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Rendement locatif

1 Reco 12/12/2011 à 07:15 par onze12

Bonjour

En termes de rendement locatif , est il plus rentable d’investir dans le saisonnier dans une ville très attractive ou un bail classique ?
Merci de vos reponses

0 Reco 12/12/2011 à 07:44 par b2iret8te

Bonjour,
En terme de rendement, le loyer meublé est comme vous le pensez un peu plus cher pour le locataire mais plus onéreux aussi pour le bailleur car il doit toujours louer un appartement avec tout le confort. Donc à sa charge, au début: les meubles, les appareils ménagers, les ustensiles, les draps, les serviettes etc.
A lui aussi le remplacement au cours de bail. Et aussi à la relocation.
Bref cela se vaut.
Mais la fiscalité en meublé est pour le moment meilleure que le non-meublé. Mais du point de vue des prix à l'achat, ce n'est pas du tout pareil:
Vous pouvez acheter un appartement dans n'importe quelle ville et le louer vide.
Mais pour le meublé, la sélection est beaucoup plus draconienne:
En province plutôt une ville universitaire ou avec un grand pôle d'emploi mais des prix en conséquence.
Quant à Paris: ?????? un minimum de vacance car la demande est forte mais les prix à l'achat .....stratosphériques!
Un conseil; un meublé se surveille comme le lait sur le feu. Donc de préférence à moins de 10 kilomètres de votre habitation.

1 Reco 12/12/2011 à 08:02 par marc19

A mon humble avis, le principal inconvénient du meublé, c'est la grosse rotation, le "turnover" pour faire branché.
On a souvent à faire avec des locataires "instables" de par leur situation, professionnelle et personnelle ............
Il y a le côté avantageux avec une législation moins bridée .
Quant au saisonnier, style , je loue pendant les vacances, sur des villes en bordure mer , par exemple, c'est trop galère à gérer, et finalement à la sortie , peu rentable ........................
A mon goût, l'idéal, c'est le vide , en F3, qui s'adresse à un couple avec ou sans enfant, par expérience, c'est le plus régulier .............. mais bien sûr, l'investissement n'est pas du même ordre qu'un studio ou f1 ...................

0 Reco 12/12/2011 à 08:25 par b2iret8te

Pour une fois, je vous contredis Marc.
Le F3 est un peu bâtard, à mon goût. Car, en France, quand on a un enfant, on en veut assez vite un second deux ans plus tard :
Donc plus cher à l'achat et plus de turn over.
En revanche un 2 pièces pour un seul locataire ou une couple, voire une colocation (mais je ne suis pas très pour), c'est plus facile à louer.
Quant au turn over, à Paris, certes il y en a un peu plus que dans une location classique mais pas tant que cela. Pour le moment, mes locataires restent 3 ans en général.
De plus en meublé quand il y a un turn over, il n'y a pas besoin de reprendre beaucoup l'appartement car les meubles et la décoration restent.

Pour ma part à Paris, je préfère louer en meublé non touristique car j'ai des crédits importants et j'ai besoin surtout de rentrées fixes.
Cependant quand j'aurais fini de payer (ce qui n'est pas pour demain, hélas) j'e tenterai, je pense, la location touristique.

1 Reco 12/12/2011 à 09:00 par marc19

Comme quoi , il faut pas généraliser ...............................selon les régions et les villes....................
J'ai 4 F3, entre autres , 1 avec personne seule, 2 avec jeune couple sans enfant et 1 couple retraités .
Il faut préciser qu'un f3 chez moi de 65 m2, c'est maxi 500 euros mensuels........
Ceci explique cela .............

0 Reco 12/12/2011 à 09:06 par b2iret8te

;) En effet, Marc. Cela dépend beaucoup de la situation.
A Paris où le M² est vaut de l'or, les locataires ne peuvent pas toujours s'offrir le luxe de la surface.

0 Reco 12/12/2011 à 09:19 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : ;) En effet, Marc. Cela dépend beaucoup de la situation.
A Paris où le M² est vaut de l'or, les locataires ne peuvent pas toujours s'offrir le luxe de la surface.
Les trois pièces à Paris intramuros font partie des denrées ultra rares...

