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Tenter investissement locatif ou pas?

0 Reco 16/06/2008 à 18:06 par steamroller

:)Bonjour je vous expose mon cas .Dites moi ce que vous en penser!OK

J'ai 26ans;je touche 1200E/mois je n'est pas d'apport:
1ere question:puis je acheter un studio d'environ 50000Euros ?

2eme question:si oui;est ce que je peut esperer que mes rentes couvrent mes frais?

3eme et derniere:si tous cela est bon pourrais je contracter une 2eme credit pour m'acheter ma petite maison à moi.

Merci d'avance à ceux qui me répondront.:)


0 Reco 16/06/2008 à 20:53 par JackPalmer

Bonsoir,

Sur vos questions
1) poser la question à votre banquier
je vous donne dèjà un avis:
avec 1200 euros en vous endettant à 33% cela fait un remboursement de 400 euros par mois, vous etes partis sur 15 ans. et encore, je considère que vous avez l'apport pour les frais de notaire, et que vous n'avez pas à payer de logement à coté pour vous
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/creditimmo/e_creditimmo.html

n'oubliez pas dans l'histoire les charges, réparations...

CRAON, tu as un avis stp?

franchement je ne vois pas l'intéret.

2) quand vous saurez ce que vous coute votre crédit vous aurez la réponse, soyez prudent sur l'estimation de votre loyer et n'oubliez pas les impayés; Une question à votre avis, si le prix du crédit correspondait à celui du loyer, croyez vous qu'il y aurait beaucoup de locataire?

3) Re-posez la question à votre banquier (mais je vous donne déjà la réponse, vous aller exploser la barre d'endettement et ne pourez pas prendre un crédit de plus)

Deux suggestions :
_ jetter un oeil sur le post "revue de presse" et demander vous si c'est le moment d'acheter.
_ vous avez 26 ans, si vous voulez vraiment acheter, je vous conseille plutot de réflechir à l'achat de votre résidence principale
_ voir même chose "folle" à votre age de "profiter de la vie" (voyager, vous faire plaisir...)

Bonne soirée

Jack

0 Reco 16/06/2008 à 22:02 par multiproprio

selon les intervenants
vous aurez sur ce forum des réponses hyper negatives quand à l'achat.

allez voir votre banquier
a mon avis 400€ de mensualité pour un bien vous appartenant sur un endettement de 15 ans à taux fixe n' est rien en comparaison d'un loyer de 350 € à 400 à vie (sans compter les augmentations annuelles)
Je ne pense pas que vous puissiez faire un effort d'épargne mensuelle conséquent en plus de votre loyer compte tenu de votre salaire.

Pour une future maison , (il faudra attendre d'avoir payer le bien précédent)
votre situation familiale peut évoluer, votre salaire aussi donc à voir par la suite ....

cordialement

0 Reco 16/06/2008 à 23:02 par jeanmarcwinner

salut

steamroller
il faut prendre en compte votre situation
êtes vous chez vos parents ?
quel est le montant de votre loyer ?
quels sont vos projets ?
votre salaire est net ? avez vous des primes ? êtes vous célibataires ? bricoleurs ...

méfiez vous du champ des ignares, souvent ai ou jaloux qui vous conseillerai de foncer tête baissée

0 Reco 17/06/2008 à 10:34 par delahaye

a écrit : selon les intervenants
vous aurez sur ce forum des réponses hyper negatives quand à l'achat.

allez voir votre banquier
a mon avis 400€ de mensualité pour un bien vous appartenant sur un endettement de 15 ans à taux fixe n' est rien en comparaison d'un loyer de 350 € à 400 à vie (sans compter les augmentations annuelles)
Je ne pense pas que vous puissiez faire un effort d'épargne mensuelle conséquent en plus de votre loyer compte tenu de votre salaire.

Pour une future maison , (il faudra attendre d'avoir payer le bien précédent)
votre situation familiale peut évoluer, votre salaire aussi donc à voir par la suite ....

cordialement
Le seul problème actuellement est que l'on ne peut pas comparer les traites :

Pour le même bien , si vous louez 400 euros/mois , l'accession à la propriété vous coûtera autour de 1000 euros/mois/15 ans ( prenez l'exemple que ous voulez et n'hésitez pas à me relancer si vous trouvez des biens à acheter sur 15 ans équivalents à un loyer.....)

Est-ce une réponse négative quant à un conseil d'achat ? Chacun l'appréciera à sa juste mesure...

0 Reco 17/06/2008 à 10:48 par JackPalmer

a écrit : selon les intervenants
vous aurez sur ce forum des réponses hyper negatives quand à l'achat.

allez voir votre banquier
a mon avis 400€ de mensualité pour un bien vous appartenant sur un endettement de 15 ans à taux fixe n' est rien en comparaison d'un loyer de 350 € à 400 à vie (sans compter les augmentations annuelles)
Je ne pense pas que vous puissiez faire un effort d'épargne mensuelle conséquent en plus de votre loyer compte tenu de votre salaire.

