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Location meublée ou nue?

0 Reco 15/01/2013 à 14:34 par Tom69110

Bonjour,
J’envisage de mettre mon studio, que j’ai acheté 2008, en location. Mais j’hésite de le mettre en location meublé ou nue…
C’est un studio de 28m² au RDC avec une terrasse de 32m², une cave et place de parking privatif, la valeur du bien est estimé à 9500€ sans le parking (fait en décembre 2012) Ce studio se trouve dans une résidence très calme avec beaucoup de verdure, 3terrains de tennis, 2terrains de pétanque, un terrain de volet et des aires de jeux pour les bambins et à côté de la résidence il y a un petit parc.
Le bien se trouve à ste foy les lyon :
• 15min en voiture du centre-ville de Lyon (Bellecour) ou environ 30min en bus
• 15min à pied de la clinique Charcot
• Entre 30 à 40min en bus ou 15min en voiture de l’université Lyon3 jean moulin et université lumiere Lyon2
• Environ 5 – 10 min a pied du petit casino ou simply market sinon 10min en voiture du carrefour

J’ai acheté le bien 80000€ en 2008 (alors que le vendeur voulait le vendre 100000€ mais vu qu’il était pressé j’ai réussi à négocier !)

Pour ce bien immobilier, j’ai fait 4prêts voici le tableau :
Montant Taux Durée totale (mois)
Prêt 1 51500 5,05% 297
Prêt 2 8800 3,50% 264
Prêt 3 8867 4,20% 108
Prêt 4 8800 0,00% 264
Total 77967 4,28%

Comme vous pouvez constater, je paye 411€ par mois et il y a un crédit PTZ de 8 800€ que je n’ai pas encore commencé à payer et que je ne peux pas mettre en location à cause de ce PTZ. Je vais prendre un rdv avec le banquier pour revoir ces crédits vu le taux qui en ce moment est très bas !
Le bien peut se louer nue à environ 450€ par contre aucun idée en meublé donc j’aurai besoin de vos lumières ! 
J’allais oublier je paye 460 de charges par an à peu près + 410€ de taxe foncière + 540€ de taxe d’habitation. Mon salaire est de 1700 – 1800€ par mois

Cordialement

Thomas

2 Reco 16/01/2013 à 05:47 par apparte10

a vous lire vous avez fait une excellente affaire
entre meublée ou nue, dans votre cas j'opterai tout de suite pour le meublé grâce à son bail moins contraignant, et en cas de non paiement du loyer les possibilités d'expulsions sont beaucoup plus faciles...

0 Reco 16/01/2013 à 09:27 par chass-appart

En revanche, les locataires restent moins longtemps et il y a un plus grand risque de vacances

1 Reco 16/01/2013 à 09:58 par Tom69110

Merci pour vos reponses.

Pour le prix du loyer en meublé, 700 - 750€ par mois est-ce raisonnable? Je voudrais essayer de faire une location pour étudiant (9mois) puis en été en location saisonnière (par semaine).
Sachant que dans l'appartement il y aura:
- Un lave-Linge
- Une télé avec lecteur dvd
- Internet avec téléphone illimité
- Cafetière
- Four à micro-onde
- Grille-pain
- Un lit (une place ou deux places ? j’hésite)
- Un bureau
- Canapé
- Frigo
- Pompe à chaleur réversible
Et le studio est situé plein sud donc super soleil l’après-midi.

0 Reco 16/01/2013 à 10:37 par chass-appart

Taille du it : cela dépend de la "configuration" des lieus
Il faut ajouter à votre liste : des rangements, des luminaires, des orte-serviettes, mirroirs, des couvertures/couette, de quoi nettoyer : balai, serpillère, ...
dans la cuisine : des plaques, une poubelle, de la vaisselle et des couverts, casseroles, poele, plats, ouvre boite, tire bouchon............ en location saisonnière, les locataires ne doivent apporter que leurs effets personnels

0 Reco 16/01/2013 à 11:19 par Tom69110

Oui j'ai pas tout mis sinon la liste sera énorme. Est-ce que le loyer est raisonnable (700 - 750€ par mois)? Surtout pour louer à un etudiant?

