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SORTIE DE BESSON

0 Reco 20/05/2008 à 21:16 par dan.milet

Bonjour,
Nous avons acheté un appartement F2 en loi Besson en 2000 , livré en sept 2001 amorti jusqu'en 2006 .
Nous voulons vendre ce bien au bout des neuf année de détention
nous envisageons de ne plus pratiquer l'amortissement pour ne plus avoir de déficit foncier ,
donc en 2007 , 2008 et 2009 , il n'y aura pas de déficit foncier imputé sur le revenu imposable .
Pourrions nous vendre notre bien en 2010 ? ou avant
sans problème de redressement ?
merci pour votre réponse
de toute façon , même en pratiquant l'amortissement de 2% , plus les intérêts , plus les charges foncières moins les loyers encaissés, il n'y aura pas de déficit foncier .
merci pour les réponses


1 Reco 21/05/2008 à 12:07 par JackPalmer

Bonjur,

pour des questions de ce type (un peu "technique") essayer le forum actufinance. (a moins qu'Oscarito n'ai la réponse)

Jack

2 Reco 23/05/2008 à 09:31 par bono

Bonjour,

Je peux vous rassurer : vous n'aurez aucun risque de redressement fiscal à la condition que vous vendiez votre bien après septembre 2010. Dans ce cas votre engagement à louer pendant 9 ans sera respecté.

En revanche si avant septembre vous souffriez d'une vacance locative, je vous conseille de vendre après avoir relouer votre appartement pour une durée égal à la vacance. De sorte que vous aillez bien 108 mois de location. C'est une précaution qui pourrait vous éviter toute contestation ultérieure.

Par ailleurs compte tenu que sur les trois dernières années précédant la vente vous serez en revenus fonciers et non en déficit vous n'aurez pas à subir la réintégration fiscale prévue à l'article 156 3° alinéa 7 du CGI.

J'attire votre attention que vous pourriez déduire les déficits antérieurs non imputés dès lors que votre bilan foncier ressort un revenu.
Vous aurez alors à faire un calcul entre l'avantage de l'économie fiscale obtenue jusqu'à la revente et la réintégration fiscale ou bien abandonner les déficits antérieurs, passer en revenus fonciers fiscalisés mais échapper à l'article 156 3° alinea 7.
Si grâce aux déficits antérieurs votre résultat opérationnel atteint les 10700 € il peut être intéressant de faire le calcul.

Bonne journée.

Pascal BONO
Conseil juridique
CGPI

0 Reco 23/05/2008 à 10:16 par anan

Bonjour,
J'ai investi comme vous...
mais attention ce qui n'est pas dit c'est qu'il ne faut pas revendre avant 15 ans car la taxe sur la plus value intervient(27%je crois) et la csg bien sûr...à vos calculettes

1 Reco 23/05/2008 à 13:43 par bono

Non !
DAN pourra bénéficier d'un abattement sur l'impôt sur les plus values immobilières. L'abattement est de 10 % par an après la cinquième année de détention. Dans le cas de DAN , il aura droit à un abattement de 50 % sur l’impôt dû au titre de la plus value. A condition que l’acte de cession soit bien passé après les 10 ans date à date de son acte d’acquisition (qui n’a rien à voir avec la livraison de l’immeuble)
Reste que l’assiette de l’impôt n’est pas établie sur la seule différence entre prix d’acquisition et prix de cession certaines majoration du prix d’acquisition + certaines diminution du prix de cession sont à prendre en compte + un abattement forfaitaire de 1000 €. Se sera au notaire d’établir l’impôt réellement dû.
Pascal BONO
Conseil juridique
CGPI

0 Reco 23/05/2008 à 13:48 par bono


autre précision oubliée dans le message précédent

l'impôt sur les PVI est de 16 % plus 11% pour la CSG CRDS soit 27 % au total
attention :
Pour ce qui est de la CSG CRDS sur les revenus fonciers. Celle-ci elle n'est due bien sûr que si le bilan foncier est positif.
Et dans ce cas elle est alors déductible pour partie sur le revenu global de la déclaration 2042 en N+2
Pascal BONO
conseil juridique
CGPI

1 Reco 23/05/2008 à 19:10 par dan.milet

merci à tous ceux qui répondent , et surtout à Bono
j'ai une autre question , l'imputation du déficit foncier se juge bien appartement par appartement ?
car j'ai un nouvel appartement pour lequel je vais pratiquer le de Robien recentré , donc j'aurais de ce fait un déficit foncier à imputer sur mon revenu global
merci encore

0 Reco 23/05/2008 à 22:53 par bono

oui et non la fois je m'explique:
Quand vous faites la déclaration 2044 vous séparez bien immeuble par immeuble, c'est à dire par colonnes cependant à la fin de la déclaration en bas de page à droite vous globalisez l'ensemble des résultats de l'année.

