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Suivez en live mon investissement Borloo

2 Reco 22/04/2008 à 23:14 par JohannaEidler

Bonjour à tous,

Je suis toute nouvelle dans ce forum. Je tenais à vous apporter ma (faible) contribution en vous parlant de mon cas, pas du tout représentatif. Je vous propose de le suivre sur 1 à 2 ans environ en direct, pour voir comment je me débrouille dans le cadre d'un investissement locatif en Borloo populaire.
Nous sommes un couple avec 2 bébés, en location de 700 euros par mois. Après X années de chômage et de galère, nous sommes tous les 2 fonctionnaires imposés au taux de 14% (je crois) tranche haute ou alors 30% tranche basse, et avons payé pour 2006 environ 2800 euros d'impôts car nous n'avions pas encore d'enfant. Pour 2007, je suis en train de faire arracher les cheveux de mon contrôleur des impôts au vu de l'épaisseur de mon dossier et de mes justificatifs (elle n'avait qu'à pas me les demander, non mais!). Nous devrions payer entre 2300 et 2500 euros pour 2007.
Résumé: avec un apport de 80 000 euros (65 000 pour moi et 15 000 pour mon chéri), c'était un peu juste pour un 4 pièces sur Paris et nous ne voulions pas aller en banlieue (choix personnel). Mais nous en sommes revenus. Donc ne pouvant rien trouver, je me suis renseignée, et par le plus grand des hasards, fin 2006 (alors enceinte) j'ai entendu parler du dispositif De Robien/Borloo dans le neuf.
Nous avons acheté finalement en VEFA un T2 de 43m² avec 15m² de terrasse et parking, dernier étage sur 4, que j'ai cherché personnellement, ai été voir sur place, etc... en mars 2007 pour 181 000 euros dont 30 000 d'apport. Nous avons placé les 50 000 restant. Ce groupe d'immeubles ne rentrait pas du tout dans le cadre d'un programme de défiscalisation d'une société quelconque à ma connaissance, je le répète, j'ai effectué moi-même toutes les recherches et mon mari et moi avons convenu qu'il serait parfait pour notre retraite, d'ici 30 ans. Le bien est situé en très proche banlieue parisienne, aux portes de Paris, accessible en métro moyennant 5 minutes de marche à pied.
Selon un ami à nous, agent immobilier honnête (si, si) spécialiste du coin (quelle chance!) et véritable pro (ça existe), il m'a fait une estimation gratuite de location entre 620 et 680 euros par mois en juillet 2007. En voyant pessimiste, je mettrait donc 580/600 euros. Nous ne comptons pas réévaluer le loyer. Nous ne comptons pas le revendre, et nous n'envisageons aucune réévaluation théorique du prix du bien pour les 15 prochaines années. Ni de baisse d'ailleurs.
Avec un courtier YYY de l'agence ZZZ, nous avons obtenu un prêt de 147 000 euros sur 15 ans, signé en juillet 2007 pour un remboursement de 1 100 euros par mois (assurance inclue) à un taux fixe de 3,95% sans pénalité en cas de remboursement anticipé. Intérêts intercalaires non compris. Nous avons le crédit logement et non des frais d'hypothèques, nous sommes quand même fonctionnaires, sans aucun autre prêt!!!
Classiquement, le programme devant être livré début 2009 aura du retard car... le terrain était en indivision!!!
Nous avons versé les classiques 2% (3 620 euros) en mars 2007 et n'avons pas encore signé chez le notaire alors que nous devions le faire à l'été 2007. Nous comptons le louer dans le cadre du Borloo populaire et le garder au moins 18 ans, ne serait-ce que pour le "prêter" ensuite à l'un de nos enfants.
La signature est prévue chez le notaire le mois prochain. J'aurai à ce moment-là la date théorique de fin des travaux et de livraison. Les frais de notaire ayant été offerts, je vais quand même négocier des pénalités de retard et un mois précis de livraison, et non pas un trimestre. A mon avis, nous devrions prendre les clés vers septembre/décembre 2009, en tenant compte des classiques retards de chantier.
Je ne manquerai pas, d'ici la fin du mois prochain de vous tenir au courant des avancées. Je compte me déplacer de temps en temps sur place afin de voir comment les travaux évoluent et prendre des photos.
dites-moi sincèrement, je n'ai pas perdu la tête? Car le but premier était d'avoir un appartement proche de Paris, la défiscalisation était une bonne cerise sur le gâteau. Si JackPalmer, Dominique LIN ou JP Astruc ont l'amabilité de me donner leur avis, il sera le bienvenu.
Je le répète, je ne suis pas du tout agent des impôts, je n'ai (avais) aucune connaissance en défiscalisation jusqu'à fin 2006. Mon mari a fait des études d'informatique et moi d'histoire, ce qui n'a rien à voir avec l'immobilier.
Si vous voulez plus de précisions vous pouvez m'envoyer un e-mail à johannaeidler@voila.fr


