Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Location

Nouveau sujet

Acheter un appartement, l'occuper puis le mettre en location

4 Reco 29/12/2010 à 14:51 par ivanm

Bonjour,

J'ai 24ans, et je suis jeune actif depuis maintenant un an. Je suis encore locataire aujoud'hui, et je souhaite acquérir rapidement un bien immobilier pour ne pas perdre de temps.
Malheureusement mon activité professionnelle va m'amener à déménager dans 4 ans environ. C'est pourquoi j'envisage d'acheter un appartement, y vivre pendant 4 ans, puis le louer.
J'habite Lyon, et je cible plutôt les T2 ou T3 non meublé. Je pense que un tel appartement bien situé se louera facilement.
Eventuellement si mes moyens le permettent je referai la même opération dans la ville où je serai amené à vivre ensuite.

Le but est de disposer d'investissement locatif assez rapidement.

J'aimerais avoir vos avis sur cette démarche, serai-je gagnant ?

Je vous remercie par avance pour votre aide.

0 Reco 30/12/2010 à 08:11 par fred77

Bah!il y autre chose de plus rentable sur le marché, non?
mais vous allez acquerir ces biens par vos propres fonds ou par crédit? je pense que ce n'est pas encore le bon moment pour inverstir.

Votre opération s'appelle un effet de levier du crédit.

Cela pourrait être très bénéfique pour vous, si vous trouvez des locataires qui paient bien leur loyer avec une mensualité attractive, de cette manière vous allez pourvoir rapidement rembourser.

Attention aux risques:non paiement de loyer, vacances des locataires, dégradations, charges, travaux, taxes foncières...

Il s'agit ici de spéculer, cela a l'air très simple, mais il faudra bien analyser avant de se lancer!Il y a autant bde risques que d'opportunités. En effet, c'est ce genre d'opération qui a entraîné la grande crise des subprime aux Etats Unis

3 Reco 30/12/2010 à 08:23 par MisterHadley

Ce serait "spéculatif" s'il s'agissait de revendre dans les trois quatre ans, là ce n'est pas le cas, justement... ;)

La démarche l'est, gagnante...

... mais jusque là, ce n'est qu'une démarche...

Il te reste tout à faire, maintenant, en sachant donc que l'immobilier est en pleine "mutation"...

0 Reco 31/12/2010 à 10:18 par rockefeller

Beaucoup usent cette méthode mais rares sont ceux qui s'en sortent :p

En tout cas bonne chance pour la nouvelle année!

0 Reco 31/12/2010 à 10:53 par ProMac

En même temps, si il a suffisamment de moyens, c'est toujours mieux que de louer et ainsi jeter son argent par la fenêtre. Plus vite il achètera, mieux il se portera.
Même si ce n'est pas dit qu'il puisse racheter dans 4 ans (ça fait court pour avoir un salaire suffisamment par rapport au taux d'endettement accepté par les banques et pour gérer le risque de 2 emprunts) - il pourra toujours le mettre en location - pour une (ou quelque) centaine d'euros de différence il aura un appart à l'échéance de son prêt.

1 Reco 31/12/2010 à 13:17 par MisterHadley

Dans ce type de modèle standard, le premier appart est acquis...

On y vit en remboursant son emprunt...

Lorsque l'on quitte ce premier appart pour en acquérir un autre, le second, le premier, lui, en plus des revenus type salaire, est à son tour loué puisque l'on n'y vit plus...

Il génère donc, en plus du salaire, un loyer, donc un revenu supplémentaire...

Mais un loyer de "dans quatre ans", alors que la mensualité à rembourser reste la même que celle de départ si c'est en TEG fixe...

Si c'est en sci, c'est donc du classique et c'est tout à fait standard comme modèle d'investissement...

Reste donc à faire les bons choix ensuite.

5 Reco 04/01/2011 à 09:20 par b2iret8te

C'est une bonne idée. Pour les risques d'impayés des locataires, il faut avoir recours aux assurances GRL. Je vous le conseille car j'ai eu un cas avant la mise en place du dispositif. Il n'y a pas eu que les loyers perdus mais aussi les frais de justice (environ 4 000 euros alors que le cas était très simple). Le grl rembourse les loyers perdus et prend en charge les frais de justice.
En ce qui concerne votre investissement pensez au trois règles d'or en matière immobilière; "l'emplacement, l'emplacement....l'emplacement!!". Mais si cela en a l'air, ce n'est absolument pas une plaisanterie. Ainsi mieux vaut un petit bien très bien placé qu'un grand mal placé. Il y aura beaucoup moins de vacance. A paris, je loue mes deux 2 pièces (j'ai fait comme vous) en quelques jours. Pensez aussi à la location meublée moins imposée. Mais attention, c'est beaucoup plus difficile à gérer: les locataires n'hésitent pas à vous faire remplacer les appareils ménagers)
Ainsi mieux vaut être sur place. Louez aussi par vous(même par PAP. Vous aurez ainsi une meilleure vision sur les éventuels locataires et vous épargnerez des frais. ( Cependant il arrive à de bons locataires d'avoir des accidents de vie comme un divorce ou une perte d'emploi d'où le GRL) Attention tout de même si jamais vous vouliez revendre ce bien car il faut 15 ans de détention pour ne pas être taxé en plus-valu. D'autant qu'on parle de CRDS de 12,3% qui ne tomberait plus quelque que soit la durée de détention. Contrairement aux autres échanges que vous avez eu, c'est toujours le moment d'acheter. Sinon on n'achète jamais rien et on se retrouve à la retraite pauvre comme Job. Un dernier conseil: empruntez au maximum de vos possibilités et demandez à votre banque si plus tard vous pourrez réviser vos mensualité en remboursant encore davantage. Bien que les crédits soient bas, ils ont un coût dans la durée. Je sais, ce n'est pas forcément facile de se priver et vos vieux jours sont loin. Mais je vous assure qu'ils arrivent plus tôt que vous pensez. Lorsqu'ils seront là, vous vous rejouerez d'avoir investi à ce prix qui vous semblera alors dérisoire.
Je vous souhaite donc bonne acquisition. Et surtout pensez à l'emplacement!

1 Reco 10/01/2011 à 15:33 par Shorig

J'espère ne pas faire partie de vos futurs locataires alors ;)
Déloger les locataires pour vendre un appartement c'est pas si facile non?

1 Reco 10/01/2011 à 16:59 par Christobald

je vous déconseille ce placement pour le moment

0 Reco 01/04/2019 à 10:19 par sandre

Apart la possibilité de louer vous-même, vous avez aussi le choix de le faire avec une agence. J'ai beaucoup entendu parler de Flatlooker, une agence immobiliere à Paris, qui fonctionne entièrement en ligne. Leurs services de mise en location et de gestion locative peuvent vous aider si vous êtes à distance !