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location meublée en SCI

3 Reco 28/06/2012 à 06:12 par yrin

bonjour

Je suis en SCI et je loue un studio meublé en colocation à des étudiants.J'ai entendu récemment pourtant que je ne peux louer en meublé.
Est-ce-que je peux faire un bail non meublé pour une période de 1 an renouvelable?

merci de m'aider

5 Reco 28/06/2012 à 21:28 par ludomaya

Ben tiens ! Et puis-je passer au feu rouge si la police n'est pas là ?

5 Reco 28/06/2012 à 21:29 par ludomaya

Toute SCI ne peut louer en meublé. Et la location en meublé oblige le propriétaire à se faire connaître de l'administration fiscale. Z'êtes en plein dans l'illégalité.

0 Reco 28/06/2012 à 21:59 par loloh

Bonsoir,

Vous me dites si je me trompe, mais avant tout c'est le bail qui va définir le type de location ( meublé ou non). Je m'explique. personellement nous louons un studio avec une cuisine équipée, une table et quatre chaises que nous mettons à disposition. Le locataire a apporté un clic clac et une machine à laver. Autrement dit pas grand chose. Mais nous louons sous bail en non meublé selon la loi du 6 juillet 1989. Il était possible qu'il ne reste qu'un an puisqu'il il pouvait résilier sans pb le bail. ( pour info ça va faire 2ans).

Autrement dit je ne pense pas etre dans l'illicite et pourtant je suis proche d'un meublé.

Je serai très sincerement interessé par vos remarques.

cordialement

( j'ai oublié nous sommes egalement en sci )

1 Reco 28/06/2012 à 22:07 par ludomaya

Mais une SCI ne peut faire du meublé ! Qu'importe le bail. Encore une fois, vous pouvez passer au feu rouge... tant qu'il n'y a pas de gendarme.

3 Reco 28/06/2012 à 22:08 par ludomaya

Et puis, louer en meublé, cela ne signifie pas cuisine aménagée, une table et quatre chaises...

4 Reco 28/06/2012 à 22:22 par ludomaya

Enfin, pour être précis, une SCI ne peut faire de meublé sans être soumise à l'IS.

5 Reco 28/06/2012 à 22:28 par loloh

Donc je pose plus simplement ma question :
Suis je en fraude que de louer un studio avec cuisine équipée, table quatre chaises en bail non meublé. merci de me répondre. Et si c'est le cas que dois je enlever pour rentrer dans les rangs ?

D avance merci

Ou pour une réponse plus complète à partir de quels équipements est on en meublé.

Sur le fait qu'une SCI ne peut pas louer en meublé on est tous d'accord !

Il me semble que la question initiale est bien de savoir comment faire pour revenir dans le cadre légal. Pour répondre à cette question, je pense qu'il faudra effectivement passer à un bail non meublé en prenant en compte les critères demandés ci dessus.

cordialement

2 Reco 28/06/2012 à 22:31 par ludomaya

Nous y voilà =)
Bien sûr que vous n'êtes pas dans l'illégalité. Vous pouvez meubler votre bien immobilier et le louer officiellement nu.

2 Reco 28/06/2012 à 22:39 par loloh

Merci,
Mais je vais plus loin car dans mon bail non meublé, je précise même ce que je mets à disposition. Et très sincerement ça ne gene pas le centre des impots. Car toute la problematique est fiscale finalement.

Donc pour revenir à la question initiale, pour ma part je contacterai le centre des impots pour trouver avec eux une solution.

Donc officiellement je loue un studio équipé en non meublé !

1 Reco 28/06/2012 à 22:41 par ludomaya

Pourquoi vous embêter à contacter les impôts ? Comme vous le dites, l'intérêt est fiscal. Et vous n'en profitez pas. Bonne soirée.

1 Reco 28/06/2012 à 22:54 par loloh

Je n'ai pas trop bien compris, mais je vais essayer de répondre.
Mon souhait est tres sincerement d'etre en règle avec les impots. Et c'est justement en m'informant auprès de leurs services que j'ai pu profiter au mieux de certains dispositifs de defiscalisation. Ainsi je considère mon " conseiller en impot" comme un partenaire important dans mes locations.

esperant avoir répondu

3 Reco 28/06/2012 à 23:00 par ludomaya

Bah alors là, c'est vous qui allez nous expliquer : comment un service des impôts vous a aidé (e) à profiter au mieux de certains dispositifs de défisc' ? Je suis bien curieux..."Un conseiller en impôts", au centre des impôts ?

2 Reco 28/06/2012 à 23:16 par loloh

Je regrette que cette discussion ce base sur des doutes.

Je vais néanmoins m'expliquer.

