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SCI de portage : défiscaliser en Girardin sans risque

7 Reco 11/02/2010 à 22:34 par BenoitJAMET

Vous êtes un particulier assujetti à l'impôt sur le revenu, un investisseur immobilier, ou un professionnel de la gestion de patrimoine ?

Vous connaissez la Girardin classique, consistant à acquérir un bien immobilier outre-mer en bénéficiant de réductions d'impôts importantes. Vous avez entendu parler de la Girardin industrielle, consistant à louer un bien productif à une société outre-mer, afin d'obtenir des avantages fiscaux.

Connaissez-vous le principe de la SCI de portage en loi Girardin ?
Dispositif de défiscalisation peu connu, il s'appuie sur les avantages de la Loi Girardin, offrant jusqu'à 54 % de réduction d'impôts sur 5 ans.

Ce produit de pure défiscalisation est à la fois :
- très performant : investir 100 pour défiscaliser 143 (ou investir 70 pour 100 de défiscalisation attendue, au choix), qui dit mieux ?...,
- très accessible : le ticket d'entrée est de 15.838 €, pour 4.525 € de réduction d'impôt par an pendant 5 ans,
- clés en main : chaque opération est packagée ; elle comprend un financement bancaire sans recours préalablement accordé, et n'appelle aucun effort d'épargne pendant toute sa durée,
- et extrêmement sécurisé : un garant outre-mer s'engage vis-à-vis de l'investisseur à lui assurer le bon déroulement de l'opération (qui est ainsi assortie d'un dispositif de garanties très important), et sécurise sa sortie pour un prix prédéterminé. Ainsi l'investisseur métropolitain n'est enfin plus seul face à un investissement immobilier situé à plusieurs milliers de km !

Souscrire à une opération Girardin de qualité en SCI de portage revient à économiser 30 % de ses impôts pendant 5 ans, en toute sérénité.

Les produits outre-mer sont relativement peu nombreux, et très peu distribués en Métropole. Ils sont généralement proposés par des professionnels spécialisés, forts d'une technicité avancée en matière d'ingénierie financière et fiscale.

Conseiller en gestion de patrimoine, expert en défiscalisation outre-mer, je mets à disposition des personnes intéressées mon expérience de 15 ans en la matière. J'invite celles et ceux qui souhaiteraient obtenir des informations complémentaires à me solliciter aux coordonnées ci-dessous. Je leur indiquerai notamment les points à vérifier pour s'assurer de la qualité d'une opération de ce type, au vu des différentes garanties apportées, de l'emplacement du programme ou du sérieux du cabinet et du promoteur. Je pourrai également leur communiquer une documentation sur différents produits, dont certains peuvent être souscrits dès maintenant pour la défiscalisation des revenus 2010.

Cordialement,

Benoît JAMET

Message modéré 15/02/2010 à 12:41Message edité 15/02/2010 à 12:31

0 Reco 12/02/2010 à 11:26 par predator

est ce que ce dispositif est éligible aux sociétés soumises à l'IS?

2 Reco 15/02/2010 à 12:30 par BenoitJAMET

Bonjour,

Tout à fait, les avantages de la défiscalisation Girardin immobilière s'appliquent :
- aux particuliers soumis à l'IR : Article 199 undecies A du Code Général des Impôts
- aux sociétés soumises à l'IS : Articles 217 undecies et duodecies du CGI.

En revanche, dans la pratique, il faut savoir que les programmes immobiliers dédiés aux sociétés à l'IS sont très rares.

Cordialement,
Benoît JAMET

Message modéré 26/02/2010 à 15:00
0 Reco 25/06/2010 à 17:55 par Alexrig

Bonjour,

Je souhaiterais défiscaliser environ 10 k€ et suis intéressé par la loi Girardin.
J'ai déjà entendu parler des montages en SCI qui me semblent intéressants car cela permet, comme vous le dites, de ne pas avoir à gérer un bien à plusieurs milliers de km.

Avec quels opérateurs travaillez-vous ?
Pouvez-vous m'envoyer une documentation par mail ?

D'avance, merci.

0 Reco 25/06/2010 à 19:30 par ProMac

Si jamais il ne repasse pas par là, tentez-votre chance sur le site - la boite en question propose des services clé en main dans ce style :

//www.lavieimmo.com/fiscalite-immobiliere /loi-girardin/

Effectivement, à moins d'avoir du monde sur place, le girardin doit impérativement passer par des pros et être de préférence diversifié et garanti d'une façon ou d'une autre (pool de biens en loc notamment au lieu d'un bien unique, etc ...)

1 Reco 25/06/2010 à 22:05 par Bernie

"Défiscaliser" et "sans risques"........... deux mots antinomiques......

Ce que l'on défiscalise aujourd'hui peut se démonter le lendemain par voie gouvernementale en un tour de main. Rassurant non?

0 Reco 26/06/2010 à 13:44 par Alexrig

Quel site, ProMac ?

Message edité 26/06/2010 à 13:54
1 Reco 26/06/2010 à 13:56 par BenoitJAMET

Pour Alexrig :
Je travaille avec un cabinet spécialisé dans ce type de montages depuis 15 ans, qui réalise le montage financier d'une centaine de logements par an en défiscalisation via des SCI Girardin, en Nouvelle-Calédonie. Il s'agit d'experts réputés en la matière, qui se sont entourés de professionnels de grande qualité :
- expert-comptable fiscaliste : KPMG,
- étude notariale : l'une des 2 plus grosses études de Nouméa, affiliée au Groupe Monassier, 1er réseau de notaires de France,
- avocat fiscaliste : cabinet parisien Salans,
- banques : Groupes Caisse d'Epargne, Bred-BP, BNP Paribas.

A quelle adresse mail puis-je vous envoyer une documentation ?

