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prix immo

0 Reco 03/04/2010 à 16:41 par cocoyalex

Interessant cet article sur les prix immo réellement pratiqués dans cette ville et qui n'ont rien à voir avec les chiffres, baromêtres, index consultables ça et là.....le m2 en centre historique était de 1400/1500€ en 2004, ce qui prouve bien que là aussi les prix ont doublés....comme quoi il n'y a qu'en étant sur le terrain que l'on peut avoir un jugement fiable.... ;)

Message edité 03/04/2010 à 16:44
1 Reco 04/04/2010 à 08:43 par MisterHadley

Bien l'bonjour à vous en ce dimanche de Pâques, où, avant d'aller sur le terrain pour celles ci, on va peut-être regarder le site des prix officiels des Notaires sur la période de considération... ;)

L'indice des Notaires Insee est très "parlant", et démontre bien qu'il y a donc un bon gros n'importe quoi dans les "chiffres privés" qui ne prouvent que dalle, suffit déjà de les lire... ;)

Exemple, sur Rouen, prix officiels :

Un studio , entre 2140€ et 2910€ le m²
Un 2 pièces, entre 2160€ et 3060€ le m²
Un 3 pièces, entre 1910€ et 2760€ le m²
les 4 et 5 pièces ne disposent pas de ventes suffisantes pour en tirer quoi que ce soit...

Soit, ensemble, pour Rouen, un m² qui se situe entre 1910€ et 3050€...

Ce qui fait donc DEJA une différence de prix au m² de l'ordre de + ou - 59.69% à un instant T...

( 3050€ = 159.69% de 1910€ )

Ce qui ne "prouve" donc absolument rien du tout et surtout ne prouve aucunement que les "investisseurs" sur Rouen ont doublé la mise entre 2004 et fin 2009.

Sur ce, bonnes fêtes... :p

PS. Immoprix.com

Le site des prix des Notaires pour les villes de province, il suffit de rentrer Rouen et hop, c'est magique... ;)

Les prix y sont sectorisés quartier par quartier, cela va sans dire...

Message edité 04/04/2010 à 08:48
0 Reco 04/04/2010 à 12:08 par cocoyalex

^^ Mais je suis d'accord avec les chiffre des notaires, surtout qu'en affinant la recherche avec l'adresse exacte on a même de meilleurs surprises que prévu...Aprés il suffit de se fier au prix de vente d'un des biens dans une des copropriétés le mois dernier (évoqué en AG) pour avoir confirmation d'être dans le haut de la fourchette et donc que les prix ont bien doublés en 6ans....au moins sur certains biens.... =) je retourne à mes chocolats que je vais encore plus apprécier....

0 Reco 04/04/2010 à 12:29 par COCOYALE

:p
BAH la corinne,
il ne manquerai plus que çà, !!!!
heureusement que tu es d'accord avec les chiffres des notaires
Attention aux chocolats, tu es déjà en excès pondéral !!!

0 Reco 04/04/2010 à 12:47 par MisterHadley

cocoyalexa écrit : ^^ Mais je suis d'accord avec les chiffre des notaires, surtout qu'en affinant la recherche avec l'adresse exacte on a même de meilleurs surprises que prévu...Aprés il suffit de se fier au prix de vente d'un des biens dans une des copropriétés le mois dernier (évoqué en AG) pour avoir confirmation d'être dans le haut de la fourchette et donc que les prix ont bien doublés en 6ans....au moins sur certains biens.... =) je retourne à mes chocolats que je vais encore plus apprécier....Puisque tu dis être d'accord, c'est merveilleux, dans ce cas...

Mais pourquoi faire dire à ces chiffres dont tu dis "être d'accord avec" qu'ils auraient doublés, puisque justement, à condition de savoir compter, ils démontrent que ce n'est justement pas le cas..?

Devra t-on se contenter de simples "oui dires" de cette supposée copropriété où supposément le mois dernier, un supposé lot se serait supposément vendu à la supposée fourchette haute, puisque l'on ne peut aucunement vérifier ces "oui dires"..?

C'est drole, ça me rappelle ce passionnant article du jour dans le parisien, à propos des "rumeurs" et des sanctions qui s'en sont suivies directes... ;)

Ceci dit, là où tu auras raison, c'est dans l'article sur le marché de Rouen, disponible sur ce présent site, où l'interviewvée dit elle-même que la ville aura plongée de -10% en centre ville, voir même -15% sur 2009...

Voila qui déjà, amoindrit la supposée embellie, là... :p

Message edité 04/04/2010 à 12:48
0 Reco 04/04/2010 à 13:00 par MisterHadley

Voila, c'est cet interview-là :

Le titre " On assiste à un retour des acheteurs"

Du vendredi 2 avril 2010, à 17h05, sur lavieimmo.com, donc... ;)

Et puisque l'on parlait d'expérience de terrain, la dame qui, elle, exerce depuis 1970 sur place, doit être un tantinet qualifiée pour justement parler de cette bonne ville de Rouen, n'est-ce pas...

Y a qu'à lire son interview, tout y est... ;)

Bon, sur ces bonnes paroles, hein...

0 Reco 04/04/2010 à 13:03 par Bernie

Une fois de plus nous sommes dans le paradoxe.

Quand on cherche un bien, en qualité de propriétaire afin de faire un investissement, on fustige les prix élevés.

