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Besoin de conseils avisés et pertinents

1 Reco 04/08/2015 à 16:31 par t.sifflet

Bonjour,
J’ai 56 ans, suis célibataire, sans enfant, fonctionnaire territorial, à 4 ans de la retraite.
J’ai réalisé, en nom propre, 2 investissements immobiliers. Le 1er en 2004, pour lequel il me reste un crédit de 4 ans, le second en 2006, pour lequel il me reste un crédit de 6 ans.
Ces 2 investissements immobiliers s’auto financent par les loyers, qui couvrent les crédits et les taxes foncières, il ne me reste que les impôts sur ces revenus fonciers.
J’ai entrepris de faire construire ma résidence principale et y ai déjà investi 140000 euros.
Toutefois, il me manque 120000 euros, pour terminer cette construction et pouvoir y habiter.
Je suis, à ce jour, endetté à 62 % et ne peux plus faire aucun crédit.
Comment pourrais-je obtenir ces 120000 euros ? Et quelle serait la solution la plus pertinente ? Soit :
• Création d’une SCI et vente, ou cession, de ma résidence principale à cette SCI, à laquelle je paierai un loyer ?
• Création d’une SCI et vente, ou cession, d’un des 2 immeubles loués à cette SCI ?
• Autre solution ?
Quelle serait la meilleure solution, afin de payer un minimum de frais d’enregistrement notariés ?
A ce jour, ma banque me propose ce qu’elle nomme un lissage, qui ramènerait mon endettement à 33%, mais me coûterait + de 10000 euros de frais, reporterait la fin du crédit pour l’investissement de 2004 de 2019 à 2026 et surtout, ne me procurerait aucun financement pour ces 120000 euros de travaux, qu’il me faut impérativement terminer rapidement dans ma résidence principale.
De plus, pour création d’une SCI, me faudrait au moins un associé et n’en ai pas !
Que pensez-vous de cette situation et que feriez-vous à ma place ?
Merci de bien vouloir prendre le temps de me procurer des conseils avisés et pertinents.
Cordialement.

0 Reco 05/08/2015 à 15:46 par DIdominique

BONJOUR
je vous conseille de faire le tour des banques avant de vous décider .D’autre banque vous accueillerait sans doute à bras ouverts car elles ont surement leurs propres methodes de calculs pour déterminer le taux d’endettement ^^
bon courage

0 Reco 06/08/2015 à 10:20 par marc19

t.siffleta écrit : Bonjour,
J’ai 56 ans, suis célibataire, sans enfant, fonctionnaire territorial, à 4 ans de la retraite.
J’ai réalisé, en nom propre, 2 investissements immobiliers. Le 1er en 2004, pour lequel il me reste un crédit de 4 ans, le second en 2006, pour lequel il me reste un crédit de 6 ans.
Ces 2 investissements immobiliers s’auto financent par les loyers, qui couvrent les crédits et les taxes foncières, il ne me reste que les impôts sur ces revenus fonciers.
J’ai entrepris de faire construire ma résidence principale et y ai déjà investi 140000 euros.
Toutefois, il me manque 120000 euros, pour terminer cette construction et pouvoir y habiter.
Je suis, à ce jour, endetté à 62 % et ne peux plus faire aucun crédit.
Comment pourrais-je obtenir ces 120000 euros ? Et quelle serait la solution la plus pertinente ? Soit :
• Création d’une SCI et vente, ou cession, de ma résidence principale à cette SCI, à laquelle je paierai un loyer ?
• Création d’une SCI et vente, ou cession, d’un des 2 immeubles loués à cette SCI ?
• Autre solution ?
Quelle serait la meilleure solution, afin de payer un minimum de frais d’enregistrement notariés ?
A ce jour, ma banque me propose ce qu’elle nomme un lissage, qui ramènerait mon endettement à 33%, mais me coûterait + de 10000 euros de frais, reporterait la fin du crédit pour l’investissement de 2004 de 2019 à 2026 et surtout, ne me procurerait aucun financement pour ces 120000 euros de travaux, qu’il me faut impérativement terminer rapidement dans ma résidence principale.
De plus, pour création d’une SCI, me faudrait au moins un associé et n’en ai pas !
Que pensez-vous de cette situation et que feriez-vous à ma place ?
Merci de bien vouloir prendre le temps de me procurer des conseils avisés et pertinents.
Cordialement.
Conseils avisés et pertinents , hum ! à vous de juger !