Pour ProMac :
Les garanties dans les montages en SCI sont en effet primordiales. Tout le risque est porté par l'investisseur local, garant du montage. Encore faut-il que celui-ci ait les reins solides. C'est pour cela que toutes les opérations que je propose sont systématiquement accompagnées d'une note de présentation très complète, apportant toutes informations utiles sur la solvabilité et la solidité financière des garants. En général, ce sont des investisseurs privés possédant une surface financière nette couvrant 2 à 3 fois le prix de rachat des parts sociales de la SCI au terme de la défiscalisation.

Pour Bernie :
Certes on peut toujours avoir peur parce que c'est loin, ou que ça parait compliqué... Cependant, ces montages sont globalement assez simples à cerner dans leur architecture et les risques mesurés en toute transparence pour qui cherche à comprendre. Et à ce titre, je maintiens qu'il s'agit d'une des rares formes de défiscalisation très peu risquées (en tout cas pour les opérations que je connais... car il y a des produits moins bons que d'autres).

Enfin, pour ce qui est de la remise en cause de l'avantage fiscal, je vous affirme que vous vous trompez. La loi Girardin a une date de validité (2017) et son volet immobilier a été revu en 2009. Il s'achèvera fin 2011 pour le secteur libre et fin 2012 pour le secteur intermédiaire, pour être remplacé par le Scellier Outre-Mer. Tout c Eci est dûment codifié dans le Code Général des Impôts, et ne peut être remis en question.
Un investissement réalisé en 2010 en SCI de portage Girardin procurera bien, quoi qu'il arrive, une réduction d'impôts pendant 5 ans sur la base du taux en vigueur en 2010. Aucune inquiétude à avoir là-dessus.

A votre service pour tout complément d'informations sur ce dispositif (et son environnement réglementaire) méconnu.

Cordialement,

Benoît JAMET

0 Reco 26/06/2010 à 13:57 par Bernie

En exemple: la loi Scellier à été instaurée en début 2009.

Extrait de creditprox.com:

"La déductabilité se fait sur le prix de revient du logement à hauteur de 25% étalée de manière linéaire sur les premières 9 années pour une acquisition réalisée en 2009 et 2010. Le taux passe à 20% pour les biens qui seront achetés en 2011 et 2012.

Avec le projet de loi de finances 2010, le gouvernement souhaite remanier la loi Scellier et réserver la défiscalisation maximale aux logements BBC (bâtiment basse consommation) et ce dès janvier prochain. Les biens immobiliers neufs qui ne répondront pas aux nouvelles normes écologiques seront dès lors pénalisés par un taux de réduction d'impôt inférieur, à savoir 20% en 2010 et 15% en 2011.
Fin de citation.

L'investisseur s'engage donc ferme pour 9 années mais l'Etat peut sans problème changer les conditions d'une année sur l'autre......

Pourquoi l'Etat, activement à la recherche de niches fiscales en ce moment, ne s'en tiendrait qu'à la loi Scellier?

Message edité 26/06/2010 à 13:58
1 Reco 26/06/2010 à 14:05 par BenoitJAMET

En effet, vous avez raison en ce qui concerne la Loi Scellier, et c'est pour ça d'ailleurs que je n'en suis pas un grand fan...

Pour ce qui est de la Loi Girardin, comme je vous le disais, les choses sont différentes :
- il s'agit d'un dispositif en fin de vie (je parle du volet immobilier), et ses conditions ont été revues récemment et compterons pour ses dernières années,
- l'impact de la Girardin est primordial pour l'économie outre-mer, et ne peut donc pas être modifié tous les ans à la baisse, sans que le gouvernement ne s'attire les foudres de nos concitoyens ultramarins par la voix de leurs députés.

Pour vous rassurer, je vous invite à lire notamment l'article 199 undecies A du CGI, et notamment son paragraphe 6 bis pour le calendrier de l'évolution des taux de réduction d'impôts.

Ces modifications du dispositif global prévu jusqu'en 2017 ont été apportées par la LODEOM (loi d'orientation et de développement de l'outre-mer) en mai 2009.

Bien cordialement,
B. JAMET

Message edité 26/06/2010 à 14:07
0 Reco 26/06/2010 à 14:28 par Bernie

Merci pour votre réponse.

Cependant, je mettrai un b-mol à celle-ci.

Le risque se situe par la gestion du bien à grande distance et sa revente éventuelle par la suite. Les biens ont été, comme les Scellier et de Robien, largement surévalués afin de rémunérer les intermédiaires. Les conditions de revente seront, de ce fait, identiques. On risque donc d'y perdre au final son avantage fiscal.....

Message edité 26/06/2010 à 14:42

1 Reco 26/06/2010 à 16:31 par BenoitJAMET

Bernie,

Vous faites allusion à la Loi Girardin en investissement direct. Dans bien des cas de figures, vous avez effectivement raison, de nombreux promoteurs n'hésitant pas à surévaluer les biens en raison de la carotte fiscale alléchante pour l'acquéreur. Il y a donc un risque de moins-value à la revente, sans parler des difficultés de revente d'un bien aussi éloigné. De même, en cas de difficultés dans la location (carence ou recouvrement des loyers), l'investisseur métropolitain peut souvent se trouver pris au dépourvu si l'agence qu'il a mandatée se révèle inefficace, ou pire, si l'emplacement choisi ne répond pas à la demande locative...

