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Gestion locative bien en collocation

1 Reco 11/12/2018 à 15:45 par Clem56

Bonjour à tous,

Au cours des quinze prochains jours, je vais devenir l'heureux propriétaire d'un appartement de 80m². Après quelques travaux, je destine ce bien à une collocation, bien plus rentable qu'en mise en location standard. Il s'agira donc de quatre chambres individuelles toutes équipées.

Se pose maintenant la question de la gestion locative : je n'habite pas dans la ville dans laquelle se situe mon appartement et je n'ai pas non plus la possibilité de m'y rendre pour les entrées/sorties de locataires.
C'est pour ça que je réfléchis à déléguer la gestion locative et l'organisation des visites à une agence. Après démarchage de quelques une l'offre la plus intéressante est la suivante : 250€/chambre pour entrées de locataires.

En conclusion cela me couterait : 250€ * 4 chambres = 1 000€ !
Sans parler du risque que l'agence ne sélectionne pas forcément des locataires stables.

-Pouvez-vous me dire ce que vous feriez dans ma situation ? Je pensais éventuellement trouver un particulier de confiance mais c'est délicat malgré tout...
- Connaissez vous une agence 2.0 dont les coûts seraient moindres ?

Je vous remercie
Clément

0 Reco 11/12/2018 à 17:03 par lael

En me basant sur mon expérience personnelle, le plus compliqué dans les colocations c'est la sélection initiale des colocataires.

Une fois les premiers colocataires trouvés, ça se renouvelle automatiquement à condition qu'ils ne finissent pas tous leur scolarité en même temps.
Les locataires en place préfèrent en général choisir eux-mêmes leurs futurs colocataires et donc ne rechignent pas trop à faire les visites ou même carrément à rechercher eux-mêmes des remplaçants.
Pareil pour ceux qui partent, du fait de la clause de solidarité, ils doivent trouver un remplaçant pour ne pas rester solidaire du loyer pendant 6mois, donc ils sont plutôt moteur.
Après, c'est une histoire de petits arrangements pour que ça reste gagnant-gagnant entre le bailleur et les colocataires et ne pas trop avoir à s'en occuper.
Pour la signature des baux il est maintenant même possible de tout dématérialiser (signature électronique) y compris les actes de cautionnements depuis la loi ALUR qui vient d'être promulguée.

Sinon pour la situation initiale, j'en reviens à ma phrase de départ, c'est compliqué et je n'ai malheureusement pas trop de solution.
J'ai pensé à plusieurs choses mais au final je ne les ai jamais mises en pratiques et ai préféré m'en occuper moi-même au final.
Ça me paraissait soit risqué de faire appel à un inconnu soit cher de passer par un professionnel du secteur (agence immobilière, conciergerie, etc...).

Pour en avoir discuté avec d'autres investisseurs, les frais d'agence à l'entrée dans une colocation c'est un gros frein pour trouver des locataires car 95% des offres n'en ont pas.

Message edité 11/12/2018 à 17:18
0 Reco 11/12/2018 à 17:18 par Clem56

Merci pour votre réponse.
J'apprécie avoir un retour basé sur votre expérience.

Dans ma réflexion actuelle je ne souhaitais pas proposer le bail en caution solidaire pour les colocataires pour ne pas les "effrayer". J'ai eu plusieurs questions à cet effet.

Par conséquent, sans caution solidaire, ça me semble d'autant plus compliqué à gérer qu'aucun des preneurs ne sera dépendant des autres.

Je suis embêté par la situation...

0 Reco 11/12/2018 à 17:35 par marc19

Le préfixe CO comme colocataire , copropriétaire , co emprunteur etc ... en général est source de problèmes..................et mieux vaut s'en passer, si possible Alors savoir si vous allez être "l'heureux propriétaire" est prématuré .

Vous commettez l'erreur fatale, avoir son investissement loin de chez vous, à la merci des intermédiaires qui travaillent pour eux avant tout, avec des gestions souvent désastreuses, le prix ne fait pas tout , il faut regarder la compétence .

Il ne faut surtout pas croire que vous allez être déchargé de tous soucis avec un gestionnaire, la moindre problème vous sera répercuté .

Je voudrais pas sabrer votre enthousiasme mais la coloc , c'est une usure garantie prématurée de la déco , des appareils ménagers.vu les rotations importantes , je ne parle même pas du gros dégueulasse qui pourrit tout et qui fout la merde avec les autres .....

