Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Crédit immo

Nouveau sujet

avantages pret immo in fine / taux fixe

0 Reco 22/11/2008 à 20:48 par max7538

Suite à recherche d'un pret immo et à proposition d'un établissement financier, j'ai 2 offres : un pret à taux fixe et un pret in fine. Qu'en pensez vous ?
Le pret à taux fixe est de l'ordre de 6% (TEG). Le pret in fine avec apport est un petit peu supérieur mais permet de ne pas apporter le total. Selon votre experience, y a t il des risques et pourquoi est-il si peu proposé par les banques ?
Merci pour les retours sur cette question.

1 Reco 23/11/2008 à 00:11 par atlantide

bonsoir,
il s'agit là d'une excellent question!

connaissant le mileu car j'ai des amis dans l secteur bancaire et des assurances, je vais t'y repondre "bénevolement" (pour mon bienfait karmique du moins)

1/ Les banques ne le proposent pas spontanément car elles gagneraient moins d'argent à addoser votre apport sur un fonds en euros à 4.5 ou 5% meme dans certains groupes mutualistes, sur 5, 10 ou 15 ans, plutot que de vous dire : le crédit classique avec votre apport est ce qu'il vous faut

Le problème assez incroyable en France, est que les particuliers ne sont pas souvent au courant de ce montage bien connu dans le milieu des affaires. Ce qui est un peu logique, car ce n'est pas dans l'nterêt des banques d'en faire de la publicité. Les conseillers sont là pour vous vendre leurs produits, pas pour vous conseiller sur toutes les solutions

2/ Sachant cette solution, il faut maintenant chercher la banque ou le courtier qui peut proposer le meilleur taux du crédit in fine, l'apport etant placé sur le meilleur contrat d'assurance vie possible totalement sécurisés sur des obligations d'Etat, et dans les caisses des groupes mutualistes et non des banques traditionnelles de grande préférence!) (me contacter aussi à ce sujet, j'ai quelques tuyaux). De source sur et professionnelle, il est possible de trouver du 4.95-5% avec les meilleurs courtiers (encore meilleurs que meilleurtaux.com)

On est sur la planète Terre, la mission des banques est de cacher l'information et de ponctionner comme ils le peuvent les particuliers

Je conseille le CIC comme banque sinon car c'est une banque mutualiste, non cotée en boure et non exposée à l'international. Ceux qui veulent ,;je peux les parrainer, ils gagnent des primes d'ouverture de compte courant, des taux tres concurrentiels lorsque vous voulez acheter un jour un bien immobilier si vous n'avez suffisament pas d'apport pour l' addosser sur un contrat assurance-vie (en general au moins 30% d'apport pour que ce soit rentable) . Contactez moi
Je viens de re ouvrir un PEL et ai bénéficie ainsi, grâce au parrainage ,d'une prime de 50 euros! Dans 4 ans, avec un taux à 4.12% garanti encore à ce jour lorsqun'on ouvre ujn PEL, ca sera le bon moment pour acheter et emprunter un peu ou beaucoup sur ce PEL, selon les apports de chacun, avec ou sans in fine (à calculer au cas par cas)

N'hésitez pas à me contacter
Et bonne chance et étude pour votre projet!

0 Reco 23/11/2008 à 01:52 par Craon

Bonsoir,

Les banques proposent assez peu le prêt in fine pour un certain nombre de bonnes raisons.

La première étant qu'il est plus risqué pour elle et pour l'emprunteur, puisqu'on rembourse uniquement des intérêts et que donc le caoital ne diminue pas: il est à rembourser en totalité à la fin du prêt et en une seule fois. Il faut pouvoir le faire à ce moment là.

La deuxième, c'est que la banque va vouloir des garanties pour être sûre que son client disposera de la somme à rembourser au terme. Le client doit donc disposer d'un placement en réserve (le plus souvent sous forme d'assurance-vie), qui sera gagé ou adossé, donc il ne pourra pas y toucher, seulement y mettre de l'argent mais pas en retirer.
Selon les caractéristiques du prêt et le profil de l'emprunteur, il faut au minimum 20 % de la somme empruntée, et ça peut aller à 100 %, voire au delà.
Donc si l'emprunt porte sur 300000 €, il faut geler au minimum 60000 € pendant toute la durée de l'emprunt à condition d'avoir un salaire correct et peu de chances de le perdre. Evidemment, ça ne peut pas concerner tout le monde.