Or justement, ces types de risques sont totalement absents des montages en SCI de portage ! Par nature, ces risques sont intégralement pris en charge par l'investisseur local, garant du montage pendant toute la durée de location. Il prend ainsi à son compte le risque de surcoût et de retard dans la livraison des logements, de mise en location dans les délais imposés par la loi, de remise en location en cas de vacance locative, de recouvrement des loyers, et surtout il s'engage à racheter les parts souscrites par les investisseurs métropolitains, pour un prix convenu dès l'origine. Ainsi l'ensemble des flux sont connus dès le départ et ils sont très simples puisqu'ils se limitent à l'apport initial et les réductions d'impôts successives pendant les 5 années suivant la souscription. Et c'est tout... aucun risque d'être appelé à payer une insuffisance de loyer, à régler une échéance de crédit, etc...

Ce type d'opérations, non patrimoniales et purement fiscales (en investissement indirect), se distinguent très nettement de tout ce que l'on peut connaître de la loi Girardin et de ses risques, qui eux sont bien réels.

Aussi exceptionnel que cela puisse paraître, ce n'est pas un produit miracle. Il existe depuis l'origine de la loi de défiscalisation outre-mer (loi Pons = 1986) et se pratique essentiellement dans les COM (ex-TOM : Nouvelle-Calédonie, Polynésie française en particulier), où il est extrêmement courant. En métropole, ces montages sont très peu connus, et c'est la raison pour laquelle je m'efforce de les faire connaître aux personnes recherchant une défiscalisation forte, en toute sérénité.

Bien à vous.

1 Reco 26/06/2010 à 17:42 par Bernie

Merci Benoît pour ces précisions.

Après lecture rapide à l'aide de mon ami Google, il apparaît que ce dispositif par SCI de portage est effectivement différent d'autres produits. C'est un pur produit de défiscalisation sans constitution de patrimoine à terme.

Vous précisez je cite: Pour vous rassurer, je vous invite à lire notamment l'article 199 undecies A du CGI, et notamment son paragraphe 6 bis pour le calendrier de l'évolution des taux de réduction d'impôts.

Ces modifications du dispositif global prévu jusqu'en 2017 ont été apportées par la LODEOM (loi d'orientation et de développement de l'outre-mer) en mai 2009

Toutefois le rapport public annuel de la Cour des Comptes datant de février 2010 concernant le Girardin en Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna
stipule:
CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS:
Le dispositif Girardin, tel qu’il a été appliqué par des SCI gérées
par la société immobilière de Nouvelle Calédonie et à Wallis et Futuna
pour des investissements industriels, peut s’avérer excessivement coûteux
pour l’Etat. La même aide pour les investissements en cause, consentie
directement sous forme de subventions, aurait été nettement moins
onéreuse.
Dans les cas contrôlés par la Cour, il conduit l’Etat à accepter
des avances à des taux d’intérêt supérieurs à 10 %, pour les
investissements immobiliers et à 60 % pour les investissements
industriels.
Les capitaux mobilisés ne le sont que de façon transitoire
puisque, au bout de cinq ou au plus six ans, les « investisseurs » qui ont
été généreusement défrayés peuvent se retirer complètement.
En outre, dans le cas des investissements industriels à Wallis et
Futuna, certaines opérations aidées, sans rapport avec les besoins de ce
territoire, n’ont pas été réalisées.
Elles conduisent la Cour à recommander :
− de réviser complètement ces dispositifs afin que de tels
montages ne conduisent pas à une perte de recettes fiscales
pour l’Etat d’un montant supérieur à celui de subventions ou
d’aides directes ;
− d’abaisser sensiblement les seuils d’agrément préalable compte
tenu de l’importance des allègements d’impôt ainsi consentis ;
− de mettre en oeuvre des contrôles plus stricts quant à la réalité
des investissements annoncés.

Extrait de: Votre texte à lier...

Je suppose que cela concerne également tous les Dom et Tom? Le rapport concerne le Girardin industriel, je le précise.

Par ailleurs, pouvez-vous préciser aux participants du forum si votre champ d'action en Nouvelle Calédonie couvre les Girardin immobilier et industriel?

Message edité 26/06/2010 à 18:06
0 Reco 26/06/2010 à 18:16 par Bernie

Supprimé.

Message edité 26/06/2010 à 18:24
0 Reco 26/06/2010 à 18:26 par Bernie

Supprimé car le texte n'apparaît pas dans son intégralité.

Votre texte à lier...

Message edité 26/06/2010 à 18:29
2 Reco 26/06/2010 à 18:29 par BenoitJAMET

Vaste et passionnant sujet que celui de la loi d'incitation fiscale à l'investissement outre-mer !

Qu'il s'agisse de son volet immobilier (199 undecies A du CGI), industriel (199 undecies B du CGI) ou de son nouveau dispositif en faveur du logement social (199 undecies C du CGI, instauré en mai 2009), il y a énormément à dire, tant du côté de son intérêt pour le développement économique et social des départements et collectivités d'outre-mer, que du côté de ses avantages fiscaux (et parfois de ses risques) pour les investisseurs métropolitains.

Le rapport de la Cour des Comptes a montré du doigt le coût important de cette loi pour les recettes publiques. De tous temps, il a toujours été question pour les détracteurs de la loi de s'interroger sur l'incidence de ces dispositifs, car si l'on sait estimer le manque à gagner fiscal pour les caisses de l'Etat, bien heureux celui qui saurait estimer l'impact financier (positif celui-ci) sur l'économie ultramarine. Le calcul est excessivement complexe et dans la pratique finalement irréalisable. Pour autant, la réponse du Ministre de l'Outre-Mer et des différents intervenants mentionnés à la fin de ce rapport est sans équivoque : la loi Girardin apporte plus qu'elle ne coûte à l'Etat, qui serait bien incapable de financer sous forme de subventions directes tous les développements permis par ce financement privé, externalisé. En outre, les abus ou manques de contrôle de la loi pointés par la Cour des Comptes font l'objet d'une attention constante de nos gouvernements et parlementaires (au moins depuis la fin de la loi Pons, en 2000...), ce qui donne lieu à de régulières évolutions législatives sur ce dispositif (abaissement des seuils d'agrément préalable obligatoire, augmentation des taux de rétrocession de l'avantage fiscal en faveur des projets, multiplication des contrôles sur place...).