Vous êtes "au taquet" au niveau crédit et vous voulez encore en remettre une couche quitte à vous coller une overdose , à 56 ans , c'est pas courant .
Vous êtes cébibataire sans enfant , Ok ! au moins vous serez seul à assumer des conséquences éventuelles désastreuses .
Indépendamment de tous montages sci et Cie qui n'apporterons rien , vous devriez plutôt penser à vous désendetter.
Si vous tenez absolument à "finir" votre R P ou revoir vos prétentions à la baisse .

Aprés , c'est votre vie , mais sachez qu'il arrive un temps où l'on aspire à une certaine sérénité incompatible avec des situations du genre de celles où vous voulez vous mettre .

0 Reco 06/08/2015 à 11:51 par Niknolt92

Bonjour,

Qu'est-ce qu'on entend comme bêtises parfois :-) (cf certaines réponses).

Si vos biens s'autofinancent (aux yeux de la banque) ce sont pour elle des investissements totalement transparents (comme si vous n'aviez pas de crédit)... Est-ce que vous comptez ces investissements dans les 62% d'endettement ? Si oui, il faut les enlever.

De plus, les banques ne voient pas que le taux d'endettement. Elles regardent aussi le reste à vivre.

Dirigez-vous vers autant de courtiers qu'il le faut, mais je peux vous assurer que vous arriverez à avoir ce financement vu vos propos.

Cordialement,
Nicolas du blog Parking Débutant.

0 Reco 06/08/2015 à 12:25 par MisterHadley

Bah alors, Marcuccio, tu te fais des amis, là, on dirait...

=)

0 Reco 06/08/2015 à 13:04 par marc19

Niknolt92a écrit : Bonjour,

Qu'est-ce qu'on entend comme bêtises parfois :-) (cf certaines réponses).

Si vos biens s'autofinancent (aux yeux de la banque) ce sont pour elle des investissements totalement transparents (comme si vous n'aviez pas de crédit)... Est-ce que vous comptez ces investissements dans les 62% d'endettement ? Si oui, il faut les enlever.

De plus, les banques ne voient pas que le taux d'endettement. Elles regardent aussi le reste à vivre.

Dirigez-vous vers autant de courtiers qu'il le faut, mais je peux vous assurer que vous arriverez à avoir ce financement vu vos propos.

Cordialement,
Nicolas du blog Parking Débutant.
C'est la grande mode ces blog sur l'immo avec moultes conseils en tout genre , l'occasion aussi pour certains ringards de l'immo de se vanter sur ce qu'ils ne seront jamais et sur des opérations mirobolantes qu'ils n'ont , en réalité , jamais faites
C'est trés valorisant d'expliquer que l'on s'enrichit avec l'argent des autres , sans rien faire ou presque, de se dire et de chanter , haut et fort que l'on est un cador en matière d'investissement locatif .
En dégainant des rentabilités record et de donner des conseils pour y arriver .

NiK 92 , t'es le meilleur , aucun doute ..........................

0 Reco 06/08/2015 à 13:22 par Niknolt

Bonjour Marc, ce qui est à la mode ce sont surtout les gens qui sont jaloux des riches, bien que cela ne soit pas une mode dans notre cher et tendre pays. En France ce qui est drôle, c'est que beaucoup de gens souhaitent être riches et payer moins d'impôts, ce qui n'est aucunement logique ^^. Les gens comme vous, viennent renforcer tout cela (au vu de votre jalousie incommensurable).

Maintenant, je n'ai rien à prouver (si vous ne me croyez pas quant à mes investissements, je peux vous donner mon adresse, on va boire un verre et je vous le montre, ça sera même un plaisir de vous rencontrer).

Avec votre commentaire défaitiste, j'essayais juste d'apporter un peu d'optimiste à cette personne qui avait besoin de conseil. En répétant "ça ne marchera pas, ça ne marchera pas, ça ne marchera pas" on obtient pas grand chose dans la vie, non ?

