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Investissement locatif avis

0 Reco 28/12/2018 à 09:39 par Maraveur

Bonjour,

Je me présente j'ai 28 ans, je ne paie pas d'impôts frais réels) je gagne 1500 euros (13eme mois inclus et primes investis) je souhaite investir dans deux appartements pour du locatif ( 1er 60m2 loué 550 euros, 2eme 35 M2 loué 350 euros).

Mon père se porte garant. Il me loge a titre gratuit pour l'instant après je vais devoir sortir 400 euros mois.( Ma compagne paie sa part)

Le prix des deux appartements 140 000 euros. TF 663 pour les deux et assurance non occupant 192 euros/an. C'est une zone très touristique.

Celui de 550 euros se libére car une 20 aines de logements sociaux ont été construits avec des loyers "bas".

Voici la proposition de la banque : apport 12875 euros frais de notaire, frais de dossier 500 et frais de garantie 1175. Investissement 151200 euros.

Durée sur 20 ans échéance par mois 675,56 + 16,29 assurance emprunteur le taux 1,50 juste pour le prêt pas pr l'assurance.

Qu'en pensez vous? Dois-je plutôt demander un financement aussi du notaire et un prêt sur 25 ans pour alléger l'échéance ?

0 Reco 28/12/2018 à 10:39 par David13

Salut

en partant sur ton calcul:
-900euros de loyer / mois
-663 euros de foncier
-192 euros de PNO
-150 euros de charges (tu ne l'as pas donné, j'ai supposé)

Avec une trait de prêt a 700 euros tu est a -20euros mensuel de cashflow, donc autant te dire que tu ne paie ni les impôts, ni le remboursement de ton apport

Attention aux impôts, sur les 10 premières années (base tranche 14% et csg 17,2) cela représente une moyenne de 2000 euros/an (soit encore 200 euros de ta poche par mois)

si la zone est très touristique il faudrait voir a faire de la location saisonnière pour monter la renta

il faudrait surtout déloger le locataire a 350 euros/mois, le proprio actuel pourrait donner congé pour vente.

je ne suis pas partisant du prêt 25 ans en locatif, si pas 10% cashflow avec 20ans je part en courant (10% qui pourrait être atteint avec 1100eur de loyer)

1 Reco 28/12/2018 à 11:21 par marc19

Je ne voudrais pas encore faire l'empêcheur de tourner en rond mais

Tout ces calculs , c'est dans un monde idéal ......

Mais le réel

c'est le locataire de moins en moins respectueux des biens, d'où , au mieux une usure prématurée du logement, au pire tomber sur un destructeur .

c'est le pépin imprévisible , la chaudière qui rend l'âme

c'est le locataire casse-c.......qui vous dérange pour n'importe quoi, genre changer un néon ou vous demande d'intervenir parce que le voisin fait du bruit ..

c' est le locataire , trés au fait de ses droits qui vous menace d'insalubrité alors qu'il a décelé un tache au plafond ........

Le liste est longue sur les aléas du locatif .........

Alors, investir , oui, mais en sachant ce qui vous attend et en ayant sous le pied un petit pactole pour l'imprévu .

Cela fait 30 ans que je gère des locataires et je me marre de voir ceux qui veulent faire fortune alors qu'ils n'ont pas le premier sou.

0 Reco 28/12/2018 à 11:40 par David13

marc19a écrit : Je ne voudrais pas encore faire l'empêcheur de tourner en rond mais

Tout ces calculs , c'est dans un monde idéal ......

Alors, investir , oui, mais en sachant ce qui vous attend et en ayant sous le pied un petit pactole pour l'imprévu .

Cela fait 30 ans que je gère des locataires et je me marre de voir ceux qui veulent faire fortune alors qu'ils n'ont pas le premier sou.
Je te rejoins la dessus Marc19, sans liquidité et un Cashflow correct on va dans le mur, en cas de coup dure il faut de la réserve ou un poids suffisant pour que la banque vous suive (25K de découvert sur mon dernier projet)

D'un autre coté aligner les chiffres au début du projet permet de voir ou l'on va, il est toujours difficile de pondérer ce calcul au vu de la diversité de problème qui peuvent survenir

D'un autre coté la majorité des investisseurs (55% je crois) ont 1 ou 2 biens et utilise l'immobilier comme une solution d'épargne et pas forcement comme une solution pour en vivre.

Pour l'avoir déjà dit l'immobilier c'est un métier, il faut savoir faire face aux locataires, aux syndic, aux lois qui changent tout les ans... Apres vous pouvez tomber sur la mamie qui va rester 30 ans dans le bien sans jamais vous appelez, ou l'appart a problème qui enchaine travaux, dégât des eaux et locataires relou ... garder le a l'esprit ...