Quand, toujours en qualité de propriétaire, on constate que les prix ont doublé, on se frotte les mains ......

Moralité: tout dépend de quel coté on se trouve.......

0 Reco 04/04/2010 à 13:13 par MisterHadley

Berniea écrit : Une fois de plus nous sommes dans le paradoxe.

Quand on cherche un bien, en qualité de propriétaire afin de faire un investissement, on fustige les prix élevés.

Quand, toujours en qualité de propriétaire, on constate que les prix ont doublé, on se frotte les mains ......

Moralité: tout dépend de quel coté on se trouve.......
Les chiffres sont limpides et indiscutables, puisque déjà entérinés sur les années passées.

La dame qui opère sur place depuis quarante ans nous dit elle-même que l'année dernière était grave mauvaise localement...

Il suffit donc d'être impartial et d'analyser objectivement la situation, rien de plus...

Comme dans tout secteur, d'ailleurs...

Après, que celles et ceux qui veulent se la raconter sur du pipo, libre à eux...

;)

0 Reco 04/04/2010 à 13:52 par cocoyalex

Bon ben si ça peut te faire plaisir en ce jour de Pâques je te laisse sur tes désillusions....Tout le monde ne cultive pas le culte du secret et du mensonge...Il ne s'agit pas de "oui-dire" ce copropriétaire que je connais depuis quelques années et avec qui j'entretiens de bonnes relations n'a pas caché le prix de son bien pour lequel il a signé une promesse de vente...et pourquoi le ferait-il? Ici le monde est petit nous connaissons également l'agence qui s'est occupé de la transaction....Tant mieux pour lui....Il est arrivé encore avant et a même lui certainement plus que doublé son prix....Et alors où est le problème??? on vient de vivre une période qui permet ce genre de culbute, on va pas s'en plaindre.... ^^

0 Reco 04/04/2010 à 14:38 par MisterHadley

Nous ne connaitrions pas non plus un "copropriétaire" qui aurait même décuplé sa mise initiale en seulement trois jours, dans la foulée..?

Hum..?

Libre à toi d'affirmer tout ce qu'il te plaira, libre à moi de me fier exclusivement sur ce qui est vérifiable et authentifié, et non sur de simples oui-dires qui, très curieusement, sont en parfaite contradiction avec tout ce qui est vérifiable, voir même, les plus récents articles sur cette bonne ville de Rouen...

Et quarante ans d'expérience réelle de "terrain" au compteur de la dame interviewvée sont un tantinet bien plus crédibles que les oui-dires de "personnage" virtuel qui affirme également être né en février 2010... :)

C'est la vie, quoi.

Hé hé hé hé...

Message edité 04/04/2010 à 14:40
0 Reco 04/04/2010 à 14:45 par MisterHadley

En plus, même si tu ne doubles donc pas tes "gains" sur seulement 6 ans, tu te seras quand même bien gavé, alors...

Je ne vois pas trop l'intérêt d'en rajouter une bonne grosse couche quand tout démontre que ce n'est pas le cas.

Et ça aurait pu être pire que Rouen, hein...

Penses à tout ceux qui voient leurs baraques détruites en zones inondables et qui seront donc dans l'obligation d'aller vivre ailleurs suite aux intempéries...

Là aussi, y a eu très gros gavage sur le dos de ces pauvres gens qui ont tout perdu...

Ca devrait faire plus de mille baraques rayées de la carte en zone rouge d'ici très très vite...

0 Reco 04/04/2010 à 14:48 par cocoyalex

C'est la vie oui! comme les "pros" virtuels maladivement suspicieux !!! il faut de tout pour faire un monde!!! ^^
(mais dis-donc les notaires sont aussi du complot....dans certains coins ils annoncent des prix de vente à 3300€/m2 fin 2009....on ne peut vraiment plus se fier à personne!!!! ) :p

Message edité 04/04/2010 à 14:49
0 Reco 04/04/2010 à 14:52 par MisterHadley

Tout professionnel de l'immobilier sait que les prix au m² sont forcément bien plus élevés en contrepartie de la petitesse de la surface habitable sur laquelle ils portent...

T'es pas au courant qu'une splendide "studette" aura, et n'importe où, un m² bien plus élevé qu'un cinq pièces..!?

Mince, je suis déçu, là, quelqu'un "d'expérience" comme toi...

:) :) :)

0 Reco 04/04/2010 à 14:55 par MisterHadley

Et n'oublies pas AUSSI ce fabuleux "krach" immobilier, et ses non moins célèbres "-50%" que tous ici, même toi, aviez accrédités il n'y a pas si longtemps alors que ça n'a jamais eu lieu...

Et maintenant, tu affirmerais donc que les "investisseurs" sur Rouen auraient doublé la mise en 6 ans...

Biensur, c'est évident...

Je reste malgré tout sur les quarante années d'expérience locale de la dame, tu ne m'en voudras pas, n'est-ce pas... :p

0 Reco 04/04/2010 à 15:25 par MisterHadley

Tiens, à l'instant même, sur PAP, un studio de 21m², parfait état, à vendre pour 90000€, soit un m² de 4285.72€...

Et vu qu'il y a à peu près de tout à disposition, et à n'importe quel prix, ce qui est d'ailleur assez révélateur, prenons donc ce 150m², par exemple...

