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total pret ??????

0 Reco 19/11/2007 à 07:42 par gwenaxel

Bonjour,

Voilà nous allons bientôt acheter en faite nous signons le compromis le 26/11 et je souhaiterais comprendre comment calculer les prêts.

La banque nous prête 161 942€
Le 0% de l'Etat nous prête 20 250€
Le 1% patronale nous prête 9 600€

Si je calcule bien cela fait 191 792€

Donc pour un bien a 229 000€ + les Frais de Notaire à 17 000€ cela fait 246 000€

Donc 246 000€ - 191 792€ = 54 208€

Bref si j'ai tout bon le montant de l'apport sera de 54 208€ ?

Je vous remercie de votre aide

Gwen:[


0 Reco 19/11/2007 à 12:52 par Bernie

Bonjour Gwen,

Le calcul est bon mais ton raisonnement me semble un peu à l'envers....

Bernie

0 Reco 19/11/2007 à 14:20 par gwenaxel

Je sais c'est ce que dit mon conjoint mais en faite je mis retrouve mieux comme cela.

Merci

0 Reco 19/11/2007 à 16:38 par rustyyd

a écrit : Et ton banquier, pourquoi il ne fait pas le calcul ?

C'est lui qui doit te préter la bonne somme, et s'il se trompe, ce sera lui le responsable.

Il va gagner bcp d'argent avec ton prêt, fais-le travailler !
faux, les marges sur un credit immobilier sont minines.

pour ton calcul il ne faut pas oublier:
- les frais de dossier de la banque
- les frais de garantie (organismes de caution ou hypothèque (si pas inclus dans les frais de notaires que tu cites)
- les frais d'agence (si pas inclus dans le prix de vente que tu cites)

et se garder une petite marge pour frais annexes tels que (demenagement, petite déco en arrivant, 2 ou 3 meubles qui vont plus dans la nouvelle maison,....

0 Reco 19/11/2007 à 19:18 par Bernie

Re Gwen,

Pourrais-tu en dire un peu plus sur le projet?

Bernie

0 Reco 19/11/2007 à 19:43 par rustyyd

a écrit : "faux, les marges sur un credit immobilier sont minines."

Attends, sur un prêt sur 20 ou 25 ans elles ne sont pas symboliques !!! Le banquier ne le ferait pas, et mon banquier a tout calculé pour moi, je n'ai pas acheté, parce que j'avais compris avant de signer (en lisant le net, merci aux milliers d'anonymes, et eu blog immo que j'ai dévouvert en premier).
si, les marges sont vraiment basses, l'argent que la banque te prete a un cout, elle en emprunte une partie el elle ne gagne pas 0,5 % par an dessus.
c'est comme la lessive que tu achetes en supermarché, le supermarché ne se met pas les 10 euros dans la poche, et bien ta banque c'est pareil, c'est pas parcequ'elle te fait 4,5 % qu'elle gagne 4,5 % par an. surtout c'est dernières années où la concurrence a fait baisser les marges et aujourd'hui tres peu de banque arrive à faire 0,5 % de marge sur les credits immobiliers.

0 Reco 19/11/2007 à 19:55 par Bernie

Bonsoir Toutimmo, Rustydd a raison:

Définition: Marge d'intérêt

Ecart entre le taux auquel la banque prête et le taux auquel elle se refinance. Cette marge doit couvrir l'ensemble des frais généraux de la banque, le coût du risque (provisions sur clients défaillants) et contribuer aux profits.

Souce: Vernimmen finance

Bernie

0 Reco 20/11/2007 à 06:25 par gwenaxel

ola la la que vous êtes nombreux part içi.
bref je reviens vers vous pour vous dire que ce que j'ai noté c'est la base, bien sur après je n'ai que les frais bancaire (là où mon banquier est sympa il me les divise par 3) les frais d'agence sont comprises dans le prix du bien ainsi que les frais de garanties inclus dans le Notaire.

En faite ce que j'ai noté c'est simplement la base de tout je sais que pour le remboursement il faut que je compte tout les frais bancaire mais là ce ne sont que les frais pour le bien et en plus je n'ais pas de travaux à faire car tout est nickel des sols au plafond et pour les meubles c'est ma belle mère qui fait une donation à mon conjoint donc aucun soucis.