Il y aura toujours des opérateurs qui abusent de ces dispositifs, comme on a pu le voir ces dernières années avec les scandales survenus notamment à Wallis et Futuna. De même que, encore aujourd'hui, de nombreux opérateurs vendent des rentabilités mirobolantes sur du Girardin Industriel sans agrément, notamment en secteur photovoltaïque......... Opérations qui ne sont pas sans risque, surtout au regard de la volonté de l'Etat à multiplier les contrôles physiques (il faut s'attendre de nouveau à de beaux scandales à ce sujet !).

Pour autant, il existe bien heureusement des opérateurs professionnels, expérimentés, conscients des risques, et qui s'efforcent de réaliser les montages les plus sécurisés possibles, afin de satisfaire les exigences les plus fortes des investisseurs métropolitains.

Je m'inscris pleinement dans leurs démarches, et ne sélectionne que les meilleurs monteurs d'opérations, qui sont à mes yeux très peu nombreux. Je travaille en particulier avec un monteur spécialiste des SCI de portage en Nouvelle-Calédonie, extrêmement sérieux et bien entouré (comme je l'écris plus haut), pour les besoins de défiscalisations étalées sur 5 ans, ainsi qu'avec un cabinet parisien de renom pour ce qui concerne le Girardin Industriel et le Logement social, c'est-à-dire en "one shot" (défiscalisation sur un an). Ce dernier ne propose d'ailleurs que des opérations bénéficiant d'un agrément fiscal préalable, ce qui se fait souvent au détriment de quelques points de rentabilité, mais au bénéfice d'une qualité de risque accrue.

J'ai moi-même collaboré pendant 3 ans dans le plus important cabinet d'ingénierie financière et fiscale de Nouvelle-Calédonie (j'étais en charge du montage des opérations industrielles avec agrément de Bercy), puis j'ai financé pendant 10 ans en tant que banquier d'affaires de très nombreuses opérations en défiscalisation, tant immobilières qu'industrielles, toujours à Nouméa.

Aujourd'hui Conseiller en Gestion de Patrimoine, il est clair que je suis spécialisé dans la défiscalisation Girardin, et vous pouvez imaginer aisément que je privilégie systématiquement la qualité du risque pour chacune des opérations que je propose à ma clientèle.

Je reste à votre disposition pour échanger sur ce sujet passionnant.

Bien à vous,
Benoît JAMET

2 Reco 26/06/2010 à 18:40 par Bernie

Merci beaucoup pour cet échange et votre intervention de qualité.
Ce forum en avait bien besoin en regard des dernières évolutions aux quelles j'ai moi-même joyeusement participé.... :)

Ma démarche n'étant nullement de démolir ou d'encenser, j'ai toujours considéré que les informations doivent être examinées sous tous les aspects. Qu'ils soient positifs ou négatifs.

Quand il s'agit d'envisager d'engager des sommes d'argent plus ou moins importantes, cet argent que l'on a souvent gagné à la sueur de son front, sauf héritage bien évidemment, chacun se doit de creuser son sujet avant toute signature. Et encore, a-t-on le droit de placer l'argent d'un héritage sans examen approfondi avant placement/investissement?

En toute connaissance de cause donc.

Message edité 26/06/2010 à 18:44
1 Reco 19/07/2010 à 19:55 par BenoitJAMET

Plus généralement, au-delà du montage en SCI de portage dont il est question ici, il semble utile de rappeler les contours du dispositif Girardin et d’apporter un éclairage général sur les différentes façons de se défiscaliser en contribuant au financement du développement économique et social des Départements et Collectivités Outre-Mer.

La défiscalisation outre-mer est un sujet passionnant mais relativement complexe et pas toujours bien connu des investisseurs.

Je vous invite à me contacter directement, puisqu'il ne m'a pas été possible sur ce forum de laisser le lien vers la page web permettant d'apporter un aperçu rapide et pratique de :

- l'historique du dispositif et son champ d'application,

- les textes de loi,

- les bénéficiaires,

- les différentes formes de défiscalisation :
--> immobilier sur 5 ans ou industriel et logement social en "one shot",
--> en investissement direct (patrimonial) ou indirect (purement fiscal),

- les taux de réduction d'impôts et les taux de rétrocession d'avantage fiscal,

- le mécanisme dans la pratique,

- les investissements de plein droit et ceux nécessitant un agrément préalable,

- les risques,

- les plafonds,

- comment faire les bons choix.

Lecteurs de ce forum, j'espère vous apporter un éclairage utile, et vous faire bénéficier de mon expérience de 15 ans dans le montage, le financement et aujourd'hui le conseil en investissements outre-mer.

Restant à votre service pour tout complément d'informations,

Cordialement,

Benoît JAMET

Message modéré 20/07/2010 à 09:51Message edité 20/07/2010 à 15:09
1 Reco 20/07/2010 à 15:54 par Shorig

Vous en avez pas marre de parler de Girardin ?
;)

0 Reco 20/07/2010 à 16:34 par BenoitJAMET

Je pense que les lecteurs du forum apprécieront cette remarque constructive, qui fait vraiment avancer le débat... et aide à transmettre l'information à ceux qui s'intéressent à ce sujet !

0 Reco 27/07/2010 à 23:39 par etoile97410

Bonjour,

Comment peut-on vous contacter ?

Merci

Daniel


0 Reco 28/07/2010 à 09:05 par Marsattack

Googlelisez le... Vous devriez trouver ;)

0 Reco 28/07/2010 à 20:40 par Bernie

Gouguelisez, Marssatack, gouguelisez.....