Pour une future maison , (il faudra attendre d'avoir payer le bien précédent)
votre situation familiale peut évoluer, votre salaire aussi donc à voir par la suite ....

cordialement
multiproprio,

avez vous bien lu la question?

il ne veut pas acheter pour y vivre mais louer. Relisez son post il parle de rente (donc de lmocation)

" J'ai 26ans;je touche 1200E/mois je n'est pas d'apport:
1ere question:puis je acheter un studio d'environ
50000Euros ?

2eme question:si oui;est ce que je peut esperer
que mes rentes couvrent mes frais?"

Donc je le vois mal : payer son remboursement d'emprunt, payer son logement et économiser en parallèle

Jack

1 Reco 17/06/2008 à 10:59 par JackPalmer

a écrit : Le seul problème actuellement est que l'on ne peut pas comparer les traites :

Pour le même bien , si vous louez 400 euros/mois , l'accession à la propriété vous coûtera autour de 1000 euros/mois/15 ans ( prenez l'exemple que ous voulez et n'hésitez pas à me relancer si vous trouvez des biens à acheter sur 15 ans équivalents à un loyer.....)

Est-ce une réponse négative quant à un conseil d'achat ? Chacun l'appréciera à sa juste mesure...
Salut Delahaye,

Tu viens de remettre le doigt sur un point que beaucoup ici semble ignorer : l'écart très important à bien égal entre loyer et remboursement d'emprunt ( ce que j'indiquais hier sous la forme de cette question : " Une question à votre avis, si le prix du crédit correspondait à celui du loyer, croyez vous qu'il y aurait beaucoup de locataire?")

Si effectivement on pouvait emprunter aujourd'hui sur 15 ans pour acheter un bien sans apport et avoir un remboursement équivalent à celui du loyer, il n'y aurait aucun post sur la bulle immo ou la nécessité d'attendre (en tous cas je ne posterai striquetement rien, le jour où nous rejoindrons ce ratio j'ahceterai sans problème). Sur la plupart des prix actuels ont doit etre aux alentours de 25 /30 ans de loyer, j'en vois parfois à 35 ou 40 ans de loyer!

Entre parenthèse, c'est à ma connaissance l'un des indiateurs pour un achat locatif : le prix doit correspondre en gros à 15 ans de loyer (aux alentours de 7% de rendement) sinon ce n'est pas rentable.

J'ai l'impression que certains intervenants qui ont pu acheter dans des conditions "correctes" il y a quelques dizaines d'années ont du mal à intégrer ce point - je constate, acun reproche ni aggressivité) tout simplement parce qu'ils ne l'ont pas vécu.

De même, ceux qui choissisent d'acheter -ceux que je connais, je parle de cas concrets- partent sur un achat long (20,25 ans voir plus) d'un bien ne correspondant pas totalement à leurs besoin (surface, emplacement) et avec un rembourseemnt nettement supérieur à celui d'un loyer pour un bien équivalent.
C'est leur choix, mais ne pas tenir compte du marché ne me semble pas valable : cette situation n'est pas économiquement tenable et le robinet du crédit pas cher étant coupé, le marché ne peut pas rester ainsi d'où la baisse

Encore une fois je ne suis pas anti-achat, je considère simplement que :
_ le marché est cyclique et qu'après 10 années de hausse il commence à descendre,
_ les tarifs sont beaucoup trop élevés,
_ comparer un achat immédiat à un achat dans quelques années mérite largement un calcul vu les montants en jeu

Jack

Message edité 17/06/2008 à 11:03
0 Reco 17/06/2008 à 11:01 par multiproprio

bonjour
je ne suis pas d'accord avec votre exemple

pour un achat de 80 000€ (selon les régions studio, F2 ou plus)
cette somme représente en taux fixe sur 15 ans = 541€ et non pas 1000€

pour une location même petite studio, f2 je pense que le loyer avoisinera 400€ voire 500€

donc pour moi il n'y pas photo
l'achat me semble conseillé, le prix des loyers ne baissera pas au fil des ans

cordialement

0 Reco 17/06/2008 à 11:14 par JackPalmer

Multiproprio,

En général celui qui achete un studio de ce type choisit de rembourser un montant équivalent au loyer (j'ai envie de dire qu'il choisit la seule option valide pour ses fianances)

Donc si je veux acheter un bien à 80000 euros (considerons qu'il a les frais de notaires comme apport), et en remboursant 500 euros par mois, ombien de temps dois je rembourser?

http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/creditimmo/e_creditimmo.html
22 ans!!!! (hypothèse d'un taux à 5% hors assurance)

Vous dites vous meme qu'il faut acheter pour vivre et non acheter pour spécukler (et je suis à 100% d'accord avec vous), vous vous imaginer pasesr 22 ans dans un studio???
N'oubliez pas les reparations, charges...

