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investir en zone sensible ?

4 Reco 09/01/2011 à 12:27 par teardrop

Bonjour, je suis en train de réfléchir à un premier investissement immo.
J'ai 30 ans et je vis sur Saint Ouen, j'aurai un budget à peu près équivalent à 120 000€
Je me demande s'il est intéressant d'investir dans des villes comme St Denis ou autre ville du 93, pas très bien réputées actuellement (et donc moins chères), mais qui dans l'avenir prendront de la valeur?
Est ce un choix pertinent à votre avis ?
Merci

Message edité 09/01/2011 à 12:28
6 Reco 10/01/2011 à 13:49 par irinnah

Faire un investissement est toujours intéressant, mais je trouve que votre budget n’est pas assez pour effectuer un achat immobilier à st dénis, malgré sa réputation.

4 Reco 10/01/2011 à 15:23 par cocoyalex

c'est un pari risqué...pour que ces coins prennent de la valeur il faudrait en changer la population et là...??? quel cadre moyen pourrait avoir envie d'y élever ses enfants et fréquenter ses écoles??

0 Reco 11/01/2011 à 07:53 par fred77

Personnellement, je trouve qu'en investissant dans l'immobilier, on est toujours gagnant même dans une zone sensible. D'autant plus que les régimes d'accès au logement actuel sont interressants, grâce à une une fiscalité avantageuse, surtout pour un achat de bien immobilier pour la location.

Mais si c'est un investissement pour une résidence principale, vaut mieux réfléchir à deux fois.

7 Reco 11/01/2011 à 11:39 par cocoyalex

Prix interessant et pas loin de Paris mais 2 fois plus de dégradations en tous genres et donc de frais d'entretien, sans compter les nuisances suivant les quartiers...Je passe régulièrement par les quartiers neufs autour du Stade de France..dés qu'il s'y passe un truc (et c'est tous les week-end) c'est l'enfer, les riverains pétent les plombs...et je parle pas des rencontres à risque...

6 Reco 11/01/2011 à 12:31 par marc19

Investir à la " cour des miracles " faut bien être un peu loufoque !.............

2 Reco 11/01/2011 à 12:40 par MisterHadley

A part le tram que j'ai pris deux-trois fois, je ne connais pas spécialement Saint-Denis...

Mais comme dans toutes villes de "banlieues", il y a surement quelques petites maisons restées dans leurs jus d'origines qui ne demanderaient peut-être qu'à subir une seconde jeunesse...

... et donc, de potentielles opportunités d'y trouver quelques pépites...

Ca dépend donc du type d'acquisition envisagée et pour quel but...

Message edité 11/01/2011 à 19:45
1 Reco 11/01/2011 à 15:06 par xavier.com

Passe ton chemin. Mieux vaut investir en province ou ailleurs en IDF que du cote de st denis. Je vois pas comment cela peut prendre de la valeur.

1 Reco 11/01/2011 à 17:11 par Bernie

MisterHadleya écrit : Mais comme dans toutes villes de "banlieues", il y a surement quelques petites maisons restées dans leurs jus d'origines qui ne demanderaient peut-être qu'à subir une seconde jeunesse...

... et donc, de potentielles opportunités d'y trouver quelques pépites...

Ca dépend donc du type d'aquisition envisagée et pour quel but...
Je suis très d'accord!
En passant par le Pré Saint Gervais allant vers la Courneuve en autobus, on passe par des petits coins pavillonnaires qui n'ont rien avoir avec le cliché du neuf-trois habituel. Il y a aussi des endroits un peu hideux......
Total du budget 120 000€? Pas assez pour une petite maison. Même dans le 93.

6 Reco 11/01/2011 à 17:33 par marc19

Tiens, un petit souvenir de la Courneuve, l'an dernier, au retour d'une ballade au parc avec mon petit-fils de 4 ans , 2 vitres arrières explosées pour me piquer un blouson sur la plage arrière .
L'insécurité est totale et permanente dans ce secteur , alors, y investir pour quoi que ce soit, non merci , je te laiisse l'affaire , Bernie ..........

4 Reco 11/01/2011 à 17:47 par Bernie

Le parc de la Courneuve abrite le Centre Equestre de l'UCPA, où je pratiquais l'attelage en 2007.