Et réponse à TOUTIMMO pour le moment je suis aller voir mon banquier pour un accord et "un devis" mais il faut que je prenne rendez vous je l'appel aujourd'hui mais avec toutes ses grèves je suis en co-voiturage donc pas d'heure fixe et mon banquier à changer d'agence et je n'ai pas encore rencontrer le nouveau donc je pense que cela ne se fait pas d'arriver en retard pour le premier rdv.
Par contre le taux est à 5.5% et franchement pensez vous que je puisse voir avec lui pour descendre entre 5.1% et 5.3%?

Merci à tous

Gwen

0 Reco 20/11/2007 à 12:54 par rustyyd

un taux de 5,5 ne veut rien dire si tu ne nous dit pas la durée, le type de taux (fixe, variable, capé, in fine,...), l'assurance est elle comprise dedans ?

De toute façon les taux c'est le meilleur moyen de se faire couillonner, une seule chose compte:

pour une même somme empruntée, sur une même durée, sur le même type de pret (fixe ou variable) avec une assurance comparable (franchise et montant de rbt eventuel) quelle est la mensualité dans la banque A et quelle est-elle dans la banque B ?

Un taux tu peux lui faire dire ce que tu veux, j'ai deja vu des gens avec un 4,3 rembourser plus que d'autres avec un 4,4 (et là ca te fait une belle jambe d'avoir un meilleur taux !!!) par contre une mensualité ca reste une mensualité si pour 2 prets identiques (attention il faut bien verifier ce point) la banque A me dit ca fait 850 par mois et la banque B 885 euros et bien je prends la A.

Demandes toi aussi pour quelle différence tu est pret(e) à changer de banque, sur des petits prets à la conso où il peut y avoir une différence de 0,5 % des gens disent qu'ils vont changer de banque et quand tu regardes en terme de mensualités sur un petit pret de 2 ou 3000 euros sur 12 ou 24 mois ca te fait une différence de 40 euros en tout (au bout de 24 mois), pour moi ca vaut pas le coup de changer tout pour 40 euros.
apres chacun fixe sa limite comme il le souhaite.

bon courage dans tes recherches.

0 Reco 20/11/2007 à 20:52 par nikos

Bonsoir à tous,

Ainsi que je le disais sur un post précédent, je suis moi aussi dans une négo de prêt suite à la signature d'un compromis.
En l'occurence, mon projet est de 211500€ tout compris sur 25 ans (achat, frais d'agence, notaire, garantie, dossier).
Nous avons obtenu de trois banques des propositions similaires en taux fixe : 4,85% sur le prêt principal hors assurance et une mensualité assurance compris (Décès PTIA, ITT, ITP) entre 1050 et 1070€ selon les banques.
Il faut en effet comparer la mensualité pour comparer des banques. Par contre, ce qu'il est important de demander de manière à comprendre leur simulation, c'est le tableau d'amortissement qui te donnera le détail du coût des intérêts et des assurances.
Dans notre cas, cette comparaison fut très intéressante car une banque nous a proposé un taux à 4,85% pour une mensualité de 1070€ et une autre un taux de 5% pour une mensualité de 1050€...la différence ? le coût de l'assurance 25000 dans le premier cas, 11000 dans le second.

Bien comparer les conditions d'assurance et puis aussi, très important, car au quotidien, c'est ce qui comptera, les frais de fonctionnement (coût des cartes, des conventions de compte, des virements, prélèvements automatiques, rémunération des comptes d'épargne etc...)

Voilà pour le conseil que je peux donner !
Bonne recherche !

Nikos

Message edité 20/11/2007 à 20:57
0 Reco 21/11/2007 à 06:24 par gwenaxel

Bonjour,

Voilà le montant total de tout les prêts donc la banque, le 0%, le 1% et en plus le Notaire 217 872€.

Et donc nous sommes sur un crédit de 161 942€ dispo de la banque sur 30ans et en taux fixeà 5.5% avec des mensualités de 960€ tout compris frais assurance etc.

J'ai rendez vous mercredi prochain donc si vous me dites que je peux essayé d'avoir un peu moins comme taux c'est génial.

Gwen


0 Reco 22/11/2007 à 12:53 par rustyyd

moi ça me parait pas mal,
déja tu es sur une longue durée (30 ans)

en plus vu la composition de ton dossier,(taux zéro+ durée) cela indique que vous n'avez pas des revenus tres elevés (attention ce n'est pas une critique ni un jugement, loin de moi cette idée), ou en tout cas qu'ils n'étaient tres elevés au cours des 2 dernières années.
j'ai l'impression qu'il n'y a pas beaucoup d'apport.