Si après effectivment vous trouvez un bien correspondant à 15 ans de loyer allors là pas de soucis, l'achat est une très bonne idée.
Mais je doute qu'il y en ai beaucoup sinon il 'y aurait pas de problèlme de crise immobiliere

Jack

0 Reco 17/06/2008 à 11:34 par delahaye

a écrit : bonjour
je ne suis pas d'accord avec votre exemple

pour un achat de 80 000€ (selon les régions studio, F2 ou plus)
cette somme représente en taux fixe sur 15 ans = 541€ et non pas 1000€

pour une location même petite studio, f2 je pense que le loyer avoisinera 400€ voire 500€

donc pour moi il n'y pas photo
l'achat me semble conseillé, le prix des loyers ne baissera pas au fil des ans

cordialement
"Pour votre emprunt de 80 000 Euros sur 15 ans au taux de 5,06% assurance incluse :

Le montant de vos mensualités s'élève à 644 Euros.

Taux utilisé : 4,70% + assurance. : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 35 957 Euros."

Source meilleurtaux.com

Voilà , une fois que cela est posé, poussons plus loin.....

Que peut-on acheter pour 80 000 euros , notaire et agence inclus......?

2 pièces
31 m² environ
44000 Nantes Acheter ce bien à partir de
364 €/mois¹ ( avec apport de 26 000 euros....) 78 000 € FAI²
(511 646 FF)

Mise à jour : mardi 17 juin 2008
Île de Nantes Dans secteur en pleine mutation, T1bis avec vraie chambre, petite copro, proche tram et services, loué 385 E c/c.

http://www.seloger.com/181433/31578583/detail.htm

Voilà , donc , vous allez rembourser 644 euros par un mois un appartement qui va vous rapporter 385 euros . Chacun est libre de prendre les paris qu'il veut....

0 Reco 17/06/2008 à 12:02 par AIHEUREUX

Amis baissiers bonjour,

comme d'habitude je suis en total accord et en total désaccord avec Jack Palmer

Point d'accord : si on savait construire des immeubles dans lesquels le cout de l'emprunt, des charges, des travaux prévisibles des taxes et des impôts sur le revenu foncier était compensé par un loyer de marché sur une durée de 15 ans , on ne serait pas assez bête pour essayer de les vendre aux autres.....

pour ce qui me concerne j'aurai alors construit un joli immeuble de 20/30 logements il y a 15 ans et je ferai ce post depuis une plage à cocotiers, immeuble payé en vivant de mes loyers. ( 30l ogements même à 500 € de moyenne ça permet de voir venir)...
malheureusement pour moi ce n'est pas comme ça que ça se passe.

Point de désaccord : l'investissement immobilier est supérieur à tout autre par l'effet de levier que procure l'endettement.
si vous pouvez épargner 200€ / mois pendant 15 ans et que vous empruntez à taux fixe, cette épargne cumulée au loyer potentiel vous donne une capacité d'endettement pour payer un bien. au final dans 15 ans vous aurez ce bien dont la valeur sera ce qu'elle sera dans 15 ans personne n'en sait rien. je parierai personnellement sur une plus value confortable mais d'autres peuvent prétendre le contraire.
de plus avec une inflation réelle à 2 ou 3%, votre effort d'épargne diminuera au fil du temps avec l'augmentation annuelle du loyer .

les avantages :

- 1 vous aurez été obligé d'épargner pour faire face à vos remboursements.
-2 vous aurez dans 15 ans constitué un capital que vous pourrez soit revendre pour acheter autre chose soit continuer à louer
-3- si vous continuez à louer vous pourrez acheter un second bien qui se payera avec son loyer plus le loyer du 1er bien qui sera alors payé.

c'est comme ça qu'on se constitue un patrimoine immobilier.

personnellement, j'ai commencé en 1988 avec un apport suite à une rentrée d'argent familiale , plus un crédit sur 4 ans. depuis crise de 90 ou pas j'ai continuer à investir régulièrement avec une épargne personnelle et les loyers des autres biens avec des emprunts court termes, 5 ou 7 ans.

donc pour résumer si vous êtes prêt à consacrer une petite épargne en plus du loyer pour acheter ce studio il faut y aller . mais si vous attendez que le locataire vous le paye alors garder votre argent.

la guerre sur les chiffres et les taux n'a aucun intèrêt, car personne ne détient la vérité sur les 10 prochaines années. alors chacun prévoit ce qui lui fait palsir.


0 Reco 17/06/2008 à 12:07 par eddofr

Disons le tout net :
Intrinsèquement l'investissement immobilier est moins rentable que l'investissement mobilier.

Rendement brut à peine supérieur à celui d'une assurance vie.
Imposition lourde (CSG, CRDS, Taxe foncière, peu ou pas de "déduction forfétaire")
Effet de tranche (le revenu locatif vous fait presque toujours sauter une tranche d'imposition).
Insécurité (impayés, vacance, travaux) ...
coût d'entretien.