0 Reco 23/04/2008 à 09:48 par JackPalmer

Bonjour Johana,

Merci beaucoup de venir sur ce forum, vu l’ambiance sur les de robien en ce moment…
je met des n° pour que l'on puisse s'y retrouver. Si quelqu'un répond (vous ou un autre ) merci de les remettre, ce sera plus lisible

1 Bon, quelques points positifs :
Il semble que vous ayez gérer vous même votre de robien sans passer par un intermédiaire, en choisissant soigneusement l’emplacement, et en choisissant un immeuble ou il n’y aura pas que de la défiscalisation (il ya des propriétaires occupants qui seront attentifs à l’état général de l’immeuble)
En plus vous etes dans la région ce qui permet de se déplacer facilement pour vérifier
Vous êtes en taux fixe

C’est bien ça ? dites moi si je me trompe Johana.

Si c’est le cas, vous avez déjà éliminé une proportion très forte d’emmerdements, c’est déjà un bon début (très bon même par rapport à certains)

2 Quelques questions :
Où est cet appart ? c’est le fond du pbm à mon avis (emplacement encore et toujours)
Vous dites à 5 mn de paris en métro, lequel svp ?
C’est important pour valider le loyer et le « quartier »
Y a t’il beaucoup de constructions dans le secteur ? faites attention à ce point, s’il y a suroffre c’est fini pour le loyer et donc la rentabilité baisse

3 Sur le tarif d’achat : je laisse les « parisiens » répondre je n’ai pas vraiment de repères

4 Point négatif :
Avec le crédit de votre de robien sur le dos, pas question d’acheter un logement pour vous
L’écart entre votre loyer et le remboursement reste élevé :
(1100-680 = 420 + charges) va tout de même pas mal impacté votre budget, surtout avec deux enfants.
Vos impôts ont été calculés (2800) sans enfants, avec des enfants ils vont fortement baissé du coup , -encore plus au début avec les déductions de frais de garde jusque 6 ans-je ne suis pas sur que votre gain en défiscalisation soit si important que ça… la rentabilité va aussi en prendre un coup

5 Votre qualité de vie :
Je me demande sio vous ne seriez pas arrivé au même résultat en économisant et en achetant dans quelques années pour vous loger VOUS -d'autant que vous aviez un bel apport-, car le le problème qui va rester pour vous et que vous aller continuer à vivre dans le logement que vous louer aujourd’hui (et vu le loyer de 700 euros il ne doit pas etre tres grand… surtout avec deux bébés)

Au risque de vous provoquer -ma tendance naturelle, je ne vous apprend rien-, j'ai un peu l'impression que la "carotte fiscale" vous a fait oublié votre qualité de vie, qu'en pensez vous?

Enfin, vous avez au minimum réflechi à l'emplacement, ce qui est hélas fort rare dans le monde du de robien.

A vous lire

Jack

PS/ Dominique LIN ou JP Astruc c'est sur le forum actufinance, pas ici.

Message edité 23/04/2008 à 09:49
0 Reco 23/04/2008 à 11:52 par JohannaEidler

Holà, je vais me faire massacrer par certaines personnes jalouses :[
En fait, pour répondre à vos remarques, très judicieuses, je vais devoir dévoiler un peu ma vie privée. Mais allons-y j'ai décidé de jouer la transparence afin que les internautes puissent suivre mes aventures =)
L'appartement se situe à Ivry-Sur-Seine dans le Val de Marne (94). Il est à moins de 100m d'après le plan du Kremlin Bicêtre. Le métro est "Kremlin Bicêtre" mais on peut aussi y accéder par l'autre branche de la ligne 7 "Porte d'Italie" en marchant un peu plus longtemps. Il y 2 en ce moment 2 programmes, déjà vendus à des particuliers au Kremlin Bicêtre même, en cours de construction pour l'un et en fin de construction pour l'autre. Je me trompe peut-être mais la très grande majorité des acheteurs sont des futurs propriétaires pour habiter et non investir.

D'après les propositions "brutes" de loyers aux environs et vues dans les agences aux alentours et sur un célèbre site de vente immobilière entre particuliers, un T2 sans parking se loue 700 euros, mais à mon avis c'est avant négociations, donc on doit pouvoir le faire baisser raisonnablement de 50 euros minimum. Notre appartement est aussi livré avec parking, sans vis-à-vis, puisque les voisins d'en face sont très très bruyants.... C'est un cimetière. Les constructions aux environs sont assez récentes, elles datent des années 1990/2000 et à ma connaissance il n'y a que des propiétaires. De plus l'immeuble à construire ne comporte que 4 étages, contre 6 pour ceux que j'ai vus. Nous comptons le louer, après discussions à 600 euros de façon à être sûrs de trouver un locataire et d'avoir le choix dans les dossiers.