C'est dommage, car au vu de votre âge, les propos devraient être inversés normalement... Avant de critiquer, vous feriez bien de lire en détail mon blog, pour voir que je ne présume en rien détenir 1500 appartements ou me faire de l'argent sur le dos des autres (sachant que tout ce que je propose sur ce blog est GRATUIT, je gagne 0 € par mois).

J'essaye juste d'aider des gens à faire comme moi pour qu'ils vivent mieux !

Pour finir, au vu de votre nombre de commentaires postés (6000 et quelque), ça confirme que vous avez passé plus de temps à critiquer les autres qu'à agir pour vous même.

Très bonne journée à vous et bon courage à t.sifflet pour son super projet !

Bien Cordialement,

0 Reco 06/08/2015 à 14:47 par t.sifflet

Bonjour.
En réalité, lorsque je dit que ces appartements s'auto financent, c'est lorsqu'ils sont tous loués, ce qui est, pour le moment, toujours le cas, car ils sont bien placés, en bon état et les loyers sont 10% en dessous de ce qu'ils pourraient être.
Seulement, les banques déduisent 30% de ces revenus locatifs pour leurs calculs et pour les 4 banques que j'ai contactées pour un emprunt de 120000 euros afin de finir ma résidence principale, actuellement inhabitable, car que le gros oeuvre est réalisé, aucune n'a pu répondre favorablement à ma demande, pour elles, l'endettement est bien de 62 %, de plus, j'ai 56 ans et ne peux plus faire qu'un crédit sur 15 ans.
Dans cette situation, je vis actuellement en caravane, comment feriez-vous ?
Je voudrais conserver les appartements car il ont une rentabilité brute de 9.60 %, sont en très bon état et bien placés.
Mais j'ai besoin de liquidités pour faire l'intérieur de mon habitation principale qui est juste hors d'eau-hors d'air.
Merci de me donner votre avis.

0 Reco 06/08/2015 à 14:50 par t.sifflet

J'ai vu 4 banques et pour elles je suis trop endetté ( 62 % ) et également trop agé pour un crédit de + de 15 ans.

0 Reco 06/08/2015 à 14:57 par t.sifflet

Merci de votre réponse, mais les banques déduisent 30 % des revenus locatifs.
Les loyers, lorsque tout est loué, couvrent les crédits et les taxes foncières, mais li me reste les impôts sur revenus fonciers.
Pour les 4 banques démarchées, je suis trop endetté pour un nouveau crédit.
Je pensais donc garder ces appartements ou ma maison par le biais d'une SCI et que l'achat des appartements, ou de la maison que je veux terminer et habiter, par cette SCI, m' apporterait cet argent dont j'ai besoin pour les travaux qui rendront la maison habitable.
Qu'en pensez-vous ?
Ou comment faire autrement ?
Cordialement.

0 Reco 06/08/2015 à 14:59 par t.sifflet

Et vous MisterHadley, qu'en pensez-vous ?
Que feriez-vous à ma place ?
Cordialement.

0 Reco 06/08/2015 à 15:01 par Niknolt

Bonjour,

Ne vous arrêtez pas à ce que disent les banques, sinon vous allez perdre espoir. Allez voir des COURTIERS uniquement et pas des banques.

La plupart des banques prennent effectivement 70 % de vos revenus fonciers (mais pas toutes les banques).

Attention, un bien qui s'autofinance aux yeux de la banque est un bien qui après un abattement de 30 % des loyers, couvre la mensualité du crédit... Vos bien n'ont pas l'air de s'autofinancer d'après ce que vous dites.

Identifiez le bien qui a la meilleure rentabilité. Si vous avez un cashflow positif sur cet investissement, mettez le de côté. Servez-vous de cet épargne pour faire des remboursements anticipés et faire diminuer la mensualité du crédit.

Avez-vous pensé à racheter vos crédits vu les taux qui sont bas ? Profitez en car ça commence à remonter doucement...

Il me faut des chiffres pour vous donner des stratégies.

