reporter négociez sur un stade d'avancement (hors d'eau ou même hors d'air).

Comme le promoteur sait que vous avez acheté dans le cadre d'un Pinel (LRAR), même si il ne met pas la clause souhaitée (même si c'est préférable de l'avoir), devant un tribunal vous devriez avoir gain de cause.

Où vous devez faire attention c'est que le promoteur dans 6 mois invoque que vous ne souhaitez pas ratifier la vente et demande la clause des 10 % afin de vous mettre la pression pour la signature.

Pour le Pinel, faire attention à la législation, car ce qui est vrai aujourd'hui ne le sera peut être pas demain.

0 Reco 16/07/2019 à 16:54 par Echo

'négociez sur un stade d'avancement (hors d'eau ou même hors d'air)'. Contenu de ce que m'a dit mon interlocuteur je ne suis pas sûr qu'il accepte. Et puis je n'ai aucune idée des durées entre chaque étape et c'est donc difficile pour moi de négocier ce point.
Concernant le fait que le promoteur soit informé que j'achète en Pinel, je pensais que les échanges par mail suffisait. Mais je comprends que vous me conseillez de lui envoyer quand même une lettre recommandée. Est-ce bien ça ? Sinon je pourrais aussi demander à l ajoutant dans l acte non?


0 Reco 16/07/2019 à 20:37 par Danielmmo

Il faut vous ménager la preuve en cas de problème.

Si le promoteur accepte que le notaire indique dans l'acte que cet achat est fait dans le cadre d'un investissement Pinel cela serait parfait pour vous.

0 Reco 16/07/2019 à 21:22 par Echo

Merci beaucoup pour toutes vos réponses. Je vous tiensdrait au courant de l'évolution. Bonne soirée