1 Reco 29/07/2010 à 09:16 par Marsattack

DONC,

Comme j'le disais dans la mauvaise discussion :

Si on commence à franciser des anglicismes, on est pas sortis de l'auberge !

0 Reco 29/07/2010 à 21:07 par BenoitJAMET

Dans Google, tapez : "sci de portage benoit jamet" et cliquez sur le premier lien. ;)

1 Reco 23/08/2011 à 18:10 par Robcalo

Je m'intéresse à la SCI de portage depuis qu'un ami (qui a souscrit l'an dernier) m'en a parlé.
Est-ce que ce dispositif existe toujours cette année ?
Si oui, à partir de quel montant peut-on souscrire ?
Merci de vos réponses.
Meilleures salutations

0 Reco 24/08/2011 à 14:14 par BenoitJAMET

Bonjour,

Je vous confirme que ce dispositif existe toujours cette année.

Le coup de rabot 2011 n'a pas eu raison de lui, et n'a même absolument pas affecté son rendement pour l'investisseur, malgré la baisse des taux de réduction d'impôt, comme j'ai pu l'indiquer par ailleurs sur ce forum. En effet, le rendement investisseur provient uniquement du rapport entre l'apport initial et les économies d'impôts constatées sur 5 ans. Or l'apport est fonction du montant de l'économie d'impôt globale, et ce pourcentage (qui dépend des conditions du montage) n'a pas évolué cette année.

Les nouvelles conditions fiscales ont cependant eu une incidence sur les montants en jeu, puisque le ticket d'entrée est désormais encore un peu plus accessible qu'avant. Il s'élève à (chiffres arrondis) :
- 14.000 € pour 4.000 € de réduction d'impôt annuelle pendant 5 ans (en secteur intermédiaire avec énergies renouvelables),
- 11.400 € pour 3.300 € de réduction d'impôt annuelle pendant 5 ans (en secteur libre avec ER).

Dans tous les cas, il faut retenir que le rendement est de l'ordre de 43% sur 5 ans, soit un rendement actuariel (TRI) d'environ 14 %.

Il s'agit d'une solution particulièrement recommandée aux contribuables bénéficiant d'une bonne visibilité sur leurs impôts sur 5 ans, dans le sens où elle est extrêmement sécurisée et qu'elle génère un rendement fiscal très important.

Cordialement,

0 Reco 09/02/2012 à 18:47 par Bernie

Berniea écrit : "Défiscaliser" et "sans risques"........... deux mots antinomiques......

Ce que l'on défiscalise aujourd'hui peut se démonter le lendemain par voie gouvernementale en un tour de main. Rassurant non?
N'avais-je pas un tout petit peu raison, moi aussi, en juin 2010?

Message edité 09/02/2012 à 18:47
2 Reco 09/02/2012 à 21:01 par BenoitJAMET

Bonsoir Bernie,

Ravi de reprendre la discussion, un an et demi après, pour faire le point.
J'imagine que votre post fait suite à l'info tombée hier relative à la proposition de la Cour des Comptes de supprimer purement et simplement le dispositif Girardin... afin qu'il soit remplacé probablement par un système de subventions.
Cette info fait la joie des médias qui peuvent ainsi communiquer de nouveau sur cette "niche" si controversée.

Notons au passage que cette proposition s'inscrit dans la droite ligne du rapport de la mission d'évaluation de l'efficacité des "niches fiscales" rendu en juin 2011, dont la conclusion était, très schématiquement, que 90% des "niches" existantes sont coûteuses et peu ou pas efficaces. Seules quelques rares dispositifs étaient correctement notés, et il est important de souligner à ce titre le dispositif Girardin en logement social... On voit déjà, à supposer que ledit rapport soit parfaitement juste et objectif, qu'il faut distinguer les choses et éviter les amalgames.

Encore une fois, il est important de prendre un peu de recul.
Qu'est-ce que la défiscalisation outre-mer ?
Un ensemble de dispositifs différents qui se décompose comme suit :
1) Girardin immobilier (199 undecies A du CGI)
2) Girardin industriel (199 undecies B du CGI)
3) Girardin logement social (199 undecies C du CGI)
4) Girardin à l'IS (217 undecies et duodecies du CGI)
5) Scellier Outre-Mer (199 septvicies du CGI).

A ce jour, la loi a d'ores et déjà fixé un terme au Girardin immobilier (depuis 2009) et (plus récemment, fin 2011) au Scellier Outre-Mer au 31/12/2012. Nous sommes donc dans la dernière année pour investir en défiscalisation dans l'immobilier locatif outre-mer (en tout cas jusqu'au prochain dispositif...). Ce qui vaut notamment pour la solution en SCI de portage Girardin, sujet initial de ce post.

S'agissant du Girardin industriel, ce que l'on ne dit pas suffisamment, c'est le coût important pour l'Etat des investissements de plein droit (sans agrément) qui se sont multipliés ces dernières années... parfois sans que l'on puisse réellement percevoir de valeur ajoutée tangible et d'intérêt économique fort pour les collectivités concernées. Je veux parler en particulier de la grande mode du photovoltaïque (largement "revisités" par l'administration fiscale depuis un an...), ainsi que, dans une moindre mesure, des petits matériels productifs acquis par des SNC multilocataires. Dans le même temps, il a continué, fort heureusement, à se développer d'importants investissements structurants pour les économies ultramarines, bénéficiant d'agréments ad hoc du Ministère du Budget, ce qui répond précisément à l'esprit de la loi... et qui, à mon sens, remplit tout à fait son office.
Si le Girardin industriel, déjà mis à mal par deux coups de rabots successifs, devait être abrogé, cela serait extrêmement préjudiciable à cet effet. C Eci étant, jusqu'à preuve du contraire, nous n'y sommes pas, et la loi Girardin (ou plutôt LODEOM) est en vigueur depuis 2003 et jusqu'à fin 2017.

