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Sccv et vente aux associés

0 Reco 18/12/2017 à 11:23 par blob69

Bonjour,

Les parties :
*ma sœur, mon meilleur ami et moi = la SCI ( Sccv )
*le vendeur du terrain

Pour faire quoi :
*acquérir le terrain
*faire construire 3 maisons
*partager en 3 parts égales entre les associés

Voilà un schéma que j'ai pu trouvé :

1- Création d'une SCI de construction vente ( Sccv )

2- Signature du compromis de vente entre la SCI et les propriétaires du terrain

3- La SCI dépose un permis de construire pour 3 maisons + 3 jardins

4- Quand le permis est accepté chaque associé de la SCI fait un emprunt auprès de sa banque pour obtenir le financement de son logement.

5- Chaque futur propriétaire (nous) débloque 25% des fonds qu'ils versent à la SCI pour l'achat du terrain.
Avec ces fonds la SCI conclu le contrat de vente du terrain et verse le montant aux propriétaires du terrain.
Achat en VEFA par chacun des futurs occupants de son lot + jardin.
On fait donc 3 ventes aux associés.

6- réalisation de la construction via la SCI avec apports des futurs acquéreurs.

7- une fois la réalisation effectuée nous fermons la SCI.

Questions :

Est-ce que ce type de montage est possible?

N'est-il pas trop complexe pour des particuliers? (surtout par rapport à la vente en VEFA?)

Dans ce montage, y aura t'il de la TVA à payer?

Ou alors les droits de mutations? Ils seront donc à payer 2 fois dans ce schéma?

Ne serait-il pas mieux de créer une SCIA ou même de ne pas faire de SCI et d'acheter en indivision puis faire un permis de construire valant division
pour faire le partage?

merci


0 Reco 18/12/2017 à 11:48 par MisterHadley

Je ne suis pas sûr que tu puisses, puisque c'est une vente à soi-même...

Pourquoi créer une SCI entre vous, avec pour objet de vous revendre à vous-même..?

Tu vas au devant de pas mal de déconvenues, à mon avis.

Message edité 18/12/2017 à 12:03
0 Reco 18/12/2017 à 12:18 par blob69

Je me suis inspiré de cela.

J'ai aussi pu lire que la vente aux associés est autorisée dans une Sccv (contrairement à l'attribution suivant les parts qui est interdite dans une Sccv ).

J'ai peur que la division parcellaire ne soit pas possible sur la commune où j'achète le terrain alors je me renseigne sur les différentes possibilités.

En faîtes je vais acheter le terrain à ma famille. Ce terrain appartient actuellement à ma mère, 2 oncles et une tante.
Comme indiqué nous serions 3 à acheter : soeur, ami et moi.
Et construction de 3 maisons + garder une partie du terrain en commun.

Pour cela, quelle serait le montage le plus adapté : le moins coûteux, le plus simple ou les 2.

Achat en indivision+permis de construire valant division
ou
SCI d'attribution
ou
Sociétés coopératives de construction
ou
autres solutions que je ne connais pas...

Message edité 18/12/2017 à 12:25
0 Reco 18/12/2017 à 12:45 par MisterHadley

Copropriété, ou encore beaucoup plus mieux : une division en volumes...

La deuxième solution est beaucoup plus performante que la première, beaucoup plus "21ème siècle" que le régime archaïque de la copropriété...

En plus, chacun serait pleinement propriétaire de son "volume" - qui ne contient aucune partie commune - à la différence de la copropriété, ou vous ne seriez jamais vraiment propriétaires...

Message edité 18/12/2017 à 12:59
0 Reco 18/12/2017 à 13:01 par blob69

D'accord.
Donc apparemment donc il faudrait mieux faire un achat du terrain en indivision puis faire une division en volumes lorsque les maisons sont construites?

Quel est la différence entre demander un permis de construire valant division et faire une division en volumes?

Doit on faire une demande de permis de construire pour chaque maison et ensuite faire cette division en volumes?

Cette division est-elle coûteuse?

en tout cas merci pour vos réponses rapides :)

0 Reco 18/12/2017 à 13:12 par MisterHadley

Avant toute chose, vous achetez le terrain... en indivision, pourquoi pas...

Ensuite, vous créez la structure qui va gérer les volumes que vous allez créer, elle est obligatoire...

Ensuite, dans chaque volume, chacun y fera ce qu'il veut, et donc, demandera s'il veut construire, un permis de construire pour sa baraque...

Pour le cout : géomètre et notaire obligatoire... donc, à voir avec eux suivant le terrain, les volumes à créer, etc, etc...