Soit ce sont des grands appartements, soit des "studettes"...

Je mise sur les trois pièces... qui devraient correspondre à ce qui conviendrait le mieux pour le plus grand nombre dans le plus grand nombre de cas...

0 Reco 12/12/2011 à 09:38 par b2iret8te

Bonjour MH,
Mon beau-père loue des 3 pièces à Paris et il a une vacance locative beaucoup plus forte que la mienne.
Et pourtant son prix au m² est moins cher.
CQFD

0 Reco 12/12/2011 à 09:43 par tomitoma

marc19a écrit : Comme quoi , il faut pas généraliser ...............................selon les régions et les villes....................
J'ai 4 F3, entre autres , 1 avec personne seule, 2 avec jeune couple sans enfant et 1 couple retraités .
Il faut préciser qu'un f3 chez moi de 65 m2, c'est maxi 500 euros mensuels........
Ceci explique cela .............
En fait la réponse est là, je ne vais pas parler du marché parisien, particulié et que je ne connais absolument pas...
Il faut tabler surtout sur un budget, car c'est le point le moins flexible des locataires, la surface ideal en dépend. En général, un jeune couple, a 500€/mois à mettre dans son loyer, donc dans un secteur ou pour 500 t'as un T3 (F3 n'existe plus), ne surtout pas acheter un studio qui se loue dans les 280€, car inlouable. Par contre dans un secteur ou le studio est à 500, bah tu peux miser sur un studio ou un T2. Perso, j'aime bien le "turn over", parce qu'un locataire qui reste 20 ans dans l'appart, au bout de 15 ans, il te paye la moitié de ce que vaut le loyer de l'appart. Bon pas non plus un changement tous les 3 mois, 2 ans c'est le top.
Ensuite, je préfére miser sur des zones ou la pression fonciere est forte, même si le prix d'achat est costaud, le loyer au m² est élevé mais le cout d'entretien au m² reste à peu près le même, il n'y a pas de vacances locatives et une abondance de bon dossier. En m'en tenant à ça, et depuis quelques années que je fais du locatif, je n'ai jamais eu la moindre carence, et mes apparts ne restent jamais vide plus d'une demie journée.

Message edité 12/12/2011 à 09:47
0 Reco 12/12/2011 à 09:58 par b2iret8te

:) Bonjour Tomi,
Je suis tout à fait d'accord avec vous sur le turn over car il permet, pour le moment (croisons les doigts pour que le gouvernement ne fasse pas n'importe quoi) de remettre le loyer d'aplomb à chaque relocation.
De plus, cela permet aussi de réviser l'appartement à chaque relocation pour toujours le garder dans le meilleur état possible. D'où, pour moi une vacance de quelques jours entre les 2 locations afin d'y faire quelques travaux.
Pour ce qui du marché parisien que je connais bien, je persiste et signe: un 2 pièces est la meilleure formule pour les célibataires et les couples.
Mais à Paris, attention à l'emplacement.
Mieux vaut tout près d'un métro et, si possible, d'un lieu touristique ou d'un monument classé.
Attention aussi au bâti et aux charges. Surtout pour une location touristique où le bailleur paie l'intégralité des charges.

0 Reco 12/12/2011 à 10:06 par marc19

Paris est un autre monde................
Il le restera tant que les grandes et trés grandes entreprises ne se délocaliseront pas en province où elles y auraient tout autant intérêt car en desserte auto routière , tgv et aéroport, de nombreuses villes peuvent les acceuillir avec du foncier à minimum moitié prix, des logements plus accessibles et surtout une qualité de vie incomparable .....
Dommage que l'on ait des politiques et des chefs d'entreprises complètement sourds ...........................
Il faut désengorger l'Ile de france et on en a les moyens .......................

1 Reco 12/12/2011 à 10:17 par b2iret8te

:) Sur ce point, vous avez entièrement raison Marc.
D'ailleurs je ne sais pas comment font les banlieusards qui travaillent à Paris pour garder le moral. Rien ne ressemble plus à l'enfer que les trains de banlieue bondés et les gares RER laides et sales.
Mais c'est un autre problème.