Ceci est très important car si vous êtes en revenu foncier les déficits constatés au-delà des 10700 € viendront s'imputer sur les revenus fonciers existants le solde soit 10700 € s'imputera alors sur le revenu global.
Si vous avez fait votre DE ROBIEN recentré avec un conseiller en gestion de patrimoine il a du vous expliquez le principe et vous faire remarquer qu'un nouvel investissement neutralise la fiscalité sur les investissements antérieurs à condition de faire un bon prévisionnel du bilan foncier.
C'est l'ensemble des ces éléments fiscaux qui vous permettront de prendre la bonne décision de conserver en détention votre bien ou de le revendre.

Pascal BONO
conseil juridique
CGPI

0 Reco 24/05/2008 à 09:06 par dan.milet

au secours Bono
soyez plus explicite ;
alors là, je ne comprends plus rien ,

j'ai un appart acheté en VEFA et loué depuis la mi janvier 2007

je voulais pratiquer le de robien recentré ,
j'aurais ainsi je pense un déficit foncier foncier calculé rien que sur ce dernier d'environ 10000 € à imputer

mais il faut absolument que je vende le besson en 2010 pour aider notre enfant à acheter son appartement
sur le besson je dois dégager un très léger revenu foncier.
que dois -je faire ?
merci
vraiement ce forum est passionnant pour tous ceux qui sont férus d'immobilier !

0 Reco 24/05/2008 à 13:22 par Bernie

Bonjour,

Ce forum est surtout passionnant grâce à la qualité des réponses de certains de ses intervenants.

Qu'ils soient professionnels ou pas.

D'ailleurs je me permets une petite remarque perso: beaucoup de bonimenteurs soi-disant CGP ont fait une apparition furtive sur ce forum afin de tenter de placer leur camelote.

Tout porte à croire que Pascal Bono est un pro et un vrai. Il aurait pu se faire rémunérer pour les conseils donnés. Il ne l'a pas fait. C'est ça la classe et le professionnalisme.

S'il peut se faire des clients ainsi, il le mérite. Tout comme marcoco.

0 Reco 24/05/2008 à 17:02 par dan.milet

c'est vraisemblable,
et vraiement les réponses sont de qualité .


0 Reco 25/05/2008 à 10:25 par marcoco

merci ma bernie pour ce compliment,

il est vrai que bono est intéressant à lire.

et notre jack ou est il ?

0 Reco 10/03/2012 à 09:35 par alfred37

Je veux revendre en 2012 un appartement acheté et avril 2003 et défiscalisé avec la loi Besson et les 2 dernières années sont en bénéfices fonciers.
Si je vends en 2012 est ce que je peux vendre et rembourser au fisc le deficit de la troisième année ( impots2009) ?
Comment calcule-t-on la plus value ?
Exemple:appartement acheté 90000€ euros en 2003 et revendu 11000€ en 2012?

0 Reco 21/05/2014 à 18:55 par Papou27

A l'attention de Pascal BONO
Bonjour,
J'ai signé un compromis pour vente le 13/6/2014 de mon appartement acquis sous le régime BESSON NEUF le 15/7/2002. Le premier bail de location a pris effet le 01/05/2003, les périodes précédentes étant sous garantie de loyer par le promoteur. L'amortissement commençait à/c du 1.7.2002. A compter de 2002, j'ai imputé le déficit foncier sur mon revenu global et j'ai continué à l'issue de la période de 9 ans, c'est-à-dire que j'ai tacitement renouvelé mon engagement pour une nouvelle période de 3 ans..Il y a eu location effective par baux successifs jusqu'à ce jour
Le contrôleur fiscal des impôts m'indique qu'il ne remettra pas en cause la déduction des déficits de mon revenu global pour les 9 premières années, mais me demande :
1. de réintégrer en 2015 (déclaration des revenus 2014) la quote-part de l'amortissement 2012 correspond à 8/12e (de mai à Décembre) sur la ligne OXX de ma déclaration de revenus (l'engagement respecté des 9 premières prenant fin la 30/4/2012)
2. de faire une demande spontanée de réintégration des déficits fonciers de 2011, 2012 et 2013, qui ont été portés sur la ligne BC de mes déclarations de revenus.
Est-ce normal de devoir réintégrer cette portion d'amortissement 2012 et ces 3 années de déficits (y compris 2011) puisque l'engagement des 9 premières années qui se terminait le 30/4/2012 a été respecté ?
Pas de + value (hélas)
Merci par avance pour votre réponse éclairée. Je pense que cela pourra servir à d'autres
Cordialement