La différence sera que le terrain que vous achetez ne sera pas physiquement divisé en trois parcelles ou plus, mais en "volumes"...

Il restera donc toujours le même physiquement...

Une parcelle est en 2 dimensions, un lot de copropriété aussi...

Un lot "volume" est, lui, en 3 dimensions...

Qu'il soit construit ou non importe peu, tu pourras donc l'hypothéquer, le vendre, etc, etc, même si c'est donc du vent, c'est à dire, que tu décides de créer un volume qui commence à 20 mètres au dessus du sol physique, jusqu'à 30 mètres au dessus du sol physique... l'EDD en volumes que fera le géomètre sera évidemment en 3 dimensions aussi, à la différence d'un EDD de copropriété, qui n'en comporte que deux...

Concrètement, pour l'exemple, c'est du vent, mais c'est un "volume", qui a une existence juridique, et qui est un droit réel immobilier, il bénéficiera d'un titre de propriété, sera enregistré, etc, etc... alors que c'est du vent, dans cet exemple...

Par contre, attention, ce n'est pas possible de faire une division en volume sur un terrain en BND...

Pourquoi..?

Bah parce qu'il est en BND, justement...

Voilà en gros...

Ca fait 3000 euros... à payer en cash à mon bon Marcuccio, avant que tu ne quittes le forum en courant... Je te fais cadeau de la rapidité, c'est Noël après tout... =)

Message edité 18/12/2017 à 13:17
0 Reco 18/12/2017 à 15:26 par blob69

Quand tu dis qu'il faut créer une structure pour faire la division en volumes, de quelle type de structure parles tu?

Je ne sais pas si ça a une importance mais j'ai oublié de préciser que le terrain est composé de 2 parcelles contiguës (1 maison sur le terrain A, 1maison sur le terrain B et 1 maison à cheval sur A et B).
Dans le cas d'une division en volumes, faut-il réunir les parcelles en une seule?

Que penses-tu de l'achat en indivision + permis de construire valant division?

Je peux te payer via paypal? ;)

0 Reco 18/12/2017 à 17:10 par MisterHadley

Une association de propriétaires, tu as plusieurs possibilités, à toi de choisir laquelle.

Dès lors qu'elles sont contiguës, ça n'a aucune importance, puisqu'il n'y a pas de modification physique du terrain...

Tout ce qui est dans le périmètre de la structure qui gèrera l'ensemble des volumes, sera géré par celle-ci dans le cadre de la division en volumes... peu importe le nombre de parcelles...

Indivision + permis valant division = complications inutiles, lourdeurs pour tout et n'importe quoi et généralement, lotissement, avec toutes les contraintes qui vont avec.

Attention là aussi si tu es en BND...

Pour le paiement, non, uniquement du pognon bien réel, pas de virtuel...

D'ailleurs, tu peux rajouter encore 2000 euros de plus... =)

Maintenant, je t'ai donné mon avis, tu en fais ce que tu veux, si tu préfères te lancer dans des trucs bien plus gros que toi et te compliquer la vie, hein...

D''autres te donneront peut-être des solutions différentes...

Agites un peu les gros billets, ça va les attirer plus vite..!

=)

Message edité 18/12/2017 à 17:16
0 Reco 18/12/2017 à 18:03 par blob69

Le terrain est actuellement en indivision entre ma mère et ses frères et sœurs donc apparemment ce n'est pas un terrain en BND.

oui j'ai beaucoup de possibilités et je cherche évidemment la plus simple et si possible la moins coûteuse.

Merci pour les infos et je note sur mon ardoise les 5000€...

Au faite je vais ouvrir un autre sujet sur le comment je vais acheter ces terrains à mes oncles et tante en recevant une partie donation partage...

0 Reco 18/12/2017 à 18:14 par MisterHadley

Bah c'est bien...

=)

0 Reco 18/12/2017 à 18:18 par blob69

cool :p


0 Reco 20/12/2017 à 01:46 par blob69

Encore moi :p

J'ai du mal à trouver des textes précis (et simple à comprendre) sur la division en volume (et d'ailleurs pourquoi pas grand monde n'en parle?) donc encore quelques questions...

1)La division en volume ne va t'elle pas tout de même créer un lotissement?
(construction de 3 maisons avec un chemin)

J'ai un peu de mal à interpréter ça et ça (page 7) et encore ça (je cite "Toutefois, il convient de souligner qu’en cas de copropriété horizontale, ou de volumétrie s’assimilant à une division parcellaire, le respect de la réglementation des lotissements est nécessaire.") et un dernier

2)D'ailleurs quels sont les inconvénients du lotissement?