Cordialement,

Message edité 06/08/2015 à 15:02
0 Reco 06/08/2015 à 15:11 par marc19

Je critique seulement votre tendance , à vous et à d'autres , au travers de vos blogs de présenter l'investissement locatif e'n général comme une panacée ...............

Vous oubliez trop souvent de mettre en avant les aléas .
Cela ne fait que s'amplifier avec une législation contraignante indéniablement à l'avantage des locataires (DUFLOT , ALUR) et c'est pas fini, encadrement des loyers , contestation possible par le locataire dans des délais déraisonnables etc ....
Les rentabilités fondent comme neige au soleil , surtout à PARIS où elle sont déjà quasi nulle .

Si l'on rajoute l'aléa de l'impayé sec irrécupérable
La vacance locative .
Les tracasseries administratives

Le locataire que l'on expulse ou pas aprés 15 ou 18 mois de procédure
La découverte éventuelle d'un logement dévasté
L'obligation, pour conserver un patrimoine décent, de réaliser des travaux tous les 5 ou 6 ans, sans compter les pannes en tout genre .
L'obligation de se mettre aux normes qui évoluent en permanence
Les impôts fonciers qui explosent dans certaines régions , Paris n'y échappera pas non plus .

Alors , tout cela vous ne pouvez l'ignorer .
Vous devriez assister à quelques confrontations dans les TGI entre bailleurs et locataires , vous verriez que c'est loin d'être idylique .
Alors , l'autofinancement , laissez moi rire , nombre de bailleurs sont dans la panade , engorgés qu'ils sont de crédit .................................

Je ne suis ni défaitiste , ni enthousiaste béat , seulement réaliste , j'ai commencé à investir il y a environ 25 ans , je sais de quoi je parle et surtout vu la dégragation progressive de cet investissement , la poule aux oeufs d'or pour l'Etat , indélocalisable et imposable à souhait .
Et , non tout le monde ne veut pas être riche , moi encore moins, seulement heureux .
Et vous me croyez jaloux , de qui , de quoi ?
Je crois que vous ne supportez pas la contradiction, un avis en vaut un autre .

Aujourd'hui , cela est devenu trés risqué de s'endetter à 100 % et plus sur du locatif , c'est tout .
Compte tenu des aléas cités plus haut .
Ne vous inquiétez pas pour moi , la messe est dite .

Quant à la personne du post d'origine , oui , je l'inciterais à la sagesse , maintenant elle fera ce qu'elle voudra ou pourra .
Il serait d'ailleurs bon qu'elle se manisfeste pour donner son avis .

1 Reco 06/08/2015 à 15:21 par Niknolt

Mais de quoi parlez-vous ????

Je n'investis pas dans les appartements, j'investis dans les PARKINGS ! Quel est le rapport avec tout ce que vous dites ? Si vous voulez trouver des défauts dans ce type de produit (même à Paris, car c'est la où j'investis), faites-le moi savoir car ça m'intéresse grandement.

Et puis ceux qui sont dans la m.... ce sont des gens qui ont voulu faire comme 95% des gens, investir sans savoir comment s'y prendre, placer un locataire et basta. Moi ce n'est pas ma philosophie. Je paye des formations chaque année pour me former et progresser sur le sujet alors je sais très bien de quoi il en retourne.

Bref, vous avez votre avis que je respecte, mais ne venez pas décourager ceux qui ont besoin d'aide. Merci pour eux.

Très bonne journée à vous Marc.

0 Reco 06/08/2015 à 15:25 par t.sifflet

Je ne peux plus faire marche arrière, car mes investissements immo sont réalisés depuis plusieurs années et ma maison est construite, pour ce qui est du gros oeuvre ( hors air - hors eau )
Maintanant, il me faur trouver 120000 euros pour terminer l'aménagement intérieur de cette maison et pouvoir y habiter, au lieu de vivre en caravane !

Jai donc absolument besoin de récupérer de l'argent, les banques ne voulant plus me faire de crédit.

Je demande des solutions, afin d'essayer d'y trouver LA solution qui me permettrait de faire évoluer la situation et tant qu'à faire cela avec un minimum de frais en tous genres ...

Cordialement.