En ce qui concerne le Girardin social, il serait plus risqué de parier sur sa fin prématurée, compte tenu du constat rappelé plus haut. Il s'agit à mon avis d'un dispositif parfaitement sain, sécurisé pour l'investisseur, peu coûteux pour l'Etat, et particulièrement utile, s'il en est, pour le développement économique et social ultramarin.

Enfin, le Girardin à l'IS est relativement confidentiel et globalement surtout utilisé par les investisseurs institutionnels. Il n'a pas du tout été affecté par les mesures fiscales des dernières Lois de Finances, et semble échapper au focus de la Cour des Comptes.

Voilà pour le point d'étape...

S'agissant maintenant d'imaginer un système alternatif de financement des investissements ultramarins, je laisse le soin à nos hauts-fonctionnaires de concevoir un modèle, cette fois-ci public donc, qui serait plus performant (efficient et rentable) que le système privé actuel, hérité de celui qui a vu le jour en 1986 avec la Loi Pons... et qui, il est vrai, et je vous rejoins donc en ce sens sur votre constat, a fait, depuis lors, l'objet de nombreux aménagements (plus ou moins heureux mais globalement positifs)... ce qui une nouvelle fois ne satisfait absolument pas les investisseurs, qui sont par nature en quête de visibilité, et donc de stabilité fiscale.

Bien cordialement.

0 Reco 10/02/2012 à 11:33 par Bernie

Bonjour Benoît,

En effet, je faisais référence au rapport paru de la Cour des Comptes.

Merci beaucoup d'avoir pris la peine de rédiger cette réponse, bien étayée, bien argumentée. L'on voit bien que vous maîtrisez très bien le sujet.

Cela fait plaisir de lire ici des écrits brillamment rédigés!

0 Reco 14/02/2012 à 16:35 par Robert1

Bonjour M.Jamet,

Merci pour la qualité de vos informations.

Me renseignant sur le dispositif d'investissement en Girardin, j'ai lu sur un site que l'investissement dans une SCI de Portage était "à fond perdu", ce qui m'a beaucoup surpris.

http://www.mon-placement-financier.com/loi-girardin.php#ANCRE6

Pourriez-vous m'apporter votre éclairage ?
Qu'en est-il de la revente des parts de la SCI au bout des 5 ans ?

Merci d'avance pour votre réponse.

Bien cordialement,


1 Reco 15/02/2012 à 09:54 par BenoitJAMET

Bonjour,

Effectivement, je vous confirme qu'un investissement dans une SCI de portage Girardin, comme dans tout dispositif de portage en loi Girardin (Girardin industriel, Girardin social), se fait à fonds perdus.

Le principe est que l'investisseur accepte d'abandonner définitivement une partie de son avantage fiscal au bénéfice du projet en contrepartie de la délégation totale de la gestion et des risques à une société locale (regroupant les promoteurs et repreneurs des parts à la sortie), garante du bon déroulement de l'opération jusqu'à son terme.

La sécurisation de l'opération (au travers d'un dispositif important de garanties, dont la qualité dépend bien sûr de chaque programme) permet ainsi à l'investisseur de réaliser un investissement en qualité d'associé totalement passif d'une SCI, et de générer des réductions d'impôts très nettement supérieures en montant à son apport initial en fonds propres permettant de limiter la quotité empruntée pour le financement de l'opération.

A la sortie, les parts souscrites par l'investisseur lui sont rachetées par la société garante (à l'issue de la période minimale de location, soit entre 5 et 6 ans après l'achèvement de l'immeuble, et pour un prix prédéterminé), de telle sorte que l'investisseur ne réalise ni plus ni moins-value au terme. Il sort ainsi en faisant une opération blanche, mais en ayant généré de substantielles économies d'impôts... et sans avoir jamais été inquiété par les contraintes et les risques inhérents à tout investissement direct dans l'immobilier de défiscalisation.

Dans l'exemple illustré sur le lien que vous avez posté ci-dessus, l'investisseur rétrocède initialement 70% de l'économie fiscale attendue par son investissement, et conserve donc bien 30% de celle-ci. Il achète autant de parts que son besoin de défiscalisation le nécessite, et réalise ainsi un gain de 30 pour un apport de 70, soit un rendement net d'impôts de 43%. Ce qui était jusqu'en 2011 inclus un niveau de rendement usuel sur ce type d'opérations. A noter que le dernier coup de rabot introduit par la loi de finances pour 2012 a eu pour effet cette année de faire baisser les niveaux de rendements, qui devraient désormais s'établir entre 25% et 33% sur 5 ans... ce qui reste encore très attractif au regard de la qualité du risque de ces opérations (à nuancer au cas par cas évidemment)... et au regard des autres possibilités de défiscalisation pour l'investisseur métropolitain, nettement amputées une fois de plus cette année.

N'hésitez pas à revenir vers moi si vous souhaitez avoir des informations plus détaillées, je pourrai vous faire suivre différents documents d'informations génériques sur le sujet.

Bien cordialement,

0 Reco 16/02/2012 à 22:35 par ludomaya

Je suis intéressé par le sujet. Pouvez-vous me contacter ? passionlocatif@yahoo.fr
Merci

0 Reco 17/02/2012 à 11:17 par ProMac

Merci pour les informations Mr Jamet - vous êtes au top dans ce domaine !
Une bonne lecture de qualité, documentée, parfaite quoi - ça fait plaisir :)

0 Reco 06/05/2013 à 20:17 par dodido

Bonjour Mr Jamet,

Juste une précision concernant la situation en 2013 des SCI de portage:
Y a t il un dispositif permettant une aquisition de part via SCI de portage pour defiscalisation outremer de biens ayant obtenu un permis de contruire en 2013 ?