3)La division en volume est-elle compatible avec mon cas :
2 parcelles non bâties contiguës avec un chemin en commun qui dessert les 2 et destiné à accueillir 3 maisons individuelles

4)Peut-on faire cette division en volume pour seulement une partie du terrain et garder une autre en indivision?

Merci :)

Message edité 20/12/2017 à 01:58
0 Reco 20/12/2017 à 09:36 par MisterHadley

Sur le fait que tu ne trouves rien sur la division en volumes, c'est normal, ce n'est pas codifié..! =)

C'est une pratique pourtant très efficace... et qui évite des catastrophes industrielles que peuvent être les copropriétés... lorsqu'elles sont foireuses dès leurs conceptions tout aussi foireuses, ou, comme le dit l'un de tes articles en référence (ci après), le régime de la copropriété ne peut s'appliquer, faute de réunir toutes les conditions essentielles pour qu'il le soit...

Exemple : lorsqu'il y a domaine public dans l'histoire, il ne peut y avoir de "copropriété"...

Ne retiens que cet article que je connaissais déjà...

Pour les autres, il vaudrait mieux en prendre des plus récents...

Pour tes questions 1 et 2, la dame t'y répond déjà...

3 - tu moulines dans la choucroute, en reposant toujours la même question : oui

4 - Arrêtes de vouloir inventer des trucs tous les plus alambiqués que les précédant : il n'y a aucun intérêt à faire ce que tu dis, réfléchis un peu...

Dans le cadre de la division en volumes, la partie que tu veux "en indivision" n'a pas à l'être, elle est gérée par ton association de propriétaire...

Donc, pourquoi tiens-tu absolument à vouloir complexifier quelque chose qui n'a pas à l'être, hum..?

Détends toi... ;)

Message edité 20/12/2017 à 09:48
0 Reco 20/12/2017 à 10:05 par MisterHadley

Je vais te donner un exemple très concret :

Un promoteur crée une copropriété plus que très ambitieuse, s'apparentant quasiment à une ville en elle-même...

Tout y est prévu...

Les notaires du promoteur mettent donc tout ça en acte, et créent l'ensemble...

Ils y inclus même une départementale, traversant la copropriété, en plus d'autres routes privées, ou communale...

Sauf que : ils se faisaient la main, ces coquins..!

Ils avaient bien compris qu'il y avait un truc qui n'allait pas, mais bon...

Ils ont donc prévu que la route départementale, et l'autre, communale, ne feraient plus ensuite parties des "parties communes" de la copropriété, dès leur classement inévitable dans le domaine public...

Et l'actèrent noir sur blanc dans le règlement de copropriété...

Sans comprendre alors que ce serait, à cet instant précis, la disparition pure et simple de la copropriété elle-même, celle-là même qu'ils étaient en train de créer justement, parce que le domaine public ne peut en aucune façon, être compatible avec le régime de la copropriété...

Celle-ci (dans l'exemple ) étant alors, au moment du classement, découpée de part en part, par le domaine public...

L'assise foncière d'une copropriété se devant impérativement d'être constituée par des parcelles contiguës, et tout aussi impérativement privées, pas publiques...

Ces vilains, lorsqu'ils finirent par comprendre leur bêtise monumentale, assimilable à une catastrophe industrielle vu les enjeux financiers, fermèrent évidemment leurs bouches, en espérant cacher tout ça sous le tapis...

Lorsqu'ils furent à nouveau sollicités pour créer une nouvelle "copropriété" par le promoteur, ils auront ensuite retenu la leçon de leur bêtise précédente, et n'auront justement pas recréé une "copropriété" dans la nouvelle opération immobilière du promoteur, mais créé celle-ci sous forme de division en volumes... ;)

Message edité 20/12/2017 à 10:09
0 Reco 20/12/2017 à 12:37 par blob69

Pas codifié et pas beaucoup de discution sur des forums à ce sujet...

La dame dit à la fin de cet article :

"En présence d’une division en volumes, le Conseil d’État a considéré que l’on n’était pas en présence d’un lotissement (CE, 30 novembre 2007, Ville de Strasbourg). Toutefois, il convient de souligner qu’en cas de copropriété horizontale, ou de volumétrie s’assimilant à une division parcellaire, le respect de la réglementation des lotissements est nécessaire."

Donc je comprends que je peux utiliser la division en volume mais c'est cette phrase qui me met le doute car si je dois respecter de la réglementation des lotissements (mon projet ne ressemble t'il pas à une copropriété horizontale ou ne peut-il pas être assimilé à une division parcellaire?) ça risque de compliquer l'opération il me semble...