2 Reco 12/12/2011 à 10:37 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : Bonjour MH,
Mon beau-père loue des 3 pièces à Paris et il a une vacance locative beaucoup plus forte que la mienne.
Et pourtant son prix au m² est moins cher.
CQFD
Pas pour louer, et à fortiori en "meublé", mais à l'accession...

Un trois pièces est idéal pour "commencer" son parcours de proprio et pour plusieurs raisons :

Que tu sois célibataire, avec un chouia d'thunes... et donc, "couple" en devenir...

Que ce soit un "couple"...

Que ce soit une toute jeune famille avec un enfant...

Que tu sois une "famille monoparentale"... divorcé(e) ou non...

Que tu sois de "vieux" darons qui n'ont pas besoin de 500m² avec terrasse à 360° sur les toits de Paris pour être heureux... ;)

Le trois pièces est d'après moi la surface idéale et la plus adaptative à la majeure partie des situations...

Pour la location "en meublé", vu que les prix y sont gonflés au maximum, la rotation et la vacance est complètement normale, au bout d'un moment, faut pas trop abuser sur les loyers "meublés" non plus, hein...

Surtout que le locataire, tout comme en location nue, n'a rien au final de son loyer "meublé"...

Message edité 12/12/2011 à 10:41
0 Reco 12/12/2011 à 10:47 par MisterHadley

Je pars du principe d'une "famille" classique, qui cherche à se loger à la capitale pour au moins quelques années (classique, donc, vu qu'après, cette même famille fera tout pour s'en casser vite fait... :) )

Mais pour disposer d'un "panel" représentatif, je prévois donc toutes les surfaces...

J'ai choisi un 20M², un 38m²,un 61m², un 85m² et enfin, un 108m²...

J'ai choisi le 11ème parisien... hétéroclyte, et pas encore boboïsé à outrance... et pour lequel, comme dans tous les arrondissements, on trouve le pire comme le meilleur...

Et je me cale avec la concurrence d'un programme neuf qui s'y voit proposé actuellement, sauf que lui, est à des prix stratosphériques au m²..! :)

Et bien que je vais donc cibler ces cinq surfaces types, je vais biensur ensuite privilégier le 61m²...

Message edité 12/12/2011 à 10:49
0 Reco 12/12/2011 à 10:49 par b2iret8te

MH, je reconnais votre pertinence sur de très nombreux points.
Mais en ce qui concerne la location meublée à Paris, je suis, pour une fois, un chouïa plus informée que vous en ce qui concerne la rentabilité entre le 2 pièces et le trois pièces.
Je persiste donc: à Paris mieux vaut donc louer un 2 pièces qu'un 3 pièces.

0 Reco 12/12/2011 à 10:52 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : MH, je reconnais votre pertinence sur de très nombreux points.
Mais en ce qui concerne la location meublée à Paris, je suis, pour une fois, un chouïa plus informée que vous en ce qui concerne la rentabilité entre le 2 pièces et le trois pièces.
Je persiste donc: à Paris mieux vaut donc louer un 2 pièces qu'un 3 pièces.
Oui, c'est bien ce que j'ai dit, oui...

Les trois pièces sont beaucoup trop chers à la location, et particulièrement "en meublé", vu qu'en "meublé" les toliers gonflent excessivement les loyers à outrance...

Par contre, à l'accession, les trois pièces sont l'idéal...

Mais ils sont denrée rare à cause du fait qu'ils ne sont justement pas intéressant à la location...

Et parler de "rentabilité" locative à Paris intramuros devient une vraie utopie, principalement dans le neuf lorsque l'on regarde les prix du moment...

Dans le neuf, ce n'est même pas la peine de perdre son temps... ;)

Message edité 12/12/2011 à 10:54
0 Reco 12/12/2011 à 11:01 par b2iret8te

MH, le 11ème est vaste et sa partie la plus proche de Bastille est déjà très bobo. Et dans cette même partie, le bâti n'est souvent pas très bon.
Mais, bien sûr, vous avez le droit de préférer cet arrondissement.
En ce qui concerne la location meublée classique , il va de soi que ce n'est pas ce que les familles recherchent. Ceux qui louent en meublé sont les jeunes couples qui viennent de s'installer, (donc avec un horizon "enfant" à long terme) les célibataires (soit après divorce soit au début de leur vie professionnelle) et les retraités (notamment ceux qui passent une partie de l'année ailleurs).
Aussi vu les prix des locations, ils louent plus facilement des 2 pièces.