donc, sans aucune volonté d'être méchant, je me repete car je ne voudrais pas que tu le prennes mal, je dirais que ton dossier n'est pas exceptionnel (et c'est toujours pareil ce n'est qu'a partir des élemnts qui nous sont donnés)

en plus les taux ont quand même bien évolués ces derniers mois donc pour moi le 5,5 est vraiement pas mal.

après chaque région ayant ses specificités liées à la concurrence, au marché,... le mieux est d'aller voir une autre banque pour voir ce que eux te proposent

0 Reco 23/11/2007 à 06:15 par gwenaxel

Salut rustyyd ,

Je comprend ce que tu veux dire mais en faite nous ne voulons pasêtre bloquer par des mensualité trop élévés donc on préfère passer sur 30 ans avec des mensualités de 960€ se qui nous fait un taux d'endettement de 24% sur 30% c'esty pas mal.
Et sinon l'agent immo et le banquier trouve notre apport correct car sur 229000€ du bien nous apportons 60000€.

Bref voilà nous signons lundi et je revois le banquier mercredi.

Merci de vos connaissance

0 Reco 23/11/2007 à 12:16 par Marsy13

a écrit : Bonjour,
Et donc nous sommes sur un crédit de 161 942€ dispo de la banque sur 30ans
Gwen
30 ans, tu n'as peur de rien... !!!! La belle corde au coup. Et si ton logement est trop petit, et les prix ont bcp baissé depuis le moment où tu as acheté, tu fais comment ? Au delà de 15 ans de prêt, il faut faire très attention...

Si tu ne peux pas acheter avec un emprunt sur 15 ans, maxi 20 ans, cela veut dire que tu n'as pas les moyens d'cheter ce bien. Regarde le montant des intérêts sur 30 ans ! Une folie, fais le calcul et dis le nous, et compare sur 12 et 15 ans.

La spéculation actuelle est finie, alors prudence.

0 Reco 23/11/2007 à 13:12 par gwenaxel

Bonjour Marsy13,

Non nous n'avons peur de rien en faite nous prenons sur 30 ans pour éviter des mensualités trop élevées mais en faite le crédit sera terminer avant car ma belle mère a une belle fortune ( environ 1 demi millions d' €uros) et mon conjoint est le seul heritier pas d'autres enfants et plus de famille (cela ne veux pas dire qu'on espère qu'elle va mourir rapidement) et en plus elle va lui faire des donations donc nous ne nous inquiétons pas. En faite on revendra dans 7 ans.

Gwen

0 Reco 23/11/2007 à 13:33 par nikos

Bonjour à tous,

Et si, et si...et si demain tu passes sous une voiture, tu as pensé à ta maison, à ton appart, à ta famille ? Et si tu es au chomage, tu fais comment ?
Loin de moi l'idée de souhaiter ces mésaventures à quiconque, je veux simplement dire qu'avec des "si, on referait le monde" et on n'avancerait pas ! Quelle pessimisme !

Bien sûr qu'il faut penser à tout, à la revente, à l'évolution de salaires, à l'arrivée d'un enfant, à l'emplacement du bien etc...mais après, il faut savoir pondérer ses choix. Aucun choix ne se fait sans prise de risques. Cependant, on peut mieux choisir en les connaissant et en les évaluant.

Je suis aujourd'hui dans une situation similaire à Gwen et ce que j'en dis, c'est qu'en plus des arguments classiques (que l'on a tout évalué avec les moyens que l'on a de le faire aujourd'hui, car on ne sait jamais de quoi sera fait l'avenir), on préfère acheter maintenant parce qu'on en a les moyens, parce que c'est un projet de vie qui s'ouvre derrière cela.
Et puis, on préfère mettre 1000€ dans un capital plutôt que 800€ dans un loyer. Parce qu'être en location, quoiqu'on en dise, sur du long terme et du court terme, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. Et puis on n'est pas chez soi. Si l'on doit rester 15 ans dans la maison achetée, eh bien, on s'y plaira de la sorte. Et si l'on doit revendre avant, eh bien, ce sera aussi bien. Parce que ce sera peut-être pour mieux, pour plus grand, pour mieux coller au projet de vie qui évoluera.

Donc bravo à Gwen d'avoir ce choix et je te souhaite le meilleur.

0 Reco 23/11/2007 à 22:25 par rustyyd

ok gwen, donc ton dossierd'apres ce que tu dis peut etre considéré comme pas mal pour une banque, pour moi les 5,5 restent correct, maintenant comme je te le disais il y a des variables locales qui entrent en jeu(marché, concurrence, besoin de finir les objectifs annuels,.....) le mieux est donc d'aller voir la banque qui est face à la tienne et de voir ce qu'on te propose.