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Statut LMNP: achat d'un nouveau bien + questions diverses

0 Reco 18/02/2020 à 14:50 par xem06

Bonjour à tous,
J'ai vu qu'il y avait des questions LMNP sur ce forum, alors je tente ma chance :)

Voici ma situation:

En 2011, j'ai acheté 3 studios en résidence étudiante, et ai déclaré mon début d'activité LMNP (régime réel) auprès des impôts.

Je fais moi-même ma comptabilité (liasse fiscale + déclaration de TVA) chaque année, avec un amortissement de la valeur des biens sur 20 ans, ce qui me permet de finir chaque année avec un déficit comptable et ne pas payer d'impôts sur le revenu. Je rends à l'état la TVA des loyers (10%) moins la TVA de mes dépenses professionnelles (principalement les travaux de rénovation et du matériel sanitaire ou d'ameublement).

Question 1) Pouvez-vous me confirmer que les frais de notaire, d'assurance, et les charges de syndic peuvent également rentrer dans la balance de TVA?

Question 2) Jusqu'à maintenant, j'ai toujours déclaré mes frais du style travaux / achat de matériel en une seule fois, l'année de leur dépense. J'ai appris récemment qu'il était peut-être possible de les amortir eux aussi. Si c'est le cas, pouvez-vous svp me dire sur combien d'années on peut amortir ce genre de frais, et si la TVA se retrouve également amortie dans ce cas? (ex: 11000€ de maçonnerie dont 1000€ de TVA à 10%, est-ce que la somme et/ou la tva peuvent être étalées sur 5 ans? 10 ans?)

L'histoire ne s'arrête pas là, car en septembre 2019 j'ai acheté un nouveau bien: une maison de village qui est en fait un immeuble constitué de 4 appartements + un local commercial avec une vitrine qui donne sur la rue. Le temps de rénover ce bien, aucun des 4 appartements ne sera loué avant juin 2020, mais quand ce sera bon, je les louerai en meublé.

Question 3) Ai-je le droit de rattacher ces 4 nouveaux appartements à mon activité de location LMNP existante, même s'ils ne sont pas en résidence de service? (il me semble avoir compris que depuis quelques années, tous les biens meublés peuvent bénéficier de ce régime)

Question 4) Si oui, est-ce que j'ai le droit d'amortir la valeur totale de cette maison sur 20 ans, ou est-ce que je dois soustraire à cette valeur le bien qui n'est pas un appartement meublé (c'est à dire le local commercial)? Comment puis-je connaître la valeur de chaque appartement et du local commercial alors que j'ai acheté la maison comme un tout?

Question 5) pour revenir à la question 2 de tout à l'heure, je vais bientôt faire ma déclaration d'impôts pour l'année 2019, et étant donné que j'ai ce nouveau bien, et que je fais d'importants travaux dans ce bien et que celui-ci n'est pas encore loué, ai-je le droit de compter ces travaux, ainsi que les matériaux / meubles / sanitaires / etc... comme des charges dans ma comptabilité? Puis-je les amortir? Sur combien d'années?

Question 6) Si oui, ma dernière question concerne la TVA: que se passera-t'il si, pour la première fois en 2020, je déclare plus de TVA payée que de TVA perçue? Est-ce que l'Etat me versera la différence? ou est-ce que j'aurai simplement 0€ de TVA à payer?

Merci beaucoup pour vos conseils!

Max

Message edité 18/02/2020 à 15:21
0 Reco 18/02/2020 à 15:12 par David13

xem06a écrit : Bonjour à tous,
J'ai vu qu'il y avait des questions LMNP sur ce forum, alors je tente ma chance :)

Voici ma situation:

En 2011, j'ai acheté 3 studios en résidence étudiante, et ai déclaré mon début d'activité LMNP (régime réel) auprès des impôts.