L'investissement locatif n'est réellement intéressant que dans le cadre de la défiscalisation (donc pour des gros revenus) et à condition de connaitre le marché (en se fiant aux promoteurs, on a toutes les chances d'acheter un bien au potentiel surévalué et de se retrouver dans la mouise).

J'ai été petit bailleur (un puis deux studios) pendant plus de 20 ans : j'ai tout vendu !

Dans un an ou deux peut-être, je ferais du De Robien financé par un prêt in fine et avec un objectif de revente à 10 ans (à la fin de l'obligation de location).

0 Reco 17/06/2008 à 12:08 par marcoco

pour faire simple, je dirai idem.

0 Reco 17/06/2008 à 12:12 par taxidriver

ce qui est bien ici c'est qu'on vous conseille de louer plutot que d'acheter! donc de payer un proprietaire toute sa vie ,ses vacances,son immeuble,et le reste!

moi je m'en fous j'ai deja payer ma maison en 15 ans!mais pour les autres si vous pouvez ACHETEZ!

par pour speculer comme certains ici mais pour vivre heureux et ne pas jetter l'argent par les fenetres..

je rappelle a certains que je ne vend pas, que je n'achete pas et que je ne suis pas une agence...

:[

0 Reco 17/06/2008 à 12:18 par marcoco

taxi,
moi au contraire je suis une agence, et tu comprendras que mon côté commercial dira à tous d'acheter mais je suis aussi humain et je dirai à tous d'acheter certes, mais de bien y réfléchir.

mais je te rejoins car je pense qu'être prorpio n'est pas qu'une question de rentabilité.

pour ex, il me reste 6 ans à rembourser et ensuite ma fille sera à l'abri !

cordialement,

marcoco

0 Reco 17/06/2008 à 13:09 par co2co

a écrit : Disons le tout net :
Intrinsèquement l'investissement immobilier est moins rentable que l'investissement mobilier.

Rendement brut à peine supérieur à celui d'une assurance vie.
Imposition lourde (CSG, CRDS, Taxe foncière, peu ou pas de "déduction forfétaire")
Effet de tranche (le revenu locatif vous fait presque toujours sauter une tranche d'imposition).
Insécurité (impayés, vacance, travaux) ...
coût d'entretien.

L'investissement locatif n'est réellement intéressant que dans le cadre de la défiscalisation (donc pour des gros revenus) et à condition de connaitre le marché (en se fiant aux promoteurs, on a toutes les chances d'acheter un bien au potentiel surévalué et de se retrouver dans la mouise).

J'ai été petit bailleur (un puis deux studios) pendant plus de 20 ans : j'ai tout vendu !

Dans un an ou deux peut-être, je ferais du De Robien financé par un prêt in fine et avec un objectif de revente à 10 ans (à la fin de l'obligation de location).
Investir dans des valeurs mobilieres est tout aussi hasardeux que dans l'immobilier voire plus dangereux en ce qui concerne les valeurs boursieres.

Effectivement si on se base sur les rentabilités brutes annoncées dans d'eventuels placements en de robien ou boorloo (5% maxi brut ce qui te donne.... du 2.5%) si toutefois tu trouves des locataires, ton raisonnement peut se tenir. mieux vaut placer son argent en ecriture de compte sur un livret, moins dangereux et rentabilité assurée.

Toutefois, tout bon investisseur dans l'immobilier (cf OSCARITO) te dira que 5% brut maxi dans l'immo, ça vaut pas le coup même pour du moyen terme. Il faut plutot viser sur du 8-9% brut pour que cela devienne interessant. Cela ne se trouve pas au coin de la rue mais ça existe.

La bourse ; trop d'incertitudes même sur les placements dit sécurisés qui au final te rapporte moins qu'une bonne assu vie.

En revanche pour un placement d'attente, livret A, bonne assurance vie si la dispo de ton épargne ne t'est pas nécessaire, ou bien surfer de banque en banque pour profiter des offres promo ( 6% pdt 6 mois, ets...)mais faut avoir le temps.

cdlt

0 Reco 17/06/2008 à 13:14 par JackPalmer

Salut AI herueux,

"comme d'habitude je suis en total accord et en total désaccord avec Jack Palmer"
c'est toute la beauté de nos échanges! j'aime bien ta phrase, je te la replacerai à l'occasion.

"Point de désaccord : l'investissement immobilier est supérieur à tout autre par l'effet de levier que procure l'endettement.
si vous pouvez épargner 200€ / mois pendant 15 ans et que vous empruntez à taux fixe, cette épargne cumulée au loyer potentiel vous donne une capacité d'endettement pour payer un bien. au final dans 15 ans vous aurez ce bien dont la valeur sera ce qu'elle sera dans 15 ans personne n'en sait rien. je parierai personnellement sur une plus value confortable mais d'autres peuvent prétendre le contraire.
de plus avec une inflation réelle à 2 ou 3%, votre effort d'épargne diminuera au fil du temps avec l'augmentation annuelle du loyer ."
Je suis en total accord et désaccord;
Accord : si l'endettement est raisonnable et qu'on peut y rester tres longtemps cela me parait valable
Pas d'accord : s'il ne l'est pas et s'il n'a d'intéret qu'en cas de montée du marché pour acheter plus grand (il s'agit de spéculation est en ce cas si lemarché se retourne...)