Depuis, je n'y ai plus mis un pied. L'insécurité est partout je dirais.......

Et les petits coins pavillonnaires y sont toujours......

Message edité 11/01/2011 à 17:48
1 Reco 11/01/2011 à 19:11 par cocoyalex

Berniea écrit : Je suis très d'accord!
En passant par le Pré Saint Gervais allant vers la Courneuve en autobus, on passe par des petits coins pavillonnaires qui n'ont rien avoir avec le cliché du neuf-trois habituel. Il y a aussi des endroits un peu hideux......
Total du budget 120 000€? Pas assez pour une petite maison. Même dans le 93.
C'est vrai, il y en a et au bord du canal en plus, souvent je les regarde avec nostalgie en imaginant ces petites rues avant guerre, ça devait être mignon, un coté campagne au bord de l'eau...Maintenant, la moitié des maisons sont toutes pourrav., pas entretenues et la faune autour...Alors même si tu la refais à neuf, t'es au milieu des trucs insalubres et en plus t'es repérable à 15kms pour ton futur cambriolage...
Pour info (après chacun en pense ce qu'il veut) t'es aussi sur le chemin des roms, car il y en a encore, qui vont sur Paris "faire leurs courses"...

3 Reco 11/01/2011 à 19:15 par cocoyalex

marc19a écrit : Tiens, un petit souvenir de la Courneuve, l'an dernier, au retour d'une ballade au parc avec mon petit-fils de 4 ans , 2 vitres arrières explosées pour me piquer un blouson sur la plage arrière .
L'insécurité est totale et permanente dans ce secteur , alors, y investir pour quoi que ce soit, non merci , je te laiisse l'affaire , Bernie ..........
ben Marc!! kec que tu foutais là, sachant que pas très loin tu as les Buttes Chaumont, un des plus beaux parcs Parisiens??? et laisser un truc en vue dans sa voiture en plus?? Mais à quoi on pense en province? ;)

0 Reco 11/01/2011 à 19:23 par MisterHadley

En plein coeur de la capitale, tu as de l'insalubrité aussi...

Tu as de la misère également...

La came, les cambriolages, les vols/violences, etc, etc...

La différence, ce sont les prix...

Il n'y a pas 36 solutions, de toute façon : en intramuros, il n'y a plus de terrains...

Les prix chassent même de la petite couronne les revenus intermédiaires...

Donc, ce qu'il y a de "pourrav" actuellement, sera soit le neuf de demain, soit le remis à neuf de demain...

Y a pas de mystère là-dessus...

Donc, si investissement il doit y avoir, tout dépend de celui-ci et du type de biens qu'il concerne...

En IDF, le terrain est devenu denrée rare...

Si demain, tu as fait main-basse sur le terrain où se trouve un lot de vieilles baraques insalubres limite en état de péril, tu as malgré tout et surtout le terrain...

Une fois démolies, le terrain reste, lui...

Et suivant où il se trouve, et dans une optique de long terme... y a déjà des ptis malins qui jouent à ce jeux-là en laissant volontairement se détériorer un tas d'immeubles privés pour ensuite les racheter une misère, virer les derniers réfractaires et raser l'ensemble...

Le tout pour faire une culbute monstrueuse sur le terrain ensuite...

C'est un secret de Polichinelle, tout ça... ;)

1 Reco 11/01/2011 à 19:35 par cocoyalex

Dans la foulée, je regarde vite fait seloger pour regarder à combien ils négocient les baraques pourrav du canal et je tombe sur ça:
Votre texte à lier...
j'ai pas pu m'empêcher ^^
ça fait rêver non?

Message edité 11/01/2011 à 19:36
0 Reco 11/01/2011 à 19:37 par MisterHadley

cocoyalexa écrit : Dans la foulée, je regarde vite fait seloger pour regarder à combien ils négocient les baraques pourrav du canal et je tombe sur ça:
Votre texte à lier...
j'ai pas pu m'empêcher ^^
ça fait rêver non?
5000€ le m², à refaire, en plus...

Pas si "pourrav" que ça, les prix, donc...

=)

0 Reco 11/01/2011 à 19:45 par MisterHadley

Sinon, tu prends une copropriété standard comme celle du "Chêne pointu", par exemple...

Pourquoi est-elle volontairement laissée à elle-même depuis quelques années..?