0 Reco 20/12/2017 à 12:43 par MisterHadley

Et la dame te dit aussi à son n°3 :

"La volumétrie et la copropriété sont des modes d’organisation des ensembles immobiliers. Le lotissement est une procédure d’urbanisme. Ces trois notions ne peuvent donc pas être mises sur le même plan."

;)

Ne pas tout confondre, donc...

Quoi que tu fasses, il te faudra bien une autorisation d'urbanisme pour le faire...

Une fois ta, ou tes, constructions faites, il te faudra donc avoir un régime juridique pour les gérer...

Les deux n'ayant rien à voir...

0 Reco 20/12/2017 à 12:54 par MisterHadley

C'est pourtant simple :

Vos deux parcelles contiguës, une fois que vous les avez acheté en indivision, vous les 4 "associés"...

Vous faites donc une division en volumes...

Le sol, c'est à dire les deux parcelles contiguës dont vous êtes co-indivisaires, devient un volume...

Sur ce volume, d'autres y seront créés, et c'est dans chacun de ces volumes là que seront ensuite construites vos baraques...

Chacun d'entre vous étant propriétaire (pas d'indivision) de son propre volume hors sol, qui, lui, est géré par votre association de propriétaires...

Donc, il n'y a pas de "lotissements", puisque tu ne divises pas le sol physiquement..! Il reste une entité à part entière, c'est à dire, un volume, sur lequel sera donc construits le chemin desservant les autres volumes contenant vos baraques respectives... et toutes les servitudes qui seront nécessaires à vos baraques...

C'est pour ça que ce volume sol sera géré par votre association de propriétaires, qui peut en devenir aussi propriétaire, puisque c'est dans le cadre de la gestion des équipements qui vous sont communs...

Chaque volume se devant de verser son obole à l'association de propriétaires pour la gestion des équipements communs...

Simple, n'est-ce pas..?

;)

Message edité 20/12/2017 à 12:59
0 Reco 20/12/2017 à 13:02 par MisterHadley

La différence avec le régime de la copropriété est immense : la liberté..!

Tout étant conventionnel, vous pouvez décider de pratiquement tout ce que vous voulez...

Si, par exemple, tu veux que ta sœur ne paye pas une thune lorsque son volume sera créé, tu peux le faire, les autres propriétaires de "volumes" n'ont rien à dire, puisqu'ils auront manifesté leur accord à la création des statuts...

Pareil pour les votes, la liberté..!

Tu n'as pas la lourdeur monstrueuse et inutile du régime de la copropriété...

Que demande le peuple... =)

0 Reco 20/12/2017 à 13:14 par MisterHadley

Quand tu voudras ensuite construire ta baraque, il te suffira alors de demander un permis de construire, classique, et pas "valant division" ou de lotir, puisque ce sera ta baraque, sur ta propriété (dans TON volume qui t'appartient exclusivement)

Tu évites donc les embrouilles d'indivision que l'on a déjà évoqué sur ton autre sujet...

Tu évites le "lotissement"...

Tu n'es pas soumis au régime de la copropriété, ultra lourd et archaïque...

Tu évites le remembrement de parcelles, pour ensuite les rediviser en trois, également...

Mais je suis presque sur que tu vas encore essayer de couper les cheveux en 4, n'est-ce pas..? ;)

Message edité 20/12/2017 à 13:19
0 Reco 20/12/2017 à 13:17 par blob69

Oui ça parait simple ;)
Un grand volume (gérer par l'ASL) composé des 2 parcelles contenant 3 autres volumes pour les baraques.
Liberté, simplicité c'est ça qui est bon!

non non non je veux faire le plus simple possible! ;)

Message edité 20/12/2017 à 13:18
0 Reco 20/12/2017 à 13:26 par MisterHadley

L'ensemble de TOUS les volumes est géré par l'association, ASL ou AFUL...

Mais seulement le volume sol contient les équipements "communs" aux autres volumes...

Ce qui fait que les volumes hors sol, suivant ce que VOUS déciderez, financeront par leurs cotisations, les équipements communs du volume sol...

Si vous décidez que le volume sol deviendra la propriété de votre association de propriétaires, c'est possible, et ça évite donc les embrouilles d'indivision...

Si tu veux ensuite vendre ta baraque, no prob Lem , tu n'as aucune contrainte "d'indivision" avec les autres, puisque tu n'y es pas..!

Pas de droit de préemption pour eux, tu fais ce que tu veux...

Ton acquéreur prendra alors ta place en tant que nouveau membre de l'association, puisque ce n'est pas toi qui en est membre à titre de personne, mais l'immobilier sur lequel porte ce droit réel immobilier qui l'est (ton volume)...

