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Garantie PPD et délégation d'assurance = Tx 3,30% à 3,60%

0 Reco 12/08/2010 à 16:02 par Magali1981

Bonjour,

Je me permets de déposer ici ma question.

Voilà nous sommes en train d'acquérir une maison (promesse de vente signée), notre banque (dont je suis cliente), m'a fait une simulation de prêt à taux fixe sur 20 ans de 3,30% et mon conseiller a demandé une dérogation à 3,10% qui a été refusée. La dérogation à 3,30% a été acceptée.

Nous souhaitons une garantie PPD + hypothèque complémentaire : le taux est remonté à 3,40%...
Nous souhaitons une délégation d'assurance : le taux est encore remonté à 3,60%...

Est-ce bien légal tout ?
J'ai un mail de mon conseiller qui me dit que la dérogation à 3,30% a été acceptée mais cela ne mentionnait pas que la garantie et l'assurance devaient être prises à la banque.

Je précise que nous n'en sommes encore qu'à la prospection.

En attente de vos réponses.

Magali

2 Reco 12/08/2010 à 16:10 par ProMac

C'est normal, ils se rattrapent d'une façon ou d'une autre.
3.3 sur 20 ans ça me paraissait bien bas.

Gardez toujours le TEG en tête (assurance & co compris donc) - et allez faire jouer la concurrence.

Vous pouvez choisir de préciser que vous ne prendrez une délégation qu'au bout d'un moment - d'un autre côté l'indiquer tout de suite peut éviter cette situation.
Je ne sais pas quelle est la meilleur stratégie.
En tout cas, ce sont des marchants de tapis, n'hésitez pas à jouer leur jeu et pipoter un peu (untel m'a dit ce taux dans telle condition ...) - sans exagérer non plus.

1 Reco 12/08/2010 à 17:39 par tomitoma

Vous cassez pas trop le tronc avec le taux, il n'y a pas que ça.
Pour l'assurance, pareil, à moins que ts les deux vous ne soyez ni fumeur, ni motard, ni sportif, ni en mauvaise santé... là ça vaudra le coup (ou militaire, postier), sinon, c'est toutes les mêmes.
Si la banque veut PPD et hypothéque, c'est que vous n'apportez pas 1 euro d'apport, n'avez vous pas quatre ronds qui traine quelque part, ça permettra d'eviter une sureté.
Quand on signe un contrat, il faut toujours prevoir la porte de sortie, là avec PPD et Hypothéque, dejà, quand vous revendrez, c'est plus de 2000€ que vous allez lacher pour lever ces garanties, si en plus vous avez des frais de remboursement anticipé, bah le bénéfice de la vente disparait...
Je prefere un taux à 0.10 ou 0.20 de plus avec des frais de dossier, mais sans frais de remboursement anticipé et une seule garantie (PPD ou caution bancaire).
Prevoyez que dans tous les cas, que vous le vouliez ou non, que ce soit prevu ou pas, vous revendrez avant d'avoir fini votre pret (les banques le savent aussi), si appart en zone urbaine, d'ici 7 ans, si maison en zone rural, entre 10 et 15 ans.

0 Reco 12/08/2010 à 18:59 par MisterHadley

Si hypothèque il y a, la prendre impérativement "rechargeable"...

Message edité 12/08/2010 à 19:00
0 Reco 12/08/2010 à 21:15 par ProMac

Bon, je suis dans la bonne catégorie ... jeune, non fumeur, bonne santé, cadre, etc ... Résultat, 60% de moins sur une assurance avec délégation que ce que me proposait la banque.
Pour la garantie, j'avais pris la SOCAMI - garantie mutuelle sans hypothèque.
Enfin, le remboursement anticipé sans pénalité fait partie des obligation, mais vu qu'on n'en parlait pas je n'avais pas ajouté :)
Cette fois ils m'ont par contre rajouté qu'elle n'était pas valable en cas de rachat du crédit par un autre prêteur.

1 Reco 13/08/2010 à 00:48 par Magali1981

Bon alors voilà,

1. Attention je parle d'un taux fixe sur 20 ans à 3,30% (hors assurance)

2. C'est nous qui souhaitons le PPD + hypothèque complémentaire et non la banque, qui fait monter le taux à 3,40% au lieu de 3,30% car nous ne passons pas par la société de cautionnement
Après calcul du notaire : PPD + hypo complémentaire = 1.400 € et mainlevée à 700 € (mainlevée qui n'est pas due 2 ans après l'échéance du prêt)

3. Si je me réfère aux textes de loi (elle sert bien à quelque chose quand même !) :

Loi MURCEF : "Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l'offre groupée peuvent être achetés individuellement ou lorsqu'ils sont indissociables."

Loi LAGARDE : "Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre définie à l'article L. 312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose."

--> Il en résulte que si l'assurance emprunteur peut être imposée par la banque pour obtenir le financement, l'offre de prêt doit rappeler que l'emprunteur peut souscrire une assurance équivalente auprès de l'assureur de son choix.

Donc si je lis bien entre les lignes, le taux de 3,30% ne doit pas être modifié si nous optons :
- PPD + hypothèque au lieu de la société de cautionnement
- délégation d'assurance

Je vous remercie pour vos réponses, cependant :
- effectivement le taux n'est pas le facteur déterminant, nous comparons les tableaux d'amortissement et le coût global du prêt (intérêts + garantie + assurance)
- nous apportons les frais de garantie (PPD + hypo complémentaire) et les frais de dossier
- la délégation d'assurance est importante dans notre cas puisque nous payons 50% moins cher : 29 ans, non fumeurs, en bonne santé, cadres...