Concernant notre loyer à nous, nous sommes en ILM en T3 de 55m² très bien agencé (en étoile) avec 2 chambre et un salon, et donc nous payons exactement 650 euros, charges comprises par mois. Nous pouvons donc rester 8/9 ans dans cet appartement. C'est vrai que le 2° enfant à naître bientôt n'était pas prévu aussi rapidement, contrairement au premier né en 2007. C'est de ma faute, j'ai oublié de prendre mes précautions. Comme quoi, l'allaitement ne protège pas d'une grossesse... Nous ne nous inquiétons pas (encore) car nos deux revenus cumulés se montent à 4500 euros par mois. Etant fonctionnaires, nous envisageons de progresser, professionnellement parlant afin d'améliorer nos revenus mais cela nous obligera à une mobilité géographique tous les 3 ans environ, dans toute la région parisienne. D'où notre réticence au début à quitter Paris intra muros, mais puisqu'il s'agit d'un T2 pour notre retraite et non durant notre activité professionnelle... De plus, j'ai malheureusement hérité, il y a dix ans, de mes parents d'un T1 de 24m² dans le meilleur quartier de Paris XIII, proche V, occupé pour l'instant par ma famille immédiate, mon oncle, mais... La personne est très malade depuis 4 ans, et n'a aucun espoir de guérison. Elle a 81 ans, a fumé comme un pompier et je devrais me retrouver bientôt (dans les mois qui suivent) avec 40 000 euros d'héritage (non, ce n'est pas cynique, juste réaliste. Je préfèrerai avoir cet argent le plus tard possible). J'ai (encore) un petit T3 en province de 65m² au dernier étage avec terrasse et parking, appartement familial occupé quelques semaines par an, évalué à 100 000 euros, déjà à mon nom. Nous pouvons donc mettre en location ce T1 de 24m² dans Paris XIII, et/ou vendre/louer notre appartement familial. Nous en tirerions soit 100 000 euros, (fourchette basse, soyons pessimistes) soit 300 euros de loyer/mois ou nous pourrions faire de la location saisonnière car il se situe dans le Sud est de la France (la ville passe de 7 000 habitants l'hiver à 25 000 l'été). Quant au studio dans Paris XIII, en cas de location, fourchette basse, à 500 euros/mois.

Vous avez peut-être raison concernant la carotte fiscale (l'avenir le dira). Je suis en train de voir avec mon contrôleur des impôts le gain potentiel et le report des intérêts intercalaires pour 2007 (reportables sur 6 ans il me semble). C'est la raison pour laquelle, nous réfléchissons encore pour devenir propriétaires en région parisienne, mais en grande banlieue une fois mes problèmes familiaux clarifiés. Ils le seront, pour mon plus grand malheur, d'ici 3 ans maximum (avis de tous les médecins, j'aimerais tant qu'ils se trompent...).

Par ailleurs, au vu de toutes les précisions, si des experts parisiens se manifestent, qu'ils me donnent leur avis sur notre opération. Selon mon ami, agent immobilier (qui m'a conseillé gratuitement, a passé plusieurs jours à m'expliquer), selon le courtier, selon la banque et d'autres agences immobilières, je ne devrais avoir aucun problème de location. Il y a bien entendu toujours une vacance d'un mois ou deux à prévoir, au début (éventuellement) et tous les 2 ans en moyenne vu la rotation des locataires pour les T2. Encore une fois, soyons pessimistes.

Je résume: nous n'avons aucun autre emprunt excepté celui-là sur 15 ans à 3,95% fixe. 50 000 euros immédiatement disponibles, plus 10 000 euros d'assurance vie datant de 1995, eux aussi immédiatement disponibles (en théorie réservé aux études de mes enfants) et 10 000 euros en livret A. Rajoutez un T3 en province (inoccupé, charges mensuelles négligeables: 50 euros, taxes foncière/habitation payées par mon oncle) et un T1 dans Paris XIII. Est-ce vraiment une "folie" de n'avoir acheté "que" un T2 à Ivry-Sur-Seine? C'est un choix, nous préférons être locataires à Paris intra muros car nous sommes à 30 et 20 minutes de nos boulots respectifs via le métro (bon d'accord, les jours de grève, on galère). De plus nous n'avons aucun véhicule et lorsque nous nous "exilerons" en banlieue nous serons obligés d'en acheter 2. Si nous avions décidé de prendre à l'époque un T3 pour nous à Ivry-Sur-Seine, nous serions un peu plus loin de notre travail, mais:
1) Nous ne serions pas en dernier étage.
2) Nous aurions été obligés d'acheter un ou deux véhicules.
3) La future école (privée) choisie est juste à côté de notre logement actuel dans Paris XIII
4) Comme le deuxième bébé n'était pas prévu, nous serions actuellement bien embêtés en tant que propriétaires car un T4 est quand même mieux, non? Locataires, n'est-ce pas plus facile de déménager? Et contrairement à une idée reçue, cela ne nous choque pas si nous le restons encore 8/9 ans, le temps de clarifier notre vie personnelle et professionnelle.