Si l'on devait s'arrêter au prix du m² de ce studio de 21m² à 90000€, et que l'on retenait cette valeur là comme "preuve" de je ne sais quoi qui ferait le "prix" de ce 150m², ça nous donnerait donc un appartement estimé à la louche à 642857.14€... alors qu'il est déjà à 440000€, ce qui est quand même un gros chouia élevé, vu l'immeuble et son secteur, soit 2933.33€ le m²...

Du délire... ;)

Et ya plein d'autres exemples, là, hein...

On a aussi un merveilleux 80m² proposé à 113000€, soit un prix au m² de 1412.50€...

Donc, entre 1412.50€ le m² et 4285.72€ le m²... bah ya comme une TRES grosse marge, là...

Doublée d'une TRES grosse marge de négociation de surcroit, vu le grand n'importe quoi de ces prix apparemment estimés à l'arrache...

Bonne nouvelle, donc... ;)

... puisque si l'on se réfère au tout prenier message de cet discussion où, d'après cocyalex, les prix au m² à Rouen en 2004 auraient été de 1400 à 1500€, bah ce 80m² mis en vente actuellement sur cette bonne ville de Rouen, maintenant, c'est à dire en avril 2010, propose donc un prix au m² correspondant à la fourchette basse du m² de 2004, d'après les "infos" fournies par cocoyalex... 1412.50€ le m²...

Comme quoi, hein...

Enfin voila, quoi. ;)

Message edité 04/04/2010 à 15:32
0 Reco 04/04/2010 à 15:31 par cocoyalex

ça tombe bien, les biens loués ne sont QUE des petites surface, même si le prix a doublé, aucune raison de les vendre...Tu as lu aussi l'article sur le locatif à Rouen (mais c'est peut-être pas vrai non plus....)
le moins 50% j'en ai jamais fait parti, mais si ça peut te faire plaisir aussi...d'ailleurs comme tu archives tout...y a plus qu'à ressortir les posts....
PS: la dame avec ses 40 années d'expérience est peut-être encore bonne à marier??? ^^
Bon sur ce je te laisse, y a un rayon de soleil et la mer pas loin....(et un casino?)

je sais pas où t'as trouvé ton truc (80m2)à vendre mais ça ne doit pas être les secteurs qui me concernent....laisses tomber pour pouvoir en parler il faut connaître les lieux et pas virtuellement....

Message edité 04/04/2010 à 15:34
0 Reco 04/04/2010 à 15:35 par MisterHadley

C'est exactement pour ça que je préfèrerai TOUJOURS quelqu'un ayant une véritable expérience de terrain, comme la dame et ses quarante ans de métier sur ce marché de Rouen, que les "affirmations" fondées sur des oui-dires invérifiables d'un "personnage" virtuel...

Ne le prends pas mal, hein, c'est normal.

:p

A+

0 Reco 04/04/2010 à 15:39 par MisterHadley

Sur PAP.fr...

... donc sans même commissions d'agences puisqu'en direct propriétaires...

Et le "fin investisseur" que tu es peut même y consulter de ses propres zoeils qu'il y a même un 102m² neuf en VEFA pour 305000€, avec possibilité Scellier, en plus, toi qui parlait du locatif, hein, te voila servi..!

Ce qui nous met le m² neuf VEFA à 2990€ et des poussières...

Hé hé hé hé...

Ah là là... ;)

A+

Message edité 04/04/2010 à 15:41
0 Reco 04/04/2010 à 20:15 par cocoyalex

MisterHadleya écrit : Et ya plein d'autres exemples, là, hein...

On a aussi un merveilleux 80m² proposé à 113000€, soit un prix au m² de 1412.50€...

Donc, entre 1412.50€ le m² et 4285.72€ le m²... bah ya comme une TRES grosse marge, là...

Doublée d'une TRES grosse marge de négociation de surcroit, vu le grand n'importe quoi de ces prix apparemment estimés à l'arrache...

Bonne nouvelle, donc... ;)

... puisque si l'on se réfère au tout prenier message de cet discussion où, d'après cocyalex, les prix au m² à Rouen en 2004 auraient été de 1400 à 1500€, bah ce 80m² mis en vente actuellement sur cette bonne ville de Rouen, maintenant, c'est à dire en avril 2010, propose donc un prix au m² correspondant à la fourchette basse du m² de 2004, d'après les "infos" fournies par cocoyalex... 1412.50€ le m²...

Comme quoi, hein...

Enfin voila, quoi. ;)
=) =) =)
ça m'intriguait, je l'ai trouvé ton super appart à 1412,50€ le m2.....je suis sûre que tu peux encore le négocier....
Comparer les prix du Vallon Suisse (joliement cerné par les cités....) et le prix du centre ville historique de Rouen =) ^^ .....on parle pas de la même chose va!!! regarde aussi sur St Etienne du Rouvray ou Canteleu ou La Grand Mare...là tu feras de super affaires aussi!!!! Le soleil et ton humour...de quoi illuminer une fin de Dimanche Pascal!!!! ^^

Message edité 04/04/2010 à 20:20
0 Reco 05/04/2010 à 00:56 par cocoyalex

=) ^^ :p

Je crois que ça va illuminer mon lundi aussi...Si tu veux on compare les prix de la Place Vendôme et de la Goutte d'or (après tout les deux sont à Paris75) ou de la Creuse et de Monaco (après tout, les 2 sont au sud de Paris...)!!!! MDR...va voir la dame qui a 40ans d'ancienneté immo sur la région....elle va t'expliquer!!!

