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petit malraux

0 Reco 14/11/2007 à 11:42 par mic1er

bonjour à tous,

On me propose d'acheter un petit appartement en loi Malraux sur narbonne.

voici les données :

33m2 dans bel immeuble ancien (Malraux oblige)
à refaire complètement
prix du foncier 70 000 euros
Prix des travaux 73 000 euros

avec un emprunt in fine sur 20 ans taux revisable capé de 4,90%

Avec en support une assurance vie (dédié au remboursement in fine)

A ce jour je paie +/- 5000 euros d'impots/an
je mets 260 euros/mois sur l'assurance vie...

Qu'en pensez vous??

Quelqu'un a t il dejà souscrit de petits appartement en malraux?

merci de vos conseils

Mic

0 Reco 14/11/2007 à 12:35 par cocoyalex

Pour Malraux, Narbonne, les travaux etc... Je ne saurai vous dire mais pour le prêt à taux révisables sur 20 ans, même capé (il parait que ça ne limite pas trop la casse), je ne dirai qu'une chose: lisez tous les articles à ce sujet, les plaintes en cours et les articles de l'Afub.....ça ne me paraît pas un bon plan.....

0 Reco 14/11/2007 à 16:02 par castelnau6

Bonjour
une opération Malraux fait baisser votre revenu global imposable (par la déductibilité du coût des travaux de votre revenu global) donc l'intérêt dépend de votre revenu / tranche maximale et de votre QP familial car ce sont ces facteurs qui déterminent votre économie d'impôt et donc l'intérêt économique de l'opération.
Côté financement vous trouvez aujourd'hui des infine à taux fixe autour de 5% + assurance prêt. L'assurance vie adossé a l'objectif de vous permettre de reconstituer le capital emprunté donc ce qui est important c'est le contenu et le risque associé du contrat. Puis plus que vous pouvez mettre en souscription initiale mieux c'est.
Narbonne c'est bien si vous êtes de la région ou si vous ciblez cette région à long terme car en immobilier locatif il faut rester pragmatique pour les aspects de suivi et de gestion.
Enfin étudiez la valeur locative du bien, cela vous donne le rendement brut annuel (loyers h.c. annuels / prix d'achat + frais de notaire); s'il est de moins de 2.5% je considérerais que l'opération n'est pas terrible (= trop chère) pour une surface qui se loue normalement bien. Et veillez à ce que l'appartement est tout de même bien situé (à l'étage, exposition, luminosité etc).

Csix

0 Reco 14/11/2007 à 18:50 par cocoyalex

Alors, ça, c'est vrai que c'est cher...Habituée à voir les prix "parisiens", j'avais même pas percuté.....Mais ce prix (160 000€), c'est celui d'un 30m2 dans on arrdt (xixe), et Narbonne, c'est pas St Trop. non plus....ça me paraît complétement irréalisable d'amortir un truc pareil (et le prix du m2 en loc. sur place, c'est combien?)

0 Reco 14/11/2007 à 22:08 par mic1er

bonsoir,

Je vous remercie pour vos bons conseils, c'est vrai ça parait vraiment cher (ça parait même evident).

les travaux sont réalisé en fonction du cadre historique, et parfois même par des compagnons, ce qui n'est pas donné (à mon avis).
le loyer prévu est autour de 360 euros par mois
les robinets ne seront pas en or, mais l'ensemble sera de bonne facture niveau rénovation, c'est la conditions de la loi malraux...logiquement.

vos commentaires m'interesse toujours, je vais continuer d'approfondir le sujet...

merci

mic

0 Reco 15/11/2007 à 14:51 par castelnau6

Bjr mic

360 € pour un 33 m² = 11 € / m² / mois c'est dans la fourchette dles références statistiques fiables.
Cela vous donne un rendement annuel brut de 3% environ.
Les frais notaire ne s'appliquent qu'à l'achat du foncier (70 K€) donc 5.3 K€ environ dans votre cas.
Par contre le ratio foncier / travaux me paraît pas terrible car j'en connais d'autres opérations (2007) avec un budget global / m² de 3.9 K€ / m² donc moins chère que la vôtre dont 70 % travaux déductibles.
Veillez à ce que l'opération soit portée par un opérateur de 1ère notoriété et qu'elle soit "blindée" par un cabinet d'avocats-fiscalistes spécialisé en la matière pour assurer la conformité fiscale et l'accompagnement des acquéreurs (prix de la prestation comprise dans le budget).

bonne chance
Csix

1 Reco 15/11/2007 à 15:50 par JackPalmer

a écrit : Bjr mic

360 € pour un 33 m² = 11 € / m² / mois c'est dans la fourchette dles références statistiques fiables.
Cela vous donne un rendement annuel brut de 3% environ.
Les frais notaire ne s'appliquent qu'à l'achat du foncier (70 K€) donc 5.3 K€ environ dans votre cas.
Par contre le ratio foncier / travaux me paraît pas terrible car j'en connais d'autres opérations (2007) avec un budget global / m² de 3.9 K€ / m² donc moins chère que la vôtre dont 70 % travaux déductibles.
Veillez à ce que l'opération soit portée par un opérateur de 1ère notoriété et qu'elle soit "blindée" par un cabinet d'avocats-fiscalistes spécialisé en la matière pour assurer la conformité fiscale et l'accompagnement des acquéreurs (prix de la prestation comprise dans le budget).

bonne chance
Csix
Bonjour,

un rendement de 3% brut?
un compte à terme sur 3 ou 6 mois dépasse les 3% net... (et sans e....s) l'argent redevenant régulièrement disponible.

Surpayer l'appartement afin de pouvoir béneficier de defiscalisation de 70% des travaux (très chers) ne me parait pas non plus un très bonne idée

Cordialement

0 Reco 15/11/2007 à 17:04 par SABSYL

a écrit : bonjour à tous,

On me propose d'acheter un petit appartement en loi Malraux sur narbonne.

voici les données :

33m2 dans bel immeuble ancien (Malraux oblige)
à refaire complètement
prix du foncier 70 000 euros
Prix des travaux 73 000 euros

avec un emprunt in fine sur 20 ans taux revisable capé de 4,90%

Avec en support une assurance vie (dédié au remboursement in fine)

A ce jour je paie +/- 5000 euros d'impots/an
je mets 260 euros/mois sur l'assurance vie...

Qu'en pensez vous??

Quelqu'un a t il dejà souscrit de petits appartement en malraux?

merci de vos conseils

Mic
Si vous voulez avoir un controle fiscal en bonne et due forme faites du Malraux... Il faut etre sur du serieux de ceux qui le vendent. Le peu que vous aller gagner en defiscalisation sera plus que gommée par le fait de surpayer votre surface. C'est un peu l'arbre qui cache la foret (une defiscalisation dans un ocean de perte).
Pour ce qui est de la renta, je suis d'accord avec Jack un compte à terme est rémunéré à 4,25 % sur 3 mois (lcl), sans prise de risque....
Pour la defiscalisation des partsde SCI girardin me paraissent plus judicieuses
Cordialement
Sylvie

0 Reco 23/11/2007 à 12:09 par mic1er

Merci à tous pour vos commentaires!!

mic