Merci de vos avis.

0 Reco 23/04/2008 à 13:34 par JackPalmer

"Holà, je vais me faire massacrer par certaines personnes jalouses"

Je ne vois pas pourquoi. Vous avez réflechi et vérifié. Tant pis pour ceux qui ne l’ont pas fait.
Mais si je vous lit bien cela signifie que le point 1 est validé? Vous gerez bien votre borloo toute seule, c'est ça?

Pour la localisation et le prix de location vous avez vérifié, ne connaissant pas le secteur il m’est impossible de savoir si c’est bien ou non. Je laisse donc les « parisiens » vous répondrent. C'est vraiment un point très important
Une question Ivry sur seine est il proche de « vitry sur seine » ? Cette deuxième ville est indiqué »e en saturation sur les de robien, en clair l’offre locative sera énorme et donc la concurrence féroce sur les loyers

Sur VOTRE situation :

Si j’ai bien compris vous etes déjà propriétaire d’autres biens (T3 en province et un autre dans paris 13), vous avez de l’apport et un revenu « décent »

Si vous restez en location afin de rester mobile (professionnellement) il n’y a rien choquant. Au contraire ; Ceci dit à mon avis vous ne couperez pas à un déménagement pour pouvoir accueillir le deuxième bébé (toutes mes félicitations au passage) et songez bien que votre complément sur votre borloo de 400 euros par mois minimum aurait pu servir à payer l’écart entre les deux loyers (ou une bonne partie)

L’optique de rester dans paris-intramuros pour rester proche de votre famille et ne pas avoir à utiliser un deuxième véhicule n’est pas non plus idiote,

En clair si vous étes capables de vous financer un logement de qualité aujourd’hui en location et demain en achat dans quelques années vous n’etes pas dans la mouisse.

Ceci dit, je pense que votre effort d’investissement même s’il n’a pas l ‘air mauvais n’est pas venu au meilleure moment. Je ne surveille pas le marché parisien, uniquement le marché rémois, mais si vous m’aviez expliqué ce projet sur cette ville je vous aurai conseillé d’attendre la forte baisse à venir et d’acheter 30% moins cher dans 2/3 ans (voir encore bien moins).

Si l’immobilier parisien ne baisse pas ou pas trop vous n’aurez pas fait une mauvaise affaire si vous le louez bien, vous serez juste « partie» dans une épargne forcée à un moment ou vous risquez d’avoir besoin de beaucoup de liquidités (et croiyez moi avec deux momes il en faut)

S’il baisse (c’est mon avis) et fortement comme dans le passé, vous vous direz que vous auriez pu faire une bien meilleure affaire en attendant quelques années… les ressorts de la baisse en province s’applique aussi en RP. Et n’oubliez pas qu’elle a déjà perdue 40% une fois… Bien sur à 30 ans cela se rattrappe probablement, mais simplement avec 20% de baisse, imaginez l'impact sur votre remboursement. je laisse de coté la carotte fiscale car vos impots vont fortement baissés

PS:
"mais en grande banlieue une fois mes problèmes familiaux clarifiés", vous voulez un avis? rester dans paris-intra-muros. telecharger le lien que je donne dans la file "capital 92" ret regarder ce qui s'est passé.

0 Reco 06/07/2008 à 09:48 par JohannaEidler

:p Il n'y a pas marqué "pigeon" sur ma tête. Je vous avais promis des nouvelles, en voici. Avec l'arrivée de mon 2° enfant, j'ai un peu mis de côté la suite du programme de mon investissement immobilier. C'était sans compter sur mon courtier (une charmante dame) qui elle, n'arrête pas de (re)lancer le notaire. Il faut dire qu'elle ne sera payée que lorsqu'il y aura signature chez lui...