Je fais moi-même ma comptabilité (liasse fiscale + déclaration de TVA) chaque année, avec un amortissement de la valeur des biens sur 20 ans, ce qui me permet de finir chaque année avec un déficit comptable et ne pas payer d'impôts sur le revenu. Je rends à l'état la TVA des loyers (5%) moins la TVA de mes dépenses professionnelles (principalement les travaux de rénovation et du matériel sanitaire ou d'ameublement).
Ca me parait court un amortissement sur 20 ans, le CGA a validé cela ?
Tva a 5,5% sur de l'etudiant ? je dirais plutot 10%a écrit : Question 1) Pouvez-vous me confirmer que les frais de notaire, d'assurance, et les charges de syndic peuvent également rentrer dans la balance de TVA?Ces frais incluent trés peu de tva, dans tout les cas seul la tva libéllé comme tel sur la facture peux être deductible. mais oui ils étaient déductible au moment de l'achata écrit : Question 2) Jusqu'à maintenant, j'ai toujours déclaré mes frais du style travaux / achat de matériel en une seule fois, l'année de leur dépense. J'ai appris récemment qu'il était peut-être possible de les amortir eux aussi. Si c'est le cas, pouvez-vous svp me dire sur combien d'années on peut amortir ce genre de frais, et si la TVA se retrouve également amortie dans ce cas? (ex: 11000€ de maçonnerie dont 1000€ de TVA à 10%, est-ce que la somme et/ou la tva peuvent être étalées sur 5 ans? 10 ans?)Il faut amortir les travaux et les biens en general pour leur durée d'usage, peinture 5ans, plomberie 20ans, cuisine 10 ans .... la tva est recuperable immédiatementa écrit : L'histoire ne s'arrête pas là, car en septembre 2019 j'ai acheté un nouveau bien: une maison de village qui est en fait un immeuble constitué de 4 appartements + un local commercial avec une vitrine qui donne sur la rue. Le temps de rénover ce bien, aucun des 4 appartements ne sera loué avant juin 2020, mais quand ce sera bon, je les louerai en meublé.

Question 3) Ai-je le droit de rattacher ces 4 nouveaux appartements à mon activité de location LMNP existante, même s'ils ne sont pas en résidence de service? (il me semble avoir compris que depuis quelques années, tous les biens meublés peuvent bénéficier de ce régime)
Oui, attention au reclassement LMPa écrit : Question 4) Si oui, est-ce que j'ai le droit d'amortir la valeur totale de cette maison sur 20 ans, ou est-ce que je dois soustraire à cette valeur le bien qui n'est pas un appartement meublé (c'est à dire le local commercial)? Comment puis-je connaître la valeur de chaque appartement et du local commercial alors que j'ai acheté la maison comme un tout?50 ans oui, mais certainement pas 20 ans
la valeur du local commercial doit être exclu, faites faire des estimationsa écrit : Question 5) pour revenir à la question 2 de tout à l'heure, je vais bientôt faire ma déclaration d'impôts pour l'année 2019, et étant donné que j'ai ce nouveau bien, et que je fais d'importants travaux dans ce bien et que celui-ci n'est pas encore loué, ai-je le droit de compter ces travaux, ainsi que les matériaux / meubles / sanitaires / etc... comme des charges dans ma comptabilité? Puis-je les amortir? Sur combien d'années?Moi je rentrerais le bien a l'actif et les frais en charges mais je ne procederais a l'amortissement qu'a la mise en location.a écrit : Question 6) Si oui, ma dernière question concerne la TVA: que se passera-t'il si, pour la première fois en 2020, je déclare plus de TVA payée que de TVA perçue? Est-ce que l'Etat me versera la différence? ou est-ce que j'aurai simplement 0€ de TVA à payer?Vous pouvez reportez votre credit de tva aux echéances suivantes ou demander un remboursementa écrit : Merci beaucoup pour vos conseils!

Max
A votre place je me rapprocherais d'un comptable,

Message edité 18/02/2020 à 15:13
0 Reco 18/02/2020 à 15:20 par xem06

Merci beaucoup David13!

Je vais effectivement voir un comptable, mais votre réponse m'aide à dégrossir le sujet.

PS:

- En effet je me suis trompé, la TVA de mes loyers perçus est bien de 10%! Pour du non étudiant, est-ce que c'est également 10% ?

- Lorsque j'ai démarré mon activité, c'est un comptable et plusieurs sites web tels que celui-ci qui m'ont indiqué que les bien s'amortissaient sur 20 à 30 ans, je n'ai jamais entendu dire que ça pouvait/devait être plus long.

Merci encore!

Max

0 Reco 18/02/2020 à 17:25 par lael

Avant de pouvoir répondre il faudrait savoir dans quelles conditions et avec quelle fiscalité vous avez acheté.
Achat en neuf dans une résidence de service ?
TVA récupérable à l'achat ? Censi-Bouvard ?xem06a écrit : Je fais moi-même ma comptabilité (liasse fiscale + déclaration de TVA) chaque année, avec un amortissement de la valeur des biens sur 20 ans,En cas de contrôle c'est le redressement assuré si vous prenez une durée de 20ans pour l'amortissement.
Surtout si vous les avez acheté neuf ou dans un immeuble récent.
Vous tenez bien compte de la valeur du terrain non amortissable ?