0 Reco 12/12/2011 à 11:03 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : MH, le 11ème est vaste et sa partie la plus proche de Bastille est déjà très bobo. Et dans cette même partie, le bâti n'est souvent pas très bon.
Mais, bien sûr, vous avez le droit de préférer cet arrondissement.
En ce qui concerne la location meublée classique , il va de soi que ce n'est pas ce que les familles recherchent. Ceux qui louent en meublé sont les jeunes couples qui viennent de s'installer, (donc avec un horizon "enfant" à long terme) les célibataires (soit après divorce soit au début de leur vie professionnelle) et les retraités (notamment ceux qui passent une partie de l'année ailleurs).
Aussi vu les prix des locations, ils louent plus facilement des 2 pièces.
Oui, oui, c'est aussi ce que j'ai dit, oui... :)

Sinon, que penses-tu des prix du neuf intramuros, puisque c'est ta chasse gardée..?

N'y aurait-il pas un très sérieux foutage de gu..le, quand même..?

;)

0 Reco 12/12/2011 à 11:06 par b2iret8te

;) MH la question était justement sur la location vide ou meublée.
Pas l'accession .
En ce qui concerne la rentabilité, vous avez raison, du moins sur le court terme.
Cependant un investissement, surtout immobilier, est rarement à court terme.

0 Reco 12/12/2011 à 11:11 par b2iret8te

MH, ce n'est pas ma chasse gardée. Simplement je connais peut-être mieux le problème que la plupart de ceux qui écrivent sur ce forum.
En ce qui concerne le neuf, je n'ai jamais eu assez de moyens financiers pour loucher sur ce marché.
Je préfère l'ancien à refaire entièrement.
Et puis, je ne loue que 2 appartements.
Mais il est vrai que lorsque, comme moi, on a des moyens somme toute limités, on essaie de ne pas faire trop de bêtises.

0 Reco 12/12/2011 à 11:43 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : ;) MH la question était justement sur la location vide ou meublée.
Pas l'accession .
En ce qui concerne la rentabilité, vous avez raison, du moins sur le court terme.
Cependant un investissement, surtout immobilier, est rarement à court terme.
Pour pouvoir ensuite louer, il faut bien acheter avant, non..?

;)

0 Reco 12/12/2011 à 11:47 par MisterHadley

La rentabilité , au sens classique du terme, à Paris intramuros est tellement dérisoire, que les bailleurs ne vont pas faire du pognon là dessus, mais sur ce qu'il y a de façon périphérique, c a d, déficit fiscal, et autre... avant culbute à la revente...

Mais rentabilité locative... vu les prix parisiens...

C'est pour ça que tout le monde se précipite, et en augmentant encore plus les problèmes de logements, sur le "meublé", de "tourisme" ou non...

Bon, sur ce, hein... ;)

Message edité 12/12/2011 à 11:47
0 Reco 12/12/2011 à 12:02 par b2iret8te

MH en effet, mais ce qui est important en terme économique est qu'il y ait de plus en plus de tourisme (tourisme au sens strict et ou tourisme d'affaires) à Paris.
Et ce ne sont pas les commerçants et les restaurateurs qui trouveront à redire.
Pour ceux qui y travaillent, je suis tout à fait d'accord avec Marc, il faudrait décentraliser les entreprises afin qu'un maximum puissent travailler en province où la vie est tellement plus simple et plus agréable.

0 Reco 12/12/2011 à 12:28 par MisterHadley

b2iret8tea écrit : MH en effet, mais ce qui est important en terme économique est qu'il y ait de plus en plus de tourisme (tourisme au sens strict et ou tourisme d'affaires) à Paris.
Et ce ne sont pas les commerçants et les restaurateurs qui trouveront à redire.
Pour ceux qui y travaillent, je suis tout à fait d'accord avec Marc, il faudrait décentraliser les entreprises afin qu'un maximum puissent travailler en province où la vie est tellement plus simple et plus agréable.
Le plus important est de loger celles et ceux qui en ont besoin, et autrement que pour leurs "loisirs"...