Or donc, enfin, me réveillant un peu, à la mi-juin (car entretemps je vais également changer de travail au 01 septembre), l'office notarial me signale donc les premières signatures dont je vais faire partie. Ils m'envoient donc par classique lettre AR leur proposition. Et là, lorsque je me penche dessus, 3 jours après (c'est que 2 mioches de 16 et 2 mois, ça occupé énormément:) ), je manque de m'étrangler et je bondis au plafond verte de rage. Car ils osent, par leur soi-disant "neutralité" entre acheteur et vendeur mettre des tas de clauses à la con. Donc, je fais relire le document par mon ami, agent immobilier, qui me souligne (selon lui) tout ce qui ne va pas. En quelques heures et avec mes (rares) bases de droit, je trouve encore plus de points à contester et je demande illico un entretien avec ledit notaire, en l'occurrence, un femme, pas charmante cette fois-ci.

Car je ne vais pas rentrer dans les détails de ce "projet" qui fait 46 pages, mais je vais vous parler des ficelles les plus grosses. Et si ça passe pour des pauvres personnes qui ne lisent pas ou ne comprennent rien, ça passe. Mais je vais gentiment leur expliquer que sur ma fiche de paye (l'ancienne, car je change de travail en septembre) il y a marqué un certain métier, ils sont culottés d'essayer malgré tout de me faire avaler des couleuvres. Surtout que malgré ce qu'ils écrivent, ils ne veulent pas changer ce qu'ils appellent leur "projet". Autant appeler cela contrat définitif. Bref, pour vous donner un ordre d'idée, voici quelques extraits:

1) Page 18: "Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance, de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, passible d'un intérêt de un pour cent (1%) par mois de retard [...]

Et alors allez-vous me dire? Si je trouve normal de payer en temps et heure, c'est quand même la seule et unique obligation de l'acheteur en VEFA, il est anormal et abusif que: 1-1) Cela ne soit que dans un seul sens, le mien et pas celui du vendeur. 1-2) Il y a obligation de mise en demeure pour recouvrer la somme, et l'article 1230 du code civil?

2) Page 18: "Les sommes sont stipulées indivisibles. en conséquence, en cas de décès de l'acquéreur avant sa complète libération, il y aura solidarité entre les héritiers et représentants pour le paiement tant de ce qui resterait alors dû que des frais de la signification prescrite par l'article 877 du code civil."

Quésaco? Je vous explique simplement: c'est une clause que l'on pourrait dans le cadre du droit de la consommation qualifier d'abusive ou très limite. Je m'explique. Dans le cadre d'une vente dans l'ancien entre 2 particuliers, comme cela arrive souvent, avec sou sans agence immobilière au milieu, il est clairement stipulé que le vendeur doit vendre. Mais l'acheteur outre ses 7 jours de réflexion, n'engage pas ses héritiers s'il venait à décéder. Or là oui. Deux remarques. 2-1) Madame la Notaire a "oublié" que l'on est jamais obligé d'accepter une succession. 2-2) Accepteriez-vous de signer un tel acte, celui que vous venez d'écrire, Madame la notaire? Pardon, Maître? Non? Oh, comme c'est bizarre, mais vous voulez me faire signer ça?

Voilà, je vous passe les 16 autres clauses à modifier. Alors, si au début, la notaire nous a reçu tout sourire, ce dernier s'est bien vite évanoui au fur et à mesure de mes gentilles demandes de requalification.

En clair comment procéder? Si vous n'avez, comme moi, aucun notaire conseil, tout n'est pas perdu. Vous n'êtes pas obligé de signer quoi que ce soit, surtout si le notaire et "le notaire du vendeur" car ledit vendeur a eu l'amabilité de vous payer les frais de notaires (après négociations) c'est qu'il a une idée derrière la tête. De plus, soyons clairs: pour une office notariale, des vendeurs comme un promoteur immobilier se bichonnent, tandis qu'un acheteur lambda comme moi... Mais, pas de chance pour eux, ils sont tombés sur un os. Voici ma démarche:

A) Grâce à mon ami agent immobilier, j'ai obtenu le nom d'un autre notaire situé dans le MEME département et connu pour son "agressivité". Bref, connu, comme le loup blanc. Ce notaire-là, appelons-le N°2, n'est certes pas le plus qualifié pour un conseil en transmission de patrimoine, mais dans le cas d'une vente en VEFA avec un clair abus de la part du vendeur qui a dû dicter les clauses, la notaire N°1 se contentant de les mettre par écrit. Et j'ai donc gentiment au cours de la conversation, menacé de recourir à un notaire-conseil.

B) Comme ma menace semblait ne pas les émouvoir, et que je n'étais visiblement pas la première acheteuse à demander d'enlever certaines clauses (mais sûrement la seule à vouloir en enlever autant), j'ai donné le NOM dudit notaire. Là, ce n'était plus du tout aimable.