0 Reco 05/04/2010 à 08:46 par COCOYALE

mais jusqu'ou peut aller la mauvaise foi ??????
Je vois que tu n'as rien compris corinne,
ton grenier à rouen te monte à la tête !!!!
MDR
attention au chocolat , tu devrais faire gaffe à ton obésité corinne.

0 Reco 05/04/2010 à 09:01 par MisterHadley

Dire qu'un dimanche de Pâques, et à plus de minuit, tu en es encore à te la raconter bêtement sur une page virtuelle, c'est bien triste...

Sinon, pour en revenir à ton sujet, l'avantage des prix que l'on peut consulter sur PAP, et peu importe où ils se trouvent dans cette bonne ville de Rouen, c'est que contrairement à tes oui-dires, ils sont directement vérifiables par tout à chacun, alors que tes "1400/1500€ en 2004" ne le sont aucunement, ni même ta supposée vente d'un supposé lot d'une supposée copropriété dans un supposé prix dans une supposée fourchette haute...

Hé hé hé hé hé...

Et cela démontre bien en plus que tes affirmations ne prouvent définitivement que dalle, car en avril 2010, il y a donc bien des prix au m² dans cette bonne ville de Rouen qui demeurent encore et toujours à "1400/1500€"...

C'est bien, au moins, là, pour une fois, tu auras donc bien compris le principe pour une fois...

Et comme tes "1400/1500€ de 2004" ne sont que tes affirmations sans aucun point de comparaison authentifié et vérifiable, on est donc en droit de regarder se qui l'est actuellement, et actuellement, les prix sur Rouen commencent donc à 1412.50€ le m², et en avril 2010...

Conclusion, "1400/1500€" en 2004, et 1412.50€ en avril 2010...

Bah tu peux toujours affirmer ce que tu voudras, mais ça va pas le faire pour affirmer que les prix auront doublés en seulement 6 ans sur cette bonne ville de Rouen.

1412.50€ = 100.89% de 1400€, soit +0.89% en 6 ans... :)

1412.50€ = 94.17% de 1500€, soit -5.83% en 6 ans... :)

Par contre, puisque nous avons donc un prix en VEFA neuf à 2990€ le m², il suffit alors de lui retrancher 20% afin d'avoir déjà une idée bien plus juste du prix au m² ancien sans défaut sur lequel se baser...

Ce qui nous donne donc 2990€ le m² VEFA - 20% = 2392€ le m² ancien irréprochable et sans défaut...

2392€ = 170.86% de 1400€ supposés de 2004, soit +70.86% en 6 ans... ;)

2392€ = 159.47% de 1500€ supposés de 2004, soit +59.47% en 6 ans... ;)

Donc, tout professionnel de l'immobilier rira à gorge déployée à celles et ceux qui prétendront avoir fait "coup double" supposément en 6 ans et exigeront des prix démesurément grotesques basés sur ce plus que supposé "coup double"...

Etant donné que sur 6 ans, une plus-value de base sur l'ancien sans défaut se situera plutôt entre +60 et +70% sur ces mêmes 6 années, ce qui est déjà TRES BIEN...

Ne sois donc pas trop gourmand, cocoyalex, tes prix ne passeront jamais un acquéreur averti, ni encore moins un véritable AI ayant pignon sur rue...

Tu t'es gavé entre +60% à +70% sur 6 ans, c'est déjà une bonne grosse boué de sauvetage que tu as autour de toi, ne rêves pas trop non plus, quand même...

Ca te fait en moyenne annuelle une plus-value qui serait entre +10% et +11.7% en théorie, mais en théorie seulement puisque nous savons déjà que 2009 était négative...

C'est déjà plus que très bien, surtout pour une ville comme Rouen.

Bonne nouvelle, donc... ;)

Message edité 05/04/2010 à 09:10
0 Reco 05/04/2010 à 09:16 par ludomaya

Et toi, t'as malheureusement rien à faire que d'essayer de décrédibiliser quelqu'un, alors que son argument se tient. Comme "cocoyale" n'a que ça à faire que d'insulter les gens sur ce forum. Parler d'obésite sur un forum de l'immobilier, peut-être serait-ce bon d'aller consulter...

Mister... bad deal... Jamais n'as-tu pris en compte le fait qu'un bien dans le centre historique puisse valoir le double d'un bien dans un quartier pourri de Rouen ?

Quant à l'argumentaire sur le fait qu'un bien vaut forcément plus cher lorsqu'il est petit, j'ai quelques contre-exemples. Aux Carroz d'Arâches, en Haute-Savoie, station de ski du Grand-Massif, un appartement rénvoé était dernièrement en vente à 30 000 euros (frias d'agence inclus) dans une résidence correcte (avec tennis et nombreux espaces verts) à 800 m du centre du village. Dans la même résidence, de PAP, un appartement de 24 m2 à vendre pour 75 000 euros...

Si quelqu'un achète dans la fourchette basse et qu'il revend dans la fourchette haute 5 ou 6 ans après, cela ne me semble pas démesuré d'imaginer doubler son capital.