0 Reco 16/01/2013 à 11:27 par marc19

750 euros............vous plaisantez !
Vous devriez consulter des agences du secteur concerné ............pour revenir sur terre .......... ^^

0 Reco 16/01/2013 à 12:02 par Tom69110

J'ai regardé sur internet il y a plusieurs prix ! C'est tout dépend la qualité du studio et de son emplacement. Sachant que le studio est dans une residence avec 3terrains de tennis, un terrain de volley, 2 terrains de petanques, bcp de verdure et qu'il y a une place de parking privative.

0 Reco 16/01/2013 à 15:38 par chass-appart

Pour un étudiant, ce qui compte c'est le temps de trajet jusu'à la fac ou 'école. pas en voiture, mais en vélo ou en transports en commun.
Regardez aussi la fréquence des bus, tram, ... et s'ils terminent tard le soir

0 Reco 16/01/2013 à 15:38 par chass-appart

Pour un étudiant, ce qui compte c'est le temps de trajet jusu'à la fac ou 'école. pas en voiture, mais en vélo ou en transports en commun.
Regardez aussi la fréquence des bus, tram, ... et s'ils terminent tard le soir

0 Reco 16/01/2013 à 16:43 par Tom69110

Il y a 4 lignes de bus qui passe à coté de chez moi de 10 à 15 min de fréquence qui s'arrete vers les lignes de metro et tramway et les derniers départs se font entre 23h et 00h30. Il y a une station Velo'v à 15min a pied du studio.

1 Reco 16/01/2013 à 16:54 par Bernie

"Entre 30 à 40min en bus ou 15min en voiture de l’université Lyon3 jean moulin et université lumiere Lyon2"

Le prix du loyer et le temps du trajet ne me paraissent pas en adéquation avec le statut d'étudiant.....

0 Reco 16/01/2013 à 16:57 par chass-appart

Le mieux est de regarder les prix dans le voisinage

0 Reco 16/01/2013 à 17:02 par Tom69110

Vous connaissez des bons sites de location meublée? A part le bon coin, vivastreet.

0 Reco 16/01/2013 à 17:15 par Bernie

La différence entre la location nue estimée à 450€ et meublée, estimée à 700-750€ est trop importante.....

0 Reco 16/01/2013 à 17:21 par Tom69110

Donc vaut mieux que ca soit entre 600 - 650€?

0 Reco 16/01/2013 à 17:37 par Bernie

Si on se réfère à "le bon coin".....on trouve un T2 de 40m², par agence, dont la description est similaire à la vôtre à 588€.....

On fait un calcul rapide: 588/40 = 14.7€/m²

Message edité 16/01/2013 à 17:39
1 Reco 16/01/2013 à 17:53 par marc19

Si l'on compte les 540 euros de taxe d'habitation , ce qui n'est pas négligeable pour un studio.
Probablement à rajouter pour le locataire des charges récupérables importantes car avoir accés à tous ces équipements n'est pas gratuit , je suppose
Au bout du compte, c'est une location effectivement inadaptée à un étudiant sauf à trouver papa maman qui assure derrière ................

0 Reco 16/01/2013 à 18:02 par Tom69110

Ok donc vaut mieux que ca soit une location meublé à l'année, genre pour cadre ou jeune CDI ou mutation ou un médecin de la clinique charcot.

0 Reco 16/01/2013 à 18:10 par Tom69110

Si je met à 500€ le studio n'est pas rentable en location meublé... avec tous les charges qu'il y a...

0 Reco 16/01/2013 à 18:12 par Bernie

Pour l'instant vous ne pouvez rien envisager, tant que votre prêt PTZ est en cours...