Nous avons passé un appartement en dispositif Scellier réhabiliation. Dispositif assez difficile à mettre en oeuvre, je ne vais pas rentrer dans les détails ( diag initial, travaux, diag final, ...) . Pour etre sûre de ne pas me tromper je me suis rapproché à plusieurs reprises auprès d'un employé que je contacte encore tous les ans pour remplir correctement ma fiche, et c'est en partie son aide qui me permets d etre serein sur mes déclarations. Car l'impact fiscal est assez important ( 20 000 € sur 9 ans ) et jene pouvait pas faire les choses d'une façon approximative au risque d'avoir un rappel.

voilà simplement,

Car sur les forum tout le monde savais, mais tout le monde ne disait pas la meme chose. Et au final pour répondre a des questions sur les impots, qui est le mieux placé ? et le plus fiable ?

bonne soirée

1 Reco 28/06/2012 à 23:20 par ludomaya

Ben pas les impôts ! ça se saurait... ^^

0 Reco 09/07/2012 à 15:33 par CALOU770

bonjour,
je lis votre mail et je me suis rensigné pour connaitre réellement la possibilité ou non d'avoir une location meublée dans une SCI
En fait le régime fiscale n'est pas du tout le même.
Danss une SCI vous résultats sont soumis à l'IS alors que dans le cas d'un meublé vous devez déclarer vos revenus en tant que professionnel et donc soulmis à l'impot sur les bénefices
J'espère avoir répondu à votre attente.
PS si les personne demandent des renseignements sur ce forum, ce n'est certainement pas pour apprendre les règles du code de la route !!!
Un peu de tenu, tout le monde n'est pas professionnel de l'immobilier
Bien à vous
calou770

2 Reco 09/07/2012 à 15:43 par ludomaya

Pour qui vous prenez vous pour demander de la retenue ?
Votre réponse, que vous êtes "allé chercher", elle est dans un post précédent, postée il y a quinze jours.
Votre réponse est par ailleurs bien incomplète et très mal formulée.
On n'a pas besoin d'être pro de l'immobilier pour avoir quelques connaissances. Et si quelqu'un souhaite une réponse aux petits oignons, qu'ils ne vienne pas la chercher, gratuitement, sur un forum.

16 Reco 24/07/2012 à 16:33 par JPASTRUC

Voici un thème ô combien complexe que j’ai maintes fois abordé et développé sur d’autres forums. Je ne vais pas faire un cours sur le sujet mais simplement tenter de vous donner quelques points de repaire.

1) Rappelons avant toute chose que la Location Meublée, quelle soit qualifiée de Professionnelle ou pas, est une activité purement CIVILE au plan juridique.
Une Société Civile (SC) a de facto parfaitement le droit de louer en meublé le(s) bien(s) qu’elle détient, dès lors que ladite location est prévue dans ses statuts !

2) La Location est dite « Meublée » sous conditions :
• que la durée du bail de location soit à minima d’un an (9 mois pour bail étudiant)
• que le locataire en fasse sa résidence principale
• que le bail annexe le détail du mobilier mis à disposition ainsi que le DPE
• que ledit mobilier soit suffisant pour que le locataire puisse s’y installer et y vivre en y amenant juste ses effets personnels
• que le logement respecte un certains nb de contraintes de décence et d’habitabilité.

Exemples de biens relevant de la location meublée (professionnelle ou pas) et donnés à bail commercial à un gestionnaire professionnel qui va l’exploiter.
Résidence de tourisme ; résidence de tourisme d’affaire ; résidence étudiante ; établissement d’hébergement pour personnes âgées (ehpa) ; établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (ehpad)

3) Si toutes conditions remplies par ailleurs, la durée du bail est inférieure à un an, la location est dite « saisonnière » et est régie par d’autres textes que la location Meublée telle que présentée supra. On trouve par exemple les « meublés de tourisme » , les « chambres meublées », les « chambres d’hôtes » où la location est alors « directe ».

4) En cas de location directe (location saisonnière), attention aux prestations para hôtelières ! En effet, les prestations qui dépassent celles d’un simple « louage de bien » peuvent faire basculer le loueur simple en « hôtelier » avec toutes les conséquences fiscales qui s’y rattachent. Donc pour rester en « simple loueur », contentez-vous de :

• A l’arrivée : faire signer le bail « précaire », les annexes et remettre les clés (pas d’accueil permanent de la clientèle)
• Durant le séjour : aucun service au delà du remplacement des draps une fois par semaine ; pas de petits déjeuners ; pas d’entretien journalier des biens loués ; pas de fourniture de linge de maison.
• A la sortie : faire signer l’état des lieux et encaisser

5) Abordons maintenant succinctement l’aspect fiscal…
• Nous n’aborderons pas la location effectuée via un gestionnaire professionnel par bail commercial qui relève du régime des BIC à l’IR; disons simplement que selon le cas, on pourra avoir le choix entre régime du microBIC et régime de la déclaration au réel. Ceux que ça intéresse pourront me contacter.