Et puis, qu'importe que quelqu'un double son capital, tant mieux pour lui...

Une dernière chose : quand je vois un appartement totalement surévalué, parfois, j'envoie, à titre d'info au vendeur, une annonce d'un autre bien similaire, bien moins cher. La réponse est toujours la même : si cela ne vous intéresse pas, n'achetez pas. Ils ont raison. Mais vendront-ils leur bien ??

0 Reco 05/04/2010 à 09:41 par MisterHadley

Tu es tout à fait libre d'interpréter à ta guise mon précédent message.

Libre à toi.

Mais un peu d'honnêteté intellectuelle serait VRAIMENT salutaire, parfois, dans les discussions...

Puis-je te suggérer d'aller déjà regarder quels auront été les VRAIS prix OFFICIELS sur le quartier historique de cette bonne ville de Rouen..?

immoprix.com

Tu rentres Rouen et hop, magique..! ;)

Regardes donc dans la ligne "Centre Cathédrale"... On peut pas faire plus "historique", là, n'est-ce pas..? ;)

Nous avons donc une fourchette de prix réels qui se situe, toutes surfaces incluses, entre 1980€ et 3300€ le m²...

Nous sommes donc bien d'accord..?

Bien, maintenant, nous allons donc faire le traditionnel m² médian, soit ceci :

3300€ - 1980€ = 1320€

1320€ / 2 = 660€

1980€ + 660€ = 2640€

Nous avons donc, dans le "meilleur" quartier de cette bonne ville de Rouen, un m² médian qui est donc REELLEMENT de 2640€...

Et comme tout professionnel de l'immobilier compétent, ce sera donc de ce m² médian sur laquelle sera alors estimé rigoureusement un bien mis à la vente...

Le plus du quartier étant déjà intégré dans le m² médian...

Alors, même en admettant que ce prix médian reste tel quel, sans moins value lors d'une estimation rigoureuse, voyons donc à combien serait la "plus-value" en se basant sur les supposés "1400/1500€ de 2004" :

2640€ = 188.57% de 1400€, soit +88.57% en 6 ans... ;)

2640€ = 176% de 1500€, soit +76% en 6 ans... ;)

Donc, même en étant extrêment conciliant, il n'y a pas "coup double" sur cette bonne ville de Rouen, même dans le "meilleur" quartier de celle-ci.

C'est un fait.

Et je rajouterai que le prix au m² de 2392€ dans l'ancien irréprochable et sans défaut correspond de surcroit, et tout le monde peut le vérifier, à l'évolution de l'indice Insee du département sur la même période, donc, pas si "décrédibilisant" que ce qui est dit dans " l'argumentaire" de ludomaya.

Et encore une fois, libre à chacun de se faire son opinion, et d'affirmer sous sa responsabilité ce qu'il voudra, mais personnellement, tu ne m'en voudras pas, mais je préfère me fier à l'expérience de terrain des professionnels locaux, ainsi et surtout que sur des vrais chiffres définitifs et authentifiés.

;)

Message edité 05/04/2010 à 09:45
0 Reco 05/04/2010 à 09:45 par ludomaya

Tu es très fort, bien plus que moi qui ne suis pas un pro de l'immobilier. Mais quand je lis +86 %, et qu'on me dit qu'on ne double pas la mise...
Et une petite chose, plus tu postes d'arguments, plus ton pourcentage de gains augmente... Encore un petit effort, tu seras bientôt à +100%

0 Reco 05/04/2010 à 09:49 par MisterHadley

Si tu ne sais pas aussi lire en plus des supposés "+86%" que c'est dans le cas où l'on serait extrêmement conciliant...

Si tu ne fais pas la différence entre +100% et +86%....

Pourquoi dans ce cas viens-tu parler de prix..?

Si ton boss devait ne te payer ce mois-ci que 86% de ton salaire, trouverais-tu toujours celui-ci équivalent à ce qu'il était lorsqu'il était encore à 100%..?

CQFD.

;)

0 Reco 05/04/2010 à 09:55 par ludomaya

Je suis d'accord avec toi. +86 %, ce n'est pas + 100 %. Et pour un pro de l'immobilier, c'est sans doute important. Pour un particulier, c'est du pareil au même, sachant que c'est une énorme plus-value... que l'on n'attendait pas forcément.

0 Reco 05/04/2010 à 10:01 par MisterHadley

Elle devrait plus se situer, dans ce "meilleur" quartier, vers +70%...

... et je suis ravi de lire enfin que ce type de plus-value est déjà énorme, surtout pour une ville comme Rouen.

Et, là, par contre, où cela revêt très justement la plus haute importance, ludomaya, c'est qu'en 6 années, un particulier qui fait ce type de "plus-value" va fiscalement le sentir passer... ;)

Cocoyalex nous a dit plusieurs fois disposer de plusieurs logements locatifs, habitant Paris intra-muros pour sa résidence principale...

Que va-t-il fiscalement se passer, maintenant..?

Surtout sur des résidences secondaires, louées de surcroit...

Et là, les intéressés vont très vite comprendre la différence de "plus-value"...