Il faut d'abord voir avec votre banquier car il prendra en compte le remboursement de ce prêt PTZ reconvertit en prêt classique. Est-ce possible au regard de vos revenus?

Le banquier ne se fiera pas à vot' bonne bouille si vous annoncez un loyer de 700€. Il fera des recherches de son coté afin de recouper ce que vous avancez et la réalité du marché local...

Même si le studio amortit le remboursement et les charges par le biais de la location, le banquier sait aussi qu'il faut payer votre logement.
En cas d'impayés de votre locataire, tout s'écroule......

Message edité 16/01/2013 à 19:03
1 Reco 16/01/2013 à 18:17 par Bernie

Tom69110a écrit : Si je met à 500€ le studio n'est pas rentable en location meublé... avec tous les charges qu'il y a...Un bel exemple donc de l'éternel problème:
d'abord vous avez négocié avec le vendeur qui voulait 100 000€ pour son studio afin de faire baisser le prix à 80 000€ mais maintenant que VOUS en êtes le propriétaire, il faut le max pour le rentabiliser.....

Moi j'dis que quelque chose ne tourne pas rond.....

Message edité 16/01/2013 à 18:56
0 Reco 16/01/2013 à 19:13 par Tom69110

Pas évident. Comme quoi les avis des autres est très important. J'ai rdv chez le banquier le 29/01 parce qu'apparemment il y a des promotions sur les crédits à partir de cette date mais je ne sais pas ce que c'est... A vérifier s'il y a pas des pièges!!!

Vous faites de la location?

0 Reco 16/01/2013 à 19:18 par Bernie

apparte10a écrit : a vous lire vous avez fait une excellente affaire
entre meublée ou nue, dans votre cas j'opterai tout de suite pour le meublé grâce à son bail moins contraignant, et en cas de non paiement du loyer les possibilités d'expulsions sont beaucoup plus faciles...
Valeur location nue: 450€/mois

A cela s'ajoutent: 460€ charges/an; 410€/TH/an et 540€/TH/an... ce qui ramène le tout à 117€50/mois pour un total de 567€/mois. L'eau et l'ectricité sont comprises?
Trop de charges pour être une excellente affaire.....

Message edité 16/01/2013 à 19:18
0 Reco 16/01/2013 à 19:23 par Bernie

Tom69110a écrit : Pas évident. Comme quoi les avis des autres est très important. J'ai rdv chez le banquier le 29/01 parce qu'apparemment il y a des promotions sur les crédits à partir de cette date mais je ne sais pas ce que c'est... A vérifier s'il y a pas des pièges!!!

Vous faites de la location?
Attendez la deuxième démarque!! =)

Non, je ne fais pas de la location, pas de vente non plus.

0 Reco 16/01/2013 à 19:24 par Bernie

Tom69110a écrit : Pas évident. Comme quoi les avis des autres est très important. J'ai rdv chez le banquier le 29/01 parce qu'apparemment il y a des promotions sur les crédits à partir de cette date mais je ne sais pas ce que c'est... A vérifier s'il y a pas des pièges!!!

Vous faites de la location?
Et y demeurer...ce ne serait pas une solution?

0 Reco 16/01/2013 à 19:28 par Tom69110

Je vis actuellement dans le studio avec ma copine... et vivre à 2 dans un studio de 28m² ce n'est pas évident. Et j'aimerai le garder pour avoir un capital quand je serai à la retraite!

0 Reco 16/01/2013 à 22:10 par Bernie

La promiscuité....

D'un point de vue purement raisonnable, je dirais qu'en temps normal vendre ce bien serait une option au bout de 7 années de détention car à ce moment là, on doit rentrer dans ses frais. Vous n'y êtes pas encore et, qui plus est, maintenant vous êtes deux....

Si on refait le calcul, les charges et remboursements représentent 30% de vos revenus. A deux, si votre copine travaille, vous pourrez mettre un peu de sous de coté pendant un an encore. Vous vendez ensuite, en ayant constitué un apport, ce qui fera très plaisir à votre banquier, soit dit au passage.
Limitez au maximum vos crédits à la consommation, cela lui fera encore plus plaisir!