0 Reco 28/12/2018 à 12:07 par Maraveur

J'ai oublié de préciser les appartements sont a mon père qui souhaite s'en séparer. Pas de syndic. J'ai fais les travaux (peinture Home staging) ils sont "potable" ..

Pour un confort au top il faudrait une clim monobloc a 850 euros pour l'appartement de 60m2. Mais je pourrais m'en passer pour l'instant. ( Les radiateurs sont neufs)

Pour l'appartement de 60m2 a terme il est possible de faire une 3eme chambre sous combles. La toiture a été refaite il y a 10 ans.

Actuellement, je ne paie aucun impôt revenu imposable après déduction 13620 euros. Pensez vous que je vais payez des impôts ?

Alors si pas d'argent pas d'ambition c'est peut être la chance de ma vie de me constituer un patrimoine pour ma retraite et mes futurs enfants...

L'appartement de 350 euros c'est mon oncle qui y réside je préfère le conserver car il est sérieux et je sais que je vais récupérer l'appartement nickel.

L'agence a estimé les biens de 60m2 entre 100 000 et 1 10 000 et l'appartement de 35 M2 entre 55 000 et 60 000.

Actuellement c'est moi qui gère avec l'agence que mon père a prise donc j'ai a faire souvent aux locataires...

Merci de vos retours.

Message edité 28/12/2018 à 12:08
0 Reco 28/12/2018 à 13:58 par David13

Maraveura écrit : J'ai oublié de préciser les appartements sont a mon père qui souhaite s'en séparer. Pas de syndic. J'ai fais les travaux (peinture Home staging) ils sont "potable" ..
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Attention a bien faire correspondre le prix au marchéMaraveura écrit : Actuellement, je ne paie aucun impôt revenu imposable après déduction 13620 euros. Pensez vous que je vais payez des impôts ?
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Si tu fais déjà la gestion des biens tu connais le bénéfice foncier qu'il engendre... tu rajoute ça a ton IR et tu ajoute 17,2% de CSG.Maraveura écrit : L'appartement de 350 euros c'est mon oncle qui y réside je préfère le conserver car il est sérieux et je sais que je vais récupérer l'appartement nickel.
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La famille .. sujet délicat

Investir quand on connait le bien et les locataire c'est toujours un plus, effectivement c'est surement une opportunité, attention quand même cela ne présage en rien des potentiels ennuis futur...

0 Reco 28/12/2018 à 14:20 par MisterHadley

Il est blindé d'thunes, le Marcuccio...

Blindé de chez blindé..!

=)

1 Reco 28/12/2018 à 16:21 par marc19

MisterHadleya écrit : Il est blindé d'thunes, le Marcuccio...

Blindé de chez blindé..!

=)
Non ,absolument pas , à l'aise , c'est tout et de nos jours c'est déjà pas mal .

C'est vrai que je pourrais faire plus avec ce que j'ai mais mes origines paysannes tempèrent le caractère, je me fous des belles bagnoles à 70000 €,et plus, des séjours au soleil ou à la neige.

Je suis un cul-terreux les pieds dans la glaise, le plus heureux des hommes à sentir l'odeur de la résine qui se répand dans les forêts de sapins, à guetter le bouvreuil qui vient chiper les dernières baies sauvages............

0 Reco 28/12/2018 à 17:56 par MisterHadley

Ouais, c'est fou ce qu'on y croit, là...

=)

30 ans à palper des loyers, sans compter que tu n'as évidemment plus d'emprunts sur le dos - puisque 30 ans - et tu nous fais le pauv'gars d'la campagne qui en serait encore à compter chaque sou...

Faut assumer, Marcuccio...

T'es blindé d'thunes, t'es blindé d'thunes, hein...

=)

0 Reco 28/12/2018 à 18:02 par MisterHadley

La question est maintenant de savoir ce que tu vas faire de toute cette thune durement gagnée depuis des décennies, et qui, au fil des années, aura évidemment rapporté encore bien plus ensuite...

Une suite à l'année à Las Vegas..?

Une très généreuse donation..?

Perso, je me pose déjà ce genre de questions... au cas où un jour, je sois blindé d'thunes comme tu l'es, mon bon Marcuccio... =)

Message edité 28/12/2018 à 18:03
0 Reco 01/01/2019 à 12:41 par Maraveur

Vu l'estimation de l'agence pour l'appartement de 60m2 estimé entre 100 000 et 110 000 ainsi que celui de l'appartement de 35 M2 estimé entre 55 000 et 60 000. Pensez vous que je puisse le négocier à peu près de combien ?

Les prestations des appartements un vieux carrelage au sol
Pour celui de 60m2 une salle de bain très petite et pas très belle ainsi que des chambres en enfilades.. aucun des appartements n'a de climatisation ce qui est moyen sachant que l'on vit dans le sud .