"la guerre sur les chiffres et les taux n'a aucun intèrêt, car personne ne détient la vérité sur les 10 prochaines années. alors chacun prévoit ce qui lui fait palsir."
A 10 ans effectivment personne ne l'a detient, par contre je pense qu'on peut faire des previsions à quelques années et je ne vois aucune hausse sur cette période. Ce n'était il y a un an que mon avis, aujourd'hui c'est fou la quantité de médias qui reprennent ce scénario. Et sur ce forum pas mal de gens constatent la baisse (hormis toi sur Paris, mais j'admet bien volontiers que Paris soit de ce coté en retard sur le reste du pays)

A+

Jack

Message edité 17/06/2008 à 13:15
0 Reco 17/06/2008 à 13:19 par co2co

a écrit : ce qui est bien ici c'est qu'on vous conseille de louer plutot que d'acheter! donc de payer un proprietaire toute sa vie ,ses vacances,son immeuble,et le reste!

moi je m'en fous j'ai deja payer ma maison en 15 ans!mais pour les autres si vous pouvez ACHETEZ!

par pour speculer comme certains ici mais pour vivre heureux et ne pas jetter l'argent par les fenetres..

je rappelle a certains que je ne vend pas, que je n'achete pas et que je ne suis pas une agence...

:[
et pourquoi pas.
dans la situation d'un couple avec enfants qui gagne 2300 euro/mois. Personnellement je préfère payer un loyer de 650 euro par mois, toucher les APL et me faire plaisir en partant en vacances et en faisant un resto de temps en temps avec mes gosses.
Plutot que m'embarquer sur 25 ans en remboursant 800 euro/mois et manger des nouilles à la fin du mois ; dormir mal car on ne sait pas comment on va payer les études et le remplacement de la chaudiere. Mais effectivement ils peuvent se dire que quant ils seront grand parents, la maison leur appartiendra. Résultat ils auront mis entre parenthese leur vie de coté pendant 25 ans en offrant comme seul et unique vacance à leurs enfants le carré de pelouse mal tondu de leur pavillon.

effectivement c'est un choix qu'il vaut mieux réflechir dans un contexte où l'immo n'a jamais été aussi haut, et ou les premieres baisses commencent à se voir.

cdlt

0 Reco 17/06/2008 à 13:38 par co2co

.

Message edité 17/06/2008 à 13:38
0 Reco 17/06/2008 à 15:11 par kris78

..

0 Reco 17/06/2008 à 22:52 par OSCARITO

Stop les amis,
arrétons la guéguerre!
recentrons le débat...et OUI il est encore possible de trouver des biens qui s'autofinancent (à partir de 9% de rentabilité brute sur 20 ANS)
c'est possible mais de plus en plus difficile!!!
bonnes recherches et...peace and love!

(ma dernière acquisition:studette 15 M2 à 30 minutes de gare du nord en rer louée meublée 350 euros et achétée 42000 EUROS) faites vos calculs:effort d'épargne 0 Euros!):[


0 Reco 18/06/2008 à 08:20 par multiproprio

bonjour oscarito
tout n'est pas noir dans l'immobilier ,
bien sûr il reste des biens à des prix qui permettent un achat de sa résidence principale
et permettent un achat pour un rendement locatif appréciable.
Il faut toujours saisir des opportunités.

bonne journée

0 Reco 18/06/2008 à 09:48 par JackPalmer

a écrit : Stop les amis,
arrétons la guéguerre!
recentrons le débat...et OUI il est encore possible de trouver des biens qui s'autofinancent (à partir de 9% de rentabilité brute sur 20 ANS)
c'est possible mais de plus en plus difficile!!!
bonnes recherches et...peace and love!

(ma dernière acquisition:studette 15 M2 à 30 minutes de gare du nord en rer louée meublée 350 euros et achétée 42000 EUROS) faites vos calculs:effort d'épargne 0 Euros!):[
salut

350*12=4200 donc une rentabilité brute de 10%... bravo!

en plus à 350 euros (tarif pas cher à ce qu'il me semble pour la région parisienne) tu es quasiment sur de toujours trouvé un locataire.

Jack

0 Reco 18/06/2008 à 12:38 par co2co

bonjour

effectivement, ce n'est pas très cher pour la R.P. et le rendement vraiment intéressant. Bravo

Comment as tu trouvé? petites annonces, AI, autres. Prix négociés? Ce serait intéressant de savoir.

cdlt

0 Reco 18/06/2008 à 14:04 par brestois29

Déjà pour savoir si du locatif est intéressant ou pas, il faut calculer la rentabilité de l'investissement. Si la rentabilité brute est inférieur à 5 ou 6% c'est même pas la peine de regarder. Trop de risque, d'emmerdes et de nuits blanches pour rien...