;)

Message edité 05/04/2010 à 10:02
0 Reco 05/04/2010 à 10:01 par ludomaya

Par ailleurs, tu nous fais de savants calculs. Je pose simplement une question : quelqu'un qui a acheté son m2 à 1400 euros en 2004 ne peut l'avoir revendu 2800, 2900 ou 3000 en 2010 ? Impossible ? Même sans évoquer le m2 médian ?

0 Reco 05/04/2010 à 10:04 par ludomaya

Pour moi, + 50, +60, +70 ou +100%, qu'importe pour la taxe sur la plus-value. Si on veut récupérer ses billes, que l'on sait que l'on va devoir payer des impôts, on s'y prépare. Surtout, je le répète, si on est un particulier, qui profite de l'immobilier pour s'enrichir "un petit peu".

0 Reco 05/04/2010 à 10:04 par MisterHadley

C'est théoriquement envisageable, oui, mais sans preuve, on peut aussi envisager qu'il ait fait dix fois la mise initiale...

Et un journaliste qui se respecte devrait au contraire avoir la même méthode de travail quant à ne se fier QUE sur des infos recoupées et authentifiées avant d'en faire ses choux gras... ;)

0 Reco 05/04/2010 à 10:07 par MisterHadley

ludomayaa écrit : Pour moi, + 50, +60, +70 ou +100%, qu'importe pour la taxe sur la plus-value. Si on veut récupérer ses billes, que l'on sait que l'on va devoir payer des impôts, on s'y prépare. Surtout, je le répète, si on est un particulier, qui profite de l'immobilier pour s'enrichir "un petit peu".Que tu revendes ou non, tu es censé déclaré spontanément à l'Administration fiscale ton patrimoine exhaustif afin de t'acquitter chaque année de l'ISF le cas échéant...

Les impositions sur les plus values, dans ce type de cas de "particuliers", ne sont que des nèfles car impositions uniques au coup par coup... l'ISF, non... ;)

C'est beau d'être "riche", non..? ;)

0 Reco 05/04/2010 à 10:07 par ludomaya

Le journaliste n'a pas la science infuse. Si tu regardes bien, tous mes posts, je les publie sur des faits avérés, non sur des "on dit". Je donne des exemples réels. Et je cherche ces mêmes exemples en venant ici. Je préfère que quelqu'un me parle de son expérience plutôt qu'il s'appuie sur des livres ou publications.

0 Reco 05/04/2010 à 10:11 par MisterHadley

Et tu recoupes tes infos comment, dans ce cas..? Hum..?

;)

0 Reco 05/04/2010 à 10:16 par MisterHadley

Question subsidiaire :

Combien de biens immobiliers auront été saisis et mis en vente en adjudication judiciaire entre 2004 et 2010, et à quel prix de "vente" pour les acquéreurs..?

Si l'on part du principe "théorique" qu'un bien saisi en 2004 l'eut été pour une somme correspondant au passif de son ancien propriétaire, majoré des frais et autres pénalités, on pourrait aussi se dire que ce bien immobilier fut acquis en adjudication judiciaire pour un m² de 500€ alors qu'il se serait trouvé dans le "meilleur" quartier de cette bonne ville de Rouen, n'est-ce pas..?

Acheté en 2004 pour 500€ le m², cet appartement remis aux toutes dernières normes actuelles, et situé dans le "meilleur" quartier, serait mis à prix à combien, en ce mois d'avril 2010..?

Et à combien serait la plus-value engendrée, alors..?

;)

0 Reco 05/04/2010 à 11:47 par Bernie

Ce qui m'étonne un peu dans cette disussion, c'est le fait de vouloir démontrer que l'évaluation des prix immo est une science exacte.

Le monde de la finance a dérivé aussi dans ce sens. On a vu ce que ça a donné....Bien des économistes dénoncent cette dérive.

Comme l'immo est purement un produit financier, majoré de bons gros sentiments et de "coup de coeur", sousmis également aux fluctuations des taux d'intérêt, on ne peut donc le traîter en tant que telle......

Certes, un candidat à l'acquisition peut se former une idée avant investigation à tel ou tel endroit.

S'il trouve son rêve pour sa résidence principale et si sa banque le suit, il serait plus enclin à payer le prix demandé.

Un promoteur en revanche calculera au plus juste........

Message edité 05/04/2010 à 11:54
0 Reco 05/04/2010 à 12:00 par marc19

Berniea écrit : Ce qui m'étonne un peu dans cette disussion, c'est le fait de vouloir démontrer que l'évaluation des prix immo est une science exacte.

Le monde de la finance a dérivé aussi dans ce sens. On a vu ce que ça a donné....Bien des économistes dénoncent cette dérive.

Comme l'immo est purement un produit financier, majoré de bons gros sentiments et de "coup de coeur", sousmis également aux fluctuations des taux d'intérêt, on ne peut donc le traîter en tant que telle......

Certes, un candidat à l'acquisition peut se former une idée avant investigation à tel ou tel endroit.

S'il trouve son rêve pour sa résidence principale et si sa banque le suit, il serait plus enclin à payer le prix demandé.

Un promoteur en revanche calculera au plus juste........
Comme trés souvent BERNIE, tu as parfaitement raison.
Le prix d'un m2 dépendra toujours de ce qu'il y a dedans ......

0 Reco 05/04/2010 à 12:05 par ludomaya

Et dehors

0 Reco 05/04/2010 à 12:13 par marc19

tout à fait .

