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Indivision -> SCI -> Prêt immo -> Bail mixte SARL

0 Reco 21/07/2013 à 01:48 par pascal59800

Bonjour,

Je suis gérant et associé majoritaire d'une SARL.
A titre personnel, je suis co-propriétaire à hauteur de 17.5% d'un bien immobilier familial en indivision avec mon père (65%) et mon frère (17.5%).
Je suis actuellement hébergé à titre gratuit dans ce bien (mon père à l'usufruit mais lui ne l'habite plus) .

Admettons que :
1) je créé une SCI familiale avec mon père avec objet le rachat puis la location de ce bien familial en bail mixe à ma société.
2) une banque accorde à notre SCI un prêt immobilier pour ce rachat (et éventuellement quelques travaux) quitte à prendre une hypothèque sur le bien.

L'objectif serait multiple :
- Garder en propriété (mais via la SCI) notre bien immobilier familial en facilitant la gestion de notre patrimoine (mon père envisagerai de me céder ses parts dans un avenir proche)
- A titre personnel, dégager des fonds que je souhaite réinvestir (en totalité ou en partie) dans ma SARL en fonds propres pour la consolider.
- Permettre à mon frère (qui n'a d'intérêt ni dans le bien familial ni dans ma société) de sortir de l'indivision actuelle et de toucher sa part.
- Financer les traites du prêt immo par la location

Que pensez-vous de ce "montage" ? Est-il réalisable selon vous et si oui, quels en seraient les avantages et les inconvénients ?

Pascal

0 Reco 21/07/2013 à 03:09 par MisterHadley

En bref, tu t'imagines pouvoir effectuer "une vente à soi-même", un "enrichissement sans cause", et sur le dos d'une banque qui, d'après toi, accepterait de financer cette arnaque du dimanche sans moufter, ainsi que ce qu'il convient d'appeler un "abus de droit"...

Surement pas l'idée la plus fameuse à tenter de réaliser, donc...

Surtout qu'un notaire digne de ce nom refuserait immédiatement de s'engager sur ce genre de combine, puisqu'on fait de la taule pour ce genre de trucs...

;)

Si la démarche avait été honnête, tu n'aurais donc aucunement besoin d'emprunter, etc, etc...

Il suffirait de "faire apport" de l'appartement au capital de cette SCI à sa création...

Sur ce.

Message edité 21/07/2013 à 03:12
0 Reco 21/07/2013 à 12:39 par pascal59800

Merci de votre réponse mais je pense que vous y aller un peu fort en parlant de malhonnêteté. L'idée n'est nullement de monter une "arnaque", une "combine" comme vous semblez le pensez puisque il n'y aurait nullement d'enrichissement sans cause comme vous dites. L'idée serait en quelques sortes de racheter une seconde fois la maison à crédit via la SCI , mais juste moi et mon père, sans mon frère.
L'achat et la vente porterait sur 2 biens différents vous n'y verriez aucun problème alors quelle différence cela ferait-il que ce soit sur le même bien sachant qu'il y aurait bien changement de propriétaire (de l'indivision à 3 à une SCI à 2). A la limite, il me semble qu'il s'agit plus du ressort de la banque d'accorder ou pas un prêt à la SCI. Mais sur un plan purement notarial, je ne pense pas que celà poserait problème mais je vais me renseigner précisément, je ne suis pas expert et vous avez peut-être raison.

Quant à l'idée de faire apport de la maison à la SCI, le principal soucis est la part de mon frère qui souhaiterait quitter l'indivision et toucher sa part (je sais qu'il pourrait le faire par cession de part une fois la SCI créée mais nous n'aurions pas les moyens financiers de lui racheter actuellement).
A la limite, mon père et moi pourrions faire apport de notre part et il n'y aurait plus que la part de mon frère à financer.

Si d'autres personnes ont également un avis sur la question ou des idées sur la situation, n'hésitez pas à réagir svp. Merci.

0 Reco 21/07/2013 à 18:52 par MisterHadley

Vous faites tous les trois apports de la maison au capital de la SCI à sa constitution...

Les parts du capital étant les mêmes que ce que vous detenez tous en indivision...

Ensuite, c'est la SCI nouvellement créée qui devient propriétaire de la barque, et vous trois, détenez plus que les parts du capital...

La SCI peut très bien décider de racheter les parts du troisième pour ensuite les annuler, par exemple...

Ou vous les redistribuer, suivant ce que vous aurez décidé en AG d'associés, avec la répartition que vous aurez choisi...

Peu importe...

Une fois que vous êtes tous en SCI, ce serait la SCI qui emprunterait pour racheter les parts du capital du troisième et ensuite les annuler...

La SCI emprunterait donc elle-même pour le faire et en donnant en garantie si nécessaire l'immobilier qu'elle détient afin de rassurer la banque...

Un exemple vite fait:

Ta baraque vaut 100000 euros...

Ton père a donc l'équivalent de 65000 euros...

Toi tu as 17500 euros, et ton frère 17500 euros également...

Vous faites apport de votre baraque commune, tous les trois...

Le capital de la SCI est donc de 100000 euros...

Ton père a 65% des parts du capital...

Tu as 17.5% du capital et ton frère 17.5% aussi...

La SCI décide, par décision de son organe de gestion en AG des associés que vous êtes, de procéder au rachat des parts de l'un de vous, pour ensuite les annuler...

La SCI va donc emprunter 17500 euros pour pouvoir le faire...

En donnant en garantie si nécessaire l'immobilier qu'elle détient, à savoir 100000 euros...

La SCI, suivant ce que vous aurez décidé en AG, procèdera ensuite à un appel de fond, normalement en compte courant d'associés, auprès des deux associés restant, pour pouvoir rembourser l'emprunt contracté pour acheter les parts du troisième et les annuler ensuite...

Tant qu'elle n'a pas de revenus pour le faire, vous avancerez en compte courant d'associés les sommes nécessaires pour le faire...

Et au prorata de ce que l'un et l'autre vous détenez au capital...

Si vous avez décidé de faire 50/50, la valeur de tes parts augmentera donc de la moitié des parts annulées, pareil pour ton daron...

Par exemple...

Mais la valeur de l'actif immobilier ne change pas, lui...

Et il reste la propriété de la SCI...

Ensuite, l'avantage est que vous ne détenez plus de l'immobilier, mais des valeurs mobilières...

Ton daron pourrait alors te faire une ptite donation sur les parts qu'il détient... soit en pleine propriété, soit en nue-propriété puisque des parts de SCI se démembrent tout comme l'immobilier...

Va voir ton estimé notaire, il se fera une joie immense de t'expliquer toutes les subtilités d'une SCI, etc, etc...

Et il t'évitera les trucs totalement verbotten, surtout...

=)

;)

Message edité 21/07/2013 à 18:56
0 Reco 21/07/2013 à 19:02 par MisterHadley

Je rajoute que si vous deviez ne pas avoir une thune vaillante devant vous pour ensuite rembourser en compte courant d'associés les appels de fond émis par la SCI afin de rembourser l'emprunt...

Vous pouvez malgré tout racheter le troisième et sans emprunter à travers la SCI que vous auriez donc tous les trois constituée ensemble...

Il suffirait que vous rachetiez quelques parts par ci par là au troisième, au gré de vos rentrées d'argent à l'un et l'autre jusqu'à ce que vous l'ayiez totalement absorbé...

17.5%, ce n'est pas la mer à boire...

;)

Sur ce.

Message edité 21/07/2013 à 19:02