Ce droit se poursuivant dans les mains de tous les acquéreurs qui s'ensuivront...

Message edité 20/12/2017 à 13:36

0 Reco 20/12/2017 à 13:30 par MisterHadley

Si, par exemple, l'un d'entre vous, ou plusieurs, veulent créer, en lieu et place d'une simple baraque individuelle, un immeuble, et y créer ensuite une copropriété, c'est possible..!

Chacun fait ce qu'il veut dans son propre volume...

Dans ce cas-là, la copropriété ainsi créée dans ce volume comporterait des "copropriétaires" ( de l'immeuble), et chacun d'eux serait aussi membre de plein droit de l'association de propriétaires qui gère les volumes...

Mais là, ce n'est pas ton cas, donc, pas la peine de me fatiguer inutilement, hein... surtout à l'œil, parce que jusqu'ici, personne n'a vu la couleur de tes gros billets...

=)

Message edité 20/12/2017 à 13:38
0 Reco 20/12/2017 à 17:40 par blob69

Alors pour le paiement de tes honoraires d'expert je peux te proposer le paiement en nature mais pas sûr que ça te plaise ^^ ... sinon plus sérieusement si tu as besoin de conseil sur tout ce qui touche la création de site internet, SEO, optimisation... ou l'informatique en général je suis là et ce serait avec plaisir! A moins que tu sois déjà expert en la matière...

0 Reco 20/12/2017 à 17:52 par MisterHadley

Disons que j'ai un 6ème sens qui me permet de détecter lorsque plusieurs personnes utilisent un même mail personnel, par exemple... ou lisent les miens, tout aussi personnels, etc, etc... ;)

Merci, mais c'est toujours cadeau, avec moi...

Que ça ne t'empêche pas d'aller consulter quelqu'un, avocat ou notaire, pour aller plus loin, avant de faire quoi que ce soit, afin d'affiner tes possibilités.

Sur ces bonnes paroles...

0 Reco 20/12/2017 à 18:06 par blob69

Heuuuu je t'ai perdu avec ton 6ème sens et tes mails perso...

Oui bien sûr je vais aller voir un avocat, notaire, géomètre etc avant de me lancer.... mais j'aime aller au fond des choses (même si dans ce domaine je n'y arriverai sûrement jamais), connaître les termes, les méthodes et comprendre au moins le "mécanisme" global de tout ça avant d'aller voir ces experts qui vont "m'embrouiller la tête"...

Donc voilà je prends un max d'info à droite à gauche, je résume, je vérifie....
Mais avec les textes de lois difficiles à lire, les incohérences et les avis contraires de chacun on s'y perd au bout d'un moment.

Sur ce...encore merci :)

Message edité 20/12/2017 à 18:07
0 Reco 20/12/2017 à 18:21 par MisterHadley

Ca veut dire que je n'ai pas besoin de trucs en informatique, mon 6ème sens me suffit amplement, et c'est bien plus fiable...

J'en ai encore eu la preuve il y a moins de deux heures... =)

Par contre, tiens, puisque tu insistes lourdement, on a un gros boulet, par ici...

Tu ne voudrais pas le prendre en charge, tu créerais un "volume" pour lui..?

Ca rendrait un fier service à pas mal de gens, là, en plus... =)

0 Reco 20/12/2017 à 18:29 par blob69

Bien sûr je peux le prendre en charge, étant maintenant un expert en volumétrie, je pourrais lui créer un volume d'1m3 au fond de mon future jardin... =)

Message edité 20/12/2017 à 18:34
0 Reco 20/12/2017 à 18:37 par MisterHadley

Ce boulet est tellement lourd et négatif qu'il pourrait faire foirer tes fleurs..!

=)

Bon bah tant pis, hein... reste plus qu'à espérer que les gens du coin ne finissent pas par régler le problème eux-mêmes...

=)

0 Reco 20/12/2017 à 18:42 par MisterHadley

Mais comme nous créons nous-même, par ici, une division en volumes...

Mais un chouia plus complexe, il y a fort à parier que lors de la reconduction des droits de propriété de tout le monde, il y en ait pour qui l'unanimité soit pour la non reconduction des siens..!

Ce qui nous assure quelques bons moments de franches rigolades d'ici quelques temps... les gens pourraient même voter au delà de l'unanimité..!

Ha ha ha ha ha..!

Ce-ci dit, si tu crées un site genre "adoptez un boulet", tu auras déjà du stock à écouler, là..!

=)

Message edité 20/12/2017 à 18:44