Ne chercherait-on pas à faire qu'elle soit définitivement amenée doucement mais surement jusqu'à l'état d'insalubrité, pour ensuite faire qu'elle soit bien gentiment démantelée, morceaux par morceaux..?

Nan parce que mine de rien, cette copropriété occupe une surface de terrain plutot intéressante, surtout dans ce coin-là, quand même...

Imaginons, juste comme ça quoi, hein... ;) qu'elle soit mise en insalubrité doublée d'une bien jolie faillite...

Elle se voit donc vendue aux enchères pour essayer d'en tirer encore financièrement quelques dernières thunes pour les derniers occupants que l'on aura ainsi roulés dans la farine...

Une fois rachetée, elle est démolie directe...

... et la surface de terrain ainsi récupérée étant quand même conséquante, que se passerait-il alors..?

Hum..?

Un programme privé flambant neuf qui s'arracherait vite fait..!

Enfin, moi j'dis ça comme ça, quoi... ;)

Message edité 11/01/2011 à 19:49
1 Reco 11/01/2011 à 19:50 par marc19

cocoyalexa écrit : ben Marc!! kec que tu foutais là, sachant que pas très loin tu as les Buttes Chaumont, un des plus beaux parcs Parisiens??? et laisser un truc en vue dans sa voiture en plus?? Mais à quoi on pense en province? ;)Tout simple Coco, mon fils est garde républicain , la caserne étant à Dugny, à 2 pas du parc ............

0 Reco 11/01/2011 à 19:53 par cocoyalex

marc19a écrit : Tout simple Coco, mon fils est garde républicain , la caserne étant à Dugny, à 2 pas du parc ............Ho ben super, il doit avoir de la prestance le fiston ;) !!
(je croyais qu'ils habitaient à l'Arsenal??)

1 Reco 11/01/2011 à 19:53 par teardrop

Alors pour répondre : oui c'est pour un logement principal.
Cette question toute bête car ( je n'y connais rien en immo, pardonnez peut etre ma naïveté ) il y a un certain nombre d'années, certains coins de Paris ne valaient pas grand chose car mal fréquentés et depuis.... cela a certes pris de la valeur !
de même pour ceux qui ont "senti" le potentiel des surfaces type loft ...
Quelle sera donc la tendance de demain ? celle qui ne vaut rien aujourd'hui et dont personne ne veut, mais qui fera fureur à l'avenir ? les caves ???
Ou créer des SCI sur des immeubles avec aménagement pour un partage commun de buanderie, salle de jeux...
Actuellement j'habite St Ouen et de nombreuses entreprises y délocalisent leurs sièges. Je pense aussi à la ligne 14 qui va atteindre la mairie de St Ouen, et au T3 qui s'implante dans le nord ... d''ou mes questionnements sur le futur des banlieues moches d'aujourd'hui ...

2 Reco 11/01/2011 à 19:55 par cocoyalex

MisterHadleya écrit : Sinon, tu prends une copropriété standard comme celle du "Chêne pointu", par exemple...

Pourquoi est-elle volontairement laissée à elle-même depuis quelques années..?

Ne chercherait-on pas à faire qu'elle soit définitivement amenée doucement mais surement jusqu'à l'état d'insalubrité, pour ensuite faire qu'elle soit bien gentiment démantelée, morceaux par morceaux..?

Nan parce que mine de rien, cette copropriété occupe une surface de terrain plutot intéressante, surtout dans ce coin-là, quand même...

Imaginons, juste comme ça quoi, hein... ;) qu'elle soit mise en insalubrité doublée d'une bien jolie faillite...

Elle se voit donc vendue aux enchères pour essayer d'en tirer encore financièrement quelques dernières thunes pour les derniers occupants que l'on aura ainsi roulés dans la farine...

Une fois rachetée, elle est démolie directe...

... et la surface de terrain ainsi récupérée étant quand même conséquante, que se passerait-il alors..?

Hum..?

Un programme privé flambant neuf qui s'arracherait vite fait..!

Enfin, moi j'dis ça comme ça, quoi... ;)
Oui, c'est sûr, ce genre de montage financier est monnaie courante...mais le petit investisseur, il achète pour que ce soit rentable de suite...

