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Calcul de mensualité pour Pinel

0 Reco 11/10/2018 à 23:12 par Echo

Bonjour, Je veux investir en Pinel et j'ai entendu dire que pour profiter au mieux de cet investissment il faut emprunter le maximum. Seulement je me pose la question suivante.
Si les revenu locatif sont inférieur aux mensualités je vais cumuler les deficit d'année en année mais a la fin du pret j'aurai vraiment trop de deficit que je perdrait si je revend l'appart.
Ex: loyer de 600€ par mois et emprunt de de 1000€. Chaque année je reporterai 4800€ de deficit sur les 10 années suivantes.
J'en conclu qu'il faut que les mensualités soient environ equivalente au loyer attendu (+charge parking et autres).
Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez?
Merci d'avance

0 Reco 12/10/2018 à 10:13 par nicha

la souscription d'un crédit n'est pas obligatoire pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Pinel.Cependant , en empruntant vous bénéficiez d'un levier d'emprunt très avantageux.

0 Reco 12/10/2018 à 18:11 par Echo

merci

2 Reco 12/10/2018 à 19:00 par lael

Un cas pratique ci-dessous pour donner une idée. Vous en tirez ensuite les conclusions que vous voulez.

Par exemple en prenant un bien pinel de 250.000€
Avec un plafond de loyer pinel de 750€/mois.
Une réduction d'impôts pinel de 250000*2%/12 = 450€/mois
Et des charges de 250€/mois : charges copro non répercutables sur locataire, agence, Assurance PNO, Assurance GLI, Taxe foncière

Ce qui fait en gros en gain avant remboursement d'emprunt (hors impôts) :
750 + 450 - 250 = 950€/mois

En fonction de la durée d'emprunt, ça fait des mensualités à rembourser de :
25ans = 1100€/mois (prêt à 1.8% + 0.3% assurance)
20ans = 1300€/mois (prêt à 1.6% + 0.3% assurance)
15ans = 1600€/mois (prêt à 1.35% +0.3% assurance)

Donc du coup ça vous demande un effort d'épargne mensuel de (montant à verser tous les mois) :
25ans : 150€/mois
20ans : 350€/mois
15ans : 650€/mois

Mais il ne faut pas oublier qu'en remboursant un emprunt on ne paie pas que des intérêts, on acquiert également du capital.
Du coup en ne tenant compte que des intérêts (moyenne sur 9ans de remboursement d'emprunt) :
25ans = 380€/mois d'intérêts (prêt à 1.8% + 0.3% assurance)
20ans = 330€/mois d'intérêts (prêt à 1.6% + 0.3% assurance)
15ans = 235€/mois d'intérêts (prêt à 1.35% +0.3% assurance)

Ce qui fait un gain mensuel de (en comptant le capital acquis) :
25ans : 570€/mois
20ans : 620€/mois
15ans : 715€/mois

Mais ce gain ne sera concrétisé qu'à la revente, lorsque le capital acquis sera transformé en bénéfice.

Et même en cas de moins-value à la revente, ça ne devrait pas générer de perte sur l'ensemble de l'opération.

Message edité 12/10/2018 à 19:05
0 Reco 12/10/2018 à 21:23 par Echo

Merci pour le temps passer a m'expliquer cel. C'est clair!!!

0 Reco 13/10/2018 à 10:16 par JPDELYON

Bonjour,

Grand message rempli d'erreur.
Le pinel c'est 2% par an pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans.

Si vous faîtes une simulation ça doit être sur 12 ans maxi, sinon aucun intérêt.
Ne pas oublier que le PINEL AUGMENTE vos impots avec les revenus locatifs, avant de les réduire avec l'avantage fiscal.
De plus le PINEL est vendu en moyenne 20% au dessus du prix du marché.
Au bout de 12 ans l'appartement sera de "l'ancien" donc au prix de l'ancien et surement moins cher que le prix d'achat (à moins que les prix continuent de monter ce qui n'est hélas pas impossible)

J'ai vu des dizaines de (bons) vendeur Pinel, aucun n'a réussi à me trouver un investissement plus intéressant (sans risques) qu'un achat dans l'ancien.

Ne pas être aveuglé par la réduction d'impôts.

Bon weekend.

Message edité 13/10/2018 à 10:24
0 Reco 13/10/2018 à 10:49 par Echo

Effectivement je lis souvent que les appart en Pinel sont 20 a 25% plus cher mais le jour du lancement la grille de prix semble etre la meme ...

1 Reco 17/10/2018 à 11:48 par lael

JPDELYONa écrit : Grand message rempli d'erreur.
Le pinel c'est 2% par an pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans.