C) J'ai laissé entendre (il faut quand même leur laisser une porte de sortie) que s'ils arrivaient à faire plier le vendeur (c'est eux qui rédigent, non?) ils pouvaient oublier le notaire-conseil et donc ne pas diviser par deux leur commission. Car c'est a

0 Reco 06/07/2008 à 09:52 par JohannaEidler

Suite...

Car c'est aussi bêtement une question d'argent pour eux et pour moi (je ne paye pas la moitié des frais de notaire).

D) Ne pas hésiter, si le vendeur ne cède pas, à mettre la menace à exécution. Mieux vaut payer un peu maintenant, plutôt que de le regretter plus tard.

E) En cas de prise de contact avec N°2, le notaire-conseil très agressif, surtout souligner qu'il s'agit du notaire du VENDEUR et de la VEFA, que j'aimerais discuter de certains points dans le projet de vente et avoir son avis et que je le prendrai bien entendu comme notaire-conseil... Et le faire!!!

Non, mais, ce n'est pas parce que je suis une "simple" particulier, que je ne sais pas me défendre.

Je vous tiens au courant, pour le moment, j'attends officiellement la réponse du vendeur par l'intermédiaire du notaire N°1, celui qui est soi-disant neutre envers les parties.

0 Reco 06/07/2008 à 10:13 par co2co

Bonjour

Très sympa de revenir sur ce forum pour nous tenir informer des suites de votre investissement.
A vous lire et vu la mauvaise presse faite sur ces investissements, je pense que les vendeurs essaient de vérouiller au maximum le contrat et donc la vente future.

Toutefois, sans reprendre dans le détail votre démarche, qui a contrario de beaucoup d'autre cas semble réfléchie, je ne saurais trop vous conseiller de vous faire assister de votre propre notaire (eventuellement le fameux N2). Cela ne vous coutera pas plus cher d'avoir votre propre notaire que de passer uniquement par le notaire du vendeur. Simplement, la com du notaire du vendeur sera partagée avec le votre. Pour vous les frais resteront identiques mais vos intérêts seront défendus.

Votre histoire en tout cas est très interessante et j'ai hâte de connaitre la suite des évènements.

cdlt

0 Reco 06/07/2008 à 10:19 par co2co

a écrit : Suite...

Je vous tiens au courant, pour le moment, j'attends officiellement la réponse du vendeur par l'intermédiaire du notaire N°1, celui qui est soi-disant neutre envers les parties.
Une précision. Le notaire soit disant neutre ne peut clairement pas l'être. Il a du être mandaté par le maitre d'oeuvre du projet. Pour lui cela veut dire commission sur la vente de chaque lot ; en clair des affaires comme ça pour unn notaire, c'est la poule aux œufs d'or. L'argent pour beaucoup prime sur l'éthique. Faites vous assister de votre propre notaire!

cdlt

0 Reco 27/07/2009 à 22:18 par JohannaEidler

Du nouveau...

Tout d'abord, je tiens à vous expliquer brièvement mon silence sur plus d'un an: Problème de travail, problèmes familiaux (ma mère est gravement malade, mon père s'est plusieurs fois cassé à qui le pied, ensuite la jambe et enfin la main) et 2 bébés (nés en février 2007 et avril 2008) à gérer.
Cela étant dit, je vais vous résumer les derniers développements concernant mon bien.