Le "tourisme", ç'est après en terme de priorité, non..?

Surtout qu'il y a des hotels pour ça... ;)

0 Reco 12/12/2011 à 13:20 par b2iret8te

Hôtel, chambre d'hôtes ou location meublée touristique, le plus peut le mieux.
Que Paris soit une des destination touristiques les plus prisées au monde est un motif de fierté pour tous les Français.
Et nos exportations ne gagnent pas suffisamment de devises pour que nous puissions négliger celles-ci.

0 Reco 12/12/2011 à 14:17 par MisterHadley

Quand ça impacte la vie des gens, je ne suis pas sûr que ce soit ce qu'il y a de plus pertinent...

Si l'on peut loger le bon peuple en plus grand nombre, le bon peuple consommera bien plus et en permanence, lui, à la différence des "touristes"...

Un "meublé" touristique, en plus d'être une concurrence déloyale des hoteliers, prive d'un logement disponible le bon peuple qui a besoin de se loger, lui...

Après, chacun fait ce qu'il veut, c'est sûr, hein...

Je me dis aussi que les nouvelles impositions sur les "meublés" touristiques et autres "chambres d'hotes" vont mettre assez vite un bon coup d'balai dans ces abus-là...

;)

Message edité 12/12/2011 à 14:18
0 Reco 12/12/2011 à 14:43 par b2iret8te

Les hôtels parisiens sont remplis à plus de 82% (ce qui, compte tenu de la rénovations des chambres équivaut à quasi 100%). Taxer les locations touristiques serait se mettre une balle dans le pied concernant l'essor du tourisme
(Ce que nos politiques, je vous l'accorde, sont tout à fait capables de faire .. Notamment not'bon maire démago en diable).
Et je trouverai cela très dommage.
Quoiqu'à titre personnel comme je l'ai déjà dit dans ce post, je loue en location meublée à l'année et non en touristique.
Quant à la population d'île de France, il faut surtout construire en banlieue et améliorer notablement les transports.
L'idée du Grand Paris est une très bonne chose.
Mais dommage:
1) que cela vienne si tardivement. On aurait dû y réfléchir il y a 20 ans. On savait déjà alors que les grandes métropoles allaient drainer de plus en plus de monde.
2) qu'on ne voit encore rien venir.
Mais là encore les politiques sont en dessous de tout.

0 Reco 12/12/2011 à 14:48 par b2iret8te

En terme de dépense, un tourisme qui se renouvelle toutes les semaines a un pouvoir d'achat bien plus important qu'une tartignolle comme moi qui ne goûte que les éventaires des traiteurs sans jamais y entrer et qui attend les soldes pour s'acheter des bottes.

0 Reco 12/12/2011 à 21:14 par ludomaya

personnellement, je trouve que le saisonnier est très rentable. Surtout s'il te permet de profiter également pour tes vacances de ta location. Mais tout dépend de l'endroit que tu choisis. C'est LE point important. Et ça, ce sera à toi de le trouver ;)

0 Reco 13/12/2011 à 16:29 par onze12

Bonjour,

Merci pour vos conseils , même si les avis divergent un peu! .
;) ;)

0 Reco 11/01/2012 à 11:50 par ludomaya

marc19a écrit : Quant au saisonnier, style , je loue pendant les vacances, sur des villes en bordure mer , par exemple, c'est trop galère à gérer, et finalement à la sortie , peu rentable ........................
A mon goût, l'idéal, c'est le vide , en F3, qui s'adresse à un couple avec ou sans enfant, par expérience, c'est le plus régulier .............. mais bien sûr, l'investissement n'est pas du même ordre qu'un studio ou f1 ...................
Tiens Marc, pour contrebalancer ton avis sur la location saisonnière près de la mer...
http://passion-locatif.com/2012/01/11/mary-a-tout-compris/

0 Reco 11/01/2012 à 19:12 par marc19

ludomayaa écrit : Tiens Marc, pour contrebalancer ton avis sur la location saisonnière près de la mer...
http://passion-locatif.com/2012/01/11/mary-a-tout-compris/
Oui, belle expérience ! il faut dire que les anglais sont assez forts dans ce domaine et ne réchignent pas à retrousser les manches, l'investissement doit être total pour relever de tels défis .
Cela reste malgré tout l'exception ............................

