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SCI - infos

0 Reco 30/01/2008 à 19:04 par canto7

Bonjour,

une question de débutant sur les sci :
les membres ont chacun une part fixée fonction de leur apport.

Si au cours du temps la sci investit dans plusieurs appartements, est-ce que la part d'investissement de chaque membre pour l'achat des différents biens doit toujours collée avec la part initiale ?

D'avance merci

Jm


0 Reco 30/01/2008 à 20:51 par rustyyd

la sci est composée en parts, ce qui est différent de ce qu'elle achète.

par exemple, il y a trois associés dans une sci composée de 100 parts de 1 euros chacune.

imaginons que x a 50 parts, y 30 et z 20.

au departs la sci vaut 100.

si la sci achète un appart en faisant un pret, en gros il n'y a que des dettes et bien x a toujours 50 parts, y 30 et z 20.
10 ans plus tard l'appart est réglé, x a toujours 30 parts, y 30 et z 20 par contre les parts de 1 euros devront etre revalorisées si on décide de vendre ses parts puisque l'actif de la société aura monté.
donc si l'appart vaut 100000 euros, il convient normalement en cas de vente des parts de dire que les 50 parts de x valent desormais 1000 euros chacune et diu coup on se retrouve avec 100 parts d'une sci qui "vaut" 100000 euros.

donc au fur et à mesure du temps la répartition des parts sera constante q'il y a pas vente des parts que la sci aient 1 ou 20 biens
x aura toujours 50 parts (50 % de la société), y 30 et z 20.

c'est une des raisons pour laquelle il faut toujours bien regarder les statuts car en fonction de ce qui est mis dans les statuts chaque membre peut ou ne peut pas faire certaines choses.
ainsi dans notre exemple, une clause des statuts dit qu'il faut pour vendre un actif il faut l'approbation des membres detenant 540 % du capital: c veut dire que x tout seul peut décider de vendre, par contre si c'est au moins 50 % il faut aue y ou z soit d'accord.

c'est aussi cette histoire de parts qui peut etre embetant (tout comme un indivision)
imagnons que x veuille récupérer ses fonds, et bien a part z ou y je ne vois pas trop qui voudra lui racheter car x n'est pas proprétaire d'un bien mais de parts d'une société qui achète et gère des biens.

apres il est toujours possible de modifier la répartition des parts et ou de modifier le capital de la sci

0 Reco 31/01/2008 à 10:45 par canto7

Merci pour ta réponse.
Donc au niveau du prêt servant à acheter le bien pour le compte de la sci, le montage financier (repartition de ce que chaque membre sort réellement de sa poche) peut être différent des parts de chaque membre ?

0 Reco 31/01/2008 à 21:08 par rustyyd

tu as 2 types de montages possibles

1) chaque associé fait son pret (en général correspondant à sa part dans la sci) et apporte ça à la sci qui achete cash le bien, chaque associé rembourse son pret.

2) c'est la sci qui fait le pret et les loyers percus couvre les remboursements de pret, s'il manque c'est aux associés de verser le complement.

maintenant je ne vois pas pourquoi z si on reprend l'exemple du dessus payerait 50 % du pret s'il ne detient que 20 % de la sci, soit il est couillon, soit il veut favoriser x et y en payant pour eux une part du pret et ça mon ami c'est:

une donation déguisée et ça mr le fisc il aime pas du tout du tout.

donc je pense que le mieux a faire dans ton cas c'est d'aller voir un notaire ou un avocat qui s'y connait dans les sci et voir ce qu'il est possible de faire pour optimiser ce que tu souhaites.

0 Reco 23/02/2008 à 01:36 par toupie

Oui, parce qu'il faut tout de même rappeler que :

- les banques ne prêteront qu'à la SCI et qu'elles prendront une garantie sur les biens de la SCI,
- en plus, les associés de la SCI sont tenus indéfiniment des dettes de la société en proportion de leur parts. Si 10%, 10% des dettes etc..

Et on peut payer 50% du prêt en ayant 20% de la SCI mais il y a avantages/ inconvénients et des règles à connaître sur la façon de le faire, sinon cela ne marche pas.

Votre montage n'est pas top et des conseils de professionnels du droit (tels qu'avocats) vous seront très utiles.