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SCI ou SCCV ?

6 Reco 22/07/2011 à 12:23 par CapInvestor

Bonjour,

Je viens ici pour avoir la réponse à une interrogation simple.

Nous sommes 2 associés et nous nous lançons dans la construction d'un petit collectif de 8 logements. Ils seront tous revendus sauf 2 que nous garderons pour nous (un chacun).

De quel statut doit être la société ?

Merci d'avance pour vos réponses.


2 Reco 22/07/2011 à 13:17 par MisterHadley

Vaudrait mieux prévoir SCI de construction vente, on sait jamais... ;)

Une fois atteint ton objet social, tu la dissous donc, et les deux derniers apparts reviennent donc en direct dans les patrimoines des deux associés que vous êtes...

Ceci dit, moulte prudences à observer, va falloir faire des statuts ciselés et avoir un capital social calculé au millimètre entre vous pour la parfaite correspondance ensuite, sinon, le maillon faible des deux revendiquera que l'autre aura été "avantagé" par rapport à lui...

Message edité 22/07/2011 à 13:18
3 Reco 23/07/2011 à 10:05 par vito

SCCV :revente immobilière, idéal pour les projets de promotion immobilière, simple au niveau des formalités juridiques

6 Reco 28/07/2011 à 10:30 par doctor

Bonjour,

je vous déconseille fortement de créer une SCCV. Je dirais même que vous vous placez dans l'illégalité en créant ce type de structure.

Ce qui vous a été répondu est faux et surtout dangereux.

Nous sommes un cabinet d'avocats et nous réalisons plus de la moitié de notre activité dans la promotion immobilière. Nous connaissons donc bien le problème.

Attention donc et bon projet.

3 Reco 28/07/2011 à 13:49 par marc19

Suis pas compétent mais il a l'air sûr de lui le doctor ............ ^^

6 Reco 28/07/2011 à 14:45 par doctor

Je vais être un peu plus précis tout en étant bref (faute de temps). Délicat en effet, de condamner sans expliquer pourquoi.
Les principaux inconvénients de la SCCV sont les suivants :

1) Responsabilité illimité des associés (actifs ou pas). Imaginez un contentieux avec un acquéreur, un procès ou bien un accident sur le chantier ; les associés engagent alors leur patrimoine personnel.

2) La SCCV n'est pas habilitée à recevoir dans son capital des personnes physiques. Ce n'est pas expressément interdit mais cela pose un problème de statut sachant qu'exerçant une activité économique, celles-ci devraient adopter le statut de commerçant. On a dû, d'ailleurs, régler un contentieux avec les organismes sociaux qui exigeaient (à juste titre) le recouvrement de cotisations TNS sur l'intégralité du bénéfice.

3) La fiscalité peut être très défavorable attendu que la société est transparente. Cela signifie qu'il revient à chaque associé de déclarer sa part de bénéfice dans ses revenus annuels quand bien même le résultat de la société serait réinvesti. Il en ressort une imposition pouvant grimper assez rapidement à 41% + 12,3% = 53,3%

En passant, je rajoute que contrairement à ce qui était dit plus haut, la conservation de lots par les associés d'une SCCV est expressément interdite par l'article 239 ter du Code Général des Impôts. Certains intervenants feraient mieux de se documenter avant de conseiller : les conséquences peuvent être graves.

Ces problèmes ne se posent évidemment pas lorsque le capital de la SCCV est détenu par des personnes morales, ce pourquoi elle a été conçue au départ.

Bien à vous.

7 Reco 28/07/2011 à 16:11 par MisterHadley

Cours élémentaire... ;)

Alors, voyons voir...

1- Ce n'est aucunement un problème, ni surtout un problème insurmontable, c'est d'ailleurs pour cela que les assurances existent en terme de construction.

2- Une SCCV n'est ni plus, ni moins "habilitée" que n'importe quelle autre forme de SCI, donc je ne sais pas où tu es allé chercher cette pure ânerie, mais bon...

3- Première partie : en quoi est-ce un blème, puisque la SCCV est justement faite pour cela..? Pour tes beaux calculs, ils ne servent à strictement rien, vu que des "bénéfices", déjà, ça se "travaille"...

... ensuite, comme tu le dis de toi-même, c'est une société "transparante" fiscalement, donc, un particulier ne ferait par définition pas mieux en terme "d'imposition", puisque c'est justement "transparent"... au titre des BIC dans sa déclaration de revenus.

Deuxième partie: peut-être devrais-tu aussi revoir ton CGI, particulièrement ce 239 ter avec lequel tu te la racontes dans l'vent, parce que...

;)

Enfin, ta conclusion n'engage là encore que toi, une SCI, fut-ce t'elle de "construction vente", est une société civile, elle n'a jamais été conçue pour être prétendument détenue par "des personnes morales"..!

=)

Et pour finir de balayer définitivement ton délire, voici un fabuleux article du Code de la Construction et de l'Habitation...

le L211-1, cher Maiiiiiiiître....

Je cite :

Article L211-1
Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre.

Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution.

Fin de citation.

Je crois que tout est dit, là, non..?

Surtout quand l'alinéa 2 te met l'nez en plein dedans...

Il est bien précisé que les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution, n'est-ce pas..?

Donc, il est tout à fait admis, pour les associés et lors de la dissolution de la SCI de construction vente, de liquider, puisque la société est régie comme n'importe quelle autre SCI sur ce point, le "patrimoine" que la société détenait encore...

... et ce patrimoine revient donc, de droit commun, entre les mains des associés à la liquidation, puisque :

1- il ne s'agit absolument pas d'une "attribution"

2- il s'agit de la liquidation de la SCI de construction vente.

Emballez, c'est pesé.

Ne me remercies pas, ça m'a fait plaisir de te rappeler quelques bases élémentaires, cher Maiiiiiiître...

;)

Message edité 28/07/2011 à 16:15
1 Reco 01/08/2011 à 16:49 par quest

CapInvestora écrit : Bonjour,

Je viens ici pour avoir la réponse à une interrogation simple.

Nous sommes 2 associés et nous nous lançons dans la construction d'un petit collectif de 8 logements. Ils seront tous revendus sauf 2 que nous garderons pour nous (un chacun).

De quel statut doit être la société ?

Merci d'avance pour vos réponses.
Par définition, une SCI est composé de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter », elle n’est pas prévue pour la revente, mais pour la location
Les SCCV (Société Civiles de Construction Vente) sont prévues pour la revente immobilière (projets de promotion immobilière), simple au niveau des formalités juridiques et comptables