0 Reco 11/01/2012 à 19:17 par ludomaya

Je te trouverai d'autres exceptions. Reste connecté... ;-)
Et j'attends toujours que tu me réponde, hein. Je suis sûr que tu apporterais beaucoup.

0 Reco 11/01/2012 à 19:55 par marc19

ludomayaa écrit : Je te trouverai d'autres exceptions. Reste connecté... ;-)
Et j'attends toujours que tu me réponde, hein. Je suis sûr que tu apporterais beaucoup.
Te répondes sur quoi ? Cela a été fait sur ton e-mail à moins que ça ait foiré ........
Je rentre de la pêche là , tu vois, 3 jours sur les grands lacs landais et je suis un peu à la masse ................................ le temps de m'y remettre ..........

0 Reco 11/01/2012 à 19:57 par ludomaya

Je t'ai envoyé un mail, hier je crois. Ou avant-hier. J'espère que t'as attrapé du gros. A la mer... dans ta résidence secondaire que tu loues en saisonnier... ;-)

Si t'as pas reçu, je te renvoies...

0 Reco 11/01/2012 à 20:03 par cocoyalex

Ludo, j'ai vaguement vu que tu avais posé des questions et donné une adresse mail pour qu'on y réponde...le temps que je revienne tout a disparu....sommes en liberté surveillée sur ce site, ça mériterait qu'on fasse grève et aille voir ailleurs :[
Can you repeat please...

0 Reco 11/01/2012 à 20:05 par ludomaya

lavieimmo@yahoo.fr
:)

0 Reco 31/01/2012 à 21:43 par b2iret8te

Excellente initiative de Ludo.
Un blog très intéressant.
Aussi je remets cet échange de post à l'actualité pour ceux qui auraient manqué l'info
"http://passion-locatif.com"

0 Reco 31/01/2012 à 21:45 par ludomaya

Arrête, vont dire que c'est de la pub... =/

0 Reco 31/01/2012 à 21:49 par b2iret8te

Ce n'est pas de la pub mais la vérité.
Nous attendons avec impatience ton prochain article.
D'autant que celui sur l'importance des photographies a été retiré avant que je ne le lise.
Il faut t'y remettre car comme tu l'as vu, je suis une piètre photographe.
Tes conseils en la matière seraient une très bonne chose.

0 Reco 31/01/2012 à 21:53 par ludomaya

Ben non, tu cliques sur le lien...
Voyons birette !

0 Reco 31/01/2012 à 21:58 par b2iret8te

:) Ludo en cliquant sur "faites bien attention sur la qualité de la photo", cela m'affiche "erreur".

Promis, juré mais pas craché car mon éducation me l'interdit.

0 Reco 31/01/2012 à 22:01 par ludomaya

ça doit être bon, maintenant. Et t'as une ou deux photos en bas...

0 Reco 31/01/2012 à 22:04 par b2iret8te

:)Oui, c'est revenu mais c'est tout de même étrange ce message d'erreur.
Comme pour l'article sur le bulle.

0 Reco 31/01/2012 à 22:05 par ludomaya

Je crois que je l'avais mis en brouillon, par erreur

0 Reco 31/01/2012 à 22:14 par b2iret8te

Je viens de lire ton article.
Il est vrai que sur le site "Paris Attitude" que tu connais sûrement on voit de plus en plus de tables dressées pour donner aux futurs locataires envie de s'y attabler
Ce site est une vraie mine pour la décoration de locations meublées.
Mais tu as raison dans ton article, à la prochaine relocation, je ferais la dépense d'un appareil photo numérique de meilleure qualité. Et mettrai davantage "en scène" les lieux. Sans toutefois, je te rassure, tomber dans les excès.
Encore une fois merci, ton blog est plein d'informations et de petits détails super.
J'attend avec impatience les articles à venir.

0 Reco 31/01/2012 à 22:16 par ludomaya

C'est très gentil. J'apprécie ;)

0 Reco 01/02/2012 à 08:53 par escalde

birette écrit : Promis, juré mais pas craché car mon éducation me l'interdit

:p :p ha oui ?