1) Vous rappelez-vous du retard de livraison? Comme le terrain était en indivision, le promoteur avait vendu les appartements avant d'avoir tué l'ours. Résultat, il a fallu plus d'un an 1/2 pour régler le problème. La nouvelle date de livraison, en tenant compte du retard est fixée au 3° trimestre 2010.
2) Du coup, de notre côté, nous avons attendus et lorsqu'on a eu - enfin - la lettre du promoteur du début des travaux, nous avons programmé la signature chez le notaire. Et là, patatras, la banque nous a fait faux bond. Comment? Très simplement: le crédit immobilier avait été accepté et signé en juin 2007. Il était valable 4 mois. Or nous étions en octobre 2008. Donc la banque m'a gentiment dit: "OK, on vous prête l'argent mais pas au taux de 3,95% Non, un nouveau taux, nettement moins avantageux. Merci les Subprimes. Quelle arnaque, un taux de 4,80% que l'on peut réduire à 4,40% car nous sommes fonctionnaires. Bref, j'ai trouvé une faille et je m'apprêtais à casser la vente, ce qui aurait rendu le prêt caduc, lorsque j'ai retrouvé un papier très intéressant: en septembre 2007, mon ancienne conseillère, avant de partir en congés maternité, m'avait fait une lettre dans laquelle elle prolongeait indéfiniment l'offre de prêt à 3,95% Bref, en leur montrant l'original de ladite lettre, comme par hasard, ma nouvelle conseillère me signala qu'elle avait "oublié" cette lettre et que bien entendu mon offre de prêt à 3,95% restait valable. Mais du coup, comme le remboursement était prévu début 2009, tel qu'indiqué dans l'échéancier, ma conseillère me signala que je devais commencer donc à rembourser... Car la banque n'allait me faire qu'un avenant au prêt, si je voulais modifier autre chose, la date du début du remboursement par exemple, je devais donc refaire entièrement un autre prêt. Devinez quelle option j'ai choisie...
3) Après ce faux bond, mon notaire conseil m'a conseillé de prendre un nouveau rendez-vous pour la signature avec l'autre notaire, mais en me laissant une marge de manœuvre d'un mois pour être sûr. nouvelle date prévue pour mars 2009. Et le 03 mars 2009, nous signons enfin. Quoiqu'il en soit, entre octobre 2008 et mars 2009 les travaux avaient bien avancé. Pourquoi donc?
4) Car les appartements, je vous l'ai dit, sont en très grande majorité pris par des propriétaires pour y habiter. Or visiblement, ils ont rouspété assez forts pour que le promoteur accélère les travaux et récupère également de l'argent (normalement sa marge étant de 5 à 10%) car tant que les personnes n'ont pas versé leur 90% du prix total du logement, il tire la langue au vu de la crise. Donc, nouvelle date de livraison: non plus 3° trimestre 2010 mais plutôt mai 2010.
5) Malgré mes 18 derniers mois pourris à tout point de vue ou presque, j'ai enfin une bonne nouvelle pour vous: Le promoteur m'a invitée le 07 juillet 2009 à visiter mon futur 2 pièces (qui a pris au passage 1 m² de plus) et j'ai fait des tas de photos. Malheureusement, comme je suis nulle en informatique et pas débrouillarde pour un sou, je ne sais pas comment en inclure une avec le présent message.
6) En conclusion, malgré l'intervention du notaire conseil, le notaire pourri n'a rien voulu entendre, mais en cas de problème j'aurais de quoi argumenter devant les tribunaux car j'ai déjà accumulé pas mal de preuves si jamais le promoteur décide de jouer avec moi. Comme de toute façon la livraison se fera en présence, et de mon ami agent immobilier honnête (si, si, cela existe), et d'un huissier de justice. Alors cela vaut le coup de dépenser environ 200 euros pour apporter la preuve irréfutable que certaines malfaçons justifieront de ne pas payer les éventuels 5% restant, non mais!!! Je vous tiendrais bien entendu au courant, mais sur ce (très) bref post, je vais retourner à la surveillance de mes monstr... pardon de mes amours, qui sont en vacances comme moi...

0 Reco 28/07/2009 à 01:38 par cocoyalex

5) ben la bonne nouvelle, elle est surtout pour vous car nous.....

enfin bref, quelle galère pour gagner 3 francs, six sous....des malfaçons, le tribunal...et un bien qui va aussi se dévaluer...
He oui, l'allaitement ne protège pas d'une grossesse ni un ami AI d'un mauvais choix immo....mais ça s'apprend avec l'age et l'expérience....
Et quand même un point positif, quand vous serez em...par les fonctionnaires en grêve, heureusement l'école privée accueillera vos enfants....
Bonne chance

Message edité 28/07/2009 à 02:01
0 Reco 28/07/2009 à 19:54 par saintgermain

bonsoir Johanna
je vous trouve très courageuse, j'espère que vous obtiendrez satisfaction. Passez de bonnes vacnes avec vos enfants et tenez nous au courant des suites (c'est sympa ces retombées car c'est de la pure réalité)