6) … de la location meublée au sens large effectuée en direct :
• Pour la location saisonnière éligible : microBIC jusqu’à 81.500 € de recettes avec abattement de 71% sous conditions d’éligibilité (chambres d’hôtes) et déclaration au réel au delà de ce CA.
• Pour la location saisonnière non éligible : microBIC jusqu’à 32.600 € de recettes avec abattement de 50% et déclaration au réel au delà de ce CA.

7) … de la location meublée effectuée via une Société Civile
Si la location meublée reste une « activité civile » au plan juridique, l’administration fiscale la considère cependant comme « activité économique » au plan fiscal.
Or une Société Civile, qui par défaut bénéficie du régime de la « translucidité fiscale » (art 8 à 8ter du CGI) se voit de facto imposé par le FISC, le régime de l’opacité fiscale dès lors qu’elle se met à exercer une activité commerciale ! En clair, si la Société Civile fait de la location meublée sa principale activité, elle peut se voir requalifier à l’impôt société (BIC / IS) et devient alors assimilée à une Société en Nom Collectif (SNC).

Les conséquences sont de plusieurs ordres : (liste non exhaustive)
a. Détermination du résultat selon les règles de l’IS propres aux sociétés commerciales
b. Impôt de distribution si le(s) associé(s) désirent se verser des dividendes
c. Rémunération du gérant fiscalisé et socialement chargée
d. Amortissement des biens obligatoire
e. Taxation des plus-values de cession en revenus exceptionnels au taux de l’IS
f. Responsabilité solidaire et sans limites des associés
g. Impossibilité sauf dissolution de repasser au régime de translucidité (revenus taxés aux revenus fonciers entre les mains des associés au prorata de leurs parts, sauf dérogation statutaire)

Notez que la seule structure sociétaire permettant de faire de la location meublée en conservant la translucidité fiscale est la SARL dite « de famille », notamment parce qu’une SARL a par essence même une vocation économique et commerciale ! Il s’agit là d’une tolérance fiscale accordée aux associés sous condition qu’ils soient ascendants, descendant, collatéraux directs

8) … et des façons d’éviter de tomber dans le piège de l’IS !
• Tolérance de 10% des recettes en location meublée sans remise en cause du statut fiscal
• La SC loue en nue à une personne physique qui sous-loue en meublée
• La SC loue en nue à une SARL d’exploitation
• La personne physique ou morale paye un loyer à la SC, meuble le bien pris à bail et sous-loue alors en meublé  attention à la rédaction du bail.
• Hors tolérance de 10%, la SC ne doit jamais encaisser de chèque de clients pour rester dans le régime des revenus fonciers en translucidité fiscale.
• Transformation de la SC en SARL de famille en préambule à la location

En conclusion de ces quelques aspects :

AVANT de vous lancer dans la location meublée en direct, prenez conseil auprès d’un « sachant » car se voir requalifier à l’IS est la pire des choses qui puisse vous arriver !

AVANT de vous lancer dans dans un "censi-bouvard" quelconque, là encore consultez un "sachant", car si le spectre de l'IS n'est pas ici à redouter, vous encourrez potentiellement tout un tas de problèmes tout aussi épineux...

Cordialement.

Message modéré 24/07/2012 à 16:38
1 Reco 14/11/2012 à 23:11 par Mariannecello

JPASTRUC j'espère que vous lirez ce message! Vos éclairages sur locations meublées/SCI m'enchantent, notamment le 8° point! J'ai monté avec mon conjoint une SCI pour acheter un immeuble de 3 appartements+cour intérieure+cave+pièce insalubre. La SCI loue nu 2 des ces appartements, et nous loue à titre gratuit le 3° logement. Nous avons récemment rénové en studio la pièce insalubre. Celle-ci nous sert de chambre d'amis et de pièce de travail, mise à disposition à titre gratuit pas la SCI comme l'appartement que nous habitons donc! Nous souhaiterions louer ce studio occasionnellement en location saisonnière. Je nous croyais bloqués par le statut de SCI, mais si j'en crois le fameux point 8 de vos explications nous ne serions pas dans l'illégalité ? Le fait que l'appartement soit mis à notre disposition à titre gratuit peut-il poser problème ou devons-nous verser un loyer la SCI pour devenir les loueurs qui sous-louent en meublé ? Je ne comprends pas ce que vous appelez la tolérance de 10%... 10% de quoi ? Je ne suis vraiment pas calée en fiscalité... D'avance merci pour vos éclairages....
Marianne.

0 Reco 17/01/2013 à 21:10 par ROUSSEL2

Bonsoir,
J'aurais souhaité avoir quelques informations complémentaires concernant la location meublée par une société civile immobilière. Notamment, le montage juridique et fiscal adapté pour une location de meublés portant sur des biens appartenant à une société civile immobilière qui n'est pas une sci de famille, composée de deux associés sans lien de parenté.
Merci de votre réponse.