Par contre, celui qui trouve un bien pouvant lui apporter une bonne rentablité locative, bien situé, bien entretenu ect. peut se lancer s'il ne met pas en péril son budget

Message edité 18/06/2008 à 14:17
0 Reco 18/06/2008 à 14:58 par JackPalmer

a écrit : Déjà pour savoir si du locatif est intéressant ou pas, il faut calculer la rentabilité de l'investissement. Si la rentabilité brute est inférieur à 5 ou 6% c'est même pas la peine de regarder. Trop de risque, d'emmerdes et de nuits blanches pour rien...oui, à 5/6% brut en comptant les vacances entre locataires, réparations, charges... mieux vaut prendre un compte à terme à 3,5% net.

Là oscarito a fait un joli carton : 10% brut. et je doute qu'il ai beaucoup de vacances, par contre reste le risque d'impayé et les (éventuelles) réparations / mise aux normes.

Oscarito, as tu pris une de ces formules d'assurance contre les impayées? je ne connais ces produits que par leurs pub; Qu'en penses tu? Est ce que tu loues en direct ou passes tu par une agence?

A te lire

jack

0 Reco 18/06/2008 à 15:11 par brestois29

a écrit : oui, à 5/6% brut en comptant les vacances entre locataires, réparations, charges... mieux vaut prendre un compte à terme à 3,5% net.Ca dépend, ca peut être dans une stratégie de diversification du patrimoine et pour bénéficier de l'ADI liée au crédit. Mais c'est clair qu'il faut déjà être très confortable financièrement pour investir dans un bien avec une rentabilité aussi faible. Bref, être certain de pouvoir rembourser la totalité de la mensualité sans que cela ne pose problème.

Quand on voit tous les robiens vendus 130000 euros qui donnent des loyers de 450 euros, là effectivement, y a de quoi crier à l'arnaque...Impossible d'être gagnant à l'arrivée avec ça

De toute façon, dans le locatif, les rentabilités sont devenues tellement faibles qu'il n'y a plus un seul investisseur institutionnel qui met une bille là-dedans depuis 3 ans. Les bonnes affaires ne courent plus les rues...

0 Reco 18/06/2008 à 22:36 par OSCARITO

mes biens,je les trouvent en général dans un gratuit "paruvendu"...
j'ai aussi un petit reseau de vieux briscard de l'immobilier qui me refile des tuyaux...tous cela ça "s'entretient",il faut etre une vrai fouine!
beaucoup de visites,des propositions toujours très négocieés et...des fois les vendeurs acceptent mes offres ridiculement basse!
je loue en direct car je préfère choisir moi meme mes locataires,je fais les travaux moi meme (petites rénovation style peinture,changer un bloc wc et poser un parquet flottant...) pour l'électricité et la plomberie je passe par un pro.
les assurances loyer impayés,je commence a y penser car j'ai eu quelque soucis!
les nuits blanches,je connais....

0 Reco 19/06/2008 à 00:04 par Patburd

Bonsoir, je suis en train de regarder pour acheter un appartement pour faire de la defiscalisation. J'ai trouvé un site de ventes privées où ils font des offres de réduction assez impressionnante, privateimmo. Que valent vraiment ces offres (jusqu'à 50 000 euros de reduc)? Merci pour les infos ^^ a+

0 Reco 19/06/2008 à 00:54 par jeanmarcwinner

s'ils bradent, c'est que tout le monde quitte le navire
ils vaut mieux attendre qu'il soit coulé ... pour acheter!

0 Reco 19/06/2008 à 11:00 par JackPalmer

a écrit : mes biens,je les trouvent en général dans un gratuit "paruvendu"...
j'ai aussi un petit reseau de vieux briscard de l'immobilier qui me refile des tuyaux...tous cela ça "s'entretient",il faut etre une vrai fouine!
beaucoup de visites,des propositions toujours très négocieés et...des fois les vendeurs acceptent mes offres ridiculement basse!
je loue en direct car je préfère choisir moi meme mes locataires,je fais les travaux moi meme (petites rénovation style peinture,changer un bloc wc et poser un parquet flottant...) pour l'électricité et la plomberie je passe par un pro.
les assurances loyer impayés,je commence a y penser car j'ai eu quelque soucis!
les nuits blanches,je connais....
merci pour le retour.

Au hazard pourrais tu nous faire une "chek list" ou décrire un peu plus ta méthode (y compris la partie financière), je mettrai bien ça dans le post de réference.