Ensuite avec la copine vous créerez une SCI, où chacun aura des parts selon son apport, afin d'acheter un logement plus grand pour vous deux. Comme ça, par la même occasion, votre copine se sentira aussi "chez elle".

Je comprends votre raisonnement. Avoir un bien, qui rapportera plus tard un complément de retraite, est séduisant mais pour l'instant ce bien appartient encore au banquier......

Quant à la location c'est quitte ou double...Soit vous tomberez sur des locataires sérieux qui font face à leurs responsabilités en qualité de locataires, soit vous tomberez sur des moins honnêtes.

Toujours est-il qu'en louant un studio, que cela soit en meublée ou nue, le turn-over sera logiquement assez fréquent, de ce fait la malchance de tomber sur un locataire indélicat augmente, ce qui vous mettrait éventuellement dans des difficultés.

La location en meublé sera aussi soumise à un turn-over, il faut donc avoir la possibilité de se rendre disponible pour les changements de locataires.

En revanche on se défait plus facilement du locataire en cas d'indélicatesse.

Voyez d'abord vos possibilités avec votre banquier.

Bonne soirée!

Message edité 16/01/2013 à 22:12
0 Reco 16/01/2013 à 23:06 par Tom69110

Tout à fait d'accord avec concernant la vente du studio. Au début, j'avais envisagé de vendre le studio vu le prix d'aujourd'hui. Le mieux c'est d'attendre le banquier pour mettre à plat tout ça. On dirait que vous y connaissez bien en immobilier, peut être que c'est votre métier? ^^

0 Reco 16/01/2013 à 23:10 par Bernie

Non non, j'suis juste z'une retraité du secteur paramédical ayant toujours eu un très grand intérêt pour tous les composants (droit, économie, social) de l'immobilier. Sans aucune prétention autre que d'être en possession d'un minimum de bon sens...=)

Message edité 16/01/2013 à 23:24
0 Reco 17/01/2013 à 05:37 par marc19

Ah, Bernie , tu m'impresionnes ........................de simplicité et d'efficacité !

0 Reco 17/01/2013 à 21:40 par Tom69110

Petite question: Comment se calcul la csg? Pour savoir combien je dois payer si je le met en location....

0 Reco 02/01/2014 à 11:40 par Clivie

Bonjour Tom69110,

je suis dans le même cas que vous, j'hésite entre location nue ou meublée.

Pouvez-vous me faire part de votre expérience ?
Avez-vous finalement loué nu ou meublé ?
Etes-vous satisfait de votre choix ?
Vous êtes-vous heurté à des difficultés auxquelles vous n'aviez pas pensé au départ ?

Merci de votre aide.
Clivie

1 Reco 18/01/2014 à 10:21 par khaledr

bonjour tlm
voila j'ai investi dans une residence senior , et le cabinet comptable me demande de choisir entre censi bouvard et amortissemnt du bien
que choisir? sachant le bien a été payé comptant ? serais je perdant vu l'absence d'interets d'emprunt si j'opte pour l'amortissement??

on me demande aussi de souscrire a un centre de gestion pour eviter une majoration de 25% des recettes des loyers
mais avec l'amortissement qui annule les recettes pendant des années, est ce interessant toujours d'adherer a ce type de centre, j'en vois pas le gain ?

merci pour vos reponses

0 Reco 21/01/2014 à 16:49 par MonCoachLocatio

Bonjour,
Sur le bénef de 20.000 € que vous avez réalisé à l'achat, vous pourriez vous offrir les conseils (payants)
d'un administrateur de biens compétent
ou bien d'un coach location (administrateur de biens retraité et moins cher qu'un AdB en activité), ce coach réalisera pour vous toutes les évaluations et simulations avec un accompagnement régulier pour moins de 10 € par mois.

Cordialement moncoach-location.fr