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Location meuble

0 Reco 12/04/2019 à 08:30 par Pepouz

Bonjour

Pour avoir le statut LMP faut-il être obligatoirement propriétaire ? Ou ce statut peut être acquis dans le cadre d'une gestion locative avec contrat ?

Merci

0 Reco 12/04/2019 à 12:18 par lael

Pour avoir le statut LMP il y a deux conditions à ma connaissance (la 3ème ayant été récemment retirée) :
- Recettes annuelles issues de l'activité de location en meublé supérieures à 23000€
- Recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BNC, autres BIC, etc...)

Il n'est donc à priori pas nécessaire d'être propriétaire.

C'est donc valable si vous exercez cette activité en sous-location et dans le respect des contraintes légales au sujet de la sous-location.

Par contre une activité de "gestion locative" si cela se résume à faire un travail équivalent à une Agence Immobilière de recherche de locataire, état des lieux, signature de baux, etc... cela ne s'apparente pas à une activité de location en meublé.

0 Reco 12/04/2019 à 12:59 par Pepouz

Salut merci de ta réponse en fait le schéma serait le suivant :

Ma mère à 3 appartements loué normalement et imposé en foncier en + de son revenu elle se fait spoiler 50% sur les impots et elle ne souhaite pas s'occuper des appart et moi j'ai envie de faire du Airbnb avec

entrée sortie, repassage , ménage etc sur les 3 apparts je lui verserai ce qu'elle touche actuellement et le surplus serait pour moi

a travers un contrat entre elle et moi (ma société auto entrepreneur ? parce que si j'ai bien compris LMP c'est un statut fiscal et non une société mais j'aimerai faire ma société pour potentiellement le faire avec d'autres ou diversifié les activités dans le futur)

0 Reco 12/04/2019 à 14:03 par lael

Du coup il faut effectivement tenir compte d'un certain nombre de choses :

1) Imposition :
Votre mère est actuellement probablement imposée à 17.2% (CSG) + TMI (30% ou 41% probablement) après abattement de 30% sur les loyers perçus car elle les loue en nu et au régime micro-foncier.

Ce qui doit du coup être effectivement pas loin des 50% d'impôts que vous évoquez.

Une piste qui pourrait être intéressante pour elle et pour vous, serait de vous louer les appartements meublés (et de payer les meubles).

Elle passerait alors de micro-foncier à micro-BIC et bénéficierait d'un abattement de 50% sur les loyers au lieu de 30%.
Elle devrait donc s'y retrouver assez rapidement et financer les meubles par la baisse de ses impôts.

Il est peut-être également possible d'aller plus loin en en profitant pour faire des travaux et passer au BIC réel : les frais et amortissements pourront ainsi être déduis des loyers au réel ce qui peut représenter une réduction d'impôts supérieure à l'abattement forfaitaire de 50%.

2) Sous-location
Avec un bail habitation classique vous n'avez pas le droit de percevoir des loyers de sous-location supérieurs au loyer versé pour le local. Il faut également autoriser explicitement la sous-location dans le bail.

Pour sous-louer plus cher que le montant de la location (ce que vous souhaitez faire en louant ensuite sur airBnB), il faut obligatoirement passer par des baux commerciaux.

Si vous ne respectez pas ces points, vous avez les risques suivants :
- le propriétaire peut se retourner contre vous (peu de chance dans votre cas)
- l'état peut se retourner contre vous car c'est illégal de sous-louer plus cher sans passer par un bail commercial et dans la mesure où vous n'êtes pas propriétaire ils verront sans trop de difficultés que vous sous-louez.

3) Location saisonnière
Depuis la loi ELAN il est obligatoire de se faire immatriculer en mairie pour pouvoir faire de la location saisonnière et de collecter une taxe de séjour.
Certaines mairies (principalement les grandes villes) peuvent interdir de louer plus de 120jours par an en location saisonnière dans un local à destination d'habitation.
Des dérogations sont possibles dans certains cas (autorisation temporaire, changement de destination, etc...)

4) Votre régime à vous
Une fois que vous êtes sûr de pouvoir remplir les conditions au-dessus, vous pouvez vous immatriculer en tant que loueur meublé au BIC réel et surtout pas en micro-BIC (abattement forfaitaire).
Car pour que l'opération soit rentable il faudra que vous déclariez les loyers versés en charge pour pouvoir les déduire des loyers perçus lors de votre déclaration aux impôts.
Et ce n'est possible qu'au réel.
Mais si vous ne comptez faire que de la sous-location et faites payer les meubles par le propriétaire, le statut de LMNP ou LMP a au final assez peu d'intérêt car vous n'aurez pas d'amortissements.
Autant créer une "vraie société" de type EURL ou SASU par exemple.