0 Reco 06/08/2015 à 15:29 par Niknolt

Donnez-nous les chiffres sur vos crédits, vos loyers, sinon c'est impossible de vous aider. J'ai très bien compris que vous aviez besoin de ces 120 000 €, mais vous ne répondez pas aux questions...

0 Reco 06/08/2015 à 15:38 par t.sifflet

Immeuble 1 : 5 appartements.
Loyers mensuels 2400 euros
Crédit mensuel 2200 euros
Taxe foncière : 2400 euros
Immeuble 2 : 2 appartements.
Loyers mensuels 970 euros
Crédit mensuel 800 euros
Taxe foncière : 1800 euros.

Maison : Construction gros oeuvre financée par crédit de 80000 euros
Montant des remboursements de ce crédit : 800 euros mensuels.

Me faut finir cette maison et pour la rendre habitable il me manque 120000 euros.

Cordialement.

0 Reco 06/08/2015 à 15:41 par t.sifflet

Et vous MisterHadley, qu'en pensez-vous ?
Que feriez-vous à ma place ?
Cordialement.

0 Reco 06/08/2015 à 15:49 par Niknolt

Dans quelle ville avez-vous investis ?

Effectivement, vos loyers couvrent tout juste vos mensualités et le foncier...

La solution que je vois ici c'est de vendre une partie de vos bien. Vendez 1 ou 2 appartements (ceux qui vous rapportent la moins bonne rentabilité).

Avec l'argent récupéré, vous faite un RA et faites diminuer les mensualités d'un de vos crédits.

En tout cas, c'est ce que je ferai à votre place au vu de l'urgence de la situation.

Pensez aussi à aller voir plusieurs COURTIERS.

Bon courage à vous.

Cordialement,

0 Reco 06/08/2015 à 16:22 par marc19

t.siffleta écrit : Je ne peux plus faire marche arrière, car mes investissements immo sont réalisés depuis plusieurs années et ma maison est construite, pour ce qui est du gros oeuvre ( hors air - hors eau )
Maintanant, il me faur trouver 120000 euros pour terminer l'aménagement intérieur de cette maison et pouvoir y habiter, au lieu de vivre en caravane !

Jai donc absolument besoin de récupérer de l'argent, les banques ne voulant plus me faire de crédit.

Je demande des solutions, afin d'essayer d'y trouver LA solution qui me permettrait de faire évoluer la situation et tant qu'à faire cela avec un minimum de frais en tous genres ...

Cordialement.
Oui , on a compris mais enfin , faut quand même croire que les additions et soustractions ne sont pas votre fort , comment avez vous penser pourvoir tout faire à crédit ?................votre gros salaire de fonctionnaire territorial ?

Et puis , pourquoi vous embarquer dans une construction de 200000 euros à crédit sachant que vous êtes déjà blindé à la banque .

C'est pas possible ............................de l'inconscience ou l'amour du risque ?

Comprend pas .

0 Reco 06/08/2015 à 16:25 par marc19

Je rajouterai qu'il va falloir un choix douloureux , choisir le moindre .
Sacrifier une partie de votre locatif sinon

caravane un jour .......................caravane toujours . ^^

0 Reco 06/08/2015 à 16:42 par t.sifflet

La maison à 200000 euros, on devait la payer à 2, avec ma concubine, mais nous nous sommes séparés il y a 4 mois.
Les crédits pour les investissements immo, c'est pour défiscaliser un max, pouvoir déduire un max : intérêts d'emprunts, travaux, ...
Je pense que l'on peut vendre ses biens à sa SCI, afin de récupérer des liquidités et cela me permettrait de pouvoir terminer cette maison.

0 Reco 06/08/2015 à 17:36 par MisterHadley

t.siffleta écrit : La maison à 200000 euros, on devait la payer à 2, avec ma concubine, mais nous nous sommes séparés il y a 4 mois.
Les crédits pour les investissements immo, c'est pour défiscaliser un max, pouvoir déduire un max : intérêts d'emprunts, travaux, ...
Je pense que l'on peut vendre ses biens à sa SCI, afin de récupérer des liquidités et cela me permettrait de pouvoir terminer cette maison.
Bah va falloir oublier ce miroir aux alouettes : une SCI est un instrument fabuleux, dès lors qu'elle est bien pensée et faite sur-mesures AVANT de faire quoi que ce soit, pas APRES...

