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Quelques questions pour investissement locatif

0 Reco 10/07/2019 à 14:45 par Arthur92

Bonjour à tous,

Je compte investir prochainement pour la première fois et je me posais quelques questions « pratiques » sur l’achat d’un bien immobilier pour de la location.

Au moment de l’achat du bien en présence du notaire, pouvez-vous me dire comment ça se passe ? On se rend chez le notaire de la personne qui nous vend le bien ? Tous les notaires sont-ils pareils ou il y en a des bons et des moins bons qui faciliteront ou rendront plus difficiles certaines étapes ?

Au niveau de la fiscalité, je ne comprends pas comment ça fonctionne. Si je veux faire de la Location Meublée Non Professionnelle par exemple, je dois faire quoi ? L'écrire dans le bail ? Demander au notaire de faire ça ? Envoyer un document spécial quelque part, genre au fisc ?

Supposons par exemple que j'achète un bien à 80 000€ et que je le revende dix ans après à 100 000€, est-ce que j'ai 100 000€ dans mon compte en banque ou bien je dois payer des frais à l'état ou autre ?

Merci beaucoup pour vos réponses !

0 Reco 10/07/2019 à 17:03 par lael

A peu près n'importe quel notaire remplira son rôle principal : assurer le transfert de propriété.

Là où certains se distingueront par rapport à d'autres c'est au niveau de la disponibilité de leurs collaborateurs pour le suivi du dossier, les conseils apportés, le respect des délais, leur sérieux, etc...

En tant qu'acheteur vous avez le droit de faire appel à votre propre notaire qui peut être différent de celui du vendeur ou de celui proposé par l'agence immobilière.
Ça ne vous coûte pas plus cher et il sera plus à même de vous conseiller et de représenter au mieux de vos intérêts.

2 Reco 10/07/2019 à 17:24 par lael

Concernant l'activité meublé, vous n'avez aucune démarche au niveau du notaire.
Par contre oui il faut impérativement le préciser dans vos futurs baux et respecter la liste officielle des meubles/électroménagers minimum à fournir : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165

Une fois la vente signée, vous avez 15 jours pour déclarer votre début d'activité LMNP via l'envoi du formulaire P0i.
En pratique ce n'est pas grave si les démarches sont fait avec quelques mois de retard, vous ne serez pas sanctionné, il ne faut pas abuser non plus.
Si vous n'êtes pas sûr de quoi faire, faites appel à un Expert-Comptable, cela vous en coûtera environ 600€, mais vous aurez droit à un crédit d'impôt de 2/3 de ce montant et le reste est déductible de votre activité LMNP, ce qui fait qu'il vous en coûte en pratique pour environ 100€/an.

Par contre il faudra bien que vous indiquiez sur ce formulaire une date de début d'activité à la date d'acquisition afin de pouvoir déduire les frais de notaires de vos futurs loyers.
Cela vous permet également de pouvoir déduire ou amortir tous vos frais par la suite :
- Indemnités kilométriques : Allers et venus vers le logement acheté, les magasins d'ameublement, bricolage, pour les visites de locataires, l'EDL, etc...
- Frais de déplacement : Repas pris sur place pendant l'aménagement/travaux ou lors des achats de meubles/fournitures, etc...
- Charges diverses : Frais de notaire, taxe foncière, charges de copro, assurance PNO, frais d'emprunt (frais de dossier, frais de garantie, intér$ets & assurance), etc...
- Amortissement : Travaux, meubles, l'appartement, etc...

Déclarez-vous bien sur ce formulaire en BIC réel, et non pas micro-BIC, pour bénéficier de la peline déductibilité et des amortissements listés au-dessus.
L'excédent est reportable sur vos futurs revenus locatifs des prochaines années ce qui vous permetra de ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs pendant facilement 5-7ans selon votre projet.

Concernant la plus-value, vous pouvez majorer le montant d'acquisition de :
- 7.5% forfaitairement pour frais d'acquisition (même si vous les avez déjà déduits dans votre activité LMNP)
- 15% forfaitairement pour travaux (idem, même si amortis dans votre activité LMNP)
Ce qui fait qu'il faut majorer 80k€ de 22.5% ce qui donne 98k€
Il reste donc 100k - 98k = 2k€ de plus-value.
Pour ces 2k il faut appliquer l'abattement de l'IR & CSG pour durée de détention (exonération totale au bout de 25ans pour l'IR et 30ans pour la CSG de mémoire), ce qui fait qu'il reste plus grand chose à payer.

Ce qui fait que si vous revendez le bien 100k€, vous aurez probablement dans les 99.5k€ dans votre poche.
Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour la vente, il faudra lui reverser une commission, mais sinon non, vous n'aurez rien d'autre à verser.

Bonne chance pour votre projet :)

Message edité 10/07/2019 à 17:30
0 Reco 12/07/2019 à 00:33 par Arthur92

Bonsoir lael, et désolé de ne vous répondre que maintenant.

Merci beaucoup, vous avez parfaitement répondu à mes interrogations et avez eu la bienveillance de me donner des conseils précieux.

J'ai lu plusieurs fois vos messages et je les relirai au fur et à mesure de l'acquisition de mon premier bien.

Merci encore, tout est parfaitement clair maintenant :)