Si vous faîtes une simulation ça doit être sur 12 ans maxi, sinon aucun intérêt.
Euh non, Pinel se fait généralement sur 9ans.
Peu de gens le font sur 12ans.
Au bout de 9ans les gens vendent ou basculent en LMNP.

La raison est simple : au bout de 9ans le loyer reste plafonné et l'avantage fiscal est réduit de moitié ce qui ne compense donc plus le manque à gagner dû au loyer inférieur au prix du marché.
Pour parler chiffres, vous aviez un effort d'épargne de 150€/mois pour votre pinel les 9 premières années et allez passer à presque 400€/mois d'effort d'épargne sur les années de 9 à 12ans du fait de l'avantage fiscal réduit.
Ça fait quand même pas mal de perte de pouvoir d'achat pour quelque chose censé être un "investissement".

Pour cette raison c'est donc mieux de calculer sur 9ans.
D'autant que pour rappel, tant que vous ne vendez pas, vous injectez de l'argent à fonds perdus et c'est qu'à la revente que vous allez dégager un bénéfice sur l'opération grâce au capital acquis.

Message edité 17/10/2018 à 11:59
1 Reco 17/10/2018 à 12:11 par lael

JPDELYONa écrit : J'ai vu des dizaines de (bons) vendeur Pinel, aucun n'a réussi à me trouver un investissement plus intéressant (sans risques) qu'un achat dans l'ancien.

Ne pas être aveuglé par la réduction d'impôts.
Globalement je suis d'accord avec cette affirmation.
Du fait de pas mal de facteurs les biens pinel seront souvent moins intéressants que l'ancien.
Mais contrairement à l'ancien ils ne demanderont aucun travaux ce qui fait moins de problèmes à gérer.
Ils ont également souvent des charges locatives plus faibles et donnent droit à une exonération partielle de la taxe foncière les premières années.

0 Reco 17/10/2018 à 14:01 par Echo

Merci

1 Reco 17/10/2018 à 14:43 par Danielmmo

Oui, il faut emprunter au maximum, et même plus que le montant du bien.
Vous pouvez emprunter à 100% le prix du bien, plus tous les frais annexes (frais de notaire 2.5% si le promoteur refuse de vous les offrir, les frais de dossier banque, les frais de garantie du prêt, et éventuellement les frais pour des aménagements).

Il peut être aussi intéressant de faire un prêt in fine, tout dépend de votre profil.

Ci-joint le lien d'un excellent blog sur lequel vous trouverez plein de conseils gratuits, avec tous les calculs nécessaires.

https://www.corrigetonimpot.fr/immobilier/

Concernant le prix des biens en VEFA, il y a clairement un effet d'aubaine du PTZ/PINEL qui fait que c'est le promoteur qui profite de cette aide, c'est exactement la même chose avec les aides pour changer les fenêtres, ou le prix des lunettes qui sera différent si l'opticien sait que vous avez une mutuelle qui rembourse bien :-(

J'oubliais, même si cela est plus simple, il est préférable d'éviter les solutions clés en main, car dans le vie rien n'est jamais gratuit et au final vous payerez la note.

1 Reco 18/10/2018 à 10:09 par Craon

Echoa écrit : Bonjour, Je veux investir en Pinel et j'ai entendu dire que pour profiter au mieux de cet investissment il faut emprunter le maximum. Seulement je me pose la question suivante.
Si les revenu locatif sont inférieur aux mensualités je vais cumuler les deficit d'année en année mais a la fin du pret j'aurai vraiment trop de deficit que je perdrait si je revend l'appart.
Ex: loyer de 600€ par mois et emprunt de de 1000€. Chaque année je reporterai 4800€ de deficit sur les 10 années suivantes.
J'en conclu qu'il faut que les mensualités soient environ equivalente au loyer attendu (+charge parking et autres).
Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez?
Merci d'avance
Bonjour,

Si vous payez 1000 € de remboursement par mois votre déficit de trésorerie est effectivement de 400 €/mois, mais ce ne sera pas votre déficit fiscal, car dans les 1000 €, il y a du remboursement de capital emprunté, des intérêts d'emprunts et de l'assurance emprunteur, or seuls les deux derniers sont déductibles. 4ils font ensemble (exemple) 200 €/mois, vous ne serez donc pas en déficit fiscal, mais en excédent (600 €-200€=400€ de revenu foncier à déclarer), ce qui génère donc de l'impôt.
Le remboursement de capital 1000€-200€=800€) constitue en réalité une constitution d'épargne, puisque "qui paye ses dettes, s'enrichit".

Cordialement