0 Reco 05/04/2010 à 12:14 par cocoyalex

Bonjour,

Voilà des paroles sages, mais attention, de savants calculs vont bientôt vour prouver le contraire.... ;)

0 Reco 05/04/2010 à 12:17 par Bernie

Et dans chaque vente est inclus un potentiel de rêve.

La petite maison de marc, nichée dans la verdure et au bord de l'eau en est la preuve. Bien des gens l'envient.........

0 Reco 05/04/2010 à 12:32 par cocoyalex

Oui et je comprends même pas pourquoi on en arrive à ces dérives...en évoquant gavage, mensonge etc....cet article sur Rouen sur le site résume bien la situation actuelle, c'est une ville dont on parle peu et j'ai rebondi là dessus, surtout que le mois dernier j'ai rencontré ce copropriétaire qui avait signé sa promesse de vente (pour faire des travaux dans sa RP, ne veut plus s'embêter avec des locataires etc...aisé, il n'a AUCUNE raison de mentir à toute une assemblée qui pourra facilement contrôler ses dires...) pour certains la culbute a été faîte ici, c'est sûr mais le phénomène existe dans beaucoup de Province (il n'y a pas que Paris qui a flambé...) à Rennes par ex. même avec la baisse des prix, j'ai connu des gens qui ont acheté en 2000 et qui ont doublé leur prix, Lyon pareil...Alors j'imagine qu'il y en a plein d'autre....et franchement, je vois pas où est le problème (sauf pour les primo-accédants évidemment)?

0 Reco 05/04/2010 à 13:19 par MisterHadley

Berniea écrit : Ce qui m'étonne un peu dans cette disussion, c'est le fait de vouloir démontrer que l'évaluation des prix immo est une science exacte.

Le monde de la finance a dérivé aussi dans ce sens. On a vu ce que ça a donné....Bien des économistes dénoncent cette dérive.

Comme l'immo est purement un produit financier, majoré de bons gros sentiments et de "coup de coeur", sousmis également aux fluctuations des taux d'intérêt, on ne peut donc le traîter en tant que telle......

Certes, un candidat à l'acquisition peut se former une idée avant investigation à tel ou tel endroit.

S'il trouve son rêve pour sa résidence principale et si sa banque le suit, il serait plus enclin à payer le prix demandé.

Un promoteur en revanche calculera au plus juste........
Les économistes "dénoncent" ce qu'ils engendrent eux-mêmes... y a qu'à voir les dividendes purement scandaleux du moment...

Pour le reste, l'immobilier n'est justement pas un "produit financier", au contraire...

Et c'est justement pour ça que les bois sans soif ni scrupule tentent depuis un bon moment d'y faire croire monts et merveilles en affirmant que c'est un "produit financier", notamment avec les trucs de défisc...

L'avantage de l'immobilier, justement, est qu'il peut se valoriser "matériellement" et "objectivement", ce qui n'est justement pas possible sur un "produit financier" immatériel...

Il y a un cout de construction, des couts de main d'oeuvre, de matières premières, etc, etc...

Dans le VEFA mais aussi dans l'ancien, ce qui permet justement de pouvoir estimer très finement un bien immobilier, encore faut-il savoir le faire...

C'est donc l'estimation "objective"...

Et par dessus ça, ensuite, s'ajoute effectivement des points purement "subjectifs"...

Ce qui démontre bien l'intérêt de ne pas zapper l'estimation rigoureuse, et ne pas se contenter que de simples oui-dires "subjectifs", lorsqu'il s'agit d'estimation immobilière, et de la confier exclusivement à quelqu'un qui n'est AUCUNEMENT partie de l'immobilier estimé, afin de garantir l'objectivité impérative de l'estimation et sa véracité.

Après, les prix sont libres, c'est sur, si tu trouves un simplet qui va t'acheter tout et n'importe quoi à n'importe quel prix, ce ne sera alors plus qu'une question d'honnêteté et de conscience... ;)

Mais un acquéreur potentiel se tapera toujours des critères "subjectifs", et ne regardera que l'estimation "objective"...

Et les facteurs "objectifs" sont donc bien tangibles, vérifiables, et authentifiés comme tel...

Ce n'est pas d'aujourd'hui que cela fonctionne ainsi, et ce n'est pas prêt de changer... ;)

0 Reco 05/04/2010 à 13:29 par MisterHadley

Je rajouterai encore un petit quelque chose, exemple "invérifiable" car exemple personnel, mais que tout à chacun peut néanmoins contrôler lui-même dès lors qu'il est en copropriété et suivant la configuration de son immeuble...

L'appartement de mes chers voisins, juste en face du mien, dispose de la même surface, Carrez ou non, c'est kif-kif...

Je suis idéalement exposé sud-sud ouest, sans vis-à-vis...

Mes estimés voisins, eux, sont coté rue, avec vis-à-vis, exposé nord nord-est...

Leur appartement, de surface équivalente, Carrez ou non, de même excellente facture originale que la mienne, dans le même immeuble, au même étage, avec exactement les mêmes prestations quant à l'immeuble, a une valeur vénale inférieure de 15% à celle de mon appartement...