Tu ne peux pas te revendre à toi-même, c'est verbotten...

Message edité 06/08/2015 à 17:47
0 Reco 06/08/2015 à 17:36 par MisterHadley

Doublon, scusez..

Message edité 06/08/2015 à 17:38
0 Reco 06/08/2015 à 17:37 par MisterHadley

marc19a écrit : Je rajouterai qu'il va falloir un choix douloureux , choisir le moindre .
Sacrifier une partie de votre locatif sinon

caravane un jour .......................caravane toujours . ^^
Ah mais quel coquin, ce Marcuccio, alors..!

=)

0 Reco 06/08/2015 à 17:45 par MisterHadley

t.siffleta écrit : Et vous MisterHadley, qu'en pensez-vous ?
Que feriez-vous à ma place ?
Cordialement.
J'en sais rien, je n'y suis pas...

Et quand bien même mon humble personne serait une faiseuse de miracles, parfois... là, je n'ai pas trop réfléchi à ton histoire...

Ce qui me vient comme ça, là, à l'arrache, c'est déjà savoir combien tu gagnes en salaire...

Ensuite, si tu es propriétaire du terrain sur lequel tu construis ta baraque...

Parce que tu dis que tu as laché 80000 pour le gros oeuvre, mais tu ne précises rien sur le terrain, donc, ce serait pas mal de préciser...

Le détenais-tu déjà avant, et si oui, combien vaut-il, et il y a t-il un emprunt ou une hypothèque dessus...

Ensuite, tes deux immeubles, j'imagines que tu es en pleine propriété dessus, et qu'ils ne sont donc aucunement en copropriété, puisque tu serais donc seul et unique propriétaire, n'est-ce pas..?

Bah là, l'air de rien, je viens de te donner, et gratuitement de surcroit... ;) deux très belles pistes à explorer... ;) ;)

Option bis, trouves-toi une chérie, faites-vous des bisous d'amour sur la bouche, ensuite, mariage, bonheur, etc, etc... et deux salaires... (ça, c'est pour Marcuccio, pour qui un sou est un sou..! =) )

Enfin, je dirais que le pti coquin a quand même un chouia raison sur le fond : un peu de sagesse, c'est bien, et surtout nécessaire au bout d'un moment...

La différence entre un professionnel et un amateur, c'est que le premier sait quand il doit s'arrêter, alors que le second, pas du tout...

0 Reco 06/08/2015 à 17:51 par marc19

t.siffleta écrit : La maison à 200000 euros, on devait la payer à 2, avec ma concubine, mais nous nous sommes séparés il y a 4 mois.
Les crédits pour les investissements immo, c'est pour défiscaliser un max, pouvoir déduire un max : intérêts d'emprunts, travaux, ...
Je pense que l'on peut vendre ses biens à sa SCI, afin de récupérer des liquidités et cela me permettrait de pouvoir terminer cette maison.
Eh , bien , voilà , la bourgeoise vous a roulé dans la farine ! la coquine .
Une explication limpide qui met à jour votre manque de prévoyance ou votre excés de confiance .............
Il a juré qu'on ne l'y reprendait plus .......................................

0 Reco 06/08/2015 à 17:54 par MisterHadley

marc19a écrit : Eh , bien , voilà , la bourgeoise vous a roulé dans la farine ! la coquine .
Une explication limpide qui met à jour votre manque de prévoyance ou votre excés de confiance .............
Il a juré qu'on ne l'y reprendait plus .......................................
Ne surtout pas extrapoler sur ce qu'il pourrait se passer dans cette caravane, Marcuccio, voyons..!

^^

Sinon, moi qui suit grave old school, je dirai que c'est quand même au bonhomme de faire en sorte que sa chérie soit à l'abri du besoin, non..?

Donc, chérie ou pas, en fait, ça ne doit pas avoir la moindre importance dans la logique du monsieur quant à assurer ses vieux jours, me semble t-il...

Attendons donc les précisions requises, ensuite, on avisera...

Message edité 06/08/2015 à 17:58