1 Reco 11/01/2011 à 20:02 par MisterHadley

cocoyalexa écrit : Oui, c'est sûr, ce genre de montage financier est monnaie courante...mais le petit investisseur, il achète pour que ce soit rentable de suite...C'est en gros ce que j'allais dire ensuite, mais d'une façon différente, à savoir ceci :

En terme d'immobilier, il y a deux catégories principales, dans lesquelles se composent ensuite, plusieurs subdivisions et variantes...

1 - les initiés

2 - les autres

Dès qu'il s'agit de pognon, ces deux principales catégories se retrouvent toujours...

Donc, pour un investissement "classique", peut-être vaudrait-il mieux rester dans des villes et/ou coins "classiques" également, non..?

Un tas de villes de "banlieues" ont un incroyable potentiel, et une richesse humaine insoupçonnée...

... mais ce sont des marchés particuliers qui ne sont pas à la portée de tous ni à atteindre n'importe comment...

Donc, encore une fois, tout dépend de l'investissement et des objectifs recherchés avec celui-ci...

Message edité 11/01/2011 à 20:04
1 Reco 11/01/2011 à 20:25 par MisterHadley

Bon, avant que ne commence cette excellente émission de ce soir sur "la crise", sur France 2... ;)

Je rajouterai un dernier truc vite fait, le temps que d'autres donnent aussi leurs avis...

Si tu ne crois pas véritablement à cette ville, n'y mise rien...

1 - parce que tu en seras surement déçu au bout de quelques temps... et tu t'en lasseras et vivras très mal ton investissement...

2 - cette ville ne sera pas faite pour toi, et tu ne seras surtout pas fait pour elle, que ce soit dans sa version actuelle mais aussi durant la transition qui la mènera dans sa version à venir...

3 - l'immobilier s'envisage sur le long terme d'une façon générale...

Les marchés particuliers comme celui-ci se doivent d'être envisagés vraiment sur du long terme...

Si tu penses y investir pour y faire "un coup", tu comprendras assez vite que ce n'était pas vraiment le meilleur des choix pour y faire du pognon en trois fois rien de temps...

4 - les villes réputées "difficiles", que ce soit à juste titre ou non, sont des villes qui brassent en réalité des fortunes...

Et, encore une fois, qui dit montagnes de pognon, dit requins et autres carnassiers qui bavent sur ces masses de pognon...

Ce sont des marchés vraiment à part très jalousement gardés par ces requins, justement...

Raison de plus pour ne pas y aller si tu penses juste tenter d'y faire un "coup"...

Voila, en gros, mon avis...

;)

A+

Message edité 11/01/2011 à 20:29
2 Reco 12/01/2011 à 15:39 par Bernie

Réponse très raisonnable et très sage.

0 Reco 13/01/2011 à 07:46 par chewing

teardropa écrit : Bonjour, je suis en train de réfléchir à un premier investissement immo.
J'ai 30 ans et je vis sur Saint Ouen, j'aurai un budget à peu près équivalent à 120 000€
Je me demande s'il est intéressant d'investir dans des villes comme St Denis ou autre ville du 93, pas très bien réputées actuellement (et donc moins chères), mais qui dans l'avenir prendront de la valeur?
Est ce un choix pertinent à votre avis ?
Merci
m²Paris
Avec une telle hausse, l'investissement immo à Paris reste toujours rentable quelque soit l'endroit

1 Reco 26/01/2011 à 11:48 par Borris

Un investissement pas si bête que ça !!
ville du 93

Un marché très promoteur en somme

0 Reco 26/01/2011 à 12:14 par Bernie

Beaucoup d'embouteillages en perspective à cause des travaux.......

1 Reco 26/01/2011 à 12:49 par cocoyalex

Berniea écrit : Beaucoup d'embouteillages en perspective à cause des travaux.......Encore faut-il qu'ils les commencent...J'en connais qui ont investi et payé cher sur Meudon La Forêt il y a 20ans parcequ'ils devaient rallonger la Ligne Pont de Sèvres et être enfin desservis par le metro, c'était sûr...C'est toujours pas fait...Alors je deviens un peu comme St Thomas!
( et c'était indispensable pour désengorger la zone de Vélizy)

Message edité 26/01/2011 à 12:51
0 Reco 26/01/2011 à 17:06 par Bernie

Ca s'appelerait donc un effet d'annonce.........