5) Points de vigilances
Et au cas où l'idée vous viendrait de ne pas tenir compte de ces contraintes, les sanctions ont été très fortement renforcées en cas de fraudes ou de non déclarations.

Message edité 12/04/2019 à 14:21
0 Reco 12/04/2019 à 17:07 par Pepouz

laela écrit : - l'état peut se retourner contre vous car c'est illégal de sous-louer plus cher sans passer par un bail commercial et dans la mesure où vous n'êtes pas propriétaire ils verront sans trop de difficultés que vous sous-louez.

Mais si vous ne comptez faire que de la sous-location et faites payer les meubles par le propriétaire, le statut de LMNP ou LMP a au final assez peu d'intérêt car vous n'aurez pas d'amortissements.
Autant créer une "vraie société" de type EURL ou SASU par exemple.
.
Merci beaucoup

Je vais revenir sur ces deux points

Quand je te parles justement de contrat entre moi et ma mère , c'est de ce bail commercial dont tu parles. Le bail commercial pourrait être MmeX confie à MrY la gestion de ses appartement pour lui rapporter x€ / appartement et par mois sur une durée Z.

Non je payerai moi les meubles sur le 3 ème (deux sont déjà meublés) parce que justement ces meubles et amortissement seraient déductibles.

En plus de ça il y a aussi le fait que je vais lui prêter de l'argent, est ce que le montant de ce prêt personnel (descendant ascendant) peuvent être pris en compte dans la rédaction du bail commercial ?

dans le sens ou elle s'asseoit sur ses revenu foncier pendant admettons 24 mois pour rembourser le prêt sur un prix fixé (prix de location normal / mois)

Je sais pas si tu vois ce que je veux dire

0 Reco 12/04/2019 à 17:28 par lael

Je sais pas quel est l'objectif de ce prêt personnel mais vous ne pouvez pas effectuer ce genre d'arrangement car le bail lie un particulier (votre mère) à une société (la vôtre).
Du coup il faut distinguer les charges (loyers) des remboursement de capital (le prêt) et les personnes morales des personnes physiques, etc...

Un comptable pourrait facilement l'expliquer, mais ne maîtrisant pas bien la terminologie, je préfère ne pas m'y risquer.

Et à nouveau, un bail commercial ce n'est pas un contrat de gestion.
Les loyers sont dus même si vous ne parvenez pas à sous-louer derrière.
Les loyers ne peuvent pas non plus être trop inférieurs aux prix du marché sinon il y a un risque de redressement fiscal.
Il peut cependant y avoir une clause pour inclure une part de loyer variable basée sur vos loyers de sous-location.

Après si vous voulez plutôt vous orienter vers de la gestion immobilière comme le ferait une agence immobilière ce n'est pas du tout la même chose.
Et c'est très réglementé.

Message edité 12/04/2019 à 17:39
0 Reco 15/05/2019 à 08:11 par sahara

S"il y a un nouveau locataire avec un bail et une augmentation de loyer; est ce que la gestion revient à ltoujours 'agence de gestion?a noter que le mandat est renouvelable tous les ans par tacite reconduction

0 Reco 21/05/2019 à 17:26 par miett258

Bonjour, un propriétaire qui loue de manière temporaire ou saisonnière comme pour une chambres d’hôtes peut il prétendre au statut LMNP en vue de profiter de la réduction d’impôts.

0 Reco 27/05/2019 à 12:55 par lyllas

Quelle est la frequence d'entretien dans un meublé?Le locataire peut il demander un renouvellement régulier, des meubles et des équipements?

0 Reco 27/05/2019 à 15:11 par lael

C'est en général 7-10ans pour les meubles et 5ans pour l'électroménager.
Si vous remplacez le mobilier avant la fin de leur amortissement, vous devez les retirer des immobilisations et perdez le montant non amorti il me semble (à confirmer).

Ensuite vous êtes tenus de remplacer les meubles "vétustes" sauf si c'est dû à un usage anormal du locataire ou dû à une négligence de sa part, à ce compte-là c'est lui qui paie.
Vous n'êtes pas non plus tenus d’accommoder la déco aux goûts du locataire ni de changer les meubles car il y a changement de locataire.

Message edité 27/05/2019 à 15:17