Car vous n'avez probablement aucun intérêt à vous rendre assujetti à la TVA selon votre situation. Cela réduit inutilement votre cashflow.

Mais sinon pour ce qu'il est possible de répondre :xem06a écrit : Question 2) Jusqu'à maintenant, j'ai toujours déclaré mes frais du style travaux / achat de matériel en une seule fois, l'année de leur dépense. J'ai appris récemment qu'il était peut-être possible de les amortir eux aussi. Si c'est le cas, pouvez-vous svp me dire sur combien d'années on peut amortir ce genre de frais, et si la TVA se retrouve également amortie dans ce cas? (ex: 11000€ de maçonnerie dont 1000€ de TVA à 10%, est-ce que la somme et/ou la tva peuvent être étalées sur 5 ans? 10 ans?)C'est une obligation de pratiqué des amortissements et pas une "possibilité" comme vous le laissez entendre.
Pareil que plus haut, attendez-vous à un redressement.xem06a écrit : Question 3) Ai-je le droit de rattacher ces 4 nouveaux appartements à mon activité de location LMNP existante, même s'ils ne sont pas en résidence de service? (il me semble avoir compris que depuis quelques années, tous les biens meublés peuvent bénéficier de ce régime)Vous pouvez mais il vaut mieux séparer les biens soumis à la TVA de ceux qui ne le sont pas.xem06a écrit : Question 5) pour revenir à la question 2 de tout à l'heure, je vais bientôt faire ma déclaration d'impôts pour l'année 2019, et étant donné que j'ai ce nouveau bien, et que je fais d'importants travaux dans ce bien et que celui-ci n'est pas encore loué, ai-je le droit de compter ces travaux, ainsi que les matériaux / meubles / sanitaires / etc... comme des charges dans ma comptabilité? Puis-je les amortir? Sur combien d'années?Vous pouvez déduire des charges ou amortissements relatifs à d'autres biens à partir du moment où vous les avez déclarés comme établissement secondaires de votre activité (formulaire P2P4i).
Seuls les frais survenus APRES la date de rattachement à l'activité (et non pas la date de déclaration qui peut avoir lieu après) peuvent être comptabilisés.
S'ils sont à la même adresse il n'y a pas à en déclarer plusieurs.
Bien entendu le fait de les rattacher à votre activité augmentera votre CFE mais ça vous évitera un redressement et l'annulation des amortissements pratiqués si vous ne le faites pas.

Pour finir : Attention au seuil de bascule de LMNP à LMP, ce n'est pas sans incidence d'un point de vue fiscal et social.

Message edité 18/02/2020 à 17:44
1 Reco 18/02/2020 à 17:35 par xem06

Bonsoir lael, merci pour votre réponse,

Il s'agit de biens anciens (pas neufs), et c'est effectivement leur valeur hors terrain que j'amortis sur 20 ans.

Je n'ai pas récupéré la tva lors de l'achat du bien.

Il me semble qu'à l'époque le dispositif en vigueur était Robien-Borloo (il faut que je vérifie)

Tous les sites que je consulte (ainsi que le comptable consulté à l'époque) évoquent une durée d'amortissement qui peut aller entre 20 et 30 (ou 40) ans.
Est-ce une erreur? Je n'avais pas le droit de choisir 20 ans?

Message edité 18/02/2020 à 17:36
0 Reco 19/02/2020 à 08:56 par David13

a écrit : C'est une obligation de pratiqué des amortissements et pas une "possibilité" comme vous le laissez entendre.
Pareil que plus haut, attendez-vous à un redressement.
j'ai tenté d'avoir un débat avec le CGA a ce sujet, l’amortissement est censé apprécier une dépréciation, hors sur de 'l'immo" nous sommes plutot dans une augmentation de valeur qu'une perte...

le bofip est assez flou sur le sujet (ou je ne comprends pas, ce qui est possible)

0 Reco 19/02/2020 à 10:50 par lael

En fait, je parlais surtout, en LMNP, de l'obligation de pratiquer des amortissements sur les travaux sur 7 à 15ans selon leur nature.
Ils ne passent pas en charge en une fois comme pour la location en nu.

Sinon, techniquement, le "bâti" perd nécessairement de la valeur au cours du temps du fait de son usure.
Et il faut nécessairement refléter comptablement cette usure par des amortissements (dixit mon comptable).
Ce qui prend de la valeur c'est théoriquement le foncier (terrain).
Après ça peut être sujet à débat mais c'est ce qui est communément admis par les services fiscaux.

Message edité 19/02/2020 à 10:55