Je vais de mon coté essayer de retrouver une discussion sur le forum actufinance avec un particulier qui expliquai sa technique (globalement acheter comme pour y vivre soi-même et acheter des biens de qualités si on veut des locataires du même type)

jack

Message edité 19/06/2008 à 11:02

0 Reco 19/06/2008 à 14:01 par jeanmarcwinner

c
J'ai trouvé un site de ventes privées
où ils font des offres de réduction assez impressionnante,

Forcément ! ce qui ce vend aujourd'hui même bradé se vendra à - 30/50 % dans quelques années

Immobilier : baisse des prix de 2% à 3% en 2008, selon la Caisse d'Epargne,

0 Reco 19/06/2008 à 14:02 par jeanmarcwinner

c
J'ai trouvé un site de ventes privées
où ils font des offres de réduction assez impressionnante,

Forcément ! ce qui ce vend aujourd'hui même bradé se vendra à -
30/50 % dans quelques années

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300272295.htm

0 Reco 19/06/2008 à 22:43 par OSCARITO

fuyez les programme vendu pour de la defiscalisation meme avec 50000 Euros de remise!!!!
soit vous faites exprès d'etre naif,soit les escros vendeurs de de robien ont encore de beaux jours devant eux!

Pour Jack,merci de ta proposition pour "le post de reference" mais ce que je fais n'a rien d'exeptionnel ni d'exemplaire (loin de la!)
J'ai juste eu la chance,de demarrer au bon moment (1999),et donc de faire une grosse plus value sur ma residence principale (je suis locataire aujourd'hui!)
j'ai pu investir à chaque fois en étant financé à 110% car mon banquier était rassuré par la plus value placée sur un contrat d'assurance vie en Euros (donc sans risque)
Sinon j'investis toujours dans un rayon max de 50 KM de chez moi,dans des petites surfaces car c'est la que la rentabilitée est la plus forte (et aussi les ennuis,le prix à payer!)
Jamais d'apport perso pour pouvoir déduire le max d'intéret d'emprunt et voilà!
rentabilité recherchée:à partir de 9% en dessous je ne visite meme pas...

au plaisir...

ps:désolé,plus très actif sur le forum cause nouveau job ou je l'investis à fond!

0 Reco 19/06/2008 à 22:46 par OSCARITO

sorry,c'est truffé de fautes!:/

0 Reco 19/06/2008 à 23:07 par MisterHadley

question si il y a encore quelqu'un... une rentabilité nette, hors imposition malgré tout étant donné qu'elle est développée dans une logique fiscale de BIC où les intérêts d'emprunt sont déductibles sans limite de temps ni de montant, à 6,09%... Qui monterait sur un produit comme celui-ci.?

0 Reco 19/06/2008 à 23:35 par jeanmarcwinner

c
J'ai juste eu la chance,de demarrer au bon moment (1999)

royal !
tant mieux pour toi
mais tu as quand même revendu pour faire ta plus value
d'autres l'ont pas fait

tu payes chère de loyer ? (si indiscret pas répondre)

0 Reco 19/06/2008 à 23:53 par Patburd

Je veux pas vous faire de peine mais ca m'etonnerait que la baisse de l'immobilier soit durable. Donc faut pas croire qu'on va acheter à 50% du prix dans quelques années... Je prends les paris. Là dans le mail e,voyé par privateimmo.com, y a un appart au centre de lyon avec 40000 de reduc sur 120000!!! C quand meme pas mal. Enfin comme j'avais un parrain, je me suis inscrit. On verra bien

0 Reco 20/06/2008 à 01:29 par jeanmarcwinner

c clair

si tu as le lien de l'appart en question, on est preneur !

et ça nous fait pas de peine, ça baisse, ça monte on verra

le tout c'est que l'orientation est clair, à ce jour !

0 Reco 20/06/2008 à 09:44 par JackPalmer

a écrit : Je veux pas vous faire de peine mais ca m'etonnerait que la baisse de l'immobilier soit durable. Donc faut pas croire qu'on va acheter à 50% du prix dans quelques années... Je prends les paris. Là dans le mail e,voyé par privateimmo.com, y a un appart au centre de lyon avec 40000 de reduc sur 120000!!! C quand meme pas mal. Enfin comme j'avais un parrain, je me suis inscrit. On verra biensalut,

C'est à voir... dis toi bien que si tu as déjà du 33% sur un prix de presentation neuf (40/120) - a prendre avec des pincettes, ce 120 est deja surgonflé-, tu peux largement imaginer une baisse sur l'ancien (je ne fixe volontairement pas de proportion)

Pour rappel de 91 à 98 paris a perdu 40%...

A ce jour de s baisses de 25 ou 33% j'en mesure régulièrement sur Reims, et d'autres dans des tas de regions -indecise à Nantes, quelqu'un d'autre à Limoges...- donc on pars clairement sur une baisse forte à mon avis.

A 50 peut etre pas (moi j'estime de -30 à -50% sur 3 à 5 ans) et les intervenants plus modérés voient assez facilement du -20%.

Quel est ta vision du futur du marché?

Jack

0 Reco 20/06/2008 à 11:11 par indecise



[" ce jour de s baisses de 25 ou 33% j'en mesure régulièrement sur
Reims, et d'autres dans des tas de regions -indecise à Nantes,
quelqu'un d'autre à Limoges...- donc on pars clairement sur une
baisse forte à mon avis."]