La troisième raison,, c'est que l'emprunt in fine n'est véritablement intéressant que dans certains cas de figure, car il est plus cher ! Même, s'il a le même taux facial qu'un emprunt classique, il sera en réalité plus cher, car le capital emprunté ne s'amortissant jamais, on payera au final plus d'intérêts cumulés.
Dans la réalité le taux de l'emprunt in fine est aussi plus élevé, puisque le banquier prend un risque plus important sur l'argent qu'il prête. Pour la même raison, l'assurance sur le prêt sera plus chère aussi.

Alors, vous me demanderez dans quel cas cela peut-il être intéressant ?

Eh bien essentiellement dans le cas d'un investissement immobilier (soit d'un achat en vue de mettre en location) et notamment si on est moyennement ou fortement fiscalisé et qu'on a en plus des garanties à proposer en termes de placement à adosser et de revenus suffisants pour le complémenter.
La fiscalité foncière va faire qu'en s'endettant, on va, avec une trésorerie allégée, réduire son revenu et donc son impôt, et dans le même temps on va financer un bien immobilier qui ne vas rien rapporter avant le terme de l'emprunt et même coûter, mais qui au bout du compte aura de la valeur nette d'endettement et amènera du revenu.

L'autre intérêt, c'est qu'on peut gagner sur les 2 tableaux, une fois sur l'immobilier (loyers, plus-value au terme) et une fois sur le placement qui se bonifie.
Mais la situation du moment prouve qu'on peut perdre aussi 2 fois !

Cordialement.

2 Reco 24/11/2008 à 13:38 par atlantide

Réponse suite au second message digne d'intérêt, les elcteurs de ce forum sont décidément gâtés (n'hésitez pas à faire suivre ce post aux autres)

Dans le cas d'un investissement pour une résidence principale, le sérieux courtier ou banque qui vous offre le montage, peut vous faire gagner 25% de plus que si vous aviez naivement payer cash votre bien d'entrée, et cela au bout de 10 ou 15 ans. Même si vous deviez rembourser par anticipation avant (5 ans par exemple) et bien vous auriez aussi réussi à générer des intérêts grâce à votre contrat assurance-vie (actuellement, j'e nconnais à 5% garantis pour 009 et offrant ce taux depuis 4 ans!)

Dans le cas d'un investissement locatif, c'est une aubaine incroyable. Non seulement vous gagnerez vos 25% de plus environ (ou moins si vous n'apportez qu'un petit apport), mais aussi vous déduirez vos intérêts d'emprunt sur vos revenus locatifs, et là ca chiffre très sérieusement!

Dans tous les cas, vous êtes gagnant à prendre un prêt in fine, à condition de connaître un bon courtier sérieux pouvant vous proposer un taux fixe sur 10 ou 15 ans dans la meilleure fourchette (j'ai des tuyaux là-dessus aussi, mais ce n'est pas la même filiale tous les mois, car le marché concurrentiel est énorme dessus!) donc redemandez moi à la date où vous m'écrivez
le prêt in fine, c'est comme rembourser tous les mois des intérêts à la banque qui prend votre contrat d'assurance-vie en garantie si vous deviez mourir pendant le prêt! Et la banque ne touche que le gros de la somme seulement à la fin de la période! Bien sûr que cela ne les rémunère pas autant ue sur un contrat classique

Ce n'est pas vrai qu'un pret in fine peut rapporter moins qu'un pret classique, si vous avez un taux d'emprunt fixe vers les 5% et un taux de rendement sur fonds euro vers 5%. C'est sûr que si dans les 2 cas, vous diminuez la rentabilité de 0.5 à 1%, alors vous gagnerez moins. Mais dans le cas du locatif une fois de plus ,c'est une forte économie d'impôt pour ne pas tomber dans la tranche des 30% des revenus locatifs!!

:)
De plus, les comptes de l'Etat sont aux abois notamment à cause du vieillissement de la population (plus de retriates à payer, plsu de soins médicaux). Et justement, pourquoi se priverait-il des placement en fonds euro, qui lui permettent d'avoir des vraies rentrées d'argent? Ce sont plutôt les banques qui devraient s'inquiéter. Tant que les fonds euro permettent des 4.5 à 5.1% par an, tout va bien (et ce n'est pas prêt de changer. Rappelons que dans beaucoup d'autres pays, le rendement n'est pas aussi important.

Lorsque vous prenez date fiscalement sur un contrat d'assurance-vie, la loi ne peut PAS revenir en arrière sur les avantages fiscaux (actuellement les prélevements sociaux n'ont pas augmenté pour les contrats de cette année 2008) Pensez donc TOUJOURS à ouvrir un contrat d'assurance-vie avant les nouvelles taxes d'Etat pour affronter le nouveau monde, aussi petit soit-il, il est bien d'en avoir plusieurs pour envisager différentes solutions!

je ne regrette pas personnellement d'avoir 3 contrats, dont 2 ouverts cette année!