0 Reco 27/02/2010 à 22:14 par JohannaEidler

La suite (et fin provisoire) de mon investissement.
Beaucoup d'eau s'est écoulée sous les ponts depuis juillet 2009. Bref, en décembre 2009, le promoteur nous invite à visiter l'appartement qui est maintenant "hors sol". en clair, on vient d'y poser le toit et tout l'intérieur est brut de fonderie. Mais c'est déjà une bonne idée générale de ce qu'il deviendra par la suite, car la peinture a été faite, la douche est en place (mais pas les robinets pour cause de vol), le WC ressemble bien à son nom, etc...
Nous notons quelques petites choses à revoir, et comme cela se passe bien, notre ami agent immobilier nous signale de ne pas faire appel à un huissier lors de la livraison. C'est pour lui de l'argent gâché car tout semble aller. bien entendu, on n'est jamais à l'abri du vice caché, du défaut de construction, mais comme son nom l'indique, il n'est pas visible tout de suite.
Là, lors de la visite du mois de décembre, le promoteur nous signale finalement que la livraison n'aura pas lieu au 3° trimestre 2010 mais en avril 2010 et ce n'est pas un poisson.
D'ici à 4 mois au maximum, nous sommes un peu étonnés, mais notre ami agent immobilier (appelons-le Mr X) nous dit que c'est tout à fait normal. En effet, la très grande majorité des logements, voire la presque totalité est destinée à l'occupation de propriétaires, pas d'investisseurs comme nous. Et les futurs résidents ne sont pas du tout contents du retard de livraison, initialement prévu fin 2008 et qui devrait arriver au 3) trimestre 2010. Donc ils ont bien râlé auprès du promoteur, et comme le maire de la commune avait mis son grain de sel au départ, ils ont dû vraiment accélérer les travaux.
Bref, début février 2010, si vous suivez bien, je reçois donc une lettre dudit promotteur qui me signale... La fin des travaux avec plus d'un mois d'avance sur avril 2010, mais quand même 14 mois de retard au total. Et la livraison est prévue pour... fin février 2010, la dernière semaine exactement.
immédiatement, je mobilise Mr X qui reste assez perplexe car il me dit qu'en ce moment ce n'est pas top pour louer vu que le marché général de la location est plutôt morne au vu de l'indice de réactualisation des loyers stable. Car après tout, à part les aléas de la vie (divorce, naissance d'un enfant...), qu'est-ce qui pousse un locataire à partir? Essentiellement un changement de travail qui met le trajet à 1h00 au lieu de 20 minutes auparavant ou alors le seuil psychologique du loyer dépassé. "Ah, zut, je payais 899 euros, maintenant je suis à 901 euros. C'est trop, je m'en vais." Et nous parlions de ce sujet tandis que la date fatidique s'approchait et qu'il se renseignait précisément sur la marché local.
La livraison a eu lieu cette semaine. Après le tour du propriétaire, c'est le cas de le dire, tous les défauts de décembre 2009 ont été corrigés, vraiment rien à redire. Donc livraison le matin, place de parking OK,et mise en location directement l'AM, tandis que mon mari et moi finissions de l'aménager le jour même.
Mais comment, allez-vous me dire, pourquoi l'aménager, c'est du neuf? Ben, oui, justement. Il faut savoir, pour qu'un locataire se sente vraiment bien, il est des choses non obligatoires dans la location nue mais qui apportent toujours un plus lorsque le futur résident visite. Et qui évitent accessoirement des discutions sur une baisse de loyer. Un exemple? L'ampoule est nue dans toutes les pièces. Acheter une applique ne coûte pas cher (5 euros) et met le locataire en bonne condition. Autre exemple? Un placard dans la cuisine pour y ranger les assiettes, en plus du meuble sous-évier. Et cela évite que le futur locataire salope les murs s'il n'est pas bricoleur en posant lui-même son placard. Inconvénient: il faut soi-même être un minimum bricoleur ou, ce qui n'est pas mon cas, laisser faire son mari et se contenter de lui passer les clous...
Donc, j'en reviens à mon 2 pièces. Finalement, il a pris 1m² de plus pour un total de plus de 44m² au lieu de 43 initialement. Avec sa terrasse, aucun vis-àvis à part les tombes du cimetière, et 1 place de parking. Le lendemain de la réception de notre appartement il y a 4 visites et la location est immédiate. Enfin pas tout à fait, la signature a eu lieu et l'emménagement est prévu pour le début de la semaine prochaine.
Je résume: pris le 24/02, loué le 25/02, occupé le 01/03. Fourchette haute du prix du marché (+800 euros CC) sur Ivry sur Seine. Remboursement mensuel à la banque: 1099 euros. D'ailleurs l'annonce sur internet, mise le 24/02 au soir, a été enlevée le 26/02. Evaluation de l'impôt sur le revenu 2010 à déclarer en 2011 grâce à l'investissement: Zéro, grâce aux enfants, crédit d'impôts et remboursement par mes collègues du Trésor Public (pardon de la DGFiP) d'environ 300 à 400 euros.
Je suis arrivée à la fin de mon parcours, mon cas n'est nullement représentatif, bien entendu. Mais je pense que les 3 règles fondamentales pour un investissement sont: la localisation, la localisation et la localisation.
Je me tiens à votre dispositions pour des précisions, mais je pense avoir mis l'essentiel.
Pour info, j'ai la chance d'avoir un ami qui est un véritable et honnête agent immobilier, et à part lui, je n'en n'ai jamais rencontré d'autres de valables dans ma vie. Afin que vous ne pensiez pas que je lui fais de la publicité, son nom n'a jamais été donné, ni son aire géographique exacte de travail.