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stratégie immobilier locatif

0 Reco 26/05/2019 à 19:19 par yohanc

bonjour à tous,

je suis nouveau sur le forum mais passionné par l'immobilier locatif;
J’ai acheté une maison l’année dernière sans travaux elle me rapports 8400€ de loyer par an en nom propre
Je souhaite enchaîner sur la deuxième mais je dépasserai le plafond des 15000€ du régime micro foncier donc passage en réel obligatoire et donc hausse significative de mon imposition.

voilà donc mes interrogations:
quelle stratégie adoptée ?
Si je fais une sci pour la suivante est-ce intéressant ? Et pourrais je continuer à déclarer la première en microfoncier ?

Merci
Cordialement Yohan

Message edité 27/05/2019 à 19:39

0 Reco 27/05/2019 à 14:40 par lael

Les 8400€ c'est par an plutôt je suppose ?
Sinon je veux bien le bon plan ^^

Faites le calcul, mais à moins d'acheter comptant un bien (ce qui est souvent une mauvaise stratégie), il est très probablement largement plus intéressant de passer en foncier réel que de rester au micro-foncier.

En général les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc... dépassent à l'année les 30% d'abattement du micro-foncier.

Ce qui devrait du coup au contraire plutôt baisser votre imposition que l'augmenter.

Si vous êtes à une tranche élevée d'imposition (30%, 41%, etc.), il pourra être intéressant de se pencher vers une des stratégies suivantes :
- Cosse ancien : abattement de 30% à 85% sur les loyers bruts en plus de la déduction des charges au réel.
En échange il y a un plafonnement de loyer en fonction des revenus du locataire (intermédiaire, social, très social ou intermédiation locative).
Même si les loyers sont moins élevés, en comptant la baisse voire annulation d'imposition, ça peut être intéressant
- LMNP : Location en meublé : abattement de 50% en micro-BIC (contre 30% en micro-foncier) ou au réel.
Le principal intérêt du meublé étant la prise en compte des amortissements (~4% du prix d'acquisition du bien venant en déduction des loyers tous les ans) ainsi que la déduction de certains frais qui ne sont pas déductibles en foncier (frais de notaires entre autres).
- SCI à l'IS : Impôt sur les société (15% jusqu'à 38120€ de bénéfice) + PFU, prise en compte des amortissements, des frais, etc...
Cela conduit généralement à une baisse significative de l'imposition par rapport au foncier en nom propre mais attention à la plus value lors de la revente qui est nettement plus imposée.
- Achat en nom propre et foncier réel avec beaucoup de travaux
Les travaux d'amélioration venant en déduction des revenus locatifs globaux et pouvant créer un déficit foncier, ça peut être intéressant dans certains cas de figure.

Message edité 27/05/2019 à 14:50
0 Reco 27/05/2019 à 19:52 par yohanc

Bonjour,

Je vous remercie d’avoir pris le temps pour cette réponse qui m’éclaire beaucoup.
En effet, c’était bien par an ( petite erreur corrigée)
Je pense donc me pencher vers une Sci à L’IS pour l’achat d’un bien à travaux (une maison)
ou achat d'un appartement pour faire du LMNP
Il ne me reste plus qu’à me documenter à ces sujets.

Cordialement Yohan

0 Reco 28/05/2019 à 08:10 par draike

La SCi reste la meilleure solution si tu es réellement décidé à investir de façon durable dans l’immobilier

0 Reco 28/05/2019 à 09:56 par lael

La meilleure je ne pense pas, mais ça peut être une très bonne solution selon la situation de l'investisseur.