Si demain je vendais mon appartement, ce voisin immédiat pourrait aussi se dire, tout comme cocoyalex se le dit : "Banco, il a vendu à tel prix, c'est la fête..!" ;)

Et ce voisin immédiat aura la très désagréable surprise d'avoir directement -15% dès le départ, sans même ensuite prendre d'éventuelles autres considérations de prestations impliquant d'autres plus-values objectives de mon appartement par rapport au sien...

Donc, un prix ne s'estime pas à l'emporte pièce, ni sur oui-dires, ni surtout au motif que untel aura "vendu" et/ou signé à tel prix, même si ça semble pourtant évident... ;)

Allez toquer chez vot'voisin(e), et taillez l'bout d'gras avec lui (ou elle), histoire de vérifier ce que j'dis... :p

0 Reco 05/04/2010 à 13:29 par Bernie

MisterHadleya écrit : L'avantage de l'immobilier, justement, est qu'il peut se valoriser "matériellement" et "objectivement", ce qui n'est justement pas possible sur un "produit financier" immatériel...

Il y a un cout de construction, des couts de main d'oeuvre, de matières premières, etc, etc...
Justement, si un sujet est loin d'être objectif, c'est bien l'immobilier.

Que dire du cout de construction d'un bien âgé de plus de 50 ans? Ce coût de la construction est largement amorti, le foncier aussi......

Par déduction on rentre donc dans le "spéculatif" sous tous ses aspects. Oublie de ce fait l'objectivité.......

Message edité 05/04/2010 à 13:30
0 Reco 05/04/2010 à 13:34 par Bernie

MisterHadleya écrit : Je rajouterai encore un petit quelque chose, exemple "invérifiable" car exemple personnel, mais que tout à chacun peut néanmoins contrôler lui-même dès lors qu'il est en copropriété et suivant la configuration de son immeuble...

L'appartement de mes chers voisins, juste en face du mien, dispose de la même surface, Carrez ou non, c'est kif-kif...

Je suis idéalement exposé sud-sud ouest, sans vis-à-vis...

Mes estimés voisins, eux, sont coté rue, avec vis-à-vis, exposé nord nord-est...

Leur appartement, de surface équivalente, Carrez ou non, de même excellente facture originale que la mienne, dans le même immeuble, au même étage, avec exactement les mêmes prestations quant à l'immeuble, a une valeur vénale inférieure de 15% à celle de mon appartement...

Si demain je vendais mon appartement, ce voisin immédiat pourrait aussi se dire, tout comme cocoyalex se le dit : "Banco, il a vendu à tel prix, c'est la fête..!" ;)

Et ce voisin immédiat aura la très désagréable surprise d'avoir directement -15% dès le départ, sans même ensuite prendre d'éventuelles autres considérations de prestations impliquant d'autres plus-values objectives de mon appartement par rapport au sien...

Donc, un prix ne s'estime pas à l'emporte pièce, ni sur oui-dires, ni surtout au motif que untel aura "vendu" et/ou signé à tel prix, même si ça semble pourtant évident... ;)

Allez toquer chez vot'voisin(e), et taillez l'bout d'gras avec lui (ou elle), histoire de vérifier ce que j'dis... :p
Ce qui prouve que c'est le vendeur qui estime que son bien est mieux placé que celui d'en face. Ou est l'objectivité?

0 Reco 05/04/2010 à 13:36 par MisterHadley

C'est justement pour cette raison que les prix définitifs et authentifiés comme tels sur les précédentes années passées quant aux transactions réellement effectuées aura donc une importance, la bernie... ça rentre aussi dans l'estimation, notamment au titre du calcul du m² médian... ;)

0 Reco 05/04/2010 à 13:39 par MisterHadley

Berniea écrit : Ce qui prouve que c'est le vendeur qui estime que son bien est mieux placé que celui d'en face. Ou est l'objectivité?Non, l'exposition n'est pas liée au "fantasme" du vendeur, mais c'est une donnée purement "objective" et technique : plus de lumière naturelle, moins énergivore, etc, etc...

Et c'est de plus en plus important actuellement, notamment dans le BBC pour le neuf, l'orientation des batiments... ;)

Exemple tout bête purement parisien illustrant ce principe "d'exposition", la bernie : l'Avenue Foch...

Un coté de l'avenue est plus coté que l'autre... parce que l'une est ensoleillée, l'autre pas vraiment... ;)

Message edité 05/04/2010 à 13:40
0 Reco 05/04/2010 à 13:43 par Bernie

Quand on effectue une visite immo avec un copain ou copine, on peut être d'accord sur bien des points mais en desaccord sur d'autres.

Tout dépend du goût perso de la personne.

Exemple: j'aime les volets roulants pour leur coté facilité d'entretien. Ma soeur n'aime que les volets en bois pour leur coté vue "chaleureux".

Si une maison me plaît, je ne choisirai pas les volets en bois à entretien coûteux en temps et main d'oeuvre. Si je veux la maison, j'inclus d'emblée de changement des volets dans le prix.Je négocierai donc le prix en fonction de ce changement. Mais comme ils plaisent à ma soeur, elle est prête à payer le prix.
C'est une question de goût et pas d'objectivité.

0 Reco 05/04/2010 à 13:44 par cocoyalex

Pour le cas dont je parlais, nous sommes tous exposés pareil avec une vue sur le parc....donc ce n'est pas un critère à retenir....