Bon courage .

0 Reco 12/12/2018 à 16:57 par tigrion

Clem56a écrit : Merci pour votre réponse.
J'apprécie avoir un retour basé sur votre expérience.

Dans ma réflexion actuelle je ne souhaitais pas proposer le bail en caution solidaire pour les colocataires pour ne pas les "effrayer". J'ai eu plusieurs questions à cet effet.

Par conséquent, sans caution solidaire, ça me semble d'autant plus compliqué à gérer qu'aucun des preneurs ne sera dépendant des autres.

Je suis embêté par la situation...
et pourtant la caution solidaire reduit les risques d'impayés puisque si l'un des colocataires ne paient pas son loyer c'est l'ensemble de la communauté qui paie à sa place

0 Reco 12/12/2018 à 18:25 par Danielmmo

Attention si plusieurs baux (4 dans votre cas), il faut que chaque chambre fasse au minimum 14m2.

0 Reco 13/12/2018 à 02:21 par lael

Danielmmoa écrit : Attention si plusieurs baux (4 dans votre cas), il faut que chaque chambre fasse au minimum 14m2.Plus depuis la promulgation de la loi ELAN il y a quelques semaines.
Il suffit désormais d'avoir des chambres de 9m².

Du coup c'est un débat entre :
- Colocation avec des baux individuels (un par colocataire)
- Colocation avec bail unique et clause de solidarité.
- Colocation avec bail unique sans clause de solidarité (fortement déconseillé)
Il peut aussi y avoir des variantes en faisant des baux étudiants de 9mois, des baux normaux de 3ans ou même carrément des baux mobilité (durée libre de 1 à 10mois).

Les baux individuels permettent d'accepter la garantie VISALE, ce qu'une colocation de plus de 2 colocataires ne permet pas.
Mais il y aura plus de vacances locatives car le préavis est de 1mois pour chaque colocataire alors qu'en bail avec clause de solidarité il est virtuellement de 6mois ou jusqu'à l'arrivée d'un nouveau locataire.
Et c'est plus facile à gérer en cas de dégradation dans les parties communes avec un bail solidaire, il y a pas besoin d'aller chercher un coupable, c'est à eux de s'arranger entre eux.

Bon après on peut aussi faire des baux uniques avec clause de solidarité de manière intelligente et sans mettre un boulet au pied de chaque colocataire et sans tout appliquer au pied de la lettre : durée de 6mois en particulier.

Message edité 13/12/2018 à 13:55
0 Reco 13/12/2018 à 02:37 par lael

Bon après il y a toujours la crainte de tomber sur un gros dégueulasse qui ira saloper les parties communes et les autres ne voudront pas, avec raisons, passer derrière lui pour nettoyer.
C'est ma hantise et par chance ça ne m'est pas encore arrivé.

C'est donc important de les sensibiliser à l'obligation d'entretien : tours de ménage, pot commun pour les produits d'entretien, etc...

En tant que propriétaire on a un peu plus de libertés concernant les parties communes que concernant les parties privatives (chambres).
On peut en particulier demander un droit de visite, définir un règlement de colocation et prévoir la facturation de frais de ménage professionnel dans les parties communes si un ou plusieurs colocataires ne joue pas le jeu de l'entretien.

Par contre, pour les chambres, ce sont des espaces privatifs, on ne peut rien faire. Mais d'un autre côté l'occupant est seul responsable de sa chambre donc il saura où est partie sa caution s'il la rend dans un état dégueulasse ou dégradé.

Il est aussi possible de rajouter des clauses dans le contrat de bail pour mettre des locataires dehors en cas de manquements répétés au règlement de colocation : propreté des parties communes en particulier
Encore une fois, ça marche pour les espaces communs et non pas privatifs.
Sachant qu'ils risquent déjà la même chose (résiliation de bail) en cas de dégradation des espaces de la copropriété ou de manquements répétés au règlement de copropriété (troubles du voisinage).

Le simple fait de l'évoquer, l'écrire noir sur blanc et de le faire signer est dissuasif en général.
Du moins je n'ai jamais eu de soucis significatif de propreté ou dégradation.

Message edité 13/12/2018 à 02:56
0 Reco 13/12/2018 à 09:01 par marc19

laela écrit : Bon après il y a toujours la crainte de tomber sur un gros dégueulasse qui ira saloper les parties communes et les autres ne voudront pas, avec raisons, passer derrière lui pour nettoyer.
C'est ma hantise et par chance ça ne m'est pas encore arrivé.