1 Reco 28/01/2012 à 15:20 par courtiersprives

Le prêt In Fine

Vous percevez ou vous allez percevoir des revenus locatifs ?
Votre taux d'imposition est supérieur à 40% ?

Le Prêt IN FINE est une solution de financement et de défiscalisation faite pour vous !
Qu'est ce que le prêt IN FINE ?

Pendant la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Le capital est remboursé en fin de prêt. Comme il n'y a pas d'amortissement du capital, les intérêts que vous payez chaque mois sont linéaires pendant toute la durée du prêt.

Le montant total des intérêts est par conséquent supérieur avec un prêt IN FINE qu'avec un prêt avec amortissement du capital où les intérêts sont dégressifs.

L'avantage du prêt IN FINE est paradoxale : Vous payez plus d'intérêts mais vous payez moins d'impôts !
En effet, le principe est de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs dans l'objectif de créer du déficit foncier.
Comment rembourser le capital ?

Le remboursement du capital à la banque intervient à la fin de la durée du prêt, en une seule fois.

Afin de garantir la bonne fin du prêt IN FINE les banques demandent à ce que le montant correspondant au capital restant dû soit disponible à la date de fin de prêt sur un contrat d'assurance-vie (ou autre support) nanti au profit de l'établissement prêteur.

Deux solutions :

- si vous disposez du capital en début de prêt, le montant est bloqué sur une assurance-vie, vous pouvez disposer des intérêts produits par celle-ci pendant la durée du prêt;
- si vous ne disposez pas du capital en début de prêt, un contrat d'assurance-vie est ouvert, des versements seront à effectuer sur ce support afin d'obtenir en fin de prêt le montant du capital emprunté.
Un calcul est effectué par la banque pour déterminer les versements à effectuer en tenant compte du versement initial et du taux de rendement du contrat d'assurance-vie qui varie chaque année.

Vous l'avez compris, l'IN FINE est la solution parfaite pour optiliser vos charges locatives !

Afin de calculer le gain fisal que peux vous apporter un prêt IN FINE, nous vous invitons à compléter la demande ci-dessous.
Un conseiller spécialiste du prêt IN FINE vous contactera afin de vous présenter la solution optimale de financement.

Message modéré 28/01/2012 à 19:57
0 Reco 15/02/2012 à 12:06 par Bob92

Bonjour,
merci pour votre réponse ... oui, je suis intéressé par vos adresses.
Je suis en cours d'interogation de Banque et suis preneur de bon partenaires financiers.

0 Reco 16/02/2012 à 10:20 par marionperraud

Attention ! nous nous sommes faits "avoir" par le Crédit Foncier qui nous avait vendu un prêt in fine à taux variable non capé. Résultat : les remboursements ont énormément augmenté dans les deux ans qui ont suivi le début du prêt. Je me suis dépêché de suspendre ce prêt et suis repassée à un prêt normal à taux fixe chez LCL. On est 3 couples à s'être fait avoir avec ces taux variables non capés et cette aventure nous a coûté 20000€ car nous n'avons remboursé que des intérêts + le dédit exigé par le Crédit Foncier.
Donc ne jamais prendre de taux variable et se méfier du Crédit Foncier. Par ailleurs, les assurances vie rapportent de moins en moins d'intérêts.

0 Reco 16/02/2012 à 12:16 par ProMac

marionperraud : désolé pour votre mésaventure, mais je dirais plutôt qu'il ne faut rien signer sans savoir sur quoi on s'engage !
C'est effectivement leur métier de conseiller (venant de leur part - c'est désolant - ils sont normalement sérieux ...) tout comme c'est leur métier de gagner de l'argent.
Accessoirement, personne n'avait vraiment prévu la crise, qui a entraîné les grands mouvements sur les taux.

N'oubliez pas, tout se négocie, pour ma part je fais dans l'ordre : le taux, les frais de dossiers, l'absence de pénalité en cas de remboursement anticipé, et enfin pour les achever la délégation d'assurance (>50% de gain si non fumeur en bonne santé).
Je n'ai jamais pris de variable (je n'aime pas le risque que ça implique sur de telles durées) - mais si jamais vous prenez cette voix, n'oubliez pas qu'il faut absolument un taux capé (+1 / -1 par exemple)