Merci de vos eclaircissements.

Cordialement,

0 Reco 07/05/2013 à 10:48 par BenoitJAMET

Bonjour Dodido,

Je vous remercie pour votre question, qui me donne l'occasion de faire un point sur le portage immobilier outre-mer en 2013.

En bref, voici ce qu'il faut retenir à ce stade :

1) Les coups de rabots successifs, et notamment celui de 2012, a porté un coup fatal aux montages dits SCI de portage Girardin à l'impôt sur le Revenu. En effet, bien que le cadre législatif existait encore (jusqu'en 2011 pour le secteur libre et jusqu'en 2012 pour le secteur intermédiaire), les taux de réduction d'impôts sont devenus trop faibles pour pouvoir intéresser les promoteurs. Ce schéma, qui reposait sur le principe du partage de l'avantage fiscal entre le promoteur ultramarin et les investisseurs métropolitains en défiscalisation, est donc mort prématurément... Les besoins outre-mer étant toujours importants, les SCI de portage ont perduré, mais sous la forme IS, intéressant des investisseurs assujettis à l'impôt sur les sociétés (l'IS n'ayant pas été raboté).

2) Le Girardin immobilier à l'IR (199 undecies A du CGI) a été abrogé, comme c'était prévu depuis 2009, fin 2012. Il est néanmoins encore possible de réaliser des opérations d'acquisitions de biens (en direct, et non plus en portage pour la raison évoquée ci-dessus) en 2013, pour ceux dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er janvier 2013. Ces opérations seront d'autant plus rentables pour l'investisseur que le PC aura été obtenu depuis longtemps (2010 ou 2011). Il existe encore à ce jour de rares opportunités de ce type pour les investisseurs intéressés.

3) La loi de finances pour 2013 a introduit un nouveau dispositif, la loi Duflot (199 novovicies du CGI), qui est venu relayer la loi Scellier. Tout comme son prédécesseur, ce dispositif contient une composante outre-mer, prévoyant une réduction d'impôt de 29% (étalée sur 9 ans) dans la limite d'un prix de revient de 300.000 €. Il est également prévu de pouvoir investir au travers d'une société non soumise à l'IS ou d'une SCPI. Ainsi les SCI de portage Duflot outre-mer sont en théorie possibles. Toutefois, on en revient au frein exprimé au 1) ci-dessus, le taux de réduction d'impôt n'est pas suffisant pour permettre d'intéresser à la fois un promoteur et des investisseurs dans le cadre d'un éventuel montage en portage, dans de bonnes conditions de rentabilité pour chaque partie.

Ainsi, pour répondre à votre question, il n'existe pas de dispositif viable permettant l'acquisition de parts via des SCI de portage pour une défiscalisation outre-mer de biens ayant obtenu un PC en 2013.

Pour ne pas finir sur une note trop amère... il convient de noter cependant qu'un autre dispositif de portage immobilier outre-mer existe depuis 2009, et qu'il est particulièrement intéressant. Je veux parler du Girardin social (199 undecies C du CGI), qui permet à un investisseur, tout comme c'était le cas dans les SCI de portage Girardin immobilier, de bénéficier d'un rendement fiscal conséquent, sans assumer les contraintes et les risques d'un investissement en direct. Ces opérations de portage permettent une réduction d'impôt "one shot", reportable pendant pendant 5 ans (donc plus rentables à court terme et plus souples que le Girardin immobilier), dégageant un rendement de l'ordre de 15 à 20% sur un an. La qualité de risque est généralement très bonne dans la mesure où le risque locatif ainsi que le risque fiscal est assumé par l'organisme de logements sociaux, bénéficiaire final de la défiscalisation. Ces opérations sont généralement montées par les cabinets les plus sérieux de la place, et bénéficient systématiquement d'un agrément fiscal préalable de Bercy.

Pour ma part, c'est le dispositif que j'utilise le plus fréquemment pour ma clientèle, souhaitant réaliser une opération de défiscalisation dans les meilleurs conditions possibles de rendement et de risque. Le ticket d'entrée est généralement supérieur à 10.000 €, procurant une réduction d'impôt de l'ordre de 12.000 €. En termes de plafond global, ces avantages fiscaux bénéficient d'atouts significatifs : plafond de 18.000 € pour les opérations 2013 (18.000 € + 4% du Revenu Imposable pour celles ayant fait l'objet d'une demande d'agrément déposée en 2012), et prise en compte de la réduction d'impôt limitée à 35% pour le calcul du plafond global. Sans autre réduction ou crédit d'impôt, un contribuable peut donc obtenir jusqu'à 51.428 € (18.000/35%) de réduction d'impôt Girardin social dans le pire des cas en 2013. Qu'on se le dise...

Bien cordialement,

Message edité 07/05/2013 à 10:53
0 Reco 07/05/2013 à 11:02 par MisterHadley

La prudence la plus élémentaire sur ces montages alambiqués s'impose, tout particulièrement depuis que nous sommes devenus un pays fiscalement instable.

0 Reco 07/05/2013 à 11:30 par BenoitJAMET

Votre observation coule de source MisterHadley...

Professionnel de la défiscalisation outre-mer depuis plus de 15 ans, CGP-CIF spécialisé en la matière, diplômé Sup de Co et de l'Université de Clermont-Ferrand en Gestion de Patrimoine, soucieux de préserver ma sérénité et celle de mes clients... vous pensez bien que les solutions que je me permets de mettre en avant font systématiquement l'objet d'une analyse de risque minutieuse, y compris et surtout en ce qui concerne la stabilité du cadre fiscal dans lequel elles s'effectuent.... ce qui n'est pas toujours chose aisée depuis quelques temps dans notre beau pays, je vous l'accorde... mais les contextes compliqués sont autant d'opportunités d'exprimer sa valeur ajoutée...