C'est donc important de les sensibiliser à l'obligation d'entretien : tours de ménage, pot commun pour les produits d'entretien, etc...

En tant que propriétaire on a un peu plus de libertés concernant les parties communes que concernant les parties privatives (chambres).
On peut en particulier demander un droit de visite, définir un règlement de colocation et prévoir la facturation de frais de ménage professionnel dans les parties communes si un ou plusieurs colocataires ne joue pas le jeu de l'entretien.

Par contre, pour les chambres, ce sont des espaces privatifs, on ne peut rien faire. Mais d'un autre côté l'occupant est seul responsable de sa chambre donc il saura où est partie sa caution s'il la rend dans un état dégueulasse ou dégradé.

Il est aussi possible de rajouter des clauses dans le contrat de bail pour mettre des locataires dehors en cas de manquements répétés au règlement de colocation : propreté des parties communes en particulier
Encore une fois, ça marche pour les espaces communs et non pas privatifs.
Sachant qu'ils risquent déjà la même chose (résiliation de bail) en cas de dégradation des espaces de la copropriété ou de manquements répétés au règlement de copropriété (troubles du voisinage).

Le simple fait de l'évoquer, l'écrire noir sur blanc et de le faire signer est dissuasif en général.
Du moins je n'ai jamais eu de soucis significatif de propreté ou dégradation.
Tout se passe bien dés lors que vous avez comme colocataires de grands enfants doux , obéissants , bien élevés, compréhensifs et cerise sur le gâteau , intelligents .

Malheureusement, , c'est souvent le contraire, des petits merdeux qui se croient tout permis..........................alors vous pouvez bien écrire ce que vous voulez sur un bail , mentions qui seront réputées non écrite car illégales..........comme un droit de visite.

Menacer de résilier le bail ne fait plus peur à personne sachant que le locataire , s'il le veut , pourra rester dans les lieux malgré tout et qu'il ne pourra en sortir que sur intervention des forces de police , ce qui peut durer des mois et des mois de procédure.

0 Reco 13/12/2018 à 10:06 par Danielmmo

Tu parles d'ELAN?

0 Reco 13/12/2018 à 11:12 par David13

bonjour

joli projet, pour m'y être cassé les dents je te donne mon avis :

-bail meublé obligatoire, impossible de revendre de l'électricité en dehors d'un forfait de charges, a moins que tu les laisse se débrouiller avec ...

-En parlant d'électricité as tu la puissance nécessaire pour 4 studettes ? nous parlons ici de cuisine et sdb dans chaque chambre ? même a 12KVA /4 ça va être court si chauffage ou eau chaude individuel c'est mort , et beaucoup de copropriété année 70 ne permettent pas d'avoir 12 KVA

-Concernant le règlement de copropriété, aucun opposition ?

-concernant les cloisons entre chambre, tu as mis le paquet ? cloison hospitalière sans trou ? avec un simple alvéolaire tu peux abandonner ..

moi je ferais des baux individuelle en coloc, au moment des visites je questionnerais si possibilité de ramener d'autre candidats et j'attendrais de voir si les candidats sont capable de ramener d'autres coloc dans leurs connaissances...

0 Reco 13/12/2018 à 11:33 par Danielmmo

Effectivement faire attention à la décence du bien, en cas de baux multiples un logement peut être déclarer insalubre car les cloisons ne permettent pas aux occupants de faire leur activité sans gêner l'autre locataire....

La colocation (avec plusieurs baux) demande pour la partie privative (chambre) de respecter certaines règles qui demandent de refaire le logement.

En copropriété il ne faut pas négliger le règlement de copropriété qui peut tout simplement interdire ce type d'activité.

Attention également aux nuisances qui peuvent conduire un copropriétaire ou la copropriété à vous obliger à dénoncer le bail.

Pour ce type de projet l'idéal est d'être propriétaire de l'immeuble, et de tout refaire pour que ce dernier respecte les normes (isolation/bruit/élec...) et prévoir pour chaque chambre, WC et salle d'eau. Laisser en partie commune salon et cuisine.