Bonjour,

je vais modérer vos propos Mr Palmer, concernant NANTES, à ce jour effectivement j'ai fait une offre à -25 %
mais elle n'est pas accecptée (enfin pas encore..... car pas présentée par l'AI)

Sur les annonces que je suis régulièrement je n'ai pas encore remarqué de baisses sensibles.

bonne journée.

REG de NANTES


0 Reco 20/06/2008 à 11:39 par jeanmarcwinner

c
je vais modérer vos propos Mr Palmer, concernant NANTES, à ce jour
effectivement j'ai fait une offre à -25 %
mais elle n'est pas accecptée (enfin pas encore..... car pas
présentée par l'AI)

LOL !! alors déjà n'oubliez pas que tout vos discours parlent de baisse, parfois importante !
chose impossible à entendre il y a 2 ans !!

et enfin on est au début de la crise, et au début c'est déjà la bérézina
alors dans 2/3 ans MDRRRRRRRRRRRRRRRR !!!!

http://www.seloger.com/
1 199 548 annonces, ça progresse comme une vague FATALE !! LOL

bientôt 2 000 000 d'annonces !!!!!!!!!!!!!!!!

0 Reco 20/06/2008 à 13:29 par ioan

a écrit : taxi,
moi au contraire je suis une agence, et tu comprendras que mon côté commercial dira à tous d'acheter mais je suis aussi humain et je dirai à tous d'acheter certes, mais de bien y réfléchir.

mais je te rejoins car je pense qu'être prorpio n'est pas qu'une question de rentabilité.

pour ex, il me reste 6 ans à rembourser et ensuite ma fille sera à l'abri !

cordialement,

marcoco
Salut, Marcoco.

Tu a dit la bonne parole, l'investisement que nous faisons maintenant vais aleger nos vieilles jours et vont aider nos enfants dans la vie

0 Reco 20/06/2008 à 13:33 par JackPalmer

a écrit : [" ce jour de s baisses de 25 ou 33% j'en mesure régulièrement sur
Reims, et d'autres dans des tas de regions -indecise à Nantes,
quelqu'un d'autre à Limoges...- donc on pars clairement sur une
baisse forte à mon avis."]

Bonjour,

je vais modérer vos propos Mr Palmer, concernant NANTES, à ce jour effectivement j'ai fait une offre à -25 %
mais elle n'est pas accecptée (enfin pas encore..... car pas présentée par l'AI)

Sur les annonces que je suis régulièrement je n'ai pas encore remarqué de baisses sensibles.

bonne journée.

REG de NANTES
oups, autant pour moi.
merci pour la correction (j'ai confondu avec limoges ou le prix d ela maison est passé de 200 à150)

Jack

0 Reco 20/06/2008 à 13:36 par JackPalmer

a écrit : Salut, Marcoco.

Tu a dit la bonne parole, l'investisement que nous faisons maintenant vais aleger nos vieilles jours et vont aider nos enfants dans la vie
salut ioan,

si l'investissement est raissonable oui, sinon je ne suis pas d'accord.

Jack

0 Reco 20/06/2008 à 15:13 par indecise

["oups, autant pour moi.
merci pour la correction (j'ai confondu avec limoges ou le prix d ela
maison est passé de 200 à150]"

Jack

pas grave, j'ai remarqué que vous me confondiez souvent avec "eponyme".

REG de NANTES

0 Reco 20/06/2008 à 15:51 par JackPalmer

a écrit : ["oups, autant pour moi.
merci pour la correction (j'ai confondu avec limoges ou le prix de la
maison est passé de 200 à150]"

Jack

pas grave, j'ai remarqué que vous me confondiez souvent avec "eponyme".

REG de NANTES
oui j'arrete pas...

Eponyme, Limoges
indecise nantes,

Eponyme, Limoges
Indecise nantes,

Eponyme, Limoges
indecise nantes,

Eponyme, Limoges
indecise nantes,
...

ca finira par rentrer.

0 Reco 21/06/2008 à 00:08 par OSCARITO

Salut les amis,ça y est...j'suis en week end!
Pour p'tit poulet Jeanmarcou,je paye 1000 euros de loyer et ce n'est pas indiscret rassure toi!
Certains dirons que c'est de la folie et qu'il vaudrait mieux pour moi de rembourser un cred. sur 25 ans...pourquoi pas mais c'est pour moi une véritable stratégie!
je jette 1000 euros tous les mois par les fenètre mais en contrepartie les locataires de mes biens m'engraisse.
Je compte aussi sur une chute des prix pour racheter m

0 Reco 21/06/2008 à 00:09 par OSCARITO

oup's désolé!

racheter ma RP dans 2,3 ans!

au plaisir les amis...

peace and love:)

0 Reco 21/06/2008 à 00:18 par jeanmarcwinner

salut

ok oscarito
c'est ça le winner = la stratégie !!
pour ça, faut pas aller au resto tous les jours

bon week-end à toi, tu l'attendais avec impatience
c'est la fête de la musique, yes
moi je travaille mais bon ...