Bien cordialement

0 Reco 07/05/2013 à 12:44 par MisterHadley

Ouais mais ça n'empêche que ce n'est plus de l'immobilier à proprement parler, mais de l'optimisation fiscale, ce qui n'est pas la même chose...

Si tu pouvais faire mieux en misant sur l'exportation de camemberts, tu le ferais et le conseillerais, donc...

;)

0 Reco 11/05/2013 à 15:07 par dodido

Merci de vos éclaircissements. C'est limpide et précis.
Je souhaiterais avoir plus d'information concernant le dernier montage que vous évoquez sur le logement social (one shot).
Puis je vous contacter par email ? J'ai visité votre site (très interressant).

Cordialement,

0 Reco 13/05/2013 à 09:32 par BenoitJAMET

Bonjour Dodido,

Mon adresse mail ainsi que mes coordonnées téléphoniques figurent sur mon site web.

N'hésitez pas à me contacter afin que nous puissions échanger directement sur ce sujet.

Bien cordialement,


0 Reco 20/05/2018 à 17:39 par nanou234

Bonjour,
des retour sur ceux qui ont investis dernièrement sur du LODEOM ou girardin social ? mon conseiller en patrimoine indépendant me le conseille et je voudrait des retour dessus si possible
cordialement

0 Reco 20/05/2018 à 18:05 par BenoitJAMET

Bonjour,

Oui, bien sûr, et des retours très positifs : mes clients y reviennent chaque année.

Dès lors que l'on traite avec des conseillers CGP/CIF avertis sur ce domaine très technique (et il faut reconnaître qu'ils sont assez rares), que les programmes bénéficient d'un agrément préalable, que le cabinet de montage a fait ses preuves depuis 20 ans (dans la structuration d'opérations outre-mer avec agrément !), que le schéma juridique apporte des garanties solides, et que le bénéficiaire final (bailleur social) est solide et évolue sur un marché porteur... tout se passe pour le mieux !

La principale difficulté que l'on rencontre, c'est la rareté (croissante depuis quelques années déjà) des offres de qualité : celles qui répondent à ces critères sont tellement rares aujourd'hui qu'elles sont prises d'assaut dès leur lancement par les contribuables avisés. Il faut donc traiter avec des conseillers qui ont l'habitude de ces opérations, et dont les relations avec leurs partenaires cabinets de montage leur permettent d'anticiper et de satisfaire les besoins de leurs clients. Je ne connais nulle autre façon de bien faire.

Bien cordialement,
Benoît JAMET

0 Reco 20/05/2018 à 18:11 par nanou234

Merci pour votre réponse,
le problème est que mon conseiller me dit qu'on investi d'abord et que l'on ne sait que par la suite quel sera le bien rénové, quand la somme nécessaire par la mutualisation des fonds est obtenue. Est-ce normal? si oui, cela veut dire qu'on ne peut pas vérifier la fiabilité du bailleur social avant d'investir ?

0 Reco 20/05/2018 à 19:26 par BenoitJAMET

Je vois. Cela signifie tout simplement que votre conseiller vous propose d'investir dans une opération sans agrément, probablement au travers d'une SCI s'il s'agit de logement social (SNC si industriel). Il vous est donc effectivement impossible de savoir au préalable quels seront les locataires (bénéficiaires effectifs de l'apport en défiscalisation outre-mer). Vous n'avez donc aucune manière de sécuriser votre investissement, si ce n'est (c'est peut-être prévu et indiqué dans la documentation du produit ?) au travers de garanties dites de bonne fin fiscale, qui permettent justement d'investir "les yeux fermés" : en cas de problème, si tout va bien, cette garantie sera mise en jeu afin de rembourser les investisseurs de tout ou partie du montant de leur... redressement fiscal !

En clair, il vous est proposé d'investir avec un rendement connu mais un risque inconnu. Or tout rendement doit s'analyser au regard du degré de risque pris (connu et accepté).

C'est pourquoi je déconseille d'une manière générale ce type d'investissements sans agrément (surtout en logement social !!). Leur opacité intrinsèque doit vous alerter, surtout si ce type de dispositif fiscal ne vous est pas familier.

Vous avez donc eu le bon réflexe en recherchant un avis ici.

Au cas particulier, il peut y avoir des exceptions, notamment au regard de la qualité (expérience, expertise) du cabinet de montage, mais cela nécessite une certaine connaissance des acteurs sérieux du marché.

Il sera donc toujours préférable de rechercher, en industriel ou en logement social, des opérations avec agrément, qui, sans vous apporter une garantie totale (sinon il n'y aurait pas d'avantage fiscal), vous apporteront une connaissance minimale pour appréhender votre degré de risque.

J'espère vous avoir éclairée.

Bien cordialement,
Benoît JAMET

0 Reco 20/05/2018 à 19:55 par nanou234

Merci de votre réponse, je comprends mieux maintenant, car j'ai lu beaucoup de chose sur le LODEOM et, malgré tout, je ne comprenais pas ce qu'il me proposait . C'est plus clair maintenant. Encore merci de votre réponse, vous êtes CGP indépendant ? vous travaillez dans quelle ville ?
cordialement

0 Reco 20/05/2018 à 20:54 par BenoitJAMET

Mandelieu-La Napoule, à côté de Cannes, mais je conseille des clients partout en France.

Cabinet BJ FINANCE, vous me trouverez aisément sur Internet.

Bien cordialement,
Benoît JAMET