0 Reco 13/12/2018 à 13:56 par lael

Danielmmoa écrit : Tu parles d'ELAN?Oui c'était bien ELAN, j'ai corrigé.
Une erreur pareille aurait dû me sauter aux yeux =)Danielmmoa écrit : En copropriété il ne faut pas négliger le règlement de copropriété qui peut tout simplement interdire ce type d'activité.Une copropriété peut t'interdire de louer les chambres de manière indépendantes (baux individuels) mais ne peut pas t'interdire de faire des baux uniques car c'est un usage "normal" de l'habitation que de la louer avec un bail unique tant que tu n'es pas en surcapacité.
Ils peuvent aussi bien entendu t'interdire la location saisonnière.marc19a écrit : [...]alors vous pouvez bien écrire ce que vous voulez sur un bail , mentions qui seront réputées non écrite car illégales..........comme un droit de visite.La clause n'est pas réputée nulle s'il s'agit de parties communes, elle l'est que pour les parties privatives.
C'est la différence entre jouissance exclusive et jouissance non-exclusive.
Mais pour que la séparation soit bien marquée entre les deux il faut impérativement poser des verrous sur les chambres pour garantir leur "espace privatif".

Message edité 13/12/2018 à 14:08
0 Reco 13/12/2018 à 14:52 par MisterHadley

Prévoir WC et salle d'eau, pour chacune des chambres...

J'ai un très gros doute sur la faisabilité technique de la chose, là...

Déjà, où faire passer les canalisations d'évacuations des eaux usées...

Ensuite, ne pas oublier que l'immeuble en lui-même n'est pas conçu pour recevoir un surcroit d'évacuations comme préconisé plus haut, ce qui va obligatoirement créer tôt ou tard des engorgements dans les canalisations de l'immeuble, voir du tout à l'égout sur lequel celui-ci est raccordé...

Et vu le prix de l'intervention d'un camion spécialisé pour nettoyer la m.rde, je ne suis pas sur que ta copropriété accepte bien gentiment de régler la ptite note que tu auras généré pour ton enrichissement personnel... sans compter les nuisances style "beurk" que cela provoquera dans la foulée...

Message edité 13/12/2018 à 14:54
0 Reco 13/12/2018 à 17:11 par lael

C'est pourtant ironiquement ce que préconisait indirectement la loi ALUR en obligeant à avoir 14m² et un point d'arrivée d'eau et d'évacuation par chambre pour faire des baux individuels.

0 Reco 13/12/2018 à 17:24 par MisterHadley

Entre un point d'arrivé d'eau et son évacuation, et un wc + salle d'eau, y a une grosse différence, quand même...

Le point d'arrivé d'eau et son évacuation ne peut être qu'un simple lave main, par exemple...

Mais quoi qu'il en soit, et même pour un simple lave main, je doute très fortement de la faisabilité technique de la chose...

La loi ALUR a commis quelques bêtises, c'est n'est un secret pour personne...

0 Reco 13/12/2018 à 22:08 par lael

Là où je voulais en venir, c'est que quitte à aménager des chambres de 14m² et faire venir une arrivée d'eau + évacuation, autant consacrer 2-3m² de ces chambres pour faire une douche voire un WC.

C'est indirectement ce que préconisait la loi ALUR.

Message edité 13/12/2018 à 22:10
0 Reco 14/12/2018 à 03:58 par MisterHadley

Ce qui n'explique toujours pas comment faire pour créer une ligne d'eau, chaude et froide, et une évacuation, pour chacune de ces 4 chambres dans un 80m² non prévu pour ça...

Ensuite, je vois également un autre problème, et non des moindres : le risque (fort probable) de se voir qualifier de "marchand de sommeil", et de se voir condamner comme tel ensuite...

Même si le bailleur nous jure la main sur le cœur qu'il loue à des locataires "sérieux", après avoir fait lui-même une sélection drastique...

Un locataire à parfaitement le droit de loger chez lui (son domicile) son conjoint (ou assimilé), ce qui fait déjà deux personnes par "chambre" quasi assuré...

Mais un locataire peut aussi recevoir sa famille, et pour le temps qu'il lui plait également... et là, ça devient tout de suite open bar, avec, pour le bailleur, aucune possibilité de dire quoi que ce soit...

Tout ça, donc, dans une "chambre"...

Alors, à la vue de la nouvelle règlementation là dessus, je me demande si cela vaut vraiment la peine de se retrouver en cabane, avec confiscation des biens immobiliers, tout ça pour avoir voulu faire les malins à essayer de gratter quelques euros de plus chaque mois...

Une colocation, pourquoi pas, mais une colocation normale, classique, pas un truc foireux qui ne tient pas la route une demie seconde et qui ne promet que des emmerdes à tous les niveaux.