J'attends avec impatience vos réactions.

0 Reco 13/08/2010 à 09:58 par tomitoma

Vous vous êtes bien renseigné, c'est bien... mais pour le moment, personne ne vous a transmis d'offre (au sens legal du terme), juste des propostions, donc ils peuvent encore monter le taux s'ils veulent, car là, hormis le plafond de l'usure (aux alentours des 7% pour pret immo), bah ya ni loi ni limite, c'est libre.

Ce qui est interdit, c'est les clauses tel qu'on pouvait encore les voires dans les offres il y a quelques années, que certains appelaient bi-taux, grosso merdo, vous aviez une offre avec un taux assorti de conditions particulieres (domiciliation salaire, assurance pret et habitation...) et si vous ne respectiez pas ses conditions, le taux était majoré de x points. Si une banque, ce dont je doute fort, vous fait une offre de ce type, surtout, SIGNEZ LA, bah ouai, ce serait en realité un taux zero, puisque la sanction encouru par la banque pour ce genre de conneries est la decheance du droit aux interets.

Et putainn c'que c'est bon les vacances :)

0 Reco 13/08/2010 à 09:59 par association.arcd

les simulations que la banque vous a fournies doit certainement comporter la mention du genre "ceci n'est pas une offre " ou " sous réserve " ou document non contractuel" permettant à la banque de modifier les conditions.

Les augmentations de conditions sont devenues classiques elles peuvent concerner:

--l'ouverture du compte dans la banque ou non (0,10%)(vous y êtes déjà)

--la prise de l'assurance groupe ou non (supplément 0,10%)

il faut faire un calcul entre la délégation et l'assurance groupe de la banque (comparer le coût global des deux assurances et le surcoût d'intérêts). pour vous c'est fait. Suivant la compagnie d'assurance et l'état de santé ou l'état de fumeur et l'age (moins de 50 ans) la délégation peut être très intéressante. Vous l'avez déjà fait.

--La caution logement accordée par certaines banques permet des économies d'actes, de frais d'inscription et également à la vente avant terme du prêt. Lorsque c'est la banque qui vous la propose il n'y a pas d'augmentation de taux du crédit parfois même une réduction. La aussi faire comparaison.

--Les taux sans vouloir compliquer les calculs il est possible d'étudier certaines offres en taux variable de qualité capé 1%.
Cela peut être intéressant sur un bien que l'on revend avant 10 ans (permettant de bénéficier de taux bas avec un risque d'augmentation limité a 1% du taux d'origine.

--Pour la loi il n'est pas préciser dans cette dernière, les conditions de taux mais l'obligation d'accepter une autre assurance.
la simulation n'est pas une offre
Bon courage a vos calculettes

0 Reco 23/09/2014 à 21:04 par ritania

Bonjour,
Je travaille dans un établissement bancaire et j'ai fait le tour des banques pour mon opération.
Tout d'abord, il faut savoir que le meilleur établissement du mois de mars ne sera pas forcément le meilleur du mois d'avril. Ca change tout le temps selon les politiques du moment de la banque.
En ce moment, les meilleurs taux (hors compétition) sont ceux proposés par La Poste (je précise que ce n'est malheureusement pas l'établissement où je travaille).
1 - il n'ont aucun frais de dossier que ce soit pour leurs clients ou les prospects,
2 - j'ai une proposition pour un prêt sur 15 ans à 4.00% et un second sur 25 ans à 4.20% (hors assurance).

Pour info, mon ami et moi avons 29 ans, nous n'apportons que les frais de notaire et garanties, nous touchons 3.955 €/mois , monsieur verse une pension alimentaire de 250 €/mois et nous demandons un prêt de 211.800 €.
(terrain + construction) soit des mensualités de 1.185 € avec assurance sur 25 ans.
Nous n'avons pas encore déposé notre dossier pour valider tout ça car il nous manque certains justificatifs mais nous essayons de faire vite car les autres propositions que nous ayons eu vont de 4.75 % au LCL pour la meilleure à 5.85 pour la pire (crédit foncier)....

Voilà, si j'ai pu être utile...
voir aussi : Votre texte à lier...

Message edité 23/09/2014 à 21:04
0 Reco 19/02/2015 à 19:54 par rirto

C'est un grand classique ne vous en faites pas.
Par contre votre banquier est bien gentil mais vous avez des droits :
"Vous êtes libre d'assurer votre crédit immobilier auprès de qui vous voulez. Quand vous souscrivez votre contrat ailleurs que dans votre banque, vous pratiquez la délégation d'assurance. Ce droit a été renforcé depuis la loi Lagarde du 1er septembre 2010. La banque ne peut pas le refuser si le niveau de garanties offert est équivalent. Toute décision de refus de délégation d'assurance de la part du banquier doit être motivée par écrit."
( source : acommeassure )

Pour votre 1e solution, ca semble être effectivement la bonne : "Bon à savoir : pensez à demander à votre banquier une simulation écrite de prêt avant de lui soumettre votre projet de souscription hors banque. Il ne pourra modifier son taux après la simulation."

Espérer que la loi HAMON soit rétro active pourrait marcher, mais si elle entre en vigueur plus d'un an après votre signature la situation sera la même...

En argumentant pendant un moment, mon banquier avait fini par lâcher prise. Ne vous inquiétez pas, ils font le même coup à tout le monde, même si ces pratiques sont assez limites...

Bon courage !

Message edité 29/04/2016 à 09:48