Message edité 26/01/2011 à 17:06
1 Reco 25/03/2012 à 11:57 par Strelnikov92

non, franchement je ne conseille pas.

2 Reco 02/05/2012 à 14:19 par oli93

Saint-Denis aujourd'hui, c'est le Boulogne-Billancourt d'il y a 20 ans. Ca craint à certains endroit et pas dans d'autres. Si l'investissement porte sur quelques années, il faut y aller. La zone centre villle est aujourd'hui prise d'assault par les bobos. La zone SDF est trop chère pour ce qu'elle offre, en revanche de l'autre côté du canal, les prix sont encore abordable et la cité des francmoisins est en pleine évolution....
Comme ce qui c'est passé à Boulogne, Issy les moulle, Vanve, Mont-rouge, Ivry, Montreuil, Pantin, Saint-denis prend de la valeur.
Cela dit, il est important de noté que si tu n'aime pas la diversité et la couleur dans la vie, alors vas à Neuilly sur seine....
:p

1 Reco 27/06/2012 à 09:48 par ninimiamous

Bonjour, je me permet de dire juste deux mots, je connais bien le 93 j'y suis née et j'y ai vécu et y vis encore ^^ .
Franchement y'a de tout, on critique souvent la ligne B par exemple mais je ne trouve pas qu'il y ait tant de problèmes que ça et le 93 est trés bien desservi niveaux transports et pour le métro je ne me fais pas de soucis pour la ligne express du grand Paris.
Ce sont certes des villes trés denses mais moi j'habite Aulnay sous bois dans un coin vivant prés de la gare et presque exclusivement pavillionaire. c'est un coin sympa avec beaucoup de parcs et à 10 min de la campagne (77) . C'est sur que tu n'y trouveras pas de maison au prix que tu donnes car le minimum ça sera dans les 220 000 pour un truc correct j'ai regardé.Par contre niveau transports c'est royal t'as presque autant de RER pour aller sur Paris que de métro (t'attends en moyenne 8 min entre chaque train et tu met a peine 10 min pour aller a Paris quand t'as un direct).
Niveau culture, art, éducation c'est vraiment un coin interessant (beaucoup d'écoles par exemple).
Je trouve qu'on diabolise un peu le 93 j'ai eu plus de problème dans le 95 par exemple en 2 ans que dans le 93 en 26 ans ...Les gens ont appris a vivre ensemble car c'est un coin qui brasse beaucoup d'ethnies, je ne vais pas dire que ça ne craint rien ça serait mentir mais comme ça a été dit un peu plus haut si on va rue Mira ou rue de la Goutte d'or dans le 18eme c'est le 93 puissance 10 ... je sais mon cousin tient un hotel là bas...je peux comparer ...
mais bon c'est sur que pour quelqu'un qui n'a pas l'habitude de ce genre de vie e peux comprendre qu'on soit réfractaire car c'est vraiment un autre monde, une autre façon de vivre qu'en grande banlieue ou que dans certains coins tranquilles de Paris.
Regardes avant les portes de Paris, pur certaines, c'était la misère aussi et maintenant j'ai l'impression que certaines sont devenues bien tendance ^^.
Enfin voilà mon point de vue de banlieusarde mais évidemment je ne suis pas une experte en immobilier loin de là alors c'est tout ce que je peux te dire ...

3 Reco 15/10/2012 à 11:50 par tonnygarden

Votre idée de l'investissement dans le secteur de l'immobilier est en effet correct. Donc, vous avez à investir dans ce secteur et pour vos autres questions, vous devriez contacter une agence immobilière locale. Comme vous investissez première fois dans ce secteur afin qu'ils puissent vous aider plus et vous fournir un meilleur biens selon vos besoins.
_____________________________
location local commercial Toulouse

Message edité 06/11/2012 à 07:41
1 Reco 02/11/2012 à 22:34 par chass-appart

Bonjour,
Je suis chasseur immobilier et, il y a +/-18 mois, j'ai recherché un 2 pièces à St Denis.
Les prix sont intéressants et la commune fait de gros efforts d'urbanismes, de rénovation, ... En plus, c'est très bien désservi en transports, ce qui est un atout.
Il faut cependant être vigilant : J'ai ainsi visité un bel appartement, dans une belle copro, mais mal entretenue : espaces verts en friche et servant de poubelles, lumières cassées, ... en étudiant les pv d'AG, j'ai vu que la majorité des lots appartenaiet à un bailleur qui faisait la pluie et le beau temps dans les AG ainsi, le budget de 500€ de jardiner avait été refusé. Les autres copropriétaires ne pouvaient rien faire, sauf à se transformer en jardinier. Idem, dans le parking, il y avait 3 voitures aux pneus crevés et couvertes de poussière. Que fait le syndic ? J'ai parlé avec 2 copropriétaires qui étaient découragés et ne savaient plus comment faire pour que leur bien soit préservé. Je ne pense pas qu'il s'agissse d'un prblème de locaalisation, mais plutôt de structure de copropriété.
Choisr en priorité les copro avec un maximum de copropriétires habitants sur place (implicitement, cela veut dire des grands appartements). Veiller aussi à ce que les finances de la copropriété soient saines (pas trop d'impayés)

2 Reco 06/11/2012 à 09:18 par jasonjhon

L'investissement dans des biens immobiliers est toujours favorable. Mon conseil est que vous consultez juste un bon agent de biens immobiliers. Ils fourniront une meilleure solution de votre requête. Ils accompliront une révision financière libre et établiront un plan d'une action d'améliorer votre investissement.

Message modéré 06/11/2012 à 09:38
0 Reco 06/11/2012 à 10:46 par marc19

Eh ! JASON , ta traduction est pourrie ................alors , si tu dois faire ta pub , fais là correctement ;)

1 Reco 18/11/2012 à 05:53 par Strelnikov92

j'ai eu la mauvaise idée un jour d'acheter dans du neuf dans un quartier populaire entouré de HLM. Quand nous sommes arrivés, les ouvriers nous ont souhaité bon courage, on a ensuite compris pourquoi. C'est vite devenu l'enfer: dégradations permanentes et progressives dans leur gravité des parties communes (ça a commencé par de l'urine et des défécations, l'occupation du hall pour finir par l'arrachage des portes d'accès...) Bref, ce qui devait être l'accomplissement d'un rêve s'est transformé en cauchemar. On a décidé au bout de 8 mois de partir. On a eu la chance de trouver preneur, avec plus-value, mais franchement, ce jeu là n'en vaut pas la chandelle. A bon entendeur.

2 Reco 12/07/2015 à 21:51 par Ella93

Bonjour,

Je suis dionysienne (habitante de Saint Denis) depuis fin 2014 et suis ravie d'y avoir investi.

Je suis absolument effarée que certains commentaires s'apparentent à du racisme et que beaucoup d'autres soient fondés sur des préjugés.

Je suis une jeune femme qui gagne très bien sa vie, donc que n'ai pas investi à Saint Denis "par la force des choses". Certes il y a de la pauvreté (comme on peut en voir à Paris également), mais il fait bon y vivre, s'y promener, aller au marché etc.

Pour ma part, j'habite le quartier historique, près de la basilique. Je suis également près de la station Saint Denis (le train H mène à Gare du Nord en 6 minutes!!)

Il y a beaucoup de potentiel à Saint Denis, les choses évoluent dans le bon sens, notamment en terme d'éducation, de rénovation/lutte contre l'insalubrité (avec des aides à la rénovation), de culture, et de transports.

Pour ce qui est de la sécurité, je n'ai jamais eu aucun problème, malgré le fait que mon travail me pousse à rentrer très tard et seule. Et je n'ai aucune peur, bien au contraire, je m'y sens très bien.

Enfin, il y a une mixité certaine qui me plaît beaucoup (ma boulangère est marocaine, elle fait du bon pain ET les meilleures pâtisseries orientales!). Je suis assez attristée que cette belle mixité soit fuie, pour moi elle est épanouissante.

1 Reco 13/07/2015 à 10:05 par chass-appart

Vous ne pouvez pas comparer le St demis actuel avec celui d'il y a une dizaine d'années. A l'époque, les abords de la gare, du canal et les peites rues qui mènent au centre historique étaient un lieu de deal réputé et dynamique. La municipalité et la police ont réhabilité le quartier, détruit les squatts, rénové les immeubles, ...

0 Reco 04/05/2016 à 17:10 par RHS80

le choix est assez pertinent mais cependant même si le quartier est